长租公寓“火”了,为什么年轻人租房还是那么难?-上海搜狐焦点
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长租公寓“火”了,为什么年轻人租房还是那么难?
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昨晚伴随着突入起来的惊雷,上海又迎来了一个欣欣向荣,万物蓬勃生长的春天,长租公寓作为政策倾斜下的事物,似乎也迎来了属于它的风口。然而,长租公寓的概念火了,但对于年后便一直奔走于租房市场的小编来说,依旧感受到了租房市场的森森恶意。
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80%的深圳人还在租房住 长租公寓的时代真来了
80%的深圳人还在租房住 长租公寓的时代真来了
郁亮称中国房地产的“租房时代”眼看着即将到来；阿里巴巴重磅入局租赁市场；万科计划今年开办长租公寓10万间；碧桂园杀入长租公寓市场，3年建100万套；建行发行贷款租房......2017年，楼市的格局变了，租房的时代真的要来了。
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核心提示：以规模、精装、品牌化配套服务为标志的长租公寓，如同一股热风，加速消融着杭州体量巨大的商业地产库存“冰山”，标示着杭州房地产市场向“租售并驱”方向发展，这将是杭州楼市业态的一场悄悄“革命”。
↑“拎包客”打造的公共空间。江南三月，正值杭城租房市场旺季，一种方兴未艾的模式——长租公寓突然井喷，各路房屋租赁运营商竞相杀入杭州长租公寓市场“跑马圈地”，为“十三五”规划纲要关于“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”，作了一个生动的注脚。 以规模、精装、品牌化配套服务为标志的长租公寓，如同一股热风，加速消融着杭州体量巨大的商业地产库存“冰山”，标示着杭州房地产市场向“租售并驱”方向发展，这将是杭州楼市业态的一场悄悄“革命”。租房供给升级自诩为“女码农”的90后可可，这个月搬进了杭州滨江区一家新开的长租公寓。“长租”是相对于以天起租的“短租公寓”来说的，租期1个月起步。公寓风格摩登，家电齐全，进门还有迷你厨房。“拎包入住，管家服务，邻居都是年轻人，平时可以在公共活动区交流。”刚步入社会的可可，内心仍怀念着大学宿舍的氛围，这里正符合她关上门能独处、开门有“小伙伴”的要求。3000元租金比周边民宅略高，但可可毅然决定住进这里。伴随着杭州城市品质提升、经济转型升级，外来人口租房需求也在升级——从仅是栖身之所，到追求品牌服务、社区生活、家的感觉，但痛点恰恰在符合预期的房源少之又少。长租公寓，便在800万常住人口、租客不下百万的杭州应运而生了。今年的市场发生了显著的变化。杭州“我爱我家”企划部总监周包军告诉记者，“去年同期长租公寓占我们总租房不足1%，今年已达到5%。普通租房平均租金3200元/套/月，从挂牌到出租，平均周期要16天；精装长租公寓租金5000元/套/月，平均出租周期12天。”需求激增，长租公寓运营商也正在杭州悄然壮大——除了扎根本土的拎包客、蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球等，魔方公寓、YOU+、优客逸家这些外来运营商也来杭布局，同时，传统的中介如我爱我家、链家等也不甘人后，转型杀入长租公寓市场。消减库存利器目前的长租公寓，有“分布式”和“集中式”两种形态，区别主要在房源是零散的个人房源还是整幢物业。集中式长租公寓，亮点在上规模、品牌化，能精心布局社区，可提供标准服务。而传统分布式长租公寓因房源零散，实质上还只是精装公寓的概念，运营商更像二房东。“分布式长租公寓我们已经做了10年。”“我爱我家”周包军说，曾经的小众业务，由于租客需求升级，加上因互联网打开了渠道，近一年来快速发展，仅“我爱我家”分布在杭州的长租公寓，就有3000多间。最近，分布式长租公寓还引来了成都的“优客逸家”等互联网企业试水。“杭州很多房子空置，一方面是资源浪费，一方面是租不到房，原因就是供给和需求脱节，分布式长租公寓就打通了这道墙。”本土运营商“蜗居租客”的负责人认为，分布式长租公寓立足现有资源为杭州楼市去库存作出了贡献。集中式长租公寓才是去商业地产库存的“大杀器”，业态新颖，出手全是大手笔。