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关于枣强县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的实施意见
枣强县人民政府办公室
关于农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证
工作的实施意见
枣政办发﹝2017﹞25号
各乡镇人民政府、经济开发区管委会，县直有关部门：
为进一步推动我县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，根据《土地登记办法》《不动产登记暂行条例》、国土资源部《确定所有权和使用权的若干规定》、国土资源部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发【号）、《河北省土地管理条例》《河北省农村宅基地管理办法》、河北省国土资源厅《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（冀国土资发【2012】74号）、河北省国土资源厅《关于集体建设用地和宅基地使用权登记发证的意见》（冀国土资发【2014】1号）等有关法律法规及政策文件规定，结合我县实际，制定本意见。
一、基本原则
（一）一户一宅。严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，除继承外，再申请宅基地使用权确权登记的，不予受理。
（二）面积法定。我县农村宅基地确切登记发证时应严格执行《河北省农村宅基地管理办法》的规定，即：人均耕地一千平方米以上的平原地区或者山区县（市），每处宅基地不得超过二百三十三平方米。
（三）依法登记。严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理即登记发证。对于因不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿不规范造成严重后果的将严肃追究有关人员责任。
二、一般规定
（一）宅基地使用权主体审核
1、申请宅基地确权的主体应为符合条件的本村农民集体成员。
2、已拥有一处宅基地的本村农民集体成员、非本村农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《权利证书》记事栏应注记&该权利人为本村农民集体原成员住宅的合法继承人&
3、非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告30天无异议的，可依法办理土地登记，在《权利证书》记事栏应注记&该权利人为非本村农民集体成员&。
4、符合申请宅基地条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权。
（二）宅基地使用权权属审核
1、已经县人民政府批准，持有宅基地使用证的
（1）不超过法律规定面积，符合村镇规划，无权属争议的，按证载面积确权登记。
（2）超过法律规定面积的:
对1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，符合村镇规划、无权属争议。至今未扩大用地面积的，由村民委员会开具能够证明其建房时间及土地使用情况的材料并公告无异议，经乡（镇）政府审核后可以按证载面积进行确权登记。
对1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，符合村镇规划，无权属争议，按照证载面积进行确权登记。其超过规定标准的面积，在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。
2、未经县人民政府批准，无宅基地使用证的
（1）对1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积、无权属争议的，由村民委员会开具能够证明其建房时间及土地使用情况的材料并公告无异议，经乡（镇）政府审核后，可以按现实际使用面积进行确权登记。
（2）对1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地：
符合申请宅基地条件，未超过规定的面积标准、符合村镇规划、无权属争议的，可按实际使用面积确权登记；
超出规定面积标准的，超出部分按当时国家和地方有关规定处理后，由村民委员会开具能够证明其建房时间及土地使用情况的材料并公告无异议、经乡（镇）政府审核后，可以按实际使用面积进行确权登记。
（3）对1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至日以前已经建成的农民住宅，权属来源不清的，本着尊重历史，承认现实，有利于生产、生活的原则，对符合宅基地申请条件、土地利用总体规划和村镇规划的，由村委会出具证明并公告30日无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县人民政府批准后，按法律规定的面积标准进行确权登记发证；超过规定面积标准的，超出部分只调查备案不确权登记。
（三）集体建设用地使用权确权登记发证
村委会办公室、医疗教育卫生等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其它依法批准用于非住宅建设的集体用地，应当依法进行确权登记发证，确认集体建设用地使用权。对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30日无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报县人民政府批准后，再确权登记发证。对于违法集体建设用地，符合土地利用总体规划、村镇规划以及相关用地政策的，依法补办用地审批手续后，进行登记发证。具体情况如下：
1、凡属于经过依法批准使用集体建设用地的，按照实际调查及批准文件确定。
2、乡（镇）、村办企事业单位因倒闭、合并等原因导致土地闲置的，不确认集体建设用地使用权。
3、用地行为发生在日前，没有权属来源依据的建设用地，依据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关规定进行确权。
4、用地行为发生在日至日期间，第二次土地调查认定的集体建设用地，没有权属来源依据，符合土地利用总体规划的，按照以下规定办理：
（1）乡（镇）村公共设施和非盈利性公益事业用地，由村委会出具证明并公告30日无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县人民政府批准后，确定集体建设用地使用权。
