房地产开发企业的流动资产是可以在一年内或者超过一年的一个开发周期内变现或者耗用的资产。包括现金、各种存款、、短期投资、应收及预付款项，存货等。流动资产可分为以下几类：
　　1.货币资金。包括现金、各种存款和其他货币资金。
　　（1）现金是指企业库存的种类币种的现金。如人民币现金，美元现钞、港元现钞等。
　　（2）各种存款是指企业在本埠银行和其他金融机构的各类存款。如人民币存款、外币存款、活期存款、定期存款等。
　　（3）其他货币资金是指除现金、存款以外的其他货币资金。如企业在外埠的存款、企业尚未收到的在途资金等。
　　2.短期投资。是指能够随时变现，或者持有时间不超过一年的各种有价证券、以及不超过一年的其他投资。
　　3.应收及预付款项。是指企业在生产经营过程中，由于销售或购买产品、劳务时应收或者预付其他单位或个人的各种款项。包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应由票据、待摊费用，预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款，预付购货款等。
　　4.存货。是指企业在生产经营过程中为销售或耗用而储备的物资。包括库存的、加工和施工中的以及在途的主要材料、其他材料、周围材料、设备、，机械配件，在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。
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实务课程分类银监会严禁信托公司向房企发放流动资金贷款
09:11:05来源: 互联网
　　中国银行业监督管理委员会日前下发通知，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，同时要求各银监局重视信托公司的流动性风险。
　　有媒体报道称，通知要求，信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
　　通知重申，严禁向未取得"四证"的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。对于房地产开发商的融资门槛,则再次强调资本金比例超过35%、"四证"齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。
　　对于土地储备贷款，银监会要求各信托公司要审慎发放。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
　　通知并规定，信托公司需高度重视业务操作过程中的风险防范，信托公司建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策;进行尽职调查,严格落实房地产贷款担保，密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。
　　有关数据显示，今年1至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，超过2007年全年的房地产融资类产品总额。
　　报导援引行业人士的话称，目前一些地产商通过信托融资的成本甚至高达20%。成本过高加之地产商从银行融资无门，中小地产商资金链断裂的风险非常大。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。常用的50种财务比率详细介绍！常用的50种财务比率详细介绍！风华文君百家号流动比率下限为1，适当为2a、流动比率高低反映企业承受流动资产贬值能力和偿还中、短期债务能力的强弱；b、流动比率越高，表明企业流动资产占用资金来源于结构性负债的越多，企业投入生产经营的营运资本越多，企业偿还债务的能力就越强；c、一般认为比率值为2时比较合理，但要求中国企业流动比率达到2对大多数不实际；d、正常情况下，部分行业的流动比率参考如下：汽车1.1房地产1.2制药1.25建材1.25化工1.2家电1.5啤酒1.75计算机2电子1.45商业1.65机械1.8玻璃1.3食品&2饭店&2一般认为，流动比率为2是比较合适的，这样既达到一定的安全性，又能充分地利用了企业能够利用的资金来源。因为，过低的流动比率，意味着企业的短期支付能力不足，可能捉襟见肘，难以如期偿还债务;流动比率过高，则可能表明企业没有充分利用资金，影响到资金的使用效率和获利能力。实际上该比率数值的合理性没有统一标准，行业性质不同，流动比率也不尽相同[4]。速动比率适当为1a、一般认为，企业速动比率为1时比较安全；b、部分行业的速动比率参考如下：汽车0.85房地产0.65制药0.90建材0.90化工0.90啤酒0.90计算机1.25电子0.95商业0.45机械0.90玻璃0.45餐饮&2一般认为，速动比率等于1较为合适，但也不能绝对化，如大量采用现金结算的企业，其应收账款很少，速动比率可能较低，但这并不代表这类企业的短期偿债能力就不强。因此，不同行业、不同企业要具体分析现金比率企业在正常经营的情况下，该指标值越高，说明短期偿债能力越强。现金比率用以衡量即刻偿还债务的能力，可以衡量流动资产变现性的大小。但由于是基于极端保守的观点，该比率忽略了企业流动资产和流动负债间循环的性质[5]营运资本营运资本是指流动资产总额减去流动负债部分，它是偿还流动负债的“缓冲垫”，是计量企业短期偿债能力的绝对指标。营运资本数额越大，企业偿债能力越强。计算公式：营运资本=流动资产-流动负债资产负债率保守为不高于50％，适当为60％注：一般认为，债权人投入的资金不应高于企业所有者投入企业的资金，但目前我国企业的资产负债率较高，主要原因是企业拥有的营运资本不足，流动负债过高。