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预抵押登记的期房是否具有优先受偿权
　　案情介绍　　原告：A银行　　被告：张 某　　C房地产公司　　2012年12月，张某向C房地产公司购买期房一套，因购房资金不足，遂向A银行借款50万元，该笔贷款以其所购期房提供担保，并在房产管理部门办理预抵押登记。同时，A银行为保障债权得以实现，与C房地产公司签订《个人住房按揭贷款合作协议书》一份，合同约定：C房地产公司对购买其期房且在A银行办理按揭贷款的每位购房者提供阶段性保证担保，保证期限为自每笔贷款发放之日至所购房产办妥抵押登记之日止。此后，张某因生意失败无力还款，后A银行将其诉至法院，请求判令：对张某抵押房产享有优先受偿权；C房地产公司对张某所欠贷款本息负连带清偿责任。　　庭审中，张某对欠款事实表示无异议。但C房地产公司却认为自己虽然提供了阶段性担保，但根据《物权法》第176条规定，在债务人自己提供物的担保和第三人提供保证担保的情况下，债权人应当先就抵押物价值部分实现其债权，故我公司仅应对抵押物处置价值不足以偿还银行贷款本息的部分承担责任。　　法院审理及判决：　　法院审理后认为：预抵押登记不同于抵押登记，不能产生《物权法》规定的优先权效力，故A银行对预抵押登记的房产不享有优先抵押权。根据《物权法》第176条，保证人对差额部分承担保证责任的前提是债务人提供了合法有效的物的担保，而本案中张某提供的房产抵押预登记并不具有物权担保效力。根据A银行与C房地产公司签订的《个人住房按揭贷款合作协议书》约定，C房地产公司向A银行提供的是阶段性连带责任保证担保，故C房地产公司应对张某所欠银行贷款本息负连带清偿责任。　　案例评析　　本案中，无论是A银行主张的优先受偿权，还是C房地产公司主张的《物权法》第176条规定，其核心问题都是涉及预抵押登记的性质问题。实际上，预抵押登记与抵押登记虽然具有字面上的相似性，但二者性质并不相同，对此可从以下三方面进行分析。　　从法律条文的规定内容来看。《物权法》第179条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，这里明确指明了抵押权的核心权利即优先受偿权。而对于预告登记，《物权法》第20条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这里并没有提及优先受偿权，只是指明了预抵押登记具有对抗后续物权变动的法律效力。因此，A银行请求对债务人债权实行优先受偿权并不成立。　　从预抵押登记设立的背景和意义上来看。在期房预售过程中，因为债权行为的成立和不动产转移登记间常常间隔很长时间，这就导致一些开发商利用这一时间差进行“一房多卖”或对在建工程设定抵押，因为期房在未竣工的情况下并不具有成就物权的基本条件，所以要解决上述问题，需要赋予权利主体一种排他性的请求权，这就是预抵押登记。因此，预抵押登记实际上是在不具备物权条件下对相关权利人的一种保护。　　从登记行为的性质来看。抵押预告登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动的条件具备后，权利人需积极行使该权利。故此，《物权法》第20条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是对债权权利消失的时效规定，也明显区别于物权，因此，本案中张某提供的房产抵押预告登记并不具有物权效力。　　案例启示　　建立在商品房预售制度基础上的相关预抵押登记的法律规定，在促进期房买卖、为开发商和业主提供融资方面发挥了重要的作用。而对于银行而言，从本案可以看出，抵押预登记并不具有真正的抵押权效力，这就提示银行在办理按揭贷款业务时要提高风险防范能力和警惕意识，一方面要切实加强对第一还款来源的审查和审核力度；另一方面要尽可能增加和补充有效的担保，特别是开发商的阶段性担保。在按揭房屋具备办理正式抵押登记条件时，还要及时办理并取得他项权利证书，切实防止预抵押登记失效而真正抵押权尚未办理的情形发生。 (陈江丰)
（责任编辑：HN666）
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建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。2.最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条 当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。3.《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第二十一条承包人的优先受偿权范围限于建设工程合同约定的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款、用于建设工程的垫资等实际支出的费用。