67.9%网友认为成都房价将松动
　　楼市调控新政出台后，之前所有的市场默契显然都已经打破。购房者还买不买房？开发商必须做出什么样的调整来迎合？成都楼市将何去何从？在新环境下成都楼市正在努力构建新的平衡，但平衡点究竟在哪？为了向购房者提供一手的楼市内幕，同时也帮助开发商对市场做出更为精确的判断。一个月之前成都商报就已经开始酝酿《2011成都人购房心理大调查》，试图通过最原始的、最笨拙的但或许是当前最行之有效的方式，即时、客观勾勒出楼市背后的那副新面孔。
　　“不是你不明白，是这个世界变化快。”之前主城区楼盘吃香，现在近郊楼盘抬头；之前小户型热销，但今天开讲“一步到位”；之前纯住宅受欢迎，现在商务公寓才更有市场。短短半年时间，和之前相比楼市已经变得很陌生，即便是对于资深的业内人士，也需要对今天的楼市有一个重新的认识。
　　此次由成都商报房地产研究院联合成都神鸟数据有限公司等多家媒体，经过对20家品牌开发商、33个不同类型的在售楼盘、上千名购房者进行面对面的问卷调查后，最终形成今天的调查结果。通过本次调查，我们竟然发现了不少“秘密”：借助调控契机，城东已全面超越城西，紧跟城南坐稳成都楼市的“老二”位置；超越主城区，省内其他城市的购房者已经是成都楼市的最大买家；尽管精装房来势凶猛，但清水房仍然是购房者的首选……此次调查的不少结果都超出“专业人士”的认知，这也再次证明，你完全不能用去年的眼光来打量今天的市场，楼市已是完全变脸。
　　就像海洋的温度、酸碱度发生变化，哪怕是还产生了放射性物质，海洋生物都必须要适应新的海洋环境一样，适应能力强的生物得到繁衍生息，不能适应新环境的生物惨遭淘汰。今天楼市正是这样的局面，之前的市场平衡已经不复存在，买卖双方都在构建新的市场规则，谋求新的楼市语境。
　　就在成都春季房交会即将开幕之际，作为业内风向标的北京春季房展上周末则刚刚落幕，北京楼市似乎显得更为“诡异”。北京本地楼盘据说不到三分之一，外地项目成为绝对主力；对房价含糊其辞，参展开发商只说价格区间不报具体售价；美国、加拿大、新加坡、澳大利亚的境外物业风生水起，北京房展甚至开了一个“境外馆”并吸引了80多个境外楼盘。北京楼市的表现自然出位，但不可否认的是当前楼市的购买人群、市场主体、主流产品等都已经发生了巨大变化，在买卖双方博弈的过程中，我们必须找到它的规律和方向。
　　成都春交会即将来临，成都也将迎来2011年首个开盘高峰，据说届时新楼盘或推出新房源的楼盘数量就将达到70个以上。在当前特定市场环境下，如此大规模的集中供应无疑大大增加了后市的不确定性，未来更需要开发商比手艺、拼功力，本次《2011成都人购房心理大调查》仅仅是一个开始，一个全新面孔的楼市才刚刚到来。
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　　核心提示
　　75.1%的受访者认为，当前市场环境下，品质楼盘可能是不错的机会
　　24.5%的受访者打算购买住宅，4.6%的受访者打算购买商业地产
　　省内其他城市购房比例超出成都市区，前者为34.3%，后者为32.4%
　　大成都有购房需求的人主要考虑购买小户型，有54.2%的选择率
　　有购房需求的人群中，36.8%主要考虑在二三环路之间买房
　　近70%的成都人优先考虑清水房，外地购房者更倾向精装房
　　随着春交会脚步的临近，开发商们纷纷“出货”。但是，摆在他们面前最大的不确定因素，是购房者会不会买账？由此可推断出，他们的心虚来自于他们不了解复杂市场环境下的购房者到底在想什么。
　　藉此，由成都商报房地产研究院联合成都神鸟数据咨询有限公司、成都全搜索网站、《明日·快1周》杂志等，在半个月前启动的首次针对购房者展开的“2011成都人购房心理大调查”，在调查20家开发商、33个不同类型在售楼盘、近1000名购房者后，于今日正式发布调查结果。