此指标反映在企业总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。由于这个指标从不同的利益相关者的角度看，其好坏的判断标准是截然不同的。如:对于企业债权人来讲，资产负债率越低越好，债权人所负风险就越小;对股东来讲，在资本利润率高于举债利息率时，资产负债率越高越好;而对经营者来讲，在进行资本决策时，举债的数额及比率的确定，必须要充分估计财务风险及由之带来的预期收益，权衡得失而定。权益乘数权益乘数对净资产收益率具有倍率影响。权益乘数主要受资产负债率指标的影响。在资产总额不变的条件下，适度开展负债经营，可以减少所有权益所占份额从而达到提高净资产收益率的目的。因此，负债比例大，权益乘数就高，说明企业有较高的负债程度，能给企业带来较大的杠杆利益，同时也给企业带来较大的风险。有形净资产债务率有形资产债务率是负债总额与有形净资产的比率。所谓有形资产，即资产中扣除商誉等无形资产后的净值。该指标更为谨慎的反映企业在清算时债券投资人投入的资本收到所有者权益保护的程度。利息保障倍数分析资产的变现是要靠产品销售来实现，销售收入在补偿生产经营耗费后，必须要有足够的余额来支付利息费用。利息保证倍数能反映企业偿债能力的保证程度。该指标是从偿付债务利息资金来源的角度考察债务利息的偿还能力，反映企业息税前利润为所需支付债务利息的多少倍。一般来说，该指标值至少应大于1，因为如果指标值小于1，企业不但没有还本的能力，连偿还利息都存在困难。当然，也不是绝对的，如果企业存在大量的非付现费用(如折旧费、待摊费用等)，由于这些费用已经在当期收入中扣除，因此，即使这类企业出现利息保障倍数小于1的情况，也不一定就不能偿付债务利息。目前，对于利息保障倍数指标的衡量，没有绝对的标准，在对该指标进行评价时，需要与其它企业，特别是本行业平均水平进行比较[4]。行业公认的利息保证倍数一般为3更多文件加财务VIP27群学员群 下载学习产权比率产权比率是指负债总额与股东权益总额之间的比例关系，又称负债对股东权益的比率产权比率越高，企业存在的风险越大，长期偿债能力较弱，不管企业是否赢利，都必须履行支付利息和本金的义务主责任；产权比率越低，企业的长期偿债能力越强，企业的风险也就越小。一般认为，该指标的理想值为1，如果认为资产负债率应当在40%-60%之间，则意味着产权比率应当维持在70%-150%之间[4]。获利能力盈利能力就是指企业在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题;通过盈利指标在行业内的对比，可以衡量经营者的工作业绩。对企业盈利能力的分析，就是对企业利润率的深层次分析。在这里，主要以反映资本经营与资产经营盈利能力、产品经营盈利能力、上市公司盈利能力的财务指标进行分析。净资产收益率指企业的所有者通过投入资本经营所取得的利润的能力。它表明企业每使用1元的股东的投资，能获取多少元的净利润。该指标越大，表明股东全部投资获得的投资回报水平越高，企业对股东全部投资的利用效果越大，盈利能力越强。资产收益率是反映企业盈利能力的核心指标。资产净利率分析此指标反映的是企业运用全部资产所获得利润得水平，即企业每占用1元的资产平均能获得多少元的利润。该指标越高，表明企业投入产出水平越高，资产运营越有效，成本费用的控制水平越高。资产净利率是一个综合指标，指标越高，表明资产的利用效率越高。总资产报酬率总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与企业总资产平均余额的比率。它是反映企业资产综合利用效果的指标，也是企业衡量债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指标。总资产报酬率越高，表明企业投入产出的水平越好，企业盈利能力越强。资产报酬率资产报酬率是指净利润与平均总资产的比值，反映是公司从1元受托资产中得到的净利润。资产报酬率越高，表明企业投入产出的水平越好，企业盈利能力越强。营业毛利率销售毛利率是指毛利占营业收入的百分比,销售毛利率，表示每一元营业收入扣除营业成本后，有多少可以用于支付各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。营业净利润率销售净利率是指净利润与营业收入的百分比,该指标反映每一元营业收入带来的净利润的多少，表示营业收入的收益水平。企业在增加营业收入额的同时，必须相应地获得更好的净利额，才能使销售净利率保持不变或有所提高。股本报酬率股本报酬率又称资本收益率，是指税后净利润与股本的比值，表明公司股本总额中平均每百元股本所获得的纯利润。该指标可以观察公司分配股利的能力，若当年股本报酬率高，则公司可供分配股利自然高，反之，股本报酬率低，若不动用保留盈余，则公司可供分配的股利自然低。每股收益每股收益是证券市场当中应用最为广泛的一个盈利能力指标，反映了普通股的获利水平，平均每份股利享有的收益份额。该指标甚至是大多数普通投资者观看年度财务报告唯一关注的指标。每股收益越高，说明公司盈利能力越强，也就越能吸引投资者的眼球，从而使得股票价格上涨的概率上升。市盈率该指标反映股市对企业发展前景所持的看法。营业利润率 营业利润率＝营业利润/营业销售额×100％运营能力流动资产周转率周转率越高，说明企业流动资产周转越快、利用效果越好。提高周转率的有效途径：提高产品质量和功能的同时提高产品售价，扩大市场销售量，从而提高销售收入；减少存货、应收账款等的资金占用，从而降低流动资产占用。固定资产周转率周转率高，说明固定资产利用效率提高；周转率低，说明固定资产过多或设备有闲置。