[社区新闻]一个小区两三个业委会？上海住建委：将规范物业管理区域划分
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[社区新闻]一个小区两三个业委会？上海住建委：将规范物业管理区域划分
“由于涉及多个位于不同区域的住宅小区或房屋，许多需要通过全体业主表决的事项无法得到通过，一些便民利民的项目无法实施。”沈群慧说，这些问题限制了物业服务质量的提高，造成物业管理及业委会工作上的混乱。在上海居民区，这样的现象并不少见：有的业委会横跨几个小区，而有的小区却存在两、三个业委会。市人大代表、长宁区建交委副主任沈群慧认为，住宅小区物业管理区域划分所带来的这一历史遗留问题亟待解决，应该对原有居住物业项目规模较小或零散建设的物业管理区域加强分类监管指导。日前，她所提交的这份建议得到市住建委的答复。据了解，本市共有住宅小区10000余个，总建筑面积约5亿平方米，其中，一半以上为售后住宅和公有住宅小区。由于当初房屋性质、建造时间、各种类型转制等历史遗留问题，使得部分售后房小区在物业管理区域划分上存在不少问题，比如有的业委会包括小区，有的小区存在两三个业委会。“由于涉及多个位于不同区域的住宅小区或房屋，许多需要通过全体业主表决的事项无法得到通过，一些便民利民的项目无法实施。”沈群慧说，这些问题限制了物业服务质量的提高，造成物业管理及业委会工作上的混乱，给本市推进住宅小区综合治理工作带来不便。沈群慧建议，主管部门对这些物业管理区域存有历史遗留问题的住宅小区加大分类监管指导力度，加快研究制约物业管理区域调整的难点问题，将同一物业管理区域内只有一个业主大会业委会的规定落到实处。据悉，物业管理区域是指由区、县房屋行政管理部门会同乡、镇人民政府或者街道办事处，在社区居民委员会的配合下，根据小区规划建设情况划定的相对独立完整的居住生活区。物业管理区域既是房管部门履行行政管理的职责范围，又是实施物业服务的物理边界，更是物业服务合同的履行载体。“一个物业管理区域成立一个业主委员会，所以物业管理区域的核定事关业主根本利益的保障和相关权利义务的行使。” 市住建委表示。&跟据《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域，但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。记者了解到，为了解决房屋性质、建造时间等历史遗留问题，原市房屋土地管理局曾于2000年制定了《关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》，《通知》规定“已成立业主委员会的物业管理区域，不符合核定原则的，物业所在地的区（县）房地产管理部门应在业主委员会换届改选前，按照下列规定调整物业管理区域和撤并业主委员会：一个物业管理区域内已经成立两个或两个以上业主委员会的，应当合并组建一个业主委员会；跨区域成立业主委员会的，应当撤销并分别成立业主委员会。”《上海市住宅物业管理规定》明确，对需要调整物业管理区域的住宅小区，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇政府或者街道办事处，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域，同时还应当征得专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主同意。市住建委表示，为了规范本市区、县房屋行政管理部门物业管理区域划分的行政行为，推进物业管理区域划分的精细化管理。目前，本市已制定了《物业管理区域业务手册》和《物业管理区域办事指南》，明确了物业管理区域划分的业务流程、资料明细、技术标准等；强调了物业管理区域划分应当综合考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素，并遵循相对集中、完整独立、性质单一、规模适当、符合规划、界限明确、规模经营、降低成本、便于管理等原则，为既有住宅小区重新调整物业管理区域明确了业务规范。云朵朵社区
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物业管理公司的职责包括哪些，物业管理职责范围有哪些
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主讲嘉宾：邢洋律师
一、物业管理公司的职责包括哪些物业管理按产业性质属于服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对生活需求的变化，运用先进的维修养护技术和现代管理科学知识、环境生态科学知识，借助经济手段来管理物业，为业主、住户以及居民提供所需要的全方位、都层次的服务。物业管理公司的主要职责：1、物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理；2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等；3、物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；4、物业管理安全：物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。5、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。如果物业管理公司不尽责任则可以向有关部门反映情况。二、物业管理的职责范围有哪些物业管理的范围比较广泛，它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面，概括起来，大致有以下几个方面的内容：1、房屋的维护与修缮管理，这是房屋物业管理的主要方面。房屋及其设备的维护管理房屋及设备在正常状态下适用，不因不合理设施、不正确的使用造成损害，保持房屋及设备的完好。通过房屋及设备、设施的修缮延长房屋及设备、设施的使用年限，减少自然淘汰。充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。2、绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、优雅的生活环境。3、卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。4、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防火防盗等安全措施。5、车辆交通管理。对小区的主要通道，停放车场地及设施的管理。6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用。7、违章建筑的管理。配合违章建筑主管部门，对违章建筑进行举报监督管理。8、多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规性服务；开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。为产权人、使用人提供方便，增加收入，弥补管理经费的不足。
延伸阅读：
一、小区物业公司的职责有哪些小区物业公司主要为小区内的安保、设施设备等提供服务。小区物业公司的职责主要来源于物业服务合同的规定，主要有安保义务和部分基础设施的委托管理义务。（一）小区物业公司主要的服务内容1、小区的安全工作。安全保护义务是小......