号称“中国目前最大的连锁集中式长租公寓运营商”的魔方公寓，2月底宣布进入杭州市场，一口气在江南大道和秋涛路开出了两家门店。江南大道店位于滨江区复兴大桥下桥口，周边不乏阿里巴巴、网易等年轻租房客群聚集的互联网龙头企业。这里原来是一家没开业的四星级酒店，魔方公寓租下了6至10层，共130个房间，改造后出租，月租金3000元至6000元。魔方公寓公司品牌总监邵俊说：“另有3家门店也将在今年上半年陆续推出，下半年完成杭州10家以上门店的布局。”此外，因为雷军投资而名声大振的YOU＋青年创业社区，于日在仓前的梦想小镇开业，YOU＋另一家位于文一西路上的店也进入装修阶段。“我爱我家”去年9月发布集中式长租公寓品牌“相寓”……参与这场圈地运动的，自然少不了杭州本土运营企业，像“拎包客”“米果家”等，都已经开出了自己的集中式公寓。欣欣向荣的集中式长租公寓，无疑为去化周期长达50多个月的杭州商业地产库存带来了利好。新近“杭十条”中“鼓励有实力的中介公司和专业机构开展长期租赁业务”，正是切中了这一要害。↑魔方公寓样板间。比拼特色服务长租公寓有多火？记者以租客身份走访了杭城多家长租公寓，发现很多公寓都已客满。魔方公寓称全国的门店2015年全年平均招租率为95%，也就是说，除了换租之外，一直是满租的。有雷军的粉丝效应，YOU+公寓127户全部住满，开业前网上预约的超过500人。相对于传统的、二房东性质的分布式长租公寓，集中式长租公寓却风景独好，比拼特色化、差异化。比如更注重居住体验的魔方公寓，标准化设计从1.0版本做到现在的4.0版本，迭代速度堪比互联网产品，甚至对一张床垫都精益求精，要选用专供精品酒店的床垫品牌的零压床垫，室内家具预留创意空间，将配件简单组合就可实现个性化的魔术收纳功能，房间配备的智能门锁，具备门卡、密码、指纹、短信、钥匙等多种开锁方式。但除了优质的居住体验，年轻人还需要更多的东西。在“拎包客”的天使小镇公寓里，75间房间，目前只有两间空房。住户被称为“拎友”，都是20岁出头的年轻人，不乏创业公司CEO。记者采访那天，网名拖拉机的“拎友”妹子，开出了人生中第一家奶茶店。这是一家在公寓里“生长”出来的创业O2O奶茶店。妹子住进公寓后，管家了解到她想开奶茶店，就在“拎友论坛”中以“一个奶茶妹的梦想”发帖，然后，十几名“拎友”就开始为妹子出谋划策。“在公寓这种生活化的场景下，人与人之间交流更自然、更高频。”华杰甚至将拎包客定义为“居住型创新创业平台”。“长租公寓的硬件好做，难在运营。”华杰说，每星期组织“拎友”交流的论坛，节假日安排活动，旨在建立比线上更强的人际关系，打造有一定主题的社区文化，增加用户粘性。这成为长租公寓运营的核心，否则将沦为普通的租客与房东关系，那只是一家“二房东”公司。尚需政策支持经营长租公寓，并非易事。长租公寓的特点是重资产运营：成本很高，房租、装修、家电等投入大，仅“精装”一项，每个房间就要投入五六万元，成本回收一般需3年以上。目前，杭城大多数长租公寓仅刚起步，仍在“烧钱”，但各有各的赢利方向。“魔方公寓”的方式更像快捷酒店，在迅速扩张中追求规模，以标准化降低投入，再以居住为核心打造生活服务平台，拓展利润空间。“拎包客”将赢利点放在运营上，尝试与酒店式公寓开发商合作，将长租公寓的运营经验放在酒店式公寓里以促进销售，未来将放在社区型物业管理服务的外包上。爱讲“情怀”的雷军，认为YOU＋也要先让“年轻人的生活不这么冷，暂不考虑赢利”。“我爱我家”则看中长租公寓产品产业链的完善：年轻人先通过“我爱我家”解决栖身问题，工作几年涨薪后再租住它的长租公寓“相寓”，最终通过“我爱我家”买房置业。然而，资本却清醒地看好这个上万亿元的租房“蓝海”。魔方公寓的背后，有美国华平投资两亿美元的资本注入，此前，它曾成功投资过七天连锁酒店。无独有偶，YOU＋则获小米科技1亿元投资，“青客公寓”获得赛富亚洲领头、纽信创投等跟投的1.8亿元的B轮融资。杭州也并不例外，“拎包客”最早开始引入风投，“驻客公寓”得到1000万元的天使轮战略投资，“米果家”也拿到了A轮。与此同时，大浪淘沙也无时不刻残酷地上演。2014年6月成立的Q豆公寓，推出过20套至30套房源，也得到过数百万元的风投。但后期进行盈利评估时，考虑到不足以支撑到第二轮投资，也并没有足以打破行业壁垒的竞争力，最终决定放弃。“长租公寓行业还处于起步阶段，如果政府能在税收、信贷方面加以支持，以降低企业成本，会发展得更快、更好。”这是记者在采访中，听到的很多运营商的心声。这一心声，得到了住房和城乡建设部副部长倪虹在今年全国“两会”新闻发布会上的回应：“目前我们正抓紧研究，要提出加快住房租赁市场发展的意见。”
