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快速关注律师> 北京二套房与首套房贷款政策北京二套房与首套房贷款政策来源:北京住房时间:【导读】日起北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%，商住房抵押贷款基本暂停。
【首套房贷款政策】：执行基准利率（4.9%）
【二套房贷款政策】：上浮20%（5.88%）
【商住房抵押贷款】：暂停贷款
【前后新政策对比】4月30日（含）以前网签的业务，首套房利率最低执行九五折，具体以网签日期为准。
贷政策再次收紧：首套房贷款无优惠、二套房货涨两成
随着房贷收紧，二套房利率上浮20%，这对投资炒房者也是一大打击。目前银行中长期贷款基准利率是4.9%，二套房的贷款利率上浮20%，也就是执行5.88%的年利率。据悉，此前，由于房地产信贷额度受到管控而下降，部分银行首套房贷利率仍为9折，但也有部分银行已经取消了首套房利率折扣，回到基准利率，甚至上浮10%。而二套房多执行在基准利率基础上上浮10%的政策。&基于当前的市场环境，为有效防范金融机构信贷风险，推动房贷业务平稳健康发展，个人首套房利率最低执行基准利率。&北京银行有关负责人向记者证实。而此前，京城个人首套房贷款利率优惠从八折，陆续上调至八五折、九折、九五折，直至现在的最低基准利率，也就是没有任何优惠。随着楼市调控政策不断加码，北京地区大部分银行已上调了首付比例，落实&认房又认贷&的首套房认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。
商住房抵押贷款基本暂停
随着商住房限购出炉，商住房抵押贷款在&3&17&之后就基本不做了，北京地区各银行已基本暂停了对商住房的抵押贷款，套现的商住房变得更加困难。而在4月中旬就有消息传出，北京多家银行已禁止商住房做抵押贷款。一家国有银行的工作人员对记者表示，&商住房抵押风险较高，贷款用途控制不了，转出容易出现问题。不仅我们，各家银行基本都不做商住房的抵押贷款了，出于风险控制的考虑，逐步停了这块业务。
从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，信贷继续从过去的首套房95折收紧是趋势也是必然，北京各种调控下，房价出现调整的可能性大涨，这种情况下，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。
值得注意的是，市场最关心的房价目前并没有明显下降。张大伟称，当下的买卖双方还在博弈过程中，除个别置换客户急售降价外，大部分价格处于平稳状态。市场的价格波动主要体现了前期高报价项目，回归正常。市场也从过去的完全卖方市场回归到现在的逐渐出现买方市场迹象。整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。
【问题解答】
一、首套房子贷款需要什么条件？
房贷借款人必须同时具备下列条件：
1、有合法的身份。
2、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。
3、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。
4、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
5、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。
6、贷款行规定的其他条件。
二、首套房和二套房贷款认定标准是什么？
（一）首套房认定标准
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房&&算首套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房&&算首套。
3、已经全款买过一套房，再贷款买房&&算首套。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房&&算首套。
5、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时&&算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房&&算首套。
7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款&&算首套。
（一）、二套房认定标准
由于&认贷不认房&政策的出台，二套房的界定要简单些，情况也没有首套房那么复杂。