与同行相比，周转率较低，意味着企业生产能力的过剩或者企业生产的过多；周转率较高，可能是企业设备较好地利用引起的，需要扩大企业的生产规模，也可能是设备老化即折旧完了造成的，在后一种情况可能会引起较高的生产成本使企业实现利润降低，使将来更新改造更加困难。企业一旦形成固定资产过多局面，除了想办法扩大销售量外，一般没有其他有效办法，由于设备等固定资产的成套性和专用性，如果使用率极低，确实多余，就必须处理。存货周转率分析的主要目的是要反映存货的储备量与流动性是否科学合理。过大的存货量，即周转次数过慢，有可能是供应环节出现材料的采购与生产销售不匹配，形成材料的积压;也有可能是生产环节出现了了半成品、在成品的积压;或者是销售环节出现了滞销产品的积压。所以指标的高低能在一定程度上反映出存货的管理水平。存货周转天数表示存货每周转一次平均所需的时间营业周期营业周期是指从取得存货开始到销售存货并收回现金为止这段时间。一般情况下，营业周期越短，说明资金周转速度快；营业周期越长，说明资金周转速度慢。成长能力净收益增长率净收益增长率是衡量企业净利润在上年基础上增长速度的指标。该指标越高说明企业净收益增长越快，发展能力越强。销售增长率销售（营业）收入增长率是指企业本年销售（营业）收入同比上年增长的比率。销售是企业收入的最根本来源，销售增长是企业价值增长的最基本体现。该指标越高，企业的成长速度越快，成长能力越强。总资产增长率总资产增长率是指企业本年总资产同比上年的增长比率。该指标越高，企业的资产规模扩张速度越快，成长能力越强。在经营效益和资产周转次数不变的情况下，一个企业的新增利润，主要源于新增资产，因此一个企业的增长能力首先表现为规模的扩张上，总资产增长率是从企业资产总量扩张方面衡量企业的发展能力，表现企业规模增长水平对企业发展后劲的影响。更多文件加财务VIP27群学员群 下载学习可持续增长率可持续增长率又称净资产增长率，是企业本年度净资产比上年净资产的增长比率。该指标越高，企业的净资产规模扩张速度越快，可持续能力越强。现金流量通过计算企业各项现金流入量占现金总流入量的比重，以及各项现金流出量占现金总流出量的比重，有利于揭示公司的动态支付能力，同时有利于公司收益质量的评估。现金流量比率用于从现金流量方面反映一年内到期债务的偿付能力。其计算公式为：该比率主要用于衡量公司的股利支付能力。该比率值愈高，表明公司支付现金股利的能力愈强，否则反之。营业活动现金净流量对营业利润的比率该比率用于说明公司营业收益的变现情况，据以说明营业收益的质量。该比率值愈高，表明公司营业收益的变现情况愈好，质量愈高，反之，则收益质量不佳。销售现金比率销售现金比率是指企业经营活动现金净流量与主营业务收入的比值。该比率反映每1元销售获得的净现金，其值越大，说明企业销售获取现金的能力越强。更多文件加财务VIP27群学员群 下载学习现金比率是现金（包括现金和现金等价物）与企业流动负债的比率。该指标是衡量企业偿债能力特别是短期偿债能力的重要指标，指标越高企业短期偿债能力越强。但对于企业来说，不应该保持过高的现金比率，只要保证具有一定的偿债能力不至于发生债务危机即可。总资产现金回收率全部资产现金回收率是指企业经营性活动现金流量与全部资产的比值，它反映的是全部资产获取现金的能力。盈余现金保障倍数盈余现金保障倍数又称盈利现金比率，是经营性现金净流量与净利润的比值。该指标反映的是一定时期内企业当期净利润中现金收益的保障程度。盈余现金保障倍数从现金流入和流出的动态角度，对企业收益的质量进行评价，对企业的实际收益能力再一次修正。流动负债保障率流动负债保障率是指年度经营活动产生的现金净流量与流动负债的比率，是现金流量对流动负债偿还满足程度的指标，指标越高说明企业偿债能力越强。负债保障率流动负债保障率是指年度经营活动产生的现金净流量与负债总额的比率，是现金流量对所有负债偿还满足程度的指标，指标越高企业偿债能力越强。现金流量的结构该比率越高，说明经营活动创造的净现金流量作为现金资源的主源泉的作用明显，企业持续、稳定创造现金流量的能力较强；反之，则企业面临较为严重的现金短缺。如果该比率大于1，则说明企业的筹资活动现金净流量、投资活动现金净流量至少一个为负，企业经营活动现金净流量能够为投资、偿还债务本息或支付股利提供现金资源。无论是财务报表分析，还是单一财务指标分析都不足以全面反映企业总体的财务状况和财务成效。杜邦财务分析体系就是根据各主要财务指标之间的内在联系，建立财务分析指标体系，综合分析企业财务状况的方法。由于该指标体系是美国杜邦公司最先采用的，故称为杜邦财务分析体系。此分析体系的特点就是将若干反映企业盈利状况、财务状况和营运状况的比率按其内在联系有机地结合起来，形成一个完整的指标体系，最终通过净资产收益率这一核指标来综合反映。杜邦分析体系从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标净资产收益率出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用，成本和费用的构成以及企业的风险，从而满足对企业业绩的评价需要，并且在企业的经营目标发生异动时能及时查明原因并加以修正。在这个指标体系中，净资产收益率是企业综合分析的核心，这一指标反映了投资者投入资本获利能力的高低，体现了企业经营的目标，它的变动又取决于企业的资本经营状况、资产经营状况以及产品经营状况，所以无庸质疑，净资产收益率就是企业财务活动效率和经营活动效率的综合体现。从财务指标来看，净资产收益率取决于销售净利率、总资产周转率及权益乘数。要有效提高净资产收益率不仅要合理使用全部资产，又要妥善安排资本结构。销售净利率是反映企业盈利能力的重要指标。