　　“本次调查结果分为两大部分，一是购房者购房需求，二是购房需求所指向的对象。”神鸟数据调查负责人李秀梅透露，从调查结论来看，“二者出现了很多新变化。”譬如，入市时机不好，价格可能松动，省内购房者超出成都市区，城南成为置业首选，二三环乃至三环至绕城受到购房者的认同……诸如此类的新结论，揭示了正在变化的需求，必将为成都楼市买卖双方提供行业方向。
　　多数心态不着急
　　实在要买首选品牌企业、楼盘
　　面对复杂的楼市环境，购房需求受到了哪些影响，主要表现在哪些方面？这是本次调查首先需要弄清楚的市场变化。在本次调查员蹲点调查的售楼部中，尤其是普通住宅，不少客户表现出“看看再说”的购房心态。
　　即便是那些因为个人原因急需入市的，第一选择还是品质楼盘。报告显示，在购房意向的人群中，75.1%的受访者认为，“品质楼盘可能是不错的机会”。同时，62.7%的人同意“市场逐渐平静，可选机会较多”。对于这一说法，多家开发商反馈的意见显示：“交易周期明显延长，他们除了比较产品外，还会对比优惠幅度。”
　　在市场认知方面，67.9%的受访者认为，“现在入市时机不好，价格可能松动”。但是，70.3%的购房者表示，“少数大品牌可以考虑”。对于未来市场的看法，54.4%的受访者认为，“未来市场可能进入买方市场，继续等待”。交叉分析显示，品牌开发商、品质楼盘是当下市场环境下首选的置业对象。
　　买房人构成调查
　　省内其他城市超出成都市区
　　“外来人口是成都最大的活力。哪些人会往成都去？都是挣了钱的人，想做事的人，或者说怀抱梦想的人。”阳光100集团总裁易小迪如此评价成都楼市。
　　易小迪说，成都是西南的商务中心，是西部的领头羊。成都虽然是二线城市，但是它和西安、贵州、兰州等其他西部省会城市完全不一样。因为，“越来越多的外地人成为成都楼市的购房群体。”早在2009年秋交会时，成都市房地产交易中心主任吴昌宁就表示“外地购房者到成都购房的已经超过一半”。在本次调查的楼盘中，按成都购房人群的地区来源划分，构成情况如下：成都市区人占比32.4%，成都郊区/县人占比13.9%，省内其他城市人占比34.3%，省外人占比19.4%。数据显示，省内其他城市购房人群占比高于成都市区接近2个百分点。更关键的是，省内其他城市和省外人士购房比例之和超过大成都一半，达到53.7%。
　　此外，无论是本地还是外地购房者，购买住宅的人群远远超出商业，前者占比受访样本的24.5%，后者仅为4.6%。其中，在住宅购买意向中，在大成都有购房需求的人主要考虑购买90平方米以下的小户型，有54.2%的选择率。其次考虑90~144平方米的改善性户型(37.4%)。144平方米以上的大户型、别墅和花园洋房分别有4.7%、2.3%和0.5%的人考虑购买。
　　买房区域调查
　　超过1/3的首选在二三环买房
　　据调查报告显示：在本次调查的购房者中，36.8%的购房者主要考虑在二三环路之间买房，其次考虑三环绕城高速之间，有30.6%的选择率；一二环路之间为第三选择，选择率为23.4%；9.1%计划在绕城高速以外购房；另有6.2%打算在一环路内购房。
　　“这种变化是必然的，现在市中心新增土地供应本来就较少。”业内人士李佳表示，即便有新项目地块面积也比较小，社区内部配套规模和品类不如近郊大盘。成都商报记者随机抽取了5份样本回访，3位受访者在电话采访时表示：“现在二三环的交通很方便，生活配套跟市中心一样，而且可选择的楼盘比市中心多。”同时，被他们广泛提及的另一个要素是价格。
　　在本次调查的另一选项“购房者最看重的因素”中，“城市通达性好，交通方便”以79.4%的选择率位居第一，远超其他因素。而这一数据也有力地印证了受访者首选二三环买房的结论。
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　　买房房型调查
