为什么土地使用权是70年 那些陆续“到期”的房子该怎么办
　　综合：每日经济新闻、一财网、北京商报等 　　　　周末，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。　　温州出现20年使用权住宅的情况有其特殊性。对绝大多数城市居民来说，房产证上都是70年土地使用权。温州这次20年土地使用权到期如何解决，有极为重要的参考意义，它关系亿万人最为重要的财产问题。　　那么问题来了，为什么国家规定的土地使用权是70年？而不是50年或者100年？我们现在面临的问题，有没有可供参照的成熟的解决办法？如果续期的标准不明确或者费用过高，又会产生怎样的问题？　　社会主义性质，所有土地“公有制”　　《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。　　每经小编了解到，全民所有(国有)，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地，就是国有的土地。　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。　　因为在产权上就已经明确土地是公有，所以居民和企业获得的土地就只能是所有权，农民获得的是农地的经营权。　　70年使用权年限如何确定的？　　1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。　　《瞭望东方周刊》此前专访了王先进，他讲解了70年土地使用权的由来，一开始政策建议提出的是住宅50年产权，理由主要有三个：　　1.出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；　　2.一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；　　3.过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。　　但到了后来制定法律时，就变成最高年限70年。王先进认为，50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。“按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。”　　土地使用权到期怎么办？　　《物权法》规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。每经小编发现，这也是温州此次土地续期引发社会广泛关注的根本原因。　　根据王先进的讲述，70年土地使用权的规定，参照了香港的经验。那香港是怎样做的？　　根据香港地政总署网站公布的资料：香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说，香港的土地也是归政府所有，并且由政府出租给使用者。　　由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，承租人除须缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三；租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。　　所谓应课差饷租值，是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时，按年出租，估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。　　50年后土地租期到期怎么办？每经小编了解到，按照规定，期满后仍可续期50年，承租人无须补缴地价，但由续期当日起每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。　　但也有可能续期不成功，因为特区政府有全权酌情决定是否批准续期。举例来说，如果有关土地须供作公共用途，或已不再供作原本批准的用途，就不大可能获得续期。　　从香港的操作来看，土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途)，无须补缴地价，但需要每年交付3%的租金。　　你买房，是否考虑到70年续期的问题？　　国家在土地招拍挂的时候，就明确是70年使用权；但对开发商来说，不会将这一条件纳入考量，因为房子最后的买家是居民。尤其是在一线城市，对于那些频频出现的“地王”，是很难用高租金来解释如此高的拿地价格的。　　但是你买房子的时候，是否考虑到土地70年使用权这一限制？虽然大家知道，但绝大部分买家可能不会这么考虑，因为在中国人的传统观念中，房产是家庭财产的重头，是需要代代传承的，是一种永续的财产。　　山东青岛的一个案例最值得参考。早在2009年，青岛一个名为阿里山的小区，就遭遇20年土地使用权到期的情况。但当时该小区的二手房销售价格并未受到这一事件的影响，和周围的房价相差无几。这也意味着，从市场的角度看，都将土地使用权视为永久的。　　续期条件不明确，会有什么副作用？　　1.房产定价不明晰，即这套房子究竟应该值多少钱，都难以判断；会给这类房产的交易、抵押造成操作上的困难(尤其是快到期的时候)，进而给（）带来诸多不便；　　2.房产定价不清晰，甚至导致产权不清晰(如果续期费用超出居民承受能力，可能就不续期了)　　3.一些与房产有关的经济活动难以进行，比如以房养老。　　一家人供一套房，甚至三家人供一套房，在中国不是什么新鲜事情，房产的最终归属牵动着每个人的心。尽管70年使用权到期高峰还早，但这样重大的决策需要提前作出，以给居民和市场稳定的预期。如今，不动产登记已经全国铺开，不少省市已经提前完成这一工作。在确权工作完成、掌握全国数据后，希望土地使用权续期的问题，也在接下来能得以彻底解决。　　