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购房“窗口期”真的来了吗？编辑：梁旭　来源：大连日报　　
近日，中国指数研究院初步统计显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。由此，相关分析认为，楼市回暖大势基本确立，“窗口期”已经到来。
但是，持不同观点者则认为，楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，大部分城市房价并不会在短期内反弹。房价不反弹，市场就不可能真正回暖，这是由中国消费者的心理所决定的。
事实也是如此，从政策层面来看，取消限购、降息降准、降低首付比例，甚至由财政出钱鼓励购房等，都能被认定为刺激楼市的重要手段，也可以被看作楼市“窗口期”已经来临的标志。但是最不容忽视的，就是相当一部分城市，特别是二三线城市库存量过大的问题。切不要以为只有那些被称作“鬼城”、“空城”的城市才库存量很大，才存在供过于求的问题。实质上，除少数城市之外，多数城市都面临着供大于求的问题，消化库存的压力很大。更重要的，开发商手中还掌握着规模不小的存量土地，加上地方政府为了“土地财政”需要，仍在源源不断地向市场推送土地。如此一来，在库存消化压力很大的情况下，还面临着新增房源的问题。那么，供求不平衡的矛盾也更加尖锐。
不仅如此，受经济下行的影响，居民购房的意愿也没有明显提升。纵然少数地区房价的反弹对购房者增加了一些压力，加上近一段时间股市持续暴跌，可能会让部分股民放弃在股市搏一搏的心理，转向思考购房，但要真正转化成现实购买力，可能还需要一段时间。而即使转化成了现实购买力，更多的也只能消化库存，并无法对整个房地产市场形成有效提振，楼市低迷的格局可能很难改变。
正如有关专家所言，由于北上广深等一线城市在土地供应方面已经日趋紧张，新增房源的难度越来越大，因此房价上涨可能会比较明显。那么，这些城市的楼市将出现复苏的迹象。然而关键在于，一线城市的复苏，是很难传导到二三线城市的，凡是库存量较大的城市，都有可能继续保持低迷的状态。如果效果显现的话，就是消化库存，使库存不再成为楼市复苏的阻碍。
令人担忧的是，凡是库存量大的城市，往往都是流动人口不是很多、产业结构不是很合理的城市。也就是说，消化库存的内在动力不强、能力不够，指望其他城市的复苏带动这些城市，基本没有希望。这也意味着，高库存城市，一方面，只能靠时间去消化，靠居民住房理念的转变去消化；另一方面，政府发展经济的理念要做重大转变，把工作的重点转向发展实体产业上去，提高居民收入水平，吸引更多外来人员，提高居民的购房能力。在此基础上，必须严格控制新增房源。必须要增的，也要以消化库存为前提，切实把库存压缩到市场可承受的范围，避免继续出现高库存下的市场供需矛盾，早日让市场走向平稳有序的轨道。
也正因为如此，不要过度在乎市场“窗口期”有没有到来的问题，而应当更加关注库存的消化情况，并采取强有力的措施，缩短市场供需不平衡的时间。否则，对市场秩序、市场机理、市场活力等都会产生极为不利的影响，并使消费者的恐购心理难以消除。
中国的很多问题，都出在存量上。房地产市场如此，信贷资金如此，财政资金也如此，产业结构仍然如此。如何把存量问题解决好，把存量结构调整好，对经济稳定很重要，对经济步入健康有序轨道更重要。所以，在房地产市场问题上，必须把消化库存当作最重要的一项工作。只有库存消化好了，增量的作用与效率才会最大化。
总之，在一系列政策措施的作用下，房地产市场的环境正在逐步改善，对经济发展的作用也正在逐步恢复。但是，在刚性需求没有得到释放、库存压力仍然很大的情况下，不要对市场寄予太大的期望，更不要像前一段时间的股市一样，失去理智。缓慢恢复、平稳复苏，比大起大落更加有利于市场的稳定与健康。
&&& 2015大连夏季房交会7月10日盛装启幕，金普新区夏季房交会在开发区民院体育馆同步举办。&&& 改造城市危房、城中村在内的各类棚户区，农村危房…更多新闻请关注本期楼市月刊。&&& 我市公积金贷款利率下调，5年以下（含5年）的公积金贷款年利率下调至3.25%……详情请关注本期楼市月刊。&&& 省政府出台了《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》，推出9条政策措施，以稳定住房消费……更多新闻请关注本期楼市月刊。