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房&&算首套；若贷款未结清&&算二套
2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。
3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。
若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，若贷款未还清&&算二套房以上
4、准备结婚两人，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。“北京二套房与首套房贷款政策”由北京社保网收集整理编辑。转载注明出处：相关信息相关评论北京社保办事指南社保局公积金养老保险医疗保险生育保险失业保险工伤保险相关问题最新推荐房子写的夫妻双方的名字，还没有拿房产证，一方瞒着另一方能不能用购房合同做抵压或者什么的_百度知道
房子写的夫妻双方的名字，还没有拿房产证，一方瞒着另一方能不能用购房合同做抵压或者什么的
我有更好的答案
找正规银行，你两口子结婚证和你俩户口本身份证。你没有房产证，不会受理。银行抵押需要房产证契税证押给个人或是高利贷者可以
采纳率：90%
来自团队：
银行不会受理，因为能在银行进行抵押的只有房本和他项权证，其他的银行不认，但是用购房合同去个人放贷或者高利贷是可以的，这种地方不看几个人的名字的，但是如果是房本到银行的话需要两个人一起才行，共同财产。
不能，这是夫妻双方的财产，必须两方共同同意才能生效
不能，这是夫妻双方的财产，必须两方共同同意才能生效
咋有人说可以呢，还是律师
抵押做什么1
啥意思，还和地方有关系吗
你好，原来可以的，现在不可以了，必须双方签字。
你连房产正都没有，怎么可能做得了抵押登记？？
其他4条回答
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夫妻一方擅自以共有房屋与银行签订的抵押合同有效
【审判规则】 &
夫妻一方将共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同时，未经其配偶同意，事后亦未取得其配偶追认的，系无权处分。但鉴于在合同签订时，夫妻一方提供了无配偶、其为房屋所有权人的证明等资料，金融机构已尽到形式审查义务，主观系善意，且金融机构已发放贷款，支付合理对价，故应认定金融机构的行为构成善意取得。同时，在签订抵押借款合同后，双方已办理房屋抵押登记，金融机构亦取得房屋的他项权证。因此，应认定金融机构已取得该房屋的抵押权，双方签订的抵押合同有效。　
【关&键&词】
民事　抵押合同　确认合同无效　夫妻一方　共有房屋　无权处分　善意取得　不动产登记
【基本案情】
2009年，李以其新购买的涉案房屋（华亭佳园房屋）作为抵押物与民生银行（中国民生银行股份有限公司天津分行）签订抵押借款合同，约定李以按揭贷款的方式向民生银行借款，借款金额为五十六万元，借款人为李及王。李已全部还清该项借款。两年后，李再次以涉案房屋作为抵押物与民生银行签订抵押借款合同，并提交婚姻状况为无配偶的声明。此后，双方办理了涉案房屋的抵押登记，民生银行亦取得了涉案房屋的他项权证。另查明，王与李于年登记结婚，此后因感情不和于年办理了离婚手续，离婚时，双方约定涉案房屋系共有财产，但产权证书中未注明王为共有人。
王X以李擅自处分共有财产，其对李与民生银行于年签订抵押借款合同的事实并不知情为由，提起诉讼，请求确认李与民生银行于年签订的抵押借款合同无效，撤销涉案房屋的抵押登记，将其登记为涉案房屋的共有人。
法庭审理期间，民生银行提交了2011年其与李签订抵押合同时，李提供的证明自己无配偶的相关材料复印件。其中，户口中载明的离异日期、离婚登记日期、离婚协议签署日期均系年。李虽否认上述材料为其所提供，但未提交证据证实。
【争议焦点】
夫妻一方未经配偶同意，擅自以共有房屋作抵押与金融机构签订抵押借款合同，合同签订时，金融机构对夫妻一方提交的无配偶证明及房屋所有权证明进行了形式审查，且将贷款发放给夫妻一方，此时，金融机构的行为是否构成善意取得。在双方已办理房屋抵押登记的情形下，该抵押合同是否有效。
【审判结果】
一审法院判决：驳回原告王X的全部诉讼请求。
原告王X不服一审判决，提起上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
无权处分，是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。其中，最高人民法院《关于适用&&span
style="margin: 0 padding: 0 max-width: 100% !