　　大半成都人倾向选择清水房
　　“精装房项目的多少，是衡量一座城市地产开发水平和市场成熟度的硬指标之一。”华润置地营销管理层人士如是说。但事实是，成都精装项目占比不如北上广等一线城市。“成都人有时间有精力去捣腾，他们非常看重个性化。”
　　而随着外地购房者越来越多，“一步到位”的置业需求越来越强烈。本次调查的结论显示，有购房需求的成都人优先考虑购买清水房，选择率69.9%，而选择精装房的为11.8%，二者之比接近6:1。
　　此外，在成都郊区/县、省内其他城市和省外购房需求者中，分别有80.0%、81.1%和57.1%的人打算购买清水房。但是，在精装房选择上，有28.6%的外地购房者打算购买精装房，超出成都人。对此，调查分析员解释，“通过对精装房和购房者属地的交叉分析发现，选择精装房的外地人士中超过一半来自北、上、广等地。”
　　马先生：男，47岁，邛崃人，经商，为儿子购买将来的婚房
　　从邛崃过来看房子的马先生夫妇并不健谈，很腼腆。马先生有一个25岁的儿子，已经在成都工作三年了。马先生说：“这次过来看保利花园的房子，是儿子之前就已经看好的，我和老婆主要就是最后来把把关，把定金付了。”当记者问起他对房价的看法时，他说：“无论房价如何，儿子到了结婚的年纪，需要买房子结婚了，还买还是要买。”这或许是目前刚需一族的共同心声。
　　马先生和妻子在邛崃并没有稳定的职业，学历也不太高，在邛崃住的是自建房，平时做点小生意，家庭收入每个月在3000元以下。这次儿子看中的房子大概79平方米，总价在60万以内，首付大概需要20万左右，这对夫妻两人来说是笔不小的开支。“我希望买的房子总价在50万以内，这次看的房子虽然超出了一点，但是儿子既然喜欢，就买了吧。”
　　马先生只有一个儿子，现在大学毕业并且工作稳定了，前不久又谈了女朋友，夫妻俩想着先把房子买了，等交房就让儿子把婚事办了，这样算是了了最大的心事。“我们能力有限，只能是给孩子付首付，以后还需要儿子自己来供。”说到这些的时候，马先生显得有些苦涩。作为父母，可能心情都是一样的，都想尽全力给孩子最好的，希望孩子能够生活得更加轻松。
　　“保利花园这个楼盘是儿子挑了很久才定的，我们今天上来看了之后也觉得满意。价格合适、面积合适又是大盘，将来居住环境肯定也很不错。”老实的马先生夫妻俩并不太了解成都的房地产市场，甚至连成都一些大开发商、有名的楼盘都知之甚少，但这并不影响他们买房。他们看中的很简单，只要房子质量好、将来居住的环境好、价格合适、面积合适，最主要是儿子喜欢就好。这些要求很简单，他们在看房子的过程中一直静静地听置业顾问介绍，偶尔问一两个小问题，很快老两口就去把定金付了。没有更多的比较和犹豫，儿子喜欢、儿子需要，就把全部的积蓄贡献出来买房。从外地来蓉打工的年轻人与日俱增，大部分的人都是依靠父母来支付首付，自己来负担月供，他们都将购房的面积定位在了90平米以下，总价在50万左右，最好是套二，将来有了小孩也还能住。
　　“我们以后肯定就在邛崃生活，不会过来成都。房子刚刚够小两口住，我们上来只会添麻烦。将来，他们有了孩子需要照顾，我们再上来看一段时间，等孩子大一些我们再回去。”马先生现在已经在考虑交房后的事情了，开始准备将来装修需要的资金，考虑着将来儿子生活需求的方方面面。在这个79平方米的空间里，房子不再仅仅是房子，而是一个家，住的或许只是两个人，但牵系着的却是几个家庭。
　　孟先生：男，射洪人，36岁，硕士，自由职业者
　　在中海锦城看房子的孟先生，今年36岁，月收入在2万元左右。目前，在成都已经拥有了两套房产，都位于川大附近，一套200多平方米，一套100多平方米，现在看房子的主要目的是为了保值。“手上有些闲钱，又不想做其他投资，要是看到合适的房子就用父母的名义再买一套。”孟先生对自己具体的工作性质三缄其口，只说是自由职业，但记者和他交谈的过程中发现，他对武侯区和高新区的规划十分的了解，对房地产也有很多自己的看法。