来源：新蓝网综合编辑：杨飞婷免费服务热线
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去库存促进长租公寓发展 国内长租公寓市场竞争格局分析
　来源：前瞻产业研究院　E1980
&众所，一头连着经济，一头连着民生，在实体经济构成中占据着举足轻重地位。去库存，已成为国家十分关注的事情。列入2016年重点工作.而长租公寓作为化解我国房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及,让众多资本机构觊觎,不仅获得了巨头的垂青,就连各大房地产商和集团也纷纷蠢蠢欲动&&使得长租公寓在互联网风口迅速膨胀起来的，行业竞争有加剧之势。
国家人口计生委在2014年发布的《中国流动人口发展报告》显示，在2013年，中国流动人口规模已达2.36亿。72%的流动人口通过租房解决居住问题，其中过半为80后，也就是租房人口中将近有8800万为青年人群。这些流动人口在2010年承受的房租年均为4644元。以&流动人口数量&流动人口租房率&年租金&的公式对青年租房市场年度规模进行了估算，得出了全国7891亿元的市场规模。
2012年至2013年，是白领长租公寓得到全面发展的两年，并且有很多公寓企业拿到了融资，这其中包括上述这四家企业。眼下中国风险投资行业活跃，能为公寓行业初创企业提供早期的资金供给。2015年，投资企业继续投资长租公寓业，一些企业开始突破地域限制开始了全国布局的步伐。
一、长租公寓区域竞争格局分析
公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。
前瞻产业研究院《》指出：未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做&小而美&，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己，而在2015
年-2016 年，公寓行业才要真正经历大市场的考验，真正的跨区域的市场发展(如自如进上海，青客进杭州，优客逸家进北京)才能引领行业在发展中走向成熟。
图表1：长租公寓市场企业区域竞争情况
资料来源：前瞻产业研究院整理
二、长租公寓企业竞争格局分析
1、高端市场(含中高端)竞争格局
高端市场(含中高端)服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓&雅诗阁&、&辉盛阁&占领这一高端公寓市场，竞争压力不大;而国内领先的公寓企业&优帕克&以及以&社区物业&为导向的&晟曜行&发展最为良好，已初具规模。但目前高端涉外面临以下问题：
1)、经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。
2)、涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。
2、中端市场竞争格局
年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧)，及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。
3、低端市场竞争格局
以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求，后面我们会详细分析这一市场的机会。对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。
图表2：长租公寓市场企业定位与竞争情况
资料来源：前瞻产业研究院整理
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我去过一次，房间里面家具很齐全，而且看上去还是很清新很漂亮的。还有置青春的管家服务我之前朋友在置青春公寓， 房子的装修是很不错的。朋友就是租在这里，感觉像是新型的公寓
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