未用于建设工程的借款以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。4.《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第三条建设工程价款优先受偿权的范围如何掌握？建设工程价款优先受偿权的范围为建设工程的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿范围内。发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失，不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。5.《合同法》第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。一直在这里百家号最近更新：简介:谈论各种工作场所的话题，如工作的营业额等。作者最新文章相关文章抵押权是否因登记部门要求填写的&抵押期限届满而消灭？
一、案情简况
2000年年12月27日，姜堰市航天仪器厂（简称“航天仪器厂”）与中国工商银行姜堰市支行（简称“姜堰工行”）签订最高额抵押合同，约定以房产一处为航天仪器厂在日至日期间所发生的借款提供担保。随后，双方办理了抵押登记，并由姜堰支行取得了他项权证。
在上述合同约定的期间内，航天仪器厂以各种方式在姜堰工行取得了总计842.6万元的贷款。自2002年起，姜堰工行以多种方式向航天仪器厂催收还款未果。日，工行江苏省分行与东方资产管理公司南京办事处（简称“东方公司南京办”）签订债权转让协议，将该笔贷款本息债权及相应的抵押权转让给东方公司南京办，并对债权转让事宜进行了公告。
因催收未果，东方公司南京办向江苏省泰州市中级人民法院（简称“泰州中院”）起诉，要求航天仪器厂偿还本息，并就抵押物主张优先受偿权。
二、争议焦点及裁判要旨
在房地产抵押登记实务中，登记机关常常要求申请人填写抵押期限，并根据申请人的填写，在登记簿中予以登记，否则不予办理登记手续。如国土资源部印发的《土地登记申请书》即要求申请人填写土地抵押期限（《国土资源部关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》）。
在本案中，东方公司南京办所提交的抵押房产他项权证，设定日期栏填写日，注销日期栏填写日。因此，航天仪器厂主张抵押权已注销，东方公司南京办不得就抵押物优先受偿。
经房产抵押登记部门姜堰市房地产管理处溱潼房管所出具证明，他项权证上所注明的注销日期为办理抵押登记时所约定的期限。相应地，双方的争议焦点在于，在办理登记时约定的抵押期限已届满后，抵押权是否消灭。
对此，泰州中院认为，“姜房溱字第062号房屋他项权证所载明的注销日期系对当事人约定的抵押期限的记载，并非注销抵押权利的记载，故航天仪器厂的该辩解意见仍不成立”。
江苏省高级人民法院（简称“江苏省高院”）认为，“物权法定原则要求物权的取得、变更与消灭均依法定，抵押权作为担保物权，其权利变动亦遵循该项基本原则。《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。据此，抵押权人自抵押物登记之时即享有抵押权，其权利的消灭必须符合该法定情形。本案中，抵押房产的他项权利证书注销并非抵押权人丧失抵押权的法定情形，因此，案涉抵押权并不因此消灭”。
三、分析与检讨
（一）物权法定原则的含义
关于物权法定，物权法第5条规定，物权的种类和内容，由法律规定。因此，江苏高院认为物权法定系指要求物权的取得、变更与消灭均依法定，存有误解。
其次，包括物权取得、变更及消灭在内的物权变动，系出于如下三种原因：一是基于合法建造、拆除房屋等事实行为（物权法第30条）；二是基于继承、遗赠以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等法定原因（第28、29条）；三是基于双方当事人之间有关设立、变更、转让和消灭物权的合同等意定行为。因此，法院认为物权的取得、变更与消灭均依法定，对物权变动的原因，实有误会。
（二）抵押权不应有期限，不因抵押期限届满而消灭
抵押权是以确保主债权清偿为目的的从权利，其存续依赖于主债权的存续。关于抵押权的期限，我国物权法及担保法未如台湾地区民法第880条规定抵押权在主债权请求权因时效而消灭后五年内不行使而消灭，抵押权在我国没有存续期限。登记机关关于抵押期限的要求，应予修正。
其次，关于抵押权的消灭，物权法第177条、担保法第58条规定了四种情形：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、抵押物灭失。因此，如不满足上述法定情形，即使抵押期限届满，抵押权仍有效。江苏高院认定抵押权消灭的情形应经法定，值得赞同。
（案情详见江苏省高级人民法院（2010）苏商终字第0141号判决书，中国裁判文书网，本文做了简化处理）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。抵押权人对购房人已交纳购房款并取得占有的房产是否有优先受偿权