　　“以后，簇桥的部分市场将会逐步外迁，将来这个片区会以居住为主。交通网络逐步完善之后，这里未来的发展前景十分看好。”孟先生觉得中海锦城所在的片区目前价格还算合适，而且未来发展的潜力很大，因此打算在这个片区看看套二、套三的房子，如果合适就买一套。
　　孟先生买房子有两大要求：必须在主城区内，绝对不买郊区的房子；必须是70年产权的住宅，绝对不买商铺和商务公寓。“我在主城区住惯了，也比较了解主城区，虽然郊区的房子价格比较便宜，但未来发展如何我心里没有底，所以我一定要选择在主城区买房子。”孟先生对自己的需求非常清晰，就是为了资产的保值、升值。因此，在选择房产问题上也十分的谨慎，用他自己的话说就是绝不打没有把握的仗。在区域的选择上，孟先生除了看好中海锦城所在的这个片区外，还很看好南延线一带，很喜欢麓山国际社区和南湖国际社区两个项目。
　　除了不买郊区项目，孟先生还表示不会买商铺和商务公寓。“我也知道商铺的回报率可能比较高，但是商铺投资非常复杂，需要非常专业的分析以及对市场走向的正确预测。现在很多的商铺都是假口岸，很有可能购房之后，不仅挣不到钱，还把资金长期积压下来。”很理性的孟先生在充分了解投资商铺的风险之后，决然不轻易尝试，把购买的目标还是放在自己相对熟悉的住宅部分。
　　“我现在也就是花时间在看房子，并不打算急着买，想再看看。”孟先生的态度很明确，希望看看在国家政策的引导下，成都的房价还会不会有所松动。“我个人认为，成都的开发商们会越来越多地以打折和赠送的方式来促进销售，这对我们购房者来说肯定是真正的实惠了。”对于未来市场的走向，孟先生有自己的看法。“现在我有房子住，并不着急投资，市场现在正在变化，我肯定还要再看看，等到我觉得合适的时候再买也不迟。”
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　　曾经在荷花池经商的贺先生
　　在保利·公园198项目现场，记者在停车时就偶遇了陪同朋友前来看房的贺先生，与其一同进入售楼部的路上，他主动与记者攀谈了起来。“前些年我在荷花池做服装批发生意，积累了一些资产，这几年偶尔也投资一些房产和股票，我觉得投资房产还是比股票要稳当一些，也有可能是我技术不太好吧。”谈及买房的用途，贺先生认为最符合自身情况的是想通过房产达到资产的保值增值。
　　在与他的交谈中，记者明显感觉到这是一个精明的生意人。对于市场调控，贺先生有自己的理解，“很多人都说调控了房价会降，现在不要贸然出手买房。虽然我看不清市场的变化，但我仍旧觉得现阶段如果没有什么实体可以经营的话，投资房产仍是不错的选择。”
　　“过年之后我已经来看过这个房子好几次了，价格都没有什么变化，我觉得如果真的看不清市场形势，又想买房的话，跟着大的品牌开发商走准没错。比如说保利这家开发商吧，听说今年在成都要开12个项目，如此强大的资金实力买他们的房子还是很有安全感的。”
　　“我个人的经验是在市场调控形势之下，有可能你看不清楚行情，但在这个时候买房安全第一，在这种市场环境下，我更加信赖品牌开发商的房子。很简单的道理，大的品牌开发商项目众多，做的不是“一锤子买卖”，一般情况下是不会损毁自己的品牌美誉度的。”贺先生说这番话的时候不忘引经据典， 说他有个朋友2008年时在华润·二十四城买了两套房子，现在均已有了较好的收益。
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　　总价50万元以内居首位 城南成为置业首选区域
　　核心提示
　　超过1/3(38.3%)的购房者置业首选城南，城东超出城西0.5个百分点
　　购房者最看好的区域是新双楠，其次是东二环，再次是光华大道
