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　　面对百年一遇的金融危机，全世界的经济正面临着严峻的考验。在整体经济形势下行的今天，南京开发商如何突破危局？中国房地产市场又将何去何从？
昨日下午，在2008南京地产年会上，南京大学党委书记洪银兴教授、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵教授、上海财经大学副校长王洪卫教授、北京科技大学经济管理学院赵晓教授等四位著名经济学家，共同作了一场主题为《全球金融危机下的中国房地产》的主题演讲，为南京房地产市场“传道授业”，历时2个多小时的演讲让现场近两百位房地产企业负责人“大呼过瘾”。
救楼市比救股市更有效
著名经济学家、南京大学党委书记洪银兴教授
房地产救市不是救价，而是要救市场信心，救市场需求，价格最终由市场决定。我认为救市关键是让房地产市场活跃起来，让我们的投资者、房地产商、消费者都对这个市场有信心。
房地产是短期刺激经济增长的龙头
“在2008年的这场经济危机中，如果真正把房地产业作为一个短期内拉动经济增长的龙头产业的话，就有可能很快走出危机。”洪银兴教授认为，在长期的龙头产业比较中，房地产没有这个资格。但在面对经济衰退的情况下，市场需要寻求一个短期内的龙头产业来带动经济增长，房地产恰恰具备这个条件。历史已经证明了，1998年东南亚经济危机波及时，恰逢我国房地产业方兴未艾，引领中国经济迅速走出经济危机，从而实现了经济全面快速发展。
救房地产市场比救股市更有效
洪银兴教授认为，中国经济从上到下都有一种压制不住的扩张冲动。经济危机刚来，政府便抛出“四万亿刺激经济计划”，非常振奋市场，而这一强势举动恰恰能带动地方政府在短期内把经济拉动起来。最近几乎天天都有国务院、江苏省、南京市的政策出台，这些政策都是非常重要的信号，目的就是要提振信心。此外，洪银兴教授建议，政府在刺激房地产方面，可以通过减税费的办法来降低消费者的购买成本；政府购买一些房子主要用于廉租房、拆迁补助房的应用。
刺激房地产市场主要是要增强信心
“房地产市场低迷，原因不完全在没有市场需求，而在于没有投资信心。因此我们刺激房地产市场主要是要增强信心，但是这个信心不是降价，如果仅仅认为刺激房地产信心就是降价，那就不理解房地产市场的特点了。”
洪银兴教授认为，房地产救市不是救价，而是要救市场信心，救市场需求。价格最终由市场决定，政府不应该直接干预价格。我认为救市关键是让房地产市场活跃起来，让我们投资者、房地产商、消费者都对这个市场有信心。
房地产企业应当具有社会责任感
房地产企业在这场危机中必须有所作为。首先要明确社会责任，每个企业首先要考虑的不是解决资金的问题，而是社会责任问题。其次，房企在这时尤其需要认清市场规律，承认优胜劣汰，不能单纯追求通过涨价来牟利。因为短期内不可能出现价格高位。贾璞
房地产经济“约等于”民生
北京科技大学经济管理学院赵晓教授
现在政府在救市，但政府财政的钱也是有限的，我们要珍惜每一粒‘子弹’，用政府的钱来撬动民间的投资和消费，这才是最高明的，通过相关政策来‘四两拨千斤’，同时还可以可持续地发展，做好打持久战的准备。
楼市应避免“硬着陆”
“房地产经济约等于国民经济，约等于民生。”面对房地产行业这个国民经济的支柱性产业，赵教授一上台就提醒大家，要能够正确认识房地产对国民经济的重要性。
赵教授认为，即使在美国这样一个现代化以及产业经济先进的国家，房地产依然起着重大作用，其他国家就概莫能外了。面对金融风暴，房地产市场应该避免一些什么问题呢？赵教授指出，一定要避免出现“硬着陆”。“硬着陆”就是指，泡沫在很短时间里面出现崩盘性的反应，比如一个季度之内，房价暴跌30%以上，那就不是一个理性的市场了。
信心比黄金更重要
房地产与经济发展紧密相扣。在赵教授看来，如今中国工业化进程已经完成50%左右，中国城市化进程大概完成45%左右，而中国房地产才走完三分之一。
金融危机对房地产市场的波动，极大影响消费者对自身未来收入的预期，消费信心遭遇打击，而信心又是成就楼市关键因素。面对金融危机下的楼市，或许信心比黄金更重要。
信心确实重要，但问题的关键是信心从何而来？没有人能够拍胸口拍出个信心来——显然那些被套牢的股民是没有信心的。赵晓认为，信心是拍着腰包，发现自己腰包还是鼓鼓的，这样才会有信心，“恢复财富，才有可能恢复比黄金更重要的信心。”赵晓强调。
赵晓认为，现在政府在救市，但政府财政的钱也是有限的，我们要珍惜每一粒“子弹”，用政府的钱来撬动民间的投资和消费，这才是最高明的，通过相关政策来“四两拨千斤”，同时还可以可持续地发展，做好打持久战的准备。