此指标高低的因素分析，要从销售额和销售成本两个方面进行，要想提高销售净利率，一方面要扩大销售收入，另一方面要降低成本费用。总资产周转率是反映企业营运能力的重要指标，是实现净资产收益率最大化的基础。各类资产的收益性有很大差别，长期资产体现企业目前企业的经营规模、未来的发展潜力和盈利能力，流动资产体现是企业目前的偿债能力和变现能力。所以除了对资产的各构成部分从占用量是否合理进行分析外，还可以通过对流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关各资产组成部分使用效率的分析，判明影响资产周转的主要问题出在哪里。权益乘数对净资产收益率具有倍率影响。权益乘数主要受资产负债率指标的影响。在资产总额不变的条件下，适度开展负债经营，可以减少所有权益所占份额从而达到提高净资产收益率的目的。因此，负债比例大，权益乘数就高，说明企业有较高的负债程度，能给企业带来较大的杠杆利益，同时也给企业带来较大的风险。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。风华文君百家号最近更新：简介:气蒸云梦泽；波撼岳阳城。作者最新文章相关文章您所在位置： 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房地产企业流动资金运用
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房地产企业融资渠道的运用与金融创新 主要内容 一、房地产企业的融资环境 二、房地产金融市场 三、房地产企业的融资渠道 四、房地产企业的传统融资方式 五、房地产企业的创新融资方式 房地产信托的融资创新 房地产产业基金的融资创新 房地产企业的资产证券化 一、房地产企业融资环境 资本市场房地产企业基本概况 目前，全国房地产开发企业 超过5万家，投资规模在10000亿元以上; 在沪深两市公司已超过800家 其中： 房地产公司上市公司 首次公开发行股票并上市企业 通过买壳上市的企业几乎各占一半
资本市场房地产企业基本概况 1994年以前 房地产企业曾经是证券市场的一个亮点; 从1994年下半年开始 国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策： 1995年中国证监会明令： 对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批; 资本市场房地产企业基本概况 1996年 在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业暂不受理。 1997年 继续沿用了这一规定 房地产企业上市暂停了5年时间 由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业在当时实现股市融资还有一定的操作难度。 资本市场上房地产企业 2001年 国内资本市场恢复 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，其中很大部分都是国有股份控股。 许多房地产公司不得不选择到 境外上市 借壳上市 房地产业基本发展态势 国务院办公厅 日颁布了 《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 日又颁布了 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 房地产业基本发展态势 日
中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。 会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的国家重大社科基金阶段性成果： 住房绿皮书《中国住房发展报告（）》 房地产业基本发展态势 绿皮书指出： 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头： A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。 仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。 房地产业基本发展态势 房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业： 不仅房地产类上市公司为数众多 涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中 除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。　　
房地产业基本发展态势 其中： 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。 房地产业基本发展态势 收入中有房地产贡献的前三位是： 1、综合类公司 19家中15家涉足房地产业务，占78.95%； 2、35家建筑与工程业的公司 24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%； 3、批发和零售行业73家 占行业114家公司的64.03%，排在第3位