一、案情简况
日，工商银行北京宣武支行（简称“工行宣武支行”）与北京鸿润房地产开发有限公司（简称“鸿润公司”）签署抵押合同，以鸿润公司所有的房产一处，为其从前者所获的贷款提供抵押，并办理完毕抵押登记，取得了相应的他项权证。
2008年，因鸿润公司到期未还款，工行宣武支行诉至法院，要求归还贷款本息，拍卖抵押房产，并就拍卖所得优先受偿。经一审、二审，工行宣武支行取得了确认其可就抵押物拍卖价款优先受偿的生效判决。
在北京市市第一中级人民法院（简称“北京一中院”）根据工行宣武支行的申请查封抵押物期间，秦碧明于2011年5月提出了执行异议。经查，秦碧明于2006年3月与鸿润公司签署商品房买卖合同，购买鸿润公司已抵押给工行宣武支行的房产，并在当月向鸿润公司支付了全部价款，鸿润公司也向秦碧明交付了房产，但未办理产权登记。其后，秦碧明诉至北京市海淀区人民法院，要求鸿润公司办理办理产权登记，经北京一中院2009年12月二审，要求鸿润公司按照合同约定办理产权登记，判决已生效。根据秦碧明的申请，北京一中院裁定秦碧明异议成立，终止了对诉争房产的执行。
工行宣武支行针对北京一中院就鸿润公司与秦碧明纠纷的二审判决，向北京市高级人民法院（简称“北京市高院”）提起再审，主张鸿润公司与秦碧明之间的买卖合同所涉房产此前已抵押给工行宣武支行，应为无效。北京市高院认定合同有效，裁定驳回再审申请。
随后，工行宣武支行又诉至北京一中院，要求驳回秦碧明的执行异议申请，对抵押物继续强制执行。经该院一审、北京市高院二审，法院支持了工行宣武支行的诉讼请求。
二、争议焦点与裁判要旨
（一）抵押人在未经抵押权人同意的情况下，与第三方所签署的抵押物买卖合同是否有效
关于抵押物设定抵押权后，抵押人是否有权转让抵押物问题，物权法第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。按照这一规定，抵押人在未经抵押权人同意的情况下，与第三方所签署的抵押物买卖合同是否有效？
关于合同的效力，合同法第52条规定了4种合同无效的情形、第54
规定了4种可撤销合同的情形，除4种无效情形，以及撤销权人撤销合同之外，合同均应有效。
结合合同法上述规定，物权法第191条第2款的规定，应当认为其所规定的是抵押物无权将抵押物权属交付给受让人（如为房屋等不动产，无法办理产权变更登记），但是其与第三方所签署的买卖合同则是有效的。由于难以办理权属交付，其应当按照买卖合同的约定，向受让人承担违约责任。否则，如果认定转让抵押财产的买卖合同无效，在抵押人未告知受让人房产已设定抵押的情况下，由于合同无效，其不需要承担违约责任，对善意受让人的利益保护不周，也不利于制裁抵押人的恶意行为。
在本案中，北京市高院认定买卖合同有效，值得肯定。
（二）抵押人在未经抵押权人同意的情况下，与第三方签署买卖合同，第三方已支付全部价款并实际占有的情况下，抵押权人仍可以行使抵押权
在本案中，北京市一中院在认可秦碧明执行异议申请、裁定中止对抵押物查封时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称“《查封、扣押、冻结规定》”）第17条的规定（被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结），认为“秦碧明提供了已支付铸城大厦F10、F10’房产全部购房款且已实际占有的证据，亦无证据证明秦碧明对该房产未过户存在过错，故其提出的解除铸城大厦F10、F10’房产查封的主张理由充分”。
按照法院的这一认定，只要受让方支付了购买抵押物的全部价款并取得了对抵押物的实际占有，则除非抵押权人能够证明受让方对房产未办理过户存在过错，则抵押权人将难以就抵押物优先受偿。担保法司法解释第67条的规定（抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权）也将难以落实。
与此相反，该院在审理工行宣武支行提出的驳回执行异议申请时，认为“抵押登记本身即具有公示公信力，即秦碧明对抵押登记应当知晓。秦碧明即使不知晓抵押权的存在，亦应认定秦碧明对不知晓抵押权登记存在过错”。也就是说，针对《查封、扣押、冻结规定》关于第三方过错的认定，该院认为，只要抵押登记设定于买卖合同达成前，作为买受方即负有知晓抵押权存在的义务，如不知晓，即存在过错。
按照法院的这一认定，《查封、扣押、冻结规定》的上述规定，实际上已让位于担保法司法解释第67条的规定，确保了抵押权的优先效力，值得肯定。否则，抵押权人在设定抵押权后，还需要对抵押人密切监控，确保其不与第三方就抵押物签署买卖合同，确保其不接受第三方所支付的买卖价款，确保其不将抵押物交付第三方占有，交易成本将大为降低，不动产抵押制度通过登记进行公示赋予公信力并借以降低交易成本的意图将大打折扣。
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