box-sizing: border-box ! word-wrap: break-word
! font-family: 宋体;"&中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。据此，根据该司法解释的规定，并结合无权处分的含义，夫妻一方未经配偶同意，擅自处分夫妻共同财产的行为为无权处分，转让、变更财产权利的合同无效。但该规定存在例外，即善意取得制度。善意取得制度系无权处分人将其财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权，原所有人不得要求受让人返还财产的制度。善意取得制度的构成要件为：转让人必须为无权处分财产的人；受让人取得财产时出于善意；受让人以合理的价格有偿取得；善意取得的对象可以为动产，亦可以为不动产，还可以为其他物权。其中，不动产借助登记的公信力来达到维护交易安全的目的。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均以登记作为对外公示的要件。不动产只有经过登记，才能产生物权变动的效力，从而达到善意取得的效果。综上，夫妻一方未经对方同意，擅自将夫妻共有不动产抵押的，构成无权处分。但若受让人的行为构成善意取得，且不动产抵押已办理抵押登记，则该抵押行为有效，夫妻一方与受让人订立的抵押合同有效。
在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。同时，金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。另外，合同签订后，双方已经办理了房屋抵押登记手续，已产生不动产的物权登记公示效力，且金融机构已取得房屋的他项权证，故应认定金融机构已经取得房屋的抵押权。根据上述善意取得制度及不动产物权变动效力的论述，即使夫妻一方未经配偶同意，仍不影响其与金融机构签订的房屋抵押合同的效力，即抵押合同有效。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第一百零六条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条
夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
【法律文书】
民事起诉状
民事答辩状
民事上诉状
民事上诉答辩状
律师代理意见书
民事一审判决书
民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例　有效　参考适用
王X诉李、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案
【案例信息】
【中&法&码】合同法·借款合同·借款担保·抵押担保·抵押合同
【案&&&&号】
(2013)津一中民二终字第号
【案&&&&由】
确认合同无效纠纷
【判决日期】
2013年月日
【权威公布】
被最高人民法院《人民司法·案例》年第期总第期收录
【检&索&码】
BTJYZ++0413C
【审理法院】
天津市第一中级人民法院
【审级程序】
第二审程序
【上&诉&人】
王X（原审原告）
【被上诉人】
中国民生银行股份有限公司天津分行（均为原审被告）
【裁判文书原文】 &(如使用请核对裁判文书原件内容
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：王X。
被上诉人（原审被告）：李X。
被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司天津分行（以下简称民生银行）。
上诉人王X因与被上诉人李、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（）津和民三初字第号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。书记员记录。本案现已审理终结。
天津市和平区人民法院经审理查明：王X与李原系夫妻关系。年月日，李与民生银行签订个人购房借款合同，用于购买华亭佳园房产，并以该房产作为抵押物，借款金额为万元。合同中写明抵押房产共有人为王，李及王均在合同中签字。此后，上述个人购房借款合同中的欠款全部还清。年月日，李与民生银行签订个人额度借款合同及最高额担保合同，提交了婚姻状况声明，签字确认如下内容：“截至本声明签署之日，本人的婚姻状况为无配偶。”借款金额为万元。李再次以华亭佳园房产作为抵押财产，并办理了他项权证。王未在该合同中签字。民生银行当庭提交了李办理贷款时证明自己无配偶的相关材料复印件，其中李的户口页复印件中登记的婚姻状况为“离异”，户口登记日期为年月日。离婚证复印件中离婚登记的日期为年月日。离婚协议书的签署日期为年月日。李当庭否认上述材料为其提供给被告民生银行，但未提交证据予以证实。
经法庭调查确认，王X与李于年月日登记结婚，后因感情不和，于年月日在江苏省兴化市民政局办理了离婚手续。二人均确认：华亭佳园房产为婚姻存续期间的共同财产，离婚协议书中约定该房产系双方共有财产，离婚后各自拥有的所有权。产权证书中权利人登记为李，未注明有共有人。
2012年月，王以对年办理的贷款及抵押事实并不知情为由，向法院起诉，要求：判令李与民生银行签订的个人额度借款合同和最高额担保合同无效；判令二被告撤销作为合同担保的房产在房管部门的抵押登记；判令二被告为原告办理在该担保房产产权登记上增加原告为共有人的手续。
天津市和平区人民法院认为，二被告签订的个人额度借款合同及最高额担保合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定。王X提出的年办理房屋抵押贷款时作为共有人进行了签字的事实，不足以证实民生银行与李在年签订合同时明知抵押房屋存在共有人的情况。王提交的证据不能够证实二被告签订合同时存在恶意串通损害第三人利益的情形，故二被告签订的个人额度借款合同应确认为有效。
签订借款合同及对夫妻共同财产设定抵押都是夫妻共同生活中对共同财产的重要处分行为，对此夫妻双方应在平等协商并取得一致意见的基础上方能有效行使。李X未经原告同意，属于擅自处分共同财产。但在本案中，民生银行在签订借款及抵押合同时，审核了房屋产权证等有关材料，已尽到足够的审查注意义务，其为善意，并有偿取得抵押权，且已办理抵押登记，其抵押权应予保护，抵押合同应当确认有效。因此，王要求确认合同无效并撤销抵押登记的诉讼请求，不予支持。对王的损害，应由擅自处分共有财产的李承担责任。
2012年月日，天津市和平区人民法院判决驳回原告王的全部诉讼请求。
宣判后，王X不服一审判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。
天津市第一中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，于2013年月日判决驳回上诉，维持原判。
转自：指导性案例审判规则
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