★南京房屋买卖合同律师,买方能否请求法院判决卖方继续履约，并通过法院执行强制将房屋产权过户【南京房屋买卖合同律师】
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买方能否请求法院判决卖方继续履约，并通过法院执行强制将房屋产权过户
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A(卖方)、B(买方)签订了《房地产买卖合同》。合同约定房屋转让价款为人民币61万元，分两次支付，即高先于合同签订时向方支付定金6万元，余下价款在房屋产权过户至B名下后三日内一次性付清。合同还约定，若高不履行合同，A有权不予退还定金;若方不履行合同，B有权要求方双倍返还定金。《房地产买卖合同》签订后，B即向方支付定金6万元，A向B出具了收条。后因方不愿意与B一起办理过户手续，B起诉至法院，要求A继续履行合同、支付定金6万元。A答辩并提起反诉，要求以双倍返还定金为代价解除《房地产买卖合同》，坚决不同意继续履行合同。
一、房屋产权过户存在哪些障碍
产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他教通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》，该房屋产权上是否存在别的权利，如抵押权等他项权利。
实践中产权过户存在的障碍主要包括以下几个方面：
1、产权是否明确；
2、产权是否限制交易；
3、产权房屋的土地性质；
4、房屋产权的性质；
二、如何排除房屋产权过户障碍
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：
（一）了解卖方是否有产权证。购房者要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
（二）了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
1、 查封。被司法机关采取财产包全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让；
2、 抵押。被抵押用于债的担包的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让；
3、 共有。产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权；
4、 出租。被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
（三）了解拟购房屋所在土地的性质
1、出让土地。购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证；
2、划拨土地。若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让；
3、集体土地。集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售；
4、军队土地。依据《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产开发管理暂行规定》、《军队现有住房出售管理办法》、《总参谋部、总政治部、总后勤部关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》、《中华人民共和国州设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基州营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知》，利用军队房地产进行房地产开发并出售给地方的，无论数量多少，都必须经过总后勤部审批。否则就是无权处分，而无权处分则应依《合同法》第51条的规定按无效合同处理。
（四）要细分房屋产权的性质，对于下列形式产权的房屋，不但要按上述第二条说明的情况分析是否存在限制产权转让的情况，还要按照具体的规章、政策、本地规定等进行进一步分析。
1、 经济适用住房；
2、 房改房；
3、 安居（解困）房；
4、 乡产权房；
5、 军产房；
总之，房屋产权过户是一个看似简单但实际上却挺复杂的法律问题。同样是可以居住的房屋，但却因该房屋开发手续的不同、房屋所有人身份的不同、房屋上是否设有负担的不同导致这些房屋能否过户存在不同的情况。所以打个形象的比喻就是房屋是有“出身”的，不同“出身”的房屋，其转让流通的自由性和受到的限制是不同的。在实际购房过程中，购房者可按上面提供的思路对卖方及拟购房屋进行必要的分析和调查。让卖方出示产权证、预售许可证等相关的证件，并到有关部门核实相关证件的真伪。同时应让卖方在购房合同中作出必要的包证和承诺。
三、如何办理房屋产权过户？
如何办理房屋产权过户？办理房屋产权过户时，申请过户的当事人需要向当地房屋管理部门提供以下材料来办理过户手续：
（一）房地产转移登记申请表；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权利证书，包括房屋产权证书以及土地使用权证书；
（四）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；
（五）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；
（六）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；
（七）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；
（八）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；
（九）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明；
（十）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；
（十一）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；
（十二）房地产共有人同意转移的意见书；
（十三）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；
（十四）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件；
（十五）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
四、房屋产权过户有哪些注意事项？
（一）应注意核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形；
（二）需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险；
（三）了解核实其他住如公共维修基金、物业费、供暖费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户和转接的手续。
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长期以来，在审判实践中存在一种认识，认为只要没有办理房屋产权过户登记，即使签定了房屋买卖合同，甚至付清了房款交付了房屋，该房屋买卖合同仍然无效或效力未定。这种认识既不符合法律所倡导的诚实信用精神，也违背了《合同法》的规定。如前所述，房屋买卖合同只要
　　长期以来，在实践中存在一种认识，认为只要没有办理过户登记，即使签定了，甚至付清了房款交付了房屋，该房屋买卖合同仍然无效或效力未定。这种认识既不符合法律所倡导的诚实信用精神，也违背了《合同法》的规定。
　　如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。
　　我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。
　　房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标的物(房屋)，其履行的标志目前是以国务院1988年发布的《城市私房管理条例》。也就是说的转移应以是否办理产权过户手续为必要条件。
　　关于办理产权过户手续问题。
　　办理产权过户手续，实际上是行政管理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。一般来说，既然有房屋买卖书面协议，就必然办理房屋过户手续。但实践表明，由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。为此最高人民法院曾颁布过至少三个，以处理由此而产生的纠纷。
　　第一、 日《关于贯彻民事政策法律若干问题的意见》(第56条)。
　　第二、1988 年4月2 日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(第85条)。
　　第三、 日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》。
　　前两个规定对当事人之间依法成立的房屋买卖协议是采取有条件承认其效力的办法，对买卖房屋能否成立的限制性条件过多。第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议，但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。这些规定不仅在审判实践中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理论，违背了民事交易中的诚信和自愿原则，为当事人翻悔提供了合法根据。所以，问题的实质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个阶段的问题，不能混为一谈，履行过程中出现的问题应按履行法则处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。
　　以上是找法网小编为您提供的房屋产权相关知识，如需了解更多，请阅读：
房屋产权过户手续是怎样的?
房产交易后未过户 房主能否要回
房屋产权过户的法律规定
A要看你们合同如何约定，如果协商不成，诉讼解决。
A没有购房合同，开发商也没有产权证，这种情况你需要把开发商和项目部的人作为共同被告
A可以的，不过建议您还是及时与对方协商解决，毕竟一家人。
A可以自己写，由于涉及一系列的格式及行文，最好委托律师代理。
A这个登记的是你家公的名字这个不属于你们夫妻的共同财产，不能分割
A同为一个村组的，双方协商，签字生效。
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