【相关阅读】　　温州国土局：土地使用权续费系误读　　日前，一条有关温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期，居民需要再缴纳30万元才能“续期”的消息不胫而走，再次引发人们对土地使用权期限的讨论。昨日，温州市国土局对此回应称，温州市区确实有一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则，近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。　　据悉，引起本次大范围关注的是一批仅有20年土地使用权的温州非常规住宅地块。有媒体报道称，温州市国土局土地利用处处长张少清表示，当初温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规范的居住用地最高年限70年的前提下，按20-70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。另据温州市国土资源局初步摸排，仅在温州市区，土地使用年限在日前过期的房产就有600多套。　　关于“续期费”如何计算,有业内人士表示，从理论上说，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但如果未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金、获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金，一般按用途、区片、容积率等因素核定，大约相当于房价的1/3。　　无论误读与否，此事毕竟刺痛了有房者的敏感神经。接下来人们会问：以后陆续“到期”的房子，该怎么解决?　　《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对《第一财经日报》记者表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，所谓“自动续期”是否有偿，目前在法律层面尚未明确。　　在无章可循的情况下，对于温州的“20年到期房”现象，一些接受《第一财经日报》采访的专家建议采取补交50年土地出让金的方式，恢复跟其他地方一样的70年，等待实施细则出台;对于更多未来70年产权土地使用权到期后自动续期的问题，部分法学专家表示，即使是有偿续期，也要比土地出让标准低很多才合理。　　专家：续期收费应从低　　尽管暂时无章可循，但王利明建议，起码要有明确指导性原则，“我个人认为，续期和出让是有区别的，不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。”　　中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强对《第一财经日报》表示，在《物权法》刚刚发布时，社会就有这个疑虑：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，如何续、是否收费、收费标准又是什么，法律上没有明确规定。但当时面临土地到期的情况还比较少，所以没有做更深入的讨论。　　孟强分析称，建设用地使用权，政府已经通过出让的方式让渡给开发商，开发商又转让给业主，也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，不是说70年到期权利就作废，需要重新设定权利，而是到期后自动延期，这意味着权利依然有效，不能重新设定，只需要续期而已，因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取，而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。　　“如果按照权利重新设定的标准来收费，就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期，如果按照国有土地使用权出让来收费，就相当于政府又卖了一次土地。”孟强说。　　杨立新介绍，未来一两个月内即将启动民法典分则的修订工作，在涉及《物权法》时如果能对“自动续期如何续、续多久、有偿还是无偿、收费标准”等问题拿出一个明确意见，是最好的情况。　　“但是，目前看起来编纂《民法典》的时间比较紧，《物权法》能不能做那么大的修改还存在不确定因素。”杨立新表示。　　深圳：续期需补交地价的35%　　尽管温州“20年到期房”有其特殊性，但全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题迟早也会出现。其中，70年到期是老百姓比较熟悉的情况。　　之所以确定70年这一期限，廖洪乐称，是因为考虑到中国的改革是“走一步看一步”的渐进式改革，要是当初就提永久的话，反对声音肯定极大，才不得不提出时间段。　　事实上，这在根本上涉及房地分离的情况如何解决。即城镇土地属于国有，城镇国有土地使用权实行出让制度，居住用地出让有70年的最高年限，但附着其上的房屋属于私有。　　廖洪乐表示，如果“房地合一”的话，就是土地私有。不私有的话，就“合一”不了。主要有意识形态的考虑，要破局还是比较困难的。最好的办法就是将问题搁置，让后来人来解决。　　王利明告诉《第一财经日报》，在《物权法》的制定过程中，当时关于要不要收费、怎么收费的问题就引起了非常激烈的讨论，后来立法回避了这个问题。　　截至目前，国家层面仍未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对相关收费标准作出规定。所以温州市国土局称，基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循。　　尽管并无国家层面的规定，但地方上仍有可供借鉴的样本。比如在深圳，到期房产续期的相关规定已经实行了12年。　　