办银行按揭预抵押证明不用_百度知道
办银行按揭预抵押证明不用
交房产税，可是让我误交能退吗？
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能规避一房多贷、一房多卖、房屋私下转移期房预抵押好处最大的就是开发商，其次是银行
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银行对预抵押登记的房屋不享有优先受偿权
——兴业银行股份有限公司武夷山支行与汤某、高某、武夷山市忠远房地产开发有限公司金融借款合同纠纷执行案评析　执行要旨　　预抵押登记只设立了一个抵押登记的请求权，属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，应认定该抵押权并未设立，银行无权就预抵押登记的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。案号　　福建省武夷山市人民法院（2015）武民初字第381
号民事调解书。案情　　2011 年1 月4 日，兴业银行武夷山支行与汤某、高某及忠远公司签订《
个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定汤某、高某向兴业银行武夷山支行借款123
万元用于购买某商场的一个店面……汤某、高某将其购买的上述店面为本案借款向兴业银行武夷山支行提供抵押担保，并办理了预购商品房预告抵押登记手续。上述合同签订后，兴业银行武夷山支行履行了出借义务，汤某、高某却未履行按期还款义务。为此，兴业银行武夷山支行将汤某、高某及忠远公司诉至福建省武夷山市人民法院。经法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、汤某、高某确认欠兴业银行股份有限公司武夷山支行借款本金、利息及罚息等……四、若汤某、高某未按期还款，兴业银行股份有限公司武夷山支行有权申请法院处置汤某、高某上述店面。因汤某、高某未按生效法律文书履行确定的义务，兴业银行武夷山支行于2015
年4 月28 日向福建省武夷山市人民法院申请执行。&［小编按：为便于阅读，对与论题主旨无关的案情内容有所删节］执行　　本案在执行过程中查明，汤某、高某在银行无存款可供执行，在福建省武夷山市仅有上述用于抵押的店面一套。另兴业银行武夷山支行与汤某、高某的抵押贷款仍处于预抵押登记状态。兴业银行武夷山支行述称，因该店面的产权仍登记在忠远公司名下，所以兴业银行武夷山支行和汤某、高某双方无法去办理正式的抵押登记。另还查明，备案登记在汤某、高某名下的上述店面已被福建省光泽县人民法院查封。执行法官告知兴业银行武夷山支行，对于上述办理了预抵押登记的店面其没有优先受偿权，但兴业银行武夷山支行持不同观点，认为正因汤某、高某将上述店面用于抵押，银行才放款，法院调解书中也明确表示银行有权申请法院处置上述店面，其对上述店面应享有优先受偿权，以保障银行的合法权益。分歧　　本案在执行过程中，对于买房人办理了预抵押登记的房产，银行是否具有优先受偿权的问题，存在意见分歧。　　第一种意见认为，银行应当具有优先受偿权。理由是，贷款人（买房人）与银行签订的合同合法有效，未将预抵押登记转化为正式的抵押登记，导致银行未能取得正式的他项权的原因，在于预抵押人汤某、高某债台高筑，该店面在备案阶段即已被光泽县人民法院查封，而汤某、高某又下落不明。在本案的预抵押登记过程中，银行不存在过错，如果现因买房人的过错，导致无法办理正式的抵押登记，后果却要由银行来承担，对银行显失公平。因此，对因买房人的原因，导致无法办理正式的抵押登记的，银行对预抵押登记的房屋应当享有优先受偿权，以保护银行的合法权益和信赖利益。　　第二种意见认为，银行不具有优先受偿权。预抵押登记与抵押登记虽然在字面上仅一字之差，但二者性质明显不同。《物权法》第一百七十九条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里明确指明抵押权具有优先受偿的效力。但预抵押登记是一种临时性登记行为，预抵押登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，故不产生优先受偿的效力。本案中办理了预抵押登记的店面的产权尚属于忠远公司，并未办理正式的抵押登记，因此银行对该店面不享有优先受偿权。评析　　笔者赞同第二种意见，理由如下：　　首先，从预抵押登记的概念来看。预抵押登记是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签订的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定：以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。顾名思义，预抵押登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动的条件具备后，权利人需及时申请正式登记。故此，《物权法》第二十条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是对债权权利消失的时效规定，也明显区别于物权。因此，本案中汤某、高某与银行办理的房屋抵押预告登记只产生一种将来发生抵押权变动的请求权，并不具有物权效力，银行对该房屋无权优先受偿。　　其次，从法律条文规定的内容来看。《物权法》第一百七十九条规定：债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里明确指明了抵押权的核心权利即优先受偿权。而对于预告登记，《物权法》