　　购房者今年购房的心理单价以6000元-6999元居多，占比24.9%
　　购房者最看重的因素：城市通达性好，交通方便，选择率达到79.4%
　　55.2%的受访者认为商业地产已经具有较大风险
　　2011，该如何买房？
　　这个问题，第一次有了相对清晰的答案。来自于“2011成都人购房心理报告”的结论显示：市场在变，需求也在变。接下来，楼市格局也将发生变化。
　　譬如，购房者最看好的新双楠区域会不会问鼎区域销冠？具有完善交通配套的新兴区域，会不会一枝独秀？正在发力的城东，会不会成为下一个城南？
　　或许，这些问题的答案已经昭然若揭。因为，充分竞争的楼市格局下，执掌话语权的不是开发商而是购房者
　　大方向：
　　城南成区域首选，城东超过城西
　　【调查报告】在区域选择上，城南选择率高达38.3%。其次是城东，选择率达到33%。紧随其后的是城西，仅比城东少了0.5%。城北的选择率远远落后于其他三个区域，只有10%。
　　外来购房需求者对城东显示出浓厚的兴趣，尤其是成都郊区/县购房需求者，优先考虑在城东购房，选择率高达60.0%。省内其他城市和省外购房需求者均首选城南购房，次选城东购房。
　　“炙手可热的城南当选首选置业区域，这是在意料之中。”成都商报房地产研究院人士表示。但是，“城东成为购房者的第二选择，超乎市场的预料。”
　　实际上，“这种变化是必然的。”四川中原地产总经理庄泽宝表示。业内人士林浩也表示，无论是开发规模还是物业档次，城东至少在未来的2-3年内要胜城西一筹，尤其是三环之内。
　　譬如，华润·万象城将于2012年开业，为上百万城市精英人群打造时尚消费潮流目的地；香港三大地产商———新鸿基地产、恒基兆业地产、九龙仓集团联袂开发的成都环球贸易广场已开工；在东2.5环内，集中了15个在售楼盘、国内品牌开发商悉数到齐……城东，将在未来两年释放应有的价值。
　　小区域：最看好新双楠
　　【调查报告】购房需求者最看好的区域是新双楠，占了受访群体的23.4%，位居第一。其次是东二环，被21.5%的购房需求者看好。再次是光华大道，被18.2%的购房需求者看好。此外，龙泉和郫县新城也表现出较强的吸引力，均有超过10%的购房需求者看好。
　　成都人最看好的购房区域是新双楠和东二环，分别有22.1%的成都人表示看好。光华大道有15.4%的成都人看好，居第二。都江堰-青城山和龙泉分别有9.6%和8.8%的成都人看好。
　　而在成都郊区(县)楼市中，购房需求者最看好的前五个区域依次为郫县新城、龙泉、双流国际新城、新双楠和华阳。省内其他城市购房需求者依次看好光华大道、新双楠、龙泉、东二环、都江堰-青城山和华阳。省外购房需求者依次看好东二环、新双楠、龙泉、光华大道和郫县新城。
　　心理价：50万元以内居首位
　　【调查报告】“单价上，心理价位以6000元-6999元/㎡居多，占比24.9%。其次为5000元/㎡以下和5000元-5999元/㎡，占比均接近1/5。总价上，心理价位以50万元及以下居多，占比44.1%。其次为51万-70万元，占比30.9%。”
　　作为本次调查的核心问题—————“您能接受的心理价位(单价/总价)是多少”，是受访者回答得最为积极，也最明确的问题之一，可见价格永远都是购房者关心的焦点。
　　成都郊区(县)、省内其他城市购房者、省外购房者的心理价位略有区别：三者分别为50万元以内、51万-70万元、120万元以上(选择该数据的占23.8%)。
　　此外，在本次调查列举的30个重点考虑的买房因素中，“城市通达性好，交通方便”遥遥领先于其他选项。小区绿化环境、房屋质量、周围环境也是购房需求者较为看重的购房因素，选择率分别为40.2%、37.3%以及36.8%。成都商报记者 陈柏喜
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