（2）盈利性公益事业、企业和家庭作坊用地，符合用地政策、产业政策，按照土地管理法律法规处罚后，经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，依法签订用地合同并公告30日无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县人民政府批准后，确定集体建设用地使用权。
（3）依法批准的集体建设用地，土地使用期届满、用途未发生变化的，经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，依法补充签订合同后，逐级上报县人民政府批准后，确定集体建设用地使用权。
三、调查备案
以下情况按照现状只调查备案不予确权发证：
1、土地权属争议未解决的。
2、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的。
3、除继承以外，因赠与、买卖等原因申请第二宗宅基地确权的。
4、城镇居民在农村购买、建造住宅的，或非本集体经济组织成员在农村购买住房不符合有关规定申请宅基地确权登记的。
5、因依法查封地上建筑物和其它附属物等原因限制土地权属的。
6、独立于住宅之外的生产、生活附属用地用房（如车库，家禽养殖圈舍，厕所等）。
7、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地。
8、日以后建成、权属来源不清的农村宅基地（因无政策和法律依据）。
9、法律法规规定的其它情形。
四、特殊情况
1、对于原宅基证标注有滴水，并且仍在实际使用的，可在登记薄和土地权利证书上继续标注。
2、因历史原因，农村村民一户在本村拥有多处宅基地并经过县政府审批颁发有宅基证，其子女符合申请宅基地条件的，由村委会出具意见，可将多余宅基地分配给子女。分户登记后，其子女不得再申请批准宅基地；尚有剩余宅基地的，依照《河北省农村宅基地管理办法》第十二条的规定可予以收回。
3、对已依法确权登记发证的宅基地使用权，本次宅基地使用权登记时，对宅基地调查核实后，实际使用面积超过证载面积，属于丈量误差的可按实际使用面积确权登记；如属于私自扩建的，按原证载面积确权登记。
4、现实际使用人与宅基证登记的使用权人不一致，查明情况，分类处理。
（1）属于原使用权人死亡的，由村委会出具证明，凭继承协议，财产分割协议（分家单）等，办理变更登记；
（2）属于房屋转让的，受让人符合申请宅基地条件，可办理变更登记。
5、对开展农村新民居建设试点宅基地的处理
开展城乡建设用地增减挂钩试点，签订拆迁协议后，要依法注销拆旧宅基地使用权证书，农民住宅建成后，要及时开展地籍调查和确权登记发证。多层农民住宅要按照分割登记的要求依法办理。
1、对有关问题的处理意见仅适用于本次宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证工作。
2、本指导意见由枣强县农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作领导小组办公室（县国土资源局）负责解释，期间如遇相关法律法规或上级政策调整，以国家法律法规或上级政策为准。
主题词：宅基地 &建设用地 &确权登记发证 &实施意见
送：县四大班子领导同志，县委、人大、政协办公室
发：各乡镇人民政府、经济开发区管委会，县直相关部门
枣强县人民政府办公室
二〇一七年九月二十五日印
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农村家庭成员间分割房屋如何确权？
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　　一、一个总原则：宅基地属按户申请，所有申请人享有平等权利　　正确确认家庭成员每个人的房屋产权的具体份额，还需明确建房申请人、《宅基地使用证》登记人与房屋产权之间的关系。　　《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”& & & &所以农村宅基地政策实际是各省市政府根据《土地管理法》授权，对农民居住用地权益的公平分配，它不论贫富按人定量，通过造房用地的审批以保障每个农民都有其建房居住之地，属国家对农民居住权的基本保障。　　虽然《宅基地使用证》上的登记人只有户主一人，但凡是依法具备建房用地申请条件，并在政府审批时被计入宅基地计算面积的申请人，都应当与《宅基地使用证》上的登记人一样，属于该宅基地的使用权的共同享有人。　　登记人与其他合法申请人享有平等权利。　　二、一个简便的方式：家庭内部订立分家析产协议　　1、只要意思表示真实，依法受法律保护。如果怕以后有麻烦，公证一下更好；如果对法律不太懂，请个懂法律的，写个协议。将来如果有纠纷，法庭审理时，这个协议是最有力的证据。　　2、也可以依分家析产协议，到房屋管理部门，分别办理各自的产权证。不便各自办理的，也可以在附件上注明各自的份额。& & & &本人有三兄弟，农村的老房子，就是这样分家的。　　三、农村集体土地上房屋的性质和特点　　农村集体土地上房屋所使用的集体土地，是由国家通过政策审批无偿分配，无需纳税，也没有使用年限的限制。因此农民的房屋虽属公民的合法财产，但由于其建房用地的特殊性，使其产权性质和法律地位有别于城市商品房和城镇私房，缺乏市场准入资格，属于限制市场流通的准产权。　　1、农民住房产权的合法成立，除必须有经批准的宅基地使用权外，还涉及具体的批准建房面积权。　　现行农民建房政策是按户按人口批给不同的宅基地使用面积和房屋建筑面积。凡超过政府批准建房面积违章建造的房屋，除由政府作罚款等处理而予认可的外，都属违章建筑而不能在法院审判中作出产权确认。对该部分违章建造房屋只能就建筑材料的归属作出裁决。因此宅基地使用权、建房面积这两项权利在所有申请人之间是平等的，而不分成年与否、出资与否，属平等按份享有。　　2、当事人事先没有约定或约定不明而发生财产权属争议时　　主要考察建房三要素：宅基地使用权、建房面积权、建设资金的投入　　现在批到宅基地才是关键，到底谁出钱反而是其次的，这也是一个重要的原则！　　当前，在农村建房中取得用地权、面积权的重要性早已优先于建房的出资的多少。所以在家庭成员中确认农民住房产权时，应当承认宅基地使用权享有者虽未具体出资，但其在建房中已投入其依法享有的宅基地使用权和建房面积权，因此所建住房产权中也应当含有他的权利。当然在产权的具体份额上，还应当按出资与用地权、面积权兼顾的原则加以确认，与出资者之间在房屋产权分配上有较为合理的区别。（这是补充原则，即出钱多的可以适当多分点）　　
采纳率：95%
果这个房屋有原来所有权人的。
如果一个房产证、一块宅基地证被多头分割而超出确权部门规定标准的，确权部门不予一一细分确权的话、法律认可的处理意见，按处理意见办理
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不可以，原因就是回填土，因为回填土不具备稳定性。基础必须要开挖到稳定的土质层，这样做基础才稳固不会出问题。
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