第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这里并没有提及优先受偿权，只是指明了预抵押登记具有对抗后续物权变动的法律效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。本案中兴业银行武夷山支行与汤某、高某、忠远公司签订的合同中还约定，忠远公司对债务承担阶段性连带责任保证，保证责任至债务人办妥房屋所有权证和以兴业银行武夷山支行为抵押权人的房屋抵押登记手续，并将抵押权证正本交由兴业银行武夷山支行收执之日才解除。因此，兴业银行武夷山支行应当清楚其需办理正式的抵押登记，故在正式的抵押登记办理完毕前，银行请求对汤某、高某的房产进行优先受偿的，不能得到支持。　　最后，从预抵押登记设立的背景和意义上来看。在期房预售过程中，因为债权行为的成立和不动产转移登记间常常间隔很长时间，这就导致一些开发商利用这一时间差进行“一房多卖”或对在建工程设定抵押，因为期房在未竣工的情况下并不具有成就物权的基本条件，所以要解决上述问题，需要赋予权利主体一种排他胜的请求权，这就是预抵押登记产生的法律背景。因此，预抵押登记实际上是在不具备物权条件下对相关权利人的一种保护，但这种保护仅是对该房屋再设立其他物权请求权的排除，并不包括优先受偿权。根据目前我国个人住房贷款业务的惯例，银行在发放房屋按揭贷款时，会与开发商约定在正式的房屋抵押登记手续办妥前，由开发商提供阶段性的连带责任保证担保，以确保银行的合法权益得以保障，本案即是如此。
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谁办过预告抵押？这个是两回事还收藏
谁办过预告抵押？这个是两回事还是一回事？售楼处的让我去办，我去了人家说你自己办不了，得和银行的一块来，谁办过？说说怎么弄
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没人知道吗
银行有专门在房管局办业务的人，去房管局二楼直接找银行的就中
楼盘也得有人给你们把材料出了
预告证跟抵押证是两回事，要分两步手续办理，因为期房办理不了房产证，但是银行又需要有抵押物，所以预告证相当于是临时房产证，有了临时房产证作为抵押物才能办理银行抵押登记，然后放款。抵押证是需要银行出具抵押材料，然后银行或者开发商跟你一起才能办，因为债务人跟债权人要双方到场，你自己是办不了的。
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银行要小心啦！最高院：预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。
摘要: 预售商品房抵押贷款中,虽然银⾏行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银⾏行获得现实的抵押权 ,而是待房屋建成交付借款⼈后银⾏行就该房屋设⽴立抵押权 ...
&一、裁判要旨&预售商品房抵押贷款中,虽然银⾏行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银⾏行获得现实的抵押权 ,而是待房屋建成交付借款⼈后银⾏行就该房屋设⽴立抵押权的一种预先的排他性保全。&二、基本案情&原告中国光大银行股份有限公司上海青浦⽀⾏(以下简称光⼤银⾏)因与被告上海东鹤房地产有限公司(以下简称东鹤公司)、被告陈思绮发⽣保证合同纠纷，向上海市青浦区⼈人民法院提起诉讼。&原告光⼤大银⾏诉称:105;29⽇,其与两被告签订《个⼈贷款合同(抵押、保证)》1份,约定:被告陈思绮向其借款⼈民币37万元 (以下币种均为⼈民币),⽤用于购买坐落于上海市⻘青浦区鹤如路185弄20号102室房屋,被告东鹤公司承担连带责任。合同签订后,原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖⾏行为已被法院⽣生效判决确认⽆无效,故请求判令被告陈思绮偿付&#年3⽉20日起⾄至105;20⽇的利7843.86元以及自105;21⽇起⾄至实际清偿之⽇⽌的利息(利率按合同约定计算);被告东鹤公司连带清偿借款本⾦金元,偿付合同期内利息和逾期利息7843.86元(暂计⾄至201年6g)及&#年6月21⽇起⾄实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算);两被告 偿付原告律师代理费15000元;原告在抵押物处分时享有优先受偿权,不⾜足部分由两被告连带清偿。&一审法院认定光⼤银⾏对涉案房产享有抵押权，二审法院上海二中院认定光⼤银⾏对涉案房产不享有抵押权。二审法院的裁判理由：涉案房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设⽴登记具有不同的法律性质和法律效⼒。根据《中华⼈民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利⼈人同意,处分该不动产的,不发⽣生物权效⼒力。预告登记后,债权消灭或者⾃自能够进⾏不动产登记之⽇起三个⽉内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并⾮现实的抵押权,⽽是将来发⽣生抵押权变动的请求权 ,该请求权具有排他效⼒力。