房地产业基本发展态势 上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业： 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。　 房地产业基本发展态势 绿皮书分析认为： 国内众多企业集中投资房地产行业的原因为： 一是相对较高的行业毛利率 2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。 仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。 二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。 三是民间投资渠道窄，经营环境差。 房地产业基本发展态势 日 在136家房地产上市公司中，有133家收于红盘。 申万房地产指数上涨5.09%，位列全部行业之首
年我国房地产企业资金来源比例 我国房地产企业资金来源
从上表可以看出： 金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款 在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重。一直都保持在19%~23%左右的比例 除此以外，在其他资金来源中，约有50%以上来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房。 自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有50%~60%的资金来源于商业银行贷款 我国房地产企业资金来源 根据《2008年中国房地产金融报告》: 银行贷款是最主要的融资渠道 我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷款的比重大约占55% 超过30~40%的国际水平 这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和金融业都有不利影响. 我国房地
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2016年房地产估价师考试章节辅导：清偿能力指标及其计算
发表时间： 14:29:56 来源：互联网
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第六章 经济评价指标与方法第五节 清偿能力指标及其计算1.利息：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还，按全年计息。还本付息的方式包括以下几种：(1)一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息;(2)等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;(3)等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息;(4)一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息;(5)“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。2.借款偿还期：借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。3.利息备付率：利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。4.偿债备付率：偿债备付率(Debt Coverage Rati0，DCR)，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应该大于等于1.3。当指标小于1.3时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。5.资产负债率：资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差;资产负债率低则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。6.流动比率：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。对房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。7.速动比率：速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属短期偿债能力指标。它反映企业或项目流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差，至少也需要经过销售和收账两个过程，且会受到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100014。资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经营企业的资产负债表进行计算，反映房地产开发经营企业的清偿能力。对于大型综合性开发经营企业，通常不需要针对其具体的房地产开发项目或投资项目编制资产负债表，也就很少计算房地产开发投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率指标。但对于仅开发或投资一个项目的房地产项目公司而言，企业和项目融为一体，此时计算企业的资产负债率、流动比率和速动比率指标，同时也就反映了房地产开发或投资项目的清偿能力。编辑推荐:
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