2004年4月，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》(下称《规定》)。《规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。　　补交地价要依照什么标准?《规定》做出了详细说明：在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，一次性支付;土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。　　深圳之所以较早出台相关规定，是缘于特区成立初期的历史遗留问题。1980年8月，深圳特区正式成立，允许给在特区投资的客商划拨土地，其中商业用地的使用年限为20年。到2000年时，深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发了一场争议，推动了《规定》的出台。
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同花顺爱基金商住类型的房子使用年限可以是70年吗
我最近认筹了一套房子，一二层是商铺，上面是住宅。我在网上查的这种类型的房子使用年限基本都是按照商住的来算，就是40-50年。但是卖房子的人和我说签合同时会明确写的我的房子使用年限为70年。我觉得卖房子的说的不太靠谱。另外，楼盘的土地使用权证写的70年，但是在房管局的网站上查到小区有的楼使用用途为住宅，有的为商住。在商住的情况下，我的房子使用年限可以是70年吗
补充一下，售楼处的土地使用权证上写的70年，但没有具体写到是哪栋楼
住的房子是70年没错，法律规定的，到期自动续约的
引用2楼 @ 发表的:
住的房子是70年没错，法律规定的，到期自动续约的
你听谁说自动续约的？出让跟划拨能一样么？
综合用地，存在楼上住宅部分50年住宅产权。也有完全商住性质，不能落户口（酒店式公寓）
引用3楼 @ 发表的:
你听谁说自动续约的？出让跟划拨能一样么？
法律规定 紫薯
看你那幢楼的土地性质，住宅70年，商业40年，其余50年
引用3楼 @ 发表的:
你听谁说自动续约的？出让跟划拨能一样么？
划拨土地你也买不到啊。你个人能买到的，有房产证的一般来说都是出让土地
发自手机虎扑 m.hupu.com
引用7楼 @ 发表的:
划拨土地你也买不到啊。
你个人能买到的，有房产证的一般来说都是出让土地
可以先走划拨后补出让金。
不过这种方式拿地一般都是非盈利的。
去当地建委网上查
一般大樓 不維修。 他的壽命大約50年。 70年年限是剛好要重建
引用8楼 @ 发表的:
可以先走划拨后补出让金。
不过这种方式拿地一般都是非盈利的。
也挺少见的。划拨地一般都是老国企行政单位的吧。
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大家好，有谁知道什么是商住用地（商品房土地性质），小区房子的使用年限是70年吗？
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保存至快速回贴万达东莞土地使用年限由70年变40年 业主告上法庭
来源：每日经济新闻
　　东莞长安万达广场是万达集团继广州白云万达广场后，布局珠三角的另一力作，投资总额高达150亿元，2012年动工。目前，该项目遇到了麻烦――因商铺买卖合同纠纷引起的官司已持续了近两年。
　　2014年，有40户业主因商铺买卖合同纠纷向法院起诉东莞长安万达广场有限公司（以下简称长安万达）。业主称，他们一开始跟长安万达签的是70年商铺使用权年限的合同，交完购铺款后，临近收铺时却被告知商铺使用权年限要从70年变更至40年，双方多次协商未果，故将其诉上法庭。
　　法院一审判决认为，原被告最初约定的70年使用权年限有约束力，长安万达构成违约，判处双方解除买卖合同。此后原被告均不服一审判决提出上诉，日前东莞市中级人民法院二审作出将案件发回重审的裁定。
　　1月22日，长安万达总经理魏东涛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，不服一审判决上诉是因为判决过重――不至于退铺。但对于案件的其他问题，他多次强调，“只要案件在诉讼阶段，我们都不会回应。最终结论要以法院的判决为准，我们所有的态度取决于法院的最终判决。”
　　土地使用年限由70年变40年
　　事情要从2012年讲起。业主们告诉记者，2012年5月，一批业主在长安万达广场买铺做商业地产投资。业主之一的徐女士称，当时长安万达宣传的商铺使用权年限是70年，签约现场看到的经相关部门盖章的商品房买卖合同模板也明确使用权年限是70年；而在房管局网站进行网签时，合同显示的商品房使用权年限还是70年。但是到了2013年9月，业主纷纷接到长安万达广场售楼部的电话要求前往修改合同。
　　“他们在电话里也没明说，只是让我们把合同带过去，说要修改个东西，结果我们去了之后才知道是合同年限有问题，他们现场还找了个律师说要改（合同），我们肯定不改啊，我们有的一次性付款，有的按揭，都真金白银交给了万达。”徐女士表示。她向记者展示的相关文件显示，其2012年5月以每平方米2.5万元的价格，向长安万达广场购买了面积141.12平方米的商铺，总价款为354万元。
　　“其实房管局在我们签合同1个月后就（年限违反相关规定）告诉了万达不能备案，合同也退回给了万达，但是万达不去拿，也不告诉我们，等到快要交楼了，万达才告诉我们。”徐女士说。
　　业主周先生告诉记者，在得知最初约定商铺所涉土地使用年限为70年违反相关部门规定，合同不能备案后，业主方与长安万达也曾多次协商。当时长安万达提出按照地面地价（单位土地面积的价格）1140元/平方米对业主进行赔偿，但部分业主不同意，最终未能与长安万达达成一致的40名业主将其诉上法庭。