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9月将成为“购房窗口期”
&&&&阎嗣昱合成&&&&□记者李志鹏&&&&核心提示|8月末，郑州楼市销售再掀起一波小高潮，8月末开盘的楼盘几乎都以红盘报收。这给9月将近30个入市的新盘“秋收”行动以极大的信心。近日，楼市还迎来了政策利好消息，央行再次降准降息，至此，本轮已经有五次降息四次降准，在此背景下，业内专家建议，9月会出现一波行情，无论企业还是购房者都应该把握好金九这个购房窗口期。&&&&8月底新盘大卖，金九可期&&&&8月末，市场迎来了一波开盘或认筹小高峰。据同致行研究中心监控数据显示，8月22日与23日两天，郑州有郑州碧桂园、永恒理想公元、锦美南华府、悦府海棠、维也纳湖畔和宏光协和城邦、建业海马九如府、和润林湖美景、永恒理想世界开盘或认筹。而8月最后一周，康桥朗城、碧桂园高层和洋房、海马壹号公馆、正商智慧城、和昌悦澜、鑫苑二七鑫中心、正商经开广场、汇泉西悦城、华品糖果时光、瀚宇天悦湾等楼盘也进行了开盘或认筹活动。这些开盘或认筹项目销售效果都超出预期。&&&&郑州碧桂园无疑是上月的明星楼盘。8月22日推别墅106套，截至开盘结束全部售罄，均价元/㎡。这是该项目推出的首批别墅产品，本次共计106套。截至当天上午10点开盘结束，全部售罄。8月29日高层和洋房开盘，开盘前认筹近4000组，当日来访近万人。永恒理想公园83-103㎡新品精装华宅8月份开盘热销2亿。8月22日，位于长江路淮南街的锦美·南华府项目首次盛大开盘，现场有近百位客户签约。8月22日上午，宏光·协和城邦滨水名宅开盘，截止到上午11点半左右，已经有近百组客户成功选房。8月29日康桥朗城在永和铂爵推出3号院、2号院部分房源总计492套，开盘当天到访客户约400组，到访率80%，大定330套；8月29日海马壹号公馆开盘，本次推出房源为2号楼总计58套房源，成交23套，去化率40%。&&&&9月份，还有将近30个新盘入市“秋收”。市场又将掀起一波高潮。&&&&专家建议把握好9月购房窗口期&&&&8月份楼市的旺销也让业内人士对后市普遍乐观。同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存“窗口期”，增加三季度尤其是金九银十销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战（期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售。第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。&&&&对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段，赶在还没有出现买涨不买跌的时机下手购房，也趁部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
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今日生活报最适合你的购房窗口期应该怎么确定？炒房莫入
最适合你的购房窗口期应该怎么确定？炒房莫入
京沪两地的土地市场都爆出大消息，北京公布了2017年建设用地供应计划，供应总量为3900公顷，比去年减少200公顷。特别是住宅用地计划供应610公顷，相对于去年的1200公顷，减少了差不多一半。
而上海21日的土地拍卖市场出现前所未有的惊人一幕：在对三幅郊区宅地的拍卖中，参与竞拍的两家开发商被当场取消竞拍资格，原因分别是未通过事先资金审查、竞拍价格已超过申报资金规模，其中一家开发商还是大型国有房企。最后，竞拍的三块土地最终以底价或低溢价成交。
北京土地供应继续减少，而上海2月土地拍卖低调收场，种种动向，让本来就被各种风声搞得头晕眼花的买房人更糊涂了。
最适合你的买房窗口期会在什么时候出现？让我们看看苏宁金融的研究员是怎么说的——
作者：石大龙 苏宁金融研究院研究员
最近，身边有不少购房计划的朋友在观望：这次调控史上最严，等到开发商熬不住的时候，房价会降吧，到时候就能抄底买房了……
在此，认真做了历史数据分析的笔者要提醒一声：别做梦了，快醒醒吧，历次房地产调控的实践已经证明——调控期是刚需买房的最佳窗口期。不信，你可以回看一下一、二线城市历次房地产调控的市场表现。
一线城市历次房地产调控的市场表现