无锡房产律师温馨提示：业主在和开发商签订商品房预售合同时，一定要仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的，并以此作为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准，业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。
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专业房产律师温馨提示：一般情况下，住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为住房公积金账户余额之和）的十倍。由于政策的调整，可以将还款人的范围扩大到亲友。
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住宅区物业管理考核办法
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一、考核范围和对象人民政府，市开发区管委会；市房管局、建设局、规划局、城管局、公安局、物价局、工商局、卫生局、环保局、质监局、供电公司、民政局、消防支队、园林局。二、考核内容和标准（一）考核内容1、人民政府，市开发区管委会把物业管理作为社会稳定和民生工作的重要内容；加强对住宅小区物业管理工作的指导、协调和监督，推进“三位一体”工作；督促街道(乡镇)会同区房管部门做好业主大会(业主委员会)组建、换届和备案工作，帮助业主把好业主委员会人选关；落实街道(乡镇)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理及考核工作；督促街道(乡镇)、居委会积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷，处理物业管理区域内的群众投诉；定期组织召开相关部门和单位参加的住宅物业管理联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题；加强组织领导，提供保障，对辖区内各相关部门进行考核。2市房管部门加强物业服务企业资质管理和项目经理资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行监管和指导；配合各级政府及相关部门查处物业服务企业的违法行为；规范物业管理的招标投标工作，实行建管分离；加强物业管理项目的评优评先管理；组织开展物业管理及其相关法律法规的宣传教育活动；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。3市建设部门对在建住宅项目进行质量监督和施工管理，实行居住区和施工区相分离；落实住宅交付使用前的公建配套验收工作；处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；理顺供水管理体制，确保水压、水质，参与改造老化的供水、排水管网，处理供水、排水事故的应急维修；落实相关单位对燃气设备、设施进行维修、养护和改造，设置管道的防攀爬装置。4市规划部门负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；配合各区政府对涉及已建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；对物业管理区域内未经规划许可，擅自搭建建(构)筑物或破坏房屋外貌的行为进行查处。5市城管部门对物业管理区域内环境卫生进行检查、指导和监督；对物业管理区域内的乱设摊点、饲养家禽、乱抛垃圾等行为进行查处；加强物业管理区域内户外广告设施的监督管理和安全检查；落实相关单位及时清运小区垃圾。6市公安部门指导、督促物业服务企业做好安全防范工作；指导落实对物业管理区域内的安全防范设施；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对外来人口和宠物饲养工作的管理。7市物价部门对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。8市工商部门加强企业登记审查，查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房，从事无照经营的行为。9市卫生部门对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理；对物业管理区域内的传染性疾病工作进行预防、宣传、处理。10市环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的油污、烟尘、噪音等污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对空调安装等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。11市质监部门对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。12市供电公司负责物业管理区域内供电共用设备、设施的维修和养护，改造老化的供电线路，处理停电事故的应急维修，保障居民正常用电。13市民政部门落实街道（乡镇）、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。14市消防部门负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。15市绿化部门负责物业管理区域内绿化管理工作的指导和监督，查处损绿毁绿的违法行为。（二）考核标准1、政府，市开发区管委会实行目标管理量化积分制考核，基本分值100分，其中各考核内容的年度目标完成情况，占70%；市相关部门及群众评议情况，占30%。2市直各主管部门及下属单位实行目标管理量化积分制考核，基本分值100分，另设附加分。其中各项考核内容的年度目标完成情况，占70%；市相关部门及群众评议，占30%。附加分是指部门工作受到上级表彰情况加分，受国家级表彰加5分、省级表彰4分、市级表彰3分。同一工作受表彰情况不重复计分，按最高级别计分；受市级表彰最高不超过6分；受省级表彰最高不超过8分。附加分总分最高不超过10分。对市直各主管部门下属单位的考核以各主管部门与下属单位签定的年度目标责任书作为考核依据，结合考核内容所属部分的完成情况。三、考核程序和要求（一）考核组织及奖项分配由市政府办、市人事局组织市综治办、市房管局等相关部门参加，负责对各区政府、市开发区管委会和市直各主管部门及其下属单位的具体考核工作，对考核最终结果予以公示，并将考核结果报市政府。单项工作先进奖表彰先进区政府（或管委会）1个、先进集体8个、先进个人15人。（二）考核时间在每年12月中、下旬进行，具体考核时间安排另行通知。（三）发生下列情况之一的，不得评为先进1未完成市委、市政府下达的目标任务的；2在党风廉政建设、社会治安综合治理、环境保护、计划生育和安全生产等方面，出现按规定应当“一票否决”情况的。住宅区物业管理考核办法责任编辑：陈老师&&&&阅读：人次
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居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行哪些消防安全职责？
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&&& （一）制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；
　　（二）开展防火检查，消除火灾隐患；
　　（三）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；
　　（四）保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。
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