　　40名业主起诉所涉资金高达1.7亿元，周先生说。但记者未能证实数据的准确性。
　　一审判决业主有权解除合同
　　值得注意的是，长安万达在上述纠纷案件一审判决中败诉。
　　业主方向《每日经济新闻》记者提供的东莞市第二人民法院的一审判决书中，法院在基础事实陈述中指出，“房管部门在2012年7月发现被告提交的已售商铺合同第一条载明的使用年限终止日期与被告《国有土地使用证》所载明的商服用地使用年限不符，房管部门要求被告在变更合同土地终止日期内容后再申请办理。被告称2012年9月接到上述通知后多次与政府相关主管部门协调，2013年9月底至10月初，被告收到东莞市人民政府的文件。于是，被告在2013年10月~11月通知相关商铺业主变更合同使用年限终止日期，但部分业主不同意变更，在2014年案涉商铺交付期间届满时，部分业主拒绝收楼，双方引发纠纷。”
　　一审判决书显示，原告业主方认为房地产的价格与土地使用年限应该成正比关系，当时业主购买案涉商铺就是基于其价格相较于土地使用年限70年而言符合原告的投资取向和合同目的，也促成业主购买商铺的基本动因，但是现在合同无法按约定的70年使用期限备案，意味着被告违约，且这一违约行为致使原告的合同目的无法实现。业主们请求法院判令，解除与长安万达的商铺买卖合同、退还购铺款并赔偿业主银行贷款利息、购铺款逾期付款利息、印花税、诉讼费等损失。
　　就此，长安万达方面辩称，当初合同的70年使用年限约定，是根据东莞市长期以来的通行做法以及经有关主管部门一再认可后作出。东莞市有关主管部门长期将底层为商铺、商铺以上为住宅的地块土地用途定性为“商住用地”，并将土地使用年限统一规定为70年。
　　“主管部门对案涉商铺的土地使用年限是70年是一直予以认可，只是后来因为东莞市从长安万达广场招拍挂期间开始对土地用途及年限进行规范，长安万达广场摘牌之后，东莞市再无土地用途为商住用途的情况，东莞市房地产交易所这才以案涉合同填写的土地使用年限与《国有土地使用证》记载的商服用地使用年限不符为由将&备案章&作废且不同意备案。”长安万达方面解释说。
　　长安万达认为，将案涉商铺的土地使用年限变更为40年，符合法律规定，案涉商铺的土地使用权年限在期满后可以续期，不会导致原告的合同目的落空，长安万达不构成根本违约。而且长安万达广场销售的第二期商铺约定土地使用年限为40年，但其售价没有明显浮动，“这也可以看出商铺售价不因土地年限的变更而受到影响。”
　　“原告对合同约定的使用年限为70年同样存在过错，因法律颁布之后，推定所有公民知晓。原告明知法律规定商铺的土地使用年限为40年，仍与被告签订土地使用权为70年的合同，自身存在过错，应承担相应的过错责任。”长安万达辩称。
　　最终综合相关法规条文及所存事实，一审法院认为，案涉合同涉及70年使用权的约定对当事人双方有约束力；虽然被告称在法定年限届满后，年限可以续期，但届时能否续期及续期多久等不确定因素等于将风险转嫁给原告；另外，从合同对价上说，按照常理，原告在购买商铺时应预先考虑了70年土地使用年限，无论是否其在法定40年期限届满后是否获得续期，都意味着原告购买商铺的成本大大增加，这已经影响到原告在合同中的根本利益，从而影响到原告合同目的的实现。“被告在本案中提出其对合同无法履行不存在过错，但被告对此所主张的事由并非法定可以使其免责的事由，故本院不予采纳。”
　　“因此，本院认为被告构成根本违约，原告在此情形下，有权解除合同。”东莞市第二人民法院一审作出原、被告双方解除商品房买卖合同、被告支付业主银行贷款利息及相关税费的判决，同时驳回原告其他诉讼请求。
　　二审裁定发回重审
　　一审结果宣布后，长安万达表示不服判决，同时，业主方也不满一审判决赔偿标准。双方向东莞中院提起上诉。
　　据了解，业主与长安万达广场的纠纷案在二审阶段，东莞中院曾对案件进行过两次延期审判。今年1月初，东莞中院下达二审裁定书。
　　业主方提供的二审民事裁定书显示，东莞中院推翻一审法院的部分结论，认为案涉商铺所在土地的使用年限为70年的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第144条以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让暂行条例》中关于商业用地使用权出让及转让最高年限为40年的规定。超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、法规的强制性规定，应为无效，合同出售方应赔偿因超过法定年限的部分约定无效给买受方造成的损失。
　　东莞中院称为保障双方当事人的诉讼权利，本案发回重审，并建议“原审法院应就合同效力问题向当事人释明后告知当事人可以变更诉讼请求，并根据变更后的诉讼请求重新进行审理。”
　　业主们收到裁定书后，决定就裁定书内容向广东省高院寻求帮助。广东省高院信访接待的相关法官解释称，案件发回重审需要等待重审最终结果出来后，如果不服，方可以向省高院提起诉讼，由于案件仍在下级法院审理中，广东省高院无法对案件作出任何处理。而从以往案例来看，法院也有权对案件进行二次延期，东莞中院也有权在裁定书中对原审法院作指引。
　　至于长安万达为什么不同意退铺还款，魏东涛表示，“二审法院也认为不至于退铺。不是我们愿不愿意退铺的问题，二审法院做出这样的结论的话，说明本来就不应该退铺。”记者就该案件欲向长安万达方面寻求更多的说法以及核实案件涉及的事实，但魏东涛表示，“案件发回重审表示案件还在诉讼阶段，在案件未完结之前我们都不会回应。”
　　“我们肯定是和业主积极沟通，有的事情可以沟通，但有的事情是沟通不了的。我们保持缄默，最终结论要以法院的判决为准。”魏东涛说，“只要在诉讼过程中，我能说业主诋毁万达吗？我不会这么说，谁对谁错不是业主说，也不是我们说来判断的，我们尊重法院的最后裁定。”
(责任编辑：谢伟 UF030)
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