面对百年不遇的全球金融海啸，赵教授觉得虽然给全球经济带来了一个最冷的冬天，但中国经济、中国房地产市场相对来讲还“比较温暖”。
谈到未来中国房地产行业的发展，赵教授认为，2010年中国房地产市场开始复苏，这种可能性是有的。“到目前为止，我们算了一下，政府的税费的减免，相当于总购房款下降了15%以上。如果中国经济能够维持在8%左右的增长，一线城市居民收入能够保持在20%左右的增长，那么房地产的泡沫不会那么严峻。”
王勇(王勇博客,王勇新闻,王勇说吧)
让楼市燃起“冬天里一把火”
清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵教授
中国经济从现在开始到春节，关键的任务是要扭转老百姓的预期。政府需要降低契税或者免除契税，或者个人所得税补贴，消费者、开发商、政府三方各自出力，房地产这把火才能燃烧起来。
狭义的金融风暴已经过去
“狭义的金融风暴基本过去了！”在李稻葵看来，主流的大规模金融机构的破产已经结束，贝尔斯登、雷曼兄弟之类的倒闭将不会再出现，同时金融机构之间借贷市场规模缩小，西方各国政府对于金融危机的冲击以及应该如何救助金融市场已经达成了高度一致，“各国政府绝对不允许会有第二轮金融冲击。”一个鲜明的例子便是，风暴中心的美国过去三个多月之内，增加了25%的货币发行量，给各种各样的公司机构提供贷款。
楼市、股市、车市是“三把火”
“目前国内的经济形势，主要原因不是国际金融危机，不也是外贸下降和热钱外流，而是充斥各处的悲观信息和由此而来的信心危机，”李稻葵认为，信心的危机才是国内经济现状的肇因。李甚至笑言，央视二套连续每天播放的“直击华尔街”直接影响了国内信心。
“中国经济宏观形势，最恰当的描述是冰火两重天，冰指的是相当数量的消费者、投资者包括开发商预期，预期比较低，看不准形势，这是冰。另一方面，火的是地方政府热情，地方政府有很高的投资热情，卷起袖子准备大干一场。”李稻葵这样描述目前的经济形势。
春节过后几个月内，政府的投资开始发挥作用，而在这之前，房地产、股市、汽车三大市场将是度过这个寒冬的“三把火”。
房地产遭遇“交通大堵塞”
“现在的房地产就像一场交通大堵塞！”李稻葵认为，一方面国内的需求和购买力依然存在，例如中国家庭储蓄高达29万亿元人民币。但由于担心房价下跌等因素，并不敢于出手，另一方面，部分开发商并不愿意降价，供求双方预期的不一致的直接结果，便是市场成交受到严重影响，也就是所谓的“堵塞状态”，甚至有市场失灵的风险。
“在目前的非常时期，地方政府、开发商必须拿出有创建性的动作！地方政府要将主要的开发商和潜在购房者组织起来，帮助市场恢复效率。”在李稻葵看来，目前一个有效的措施是由开发商一次性降价到位，企业对这一房价水平提供担保，如果再有新的降价，则由相关责任方进行降价补偿。“这个措施的核心是促进市场购房预期的恢复。”不过，李稻葵也坦言，这个措施实施起来有一定的难度，但越是此时越需要开创性的智慧。黄法欧
房地产市场并未入“严冬”
上海财经大学副校长王洪卫教授
金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整，有人认为是严冬来了，我不赞成这个观点，我认为是一个中期的调整。
房地产只是中期调整
王洪卫认为，由美国次贷危机引发的全球金融海啸的产生跟年日本经济危机的产生属于一种情况，导火线则在于房地产抵押系数太高。90年代前后日本房地产抵押系数的升高直接导致了年日本房地产下跌了30%~40%。美国亦是如此。“这个背景中国不存在。”
同时，美国将次级债证券化的情况在中国也不存在。“我们国家证券化还未推广，美国由房地产下跌引起的金融海啸的前提在中国不存在。”王洪卫强调，从时间上来看，去年和今年5月份广东、深圳、上海、北京等主流城市房地产开始下调时，金融海啸还没有产生。“金融海啸只是让房地产由一个短期调整变成了一个中期调整，有人认为是严冬来了，我不赞成这个观点，我认为是一个中期的调整。”
住房消费促进经济增长最有效
对于当前拉动经济增长的手段，王洪卫认为关键在“两条”。“一条是启动股市，股市的增长是我们的信心所在。第二条就是启动我们的房地产消费，启动住房消费是拉动经济最直接最有效的方法。”
楼市需求大于供给的情况未变
在房地产调整只是中期调整的判断下，王洪卫认为目前需求大于供应的总体情况没有改变，房地产的发展前景依然乐观。“日本50年代房地产开始上涨，1991年才开始下跌，香港1956年开始涨，1997年开始下跌，都经历了30多年，我们需求大于供应的局面没有改变，住房供需没有平衡，在供需总的情况没有改变的情况下，这不是严冬。”
