擅自转租房屋，无权处分人需担责
来源：中国法治　作者：张翊诚　　日期：　字体：
　在因房屋租赁中，时有因承租人擅自转租引发在纠纷。实务中对无权处分合同的处理，一般是以《合同法》第五十一条为依据并遵循合同效力待定说的立场。日，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施，对无权处分合同的效力有了确定评价。《解释》兼顾财产静态安全和动态交易秩序，较好地平衡了权利人和受让人的利益。日，蒙山县人民法院对一起次承租人起诉承租人的房屋租赁合同纠纷案件进行了宣判，认定承租人与次承租人签订的房屋租赁合同有效，承租人承担违约责任，赔偿次承租人各项损失共计18050元。
　简要案情
　日，姚某与戚某约定，由戚某将蒙山县城解放街某铺面租给姚某经营使用，并约定违约一方需支付违约金4500元。协议签订后，姚某按约定交付给戚某租金8100元、水电费450元，并花费5000元对该铺面进行装修。装修期间，房屋所有人赵某不同意将铺面租给姚某并收回房屋锁匙。为此，姚某起诉戚某，请求退回租金、水电费、设备投资款、装修款、违约金。
　被告戚某辩称，原、被告签订的合同无效，原告的损失应由其自己负担，被告不承担违约责任。
　审理过程
　本案中，未得到房主追认的房屋租赁合同是否有效成为双方争议的焦点。
　根据《合同法》第五十一条的规定，房屋承租人擅自转租的无权处分行为如得不到房主追认，转租合同无效。这就使得次承租人在追究承租人违约责任时遇到了难题，如合同被认定为无效，导致次承租人只能追究承租人的缔约过失责任即造成的损害赔偿责任，而不能追究因合同违约应承担的惩罚性赔偿责任。当事人双方签订的合同因第三方未追认的行为而对合同的相对人无效，这样的处理方式有违合同的相对性原则及诚实信用原则，也不利于保护交易安全。
　最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从本解释的立法原意可以看出，出卖他人之物可能影响的只是债权合同的履行，并可能导致物权变动不能实现，但与债权合同的效力无关。此解释遵循的正是无权处分合同的相对无效理论，即在《合同法》第五十一条中，无权处分人处分他人财产，经物权人追认或处分人取得处分权后的合同“有效”，是指无权处分合同对物权人发生法律效力;相反情形下的无效则指合同对物权人不生效力。也就是说，物权人意志所能决定的只是无权处分合同的效力范围而非效力的有无。因此，在本案中的房屋租赁合同，因房屋所有权人未予追认，承租人与次承租人的转租合同效力范围不及于房屋所有权人，而在转租合同相对人之间有效。
　判决结果
　综上所述，法院认定合同有效，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”判决被告戚某退回租金、水电费、装修款及支付违约金，合计18050元给原告姚某。（作者单位：梧州市蒙山县人民法院）
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未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何
有些租客在租房子的时候，遇到工作上的调动，无法继续的将房子租下去，但是又离租房合同还有一段时间，在不想要违约的情况下，有些人就会将房子转租给别人。那么，未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何?听听华律网小编给出的具体意见。未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何?《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。对于这两处规范性文件的关系问题，笔者以为：合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》，故其效力远远高于建设部《城市房屋租赁管理办法》。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。但是，合同法第224条规定是否就意味着擅自转租的合同无效或效力待定呢?笔者认为未必如此。首先，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。其次，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍然对合同双方有一定约束力，转承租人可以根据转租合同的约定要求转租人承担赔偿责任。最后，出租人不同意转租而主张解除合同只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。随着原租赁关系的解除，承租人就不再有承租权了，就无法履行转租合同了，转组合同就失去了存在的基础。但这只意味着转租合同的终止，并非无效。在自己无法解决未经出租人同意擅自转租的情况下，可以来华律网找律师进行咨询。延伸阅读：
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专业律师优质解答不履行合同并擅自转租，出租人是否有权解除合同？
市民张先生：我向杨某出租两间门市房。双方签订了租赁协议，协议规定：我将自有两间门市房租赁给杨某开小吃店，租赁期限为5年，每年租金20000元。租金在每年1月31日之前交纳，超过规定期限不交，我有权收回房屋使用权。租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担。租赁期满时，承租人不得以任何借口拆除或损坏房屋设备、建筑。出租房屋只许承租人使用，不允许转租。协议自签订之日起生效，如有一方违约，违约方要向守约方支付违约金10000元。协议履行两年后，杨某擅自将该房屋以每年租金30000元租给了李某。得知此事后，我找杨某交涉，要求杨某解除与新承租人李某的协议。但杨某以不少付给我租金为由，置之不理。我是否有权解除与杨某签订的租赁合同？
律师解答：本案中，张先生将两间门市房出租给杨某做生意，符合国家法律、政策规定，双方所签房屋租赁协议有效。承租人杨某未经张先生同意，擅自将房屋转租给第三人李某使用，属违约行为，应承担违约责任。承租人在租赁关系存续期间，未经出租人同意，不得将租赁权转让或者将租赁物转租给他人。《合同法》第224条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据这一规定，在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。这个条件就是必须事先征得出租人同意。租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人，仍属于出租人。所以，承租人如因工作需要将承租财产转租给第三方时，应当征求出租人的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人不得转租，否则，应承担违约责任。因此，杨某如果不再需要租赁张先生的房屋，可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议，但不得擅自将租赁房屋转租给第三人使用，更不得从转租中谋取利益。《合同法》224条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，杨某未经张先生同意擅自将承租房转租给李某，张先生有权收回出租房屋。
试用期内未签订劳动合同是否应支付双倍工资?