首先，来看看历次房地产调控周期内及调控结束后，房地产市场的表现如何，这或将预示着本轮房地产调控周期结束后的房价走势。
很多人都抱怨说：房地产调控越调越涨。事实确实是这样。远的不说，来看一下2016年之前的最近一次（年）房地产调控的效果和后市房价走势。
2009年，中国经济率先从国际金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策使得2009年房价过快增长。为遏制房价过快上涨，从2010 年4 月14 日起，各部门接二连三地出台调控措施，最后调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策可谓空前严厉。
例如，国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨；房贷政策方面，将首付比例调整到30%以上，二套房首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍，暂停第三套房贷款；同时部分城市开始限购，北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策。
这一系列的政策组合号称“史上最严厉的调控”，这次调控在当时取得了较好的遏制房价上涨的效果。
下面，看看几个重点城市当时的房地产调控效果。
先看北京。2010年4月出台房地产限贷政策后，北京二手房价格增速开始放缓，配合2011年3月的限购限贷以及加息升准的货币政策，2011年5月份，北京房价增速由正转负，且此轮增速下滑一直持续到2012年2月。此后，在宽松货币政策的刺激下，北京房价增速从2012年3月开始由负逐渐转正，并持续上升至2013年11月（参见图1）。
面对房价再次回升，2013年4月，北京房地产限购限贷升级，二套房首付比例提高至70%。此后，北京房价增速逐步下滑，2014 年9月，北京房价同比增速为负（-2.40%）。此轮增速下滑一直持续至2015年初（参见图1）。
2015年2月，北京二手房价格同比增速为-4.1%，3月北京市降低二套房首付比例至40%，同时在货币宽松的助推下，当月房价降幅开始收窄，两个月后由负转正。 2015年5月，二手房价格增速3.50%，随后一直保持上升趋势，2016 年4月当月同比增速为37.20%（参见图1）。
再来看上海、深圳的房价走势，基本与北京相似——在调控政策出台后，出现房价增速放缓甚至房价下跌的情况（参见图2、图3）。只不过，上海、深圳这两个城市房价出现增速放缓的时间和幅度不完全一致，只有深圳出现过房价增速下滑10%以上的情况。
二线城市历次房地产调控的市场表现
或许你觉得北京、上海、深圳都是一线城市，房价走势不具有代表性。那么，再来看看几个二线城市的房价走势。
在此，以杭州、南京、武汉、石家庄为例，这些城市分布在东部发达地区、中部地区、华北地区，在二线城市中具备较高的代表性。
不难发现，在前几轮调控期间，杭州、南京、武汉、石家庄这些二线城市的房价都出现增速放缓甚至下滑的走势。但即便如此，这些二线城市的房价也没有出现价格下跌10%以上的情况。反而在调控政策放松后，各城市出现房价快速上涨的态势，每轮上涨增速的幅度都要高于下滑的幅度（参见图4、图5、图6、图7）。由此可见，我国一二线城市的房价基本上是涨多跌少的情况。
刚需购房人何时买房最合适？
从历史经验来看，每一次楼市调控政策都是有效的，在调控期，房价往往会出现增速放缓甚至房价下跌的情况。那么，有刚性购房需求的买房人何时买房最佳呢？
笔者认为，调控期是刚需置业的最佳窗口期。核心论据主要有下述两点：
一方面，货币超发使得房地产越来越货币金融化，脱离了居住属性和居民收入基本面，尤其是2014年以来，货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入，房地产越来越货币金融化。在货币持续超发的背景下，一旦调控政策有所松动，房价会重新开启上涨周期。
另一方面，研究近几轮房地产市场周期可以发现：我国的一轮房地产周期平均在36个月左右，上涨时间24个月，调整时间12个月。当前房价增速已步入放缓阶段，按照12个月左右的调整周期，预计2017年底、2018年初房价可能将结束本轮调整阶段，步入重新上涨阶段。
根据上述判断，有必要提醒一线城市和中、东部二线城市的购房者尤其是刚需置业者：珍惜这样的机会，有低于市场价10%的房就出手吧。}