王洪卫同时还建议，政府应该多增加引导性政策，对高档房还可以增加预期政策，让高档房变成作贡献的部分，通过在两三年后征收财产税、资源占用税等预期政策刺激富人消费。对于开发商，应该规划除了房地产开发以外其他房地产业务，比如房地产金融、房地产租赁，以及准备开放的房地产信托投资基金，拓展业务多元化，实现业务转型。“开发商要珍惜这次房地产中期调整的机会。危机也是机遇，这次中期调整给了开发商做英雄的机会。”王洪卫如是说。编辑：舒会
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救市或不救，下行都正在发生
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住建部缄口央行发声
地产商赞“营救得及时”
5月12日，面对15家银行行长和负责房贷业务负责人，央行副行长刘士余忧心忡忡地说，希望各家银行能够合理定价利率，提高效率。“请各位回去给党委传达，这不是我个人意见，是央行党委会的意见，事关百姓的切身利益。”
行长们心里比谁都清楚，尽管不少银行对外口径仍然是首套房贷利率最低可打9折，但从去年开始，房贷就已经开始收紧。打折早就成了传说，上浮则是常态。
有银行在会上提到，受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。据了解，目前工行首套执行基准利率；招行新发放的首套房利率由9.7折提高到基准利率上浮7.6%；中信首套利率上浮8%。
也有人提出，尽管现在还没有发生大规模的“弃房”现象，但已经出现了很多大额房贷断供现象。
刘士余听着各家商业银行提出的关于房贷的各种问题，态度开始变得强硬起来。“各行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。”
第二天，刘士余的发言就通过网络光纤传递给几乎所有终端，尽管并未提及“放松房贷政策”，但这也已经足够让市场群起激昂，颓败的房地产业仿佛找到了救命稻草：政府要救市，央行身先动。5月13日，100多只地产股全线飘红，甚至大面积涨停，有地产商也大赞央行此次“营救得及时”。
不过，有学者提出，恐怕市场过于乐观了，毕竟房地产的“娘家人”住建部依旧缄口不语，这让市场揣摩不透监管层对楼市的真实态度。金融问题专家赵庆明就认为，房贷利率似乎并非救市的主要环节，究竟怎么救房地产行业，还要看住建部的具体措施。
还有更加悲观的评论人士认为，即使政府再度出台刺激政策托盘楼市，但在如今中国经济下行的情况下，恐怕效果也不可能立竿见影，甚至也无法阻止楼市下跌的现状。
晨报记者 姜樊
救市之城增至7个
花样百出效果却不被看好
“房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。” 面对不断涌现的“救市”苗头，一位开发商如此说。在很多人看来，地方政府依赖土地财政的惯性难改，这是地方政府加快推出救市政策的最大驱动力。区别在于，一些地方政府明确发文“救市”，而一些地方政府则是以窗口指导的形式对市场进行调整。
据统计，加上扬州，目前“救市”城市已经增加至7个，此前，广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州已出台救市措施；而传闻救市的城市已经超过10个。
对于地方政府救市行为，中金公司和瑞银证券均表示，如果未来房地产活动进一步下滑，可能会有更多地方政府出手“救市”。中原地产首席分析师张大伟认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，可能会有超过30个城市放松调控，而调整措施也不仅仅局限于直接取消限购，而会更多元化。
尽管地方政府刺激楼市的举措花样百出，效果却不被看好。“救市之后，将死得更快。”财经评论人吴其伦指出，救市的本质不是救市场，而是救地产商，将激化社会矛盾。而救市后，地产商可能会死扛房价，难以激发有效需求。 财经评论人水皮则指出，地方政府的救市之举并不会改变趋势，供求关系才能决定一切，“短期或许有所反应，但是长期副作用更大，取消限购限贷不但不能释放购买力，更有可能加剧人们持币待购的心态”。
在信贷没有明确放松的前提下，地方政府小打小闹的救市举动，并没有令成交下滑态势得以停止。在业内人士看来，在银行信贷不放松、个人住房按揭贷款政策不变动的背景下，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力，“楼市的走向取决于银行的态度”。