市民刘先生：我于2016年3月进入某从事销售工作，公司未与我签订书面劳动合同，口头约定合同期限为3年，试用期为6个月。2016年7月我提出辞职。2016年8月，我以公司未与我签订书面劳动合同为由，向劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，要求公司支付双倍工资差额部分。请问，我的请求是否能得到支持？
律师解答：试用期内未签订书面劳动合同，用人单位应当支付双倍工资。《劳动合同法》第十条规定：建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。已建立劳动关系，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起建立。《关于确立劳动关系有关事项的通知》规定：用工是有报酬的劳动，同时，这种劳动是用人单位业务的组成部分，劳动者受用人单位管理遵守用人单位的劳动规章制度。试用也是有报酬的劳动，试用期的劳动也是用人单位业务的组成部分，试用期内的劳动者也要受用人单位管理并遵守用人单位的劳动规章制度。所以，试用属于用工。《劳动合同法》第十九条规定：试用期包含在劳动合同期限内。该法第二十一条规定：试用期内，用人单位不得随意解除劳动合同。也就是说，劳动者从试用之日起就与用人单位建立了劳动关系。《劳动合同法》第十条规定：双方应当订立书面劳动合同。所以，试用期内未签订书面劳动合同，双倍工资理应支付。
违法转包人拖欠施工费，承包人是否承担连带清偿责任?
市民宋先生：2015年，某建筑公司承包了某食品厂的厂房建设工程后，将工程交给赵某施工。赵某又将该工程的支架子施工分包给我。去年2月，我施工完毕，赵某给我出具欠条。我多次向赵某催要施工费未果，去年底诉至法院，要求赵某和建筑公司偿还拖欠我的施工费。请问，建筑公司对我的施工费承担连带清偿责任吗？
律师解答：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定：实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。建筑公司将承包的工程转包给不具备用工主体资格的赵某，宋先生为分包人，也为部分工程的实际施工人。因此，作为承包人，建筑公司对上述欠款应承担连带清偿责任。（本报记者 高原 ）
责任编辑：刘晓莉
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合同无约定是否可以擅自转租，擅自转租后算违约吗?
如何合同并没有约定房屋不能转租（当然法律不能不能擅自转租），这种情况下，如果一方擅自转租的话，法律规定可以解除合同，这没错，我想问的是，这种情况下，出租人可以让承租人承担违约责任么？
因为违约责任在合同法中的规定前提是当事人违反了合同义务，...
我有更好的答案
1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效（租赁是债权）。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同（如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金）。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。
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在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移。并未规定未经出租人同意转租无效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”租赁合同规定转租要得到房东的同意。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同（如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金）。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。我国《合同法》第224条的规定，，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效（租赁是债权）
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这当然属于违约
可以起诉其违约责任
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业内：承租人擅自转租房子 需承担法律责任
　　南方日报讯 (记者/郑佳欣 实习生/张意珠)擅自转租房子当“二房东”，出了事故要赔偿损失。广州市房地产中介协会7日发布上月行业纠纷与投诉处理工作报告中指出，该协会近期收到关于“未经出租人同意进行转租”的投诉咨询案件。广州市房地产中介协会提醒消费者，在未经出租人同意的情况下进行转租的，承租人需承担由此产生的法律责任。
　　日，梁某通过某中介公司与出租人叶某签订《租赁合同》，承租位于广州市天河区的某物业，约定租赁期限为日至日，提前解除合同须赔偿违约金。同日，梁某向叶某支付押金5000元。日，梁某因工作调动，需离开广州，遂向叶某提出解除租赁关系。但叶某表示若需提前解除，押金将作为违约金不予以返还。于是，梁某为维持与叶某的租赁关系，遂决定将该物业进行转租。
　　日，梁某将该物业转租给胡某。但胡某在居住期间，因用电不当导致房子起火，使叶某遭受损失。事后，叶某向法院提起诉讼，请求解除与梁某的租赁关系，并要求梁某承担因该房子起火所造成的损失。经审查，《租赁合同》未约定梁某有转租的权利，且梁某也无证据证明其已获得业主叶某的同意进行转租。最后，法院判决叶某与梁某解除租赁关系，梁某须承担因该物业起火所造成的损失。
　　广州市房地产中介协会介绍称，转租是指在租赁合同的有效期限内，承租人经出租人同意，将物业转租给次承租人的行为。《合同法》规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师分析，在该案中，梁某在未经叶某同意的情况下，将该物业转租给胡某，其行为已违反了《合同法》的上述规定。并且，胡某对该物业造成的损失，梁某应向叶某承担赔偿责任。
【编辑:陈璞】
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