因此,上诉⼈光⼤银⾏作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设⽴登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他⼈针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权。&三、延伸阅读&最高院民一庭意见：预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。&最高院民一庭在《民事审判指导与参考》第65辑刊登的指导性案例《预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押权效力》指出：预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。具体理由如下：&首先，应明确预告登记的法律性质。预告登记的效力主要表现为：其一，违背预告登记的处分行为不发生物权效力；其二，在预告登记义务人破产或被强制执行时，预告登记具有物权效力；其三，预告登记保全的债权因履行而转化为物权时，物权的顺位依据预告登记时间予以确定。本登记是与预告登记相对应的概念，表明预告登记体现的是债权请求权，与本登记存在本质上的不同，但其均为表征权利的形式，并最终产生物权效力。故预告登记为债权内容与物权效力的结合。&预告登记与担保物权的区别：预告登记是保全债权实现的措施，不存在变价和清算程序；担保物权在本质上是优先受偿权，它使得债权人在债权之外，享有变价抵押物并优先受偿的权利。预告登记的请求权基础不是预告登记本身，而是其保障的债权。&预告登记所保全的请求权包括：不动产所有权转移请求权，设定抵押权请求权，消灭不动产物权的请求权，变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。&物权法实施前，在国家立法层面尚未出现预告登记概念，较常使用的是预售商品房合同登记备案的提法，与物权法意义上的预告登记还是有着本质上差异的，因为预告登记引入之主旨，在与解决商品房预购人所面临的一房数卖的风险，确保预购人最终取得房屋所有权。&预购商品房抵押权最早始见于1997年建设部的《城市房地产抵押管理办法》(2001年修订)，该办法第三条第四款规定，所谓“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”&所谓“预购商品房抵押权”的登记，依据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定，是指登记机关应当在抵押合同上作记载，因为此时商品房尚未建成，其上不可能成立所有权，亦不存在不动产登记簿。在商品房建成之前，预购商品房抵押权之预告登记，主要在于确保商品房建成且预购人取得所有权登记后，这一所谓的“抵押权”能自动转换为该房屋上的抵押权，也就是转为现房抵押。反面言之，如预购人未取得所有权登记，房屋抵押权登记就无法完成，抵押权则不能产生。&其次，《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条所规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立或认定抵押权有效。条文中的登记是指预告登记还是本登记？预告登记是与本登记相对应的，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。&物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述条文强调不动产物权的设立，经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述法条位于物权法总则部分，对分则部分起到统领和指导的作用。则《担保法解释》第四十七条、物权法第一百八十七条中所规定的抵押登记，应指记载于不动产登记簿时的登记，即本登记，系对房屋建成后所有权的抵押登记。&再次，从合理平衡各方当事人利益而言，在房地产公司和购房人可协同办理预抵押登记的情况下，如果房屋具备办证条件或房屋已登记到购房人名下时，可以考虑由银行垫付费用进行抵押登记；如果购房人和房地产公司不予配合，则由银行提起诉讼，判令房地产公司和购房人协助办理抵押登记，以实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。&四、案例来源&中国光⼤银⾏股份有限公司上海⻘浦⽀⾏诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（最高人民法院公报2014年第9期）&转自：文丰商事争议研究
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人民中路三段18号附19号银行对预抵押登记的房屋不享有优先受偿权--《中国审判》2015年17期
银行对预抵押登记的房屋不享有优先受偿权
【摘要】：正案情回放:贷款到期未还银行诉至法院日,申请执行人兴业银行股份有限公司武夷山支行(以下简称"兴业银行武夷山支行")与被申请执行人汤正平、高琼及武夷山市忠远房地产开发有限公司(以下简称"忠远公司")签订《个人购房抵押(保证)借款合同》一份,约定汤正平、高琼向兴业银行武夷山支行借款123万元用于购买某商场的一个店面,期限自日至日,借款年利率为7.04%,逾期罚息利率为借款利率上浮50%,每
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