晨报记者 陈琼
万科表态放大市场焦虑
任志强成为少数的“看多派”
只有开发商，对楼市的真实情况了然于心。5月初，万科副总毛大庆万字讲话稿搅动整个地产江湖，随后万科总裁郁亮提示风险，并抛出“行业已经进入下半场”的观点。这场由房企老大领衔的大戏拉开了楼市拐点论的激烈争辩。
在一位资深市场人士看来，市场对毛大庆讲话的激烈反应，反映了当下人们的脆弱心态，而毛大庆看空楼市的言论进一步放大了市场的焦虑。“其实，不看好2014年楼市的不只万科一家，但是万科的分量不一样，不是因为万科是市场无可争议的老大，而在于万科对于市场把握的精准”，财经评论家水皮指出，万科在2008年的“拐点说”曾准确地预言了楼市的下行，“这一次也就不得不防。”
而江湖气更重的另一位房企大佬任志强则在一片“风声鹤唳”之际，成为少数的“看多派”。任志强日前在微博上开腔反驳楼市唱空论，称中国没有房地产泡沫。在他看来，今年房地产销售增速下降并不可怕，在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势并不会变。
看空也好，谨慎看多也罢，对开发商而言，今年的日子的确没有往年好过，去年买的地像打湿的被子一样压在他们身上。成交的冷淡也明显影响了房企的资金回款的速度，使资金链承压。从政策方面来看，银行信贷政策的持续收紧，一方面加大了房企尤其是中小型房企的融资难度，另一方面，个人房贷难度的增加，也使房企资金来源中以个人按揭贷款为主要构成的其他资金出现了较为明显的下降。此外，2013年土地成交量大幅上升，使得房企的待开发土地建设资金需求倍增。
业内人士指出，在这轮调整中，有资金实力和融资能力的大型房企尚且有可以撑下去的资本，而中小型房企的处境正变得岌岌可危。链家市场部分析师张旭指出，一些中小型房企从银行渠道贷款更加困难，开始将目光更多转向民间借贷资本，发展风险明显加大。
“轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去。”郁亮的总结一针见血。在郁亮发表的万科观点中，保持警觉的字眼频频出现，“目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化。但我们应该对此一直保持警觉。对于企业来说，就是不要把盈利建立在房价大涨的预期上。”
晨报记者 陈琼
70城房价下跌范围加速扩大
北京二手房价
比上月跌0.2%
晨报讯 （记者 孙春祥）越来越多的数据显示，房价正在迎来拐点。国家统计局昨日公布全国70大中城市住宅销售价格变动情况，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下跌城市数量正在加速扩大，楼市开始明确周期性调整。
与上月相比，70大中城市中，价格下降的有8个，较上月增加4个；持平的18个，较上月增加8个；上涨城市则减少到44个。二手房方面，价格下降的达到22个，较上月再增8个；持平13个，较上月减少1个；上涨的减少到35个。
与去年同月相比，70大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。二手房价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。
从数量和深度上看，4月份房价环比下降城市数量较前两月有大幅增长。其中，4月份二手房价格下降城市数量增长近6成，如果包含持平状态，非价格上涨城市数量已经达到一半。新建商品住宅降价和止涨城市数量接近4成，大量二线城市和部分一线城市加入降价阵营。
链家地产市场研究部张旭认为，从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月，房价下调却出现大幅度升级。在央行住房金融服务专题座谈会的支持下，4月份之后，虽然首套自住商品房方面的放松或使得一部分需求回归市场，但房地产行业今年内的整体下行趋势将持续。
在市场整体出现下行趋势的背景下，北京二手房价格在4月份出现0.2%的环比下跌。北京中原地产提供的数据显示，4月份，北京二手房签约合计只有7616套，比3月份下跌14.8%，连续4个月成交量不足万套，这种情况仅在2011年出现过。基于上述数据，中原地产认为，5月份市场依然难以升温。
作者：孙春祥
本文来源：北京晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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