投资房地产，除了买房，还可以选择REITs！
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国内高而租售比低，加上政策影响，越来越多的高净值人群选择海外置业。根据公开数据，2015年中国人海外房产投资为165亿美元，2016年暴涨到353亿美元，未来可能会继续飙升。但是海外购房受到当地政策税收等影响，操作起来费点心思。有没有其他方法？今天就来给大家介绍一种产品，房地产投资信托REITs。什么是REITs？REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。是一种由特定的发起人（如基金管理公司、信托公司等）发起，制定投资计划，通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产有关的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。为什么要投资REITs？优点：首先是低门槛。如果想投资海外房产，需要投入大量资金和精力。而REITs相比直接，门槛低很多，只要开一个证券账户，直接投资就可以了。而且可以分散投资到不同国家、地区及不同品类（如酒店、养老地产、医疗地产等）的REITs，降低了风险的同时，也让投资更加多元化。其次高分红。目前的美国市场上，REITs的分红率在4%-9%之间，分红率较高的，如政府房地产收益信托(GOV)的分红率超过8%，高于大部分蓝筹绩优股。而且在1978年到2003年的25年间, 按照房地产证券指数算得的房地产年收益是12%，按照标准普尔500指数算得的股票收益是13.5%，美国中期国债的收益是8.7%，房地产收益略低于股票，远高于债券。另外，REITs的流动性远远强于直接。因为REITs本质上相当于是一种基金，可以在随时买卖，而且因为投资者众多，不存在卖不出去的情况。但直接买房，再卖出的时候会受到经济环境、限购政策、税收政策变动的影响，有可能卖不出去。中外REITs的区别？在美国，对REITs的定义是：REITs是一家公司拥有并 (在大多数案例中)营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库等。有些REITs也从事抵押，类似于MBS，但此类REITs目前较少。美国规定管理人要将年度收益的90%需要作为股息分配给持有基金份额的投资者，而实际中很多REITs的分红甚至超过100%（因为利润扣除了房地产的折旧，所以实际现金流要高于利润）；而与海外相比，中国的REITs还不太成熟，多为“类REITs”，并未上市交易。即使是鹏华前海这款唯一可以上市交易的REITs，也因为只有部分资产配置到前海公馆，大量资产可以配置到股票和债券上，而沦为四不像。其他产品多以私募基金形式发售，门槛高、监管宽松、而且流动性很差。作为在海外极受欢迎的金融产品，REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，是大类资产配置的重要组成部分。最重要的是，REITs跟其他金融产品的相关性很低，是做资产配置、分散风险的重要工具。
宏都现代一品
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中国地产投资趋势之路，集体房地产投资最佳模式。深圳现金流游戏 房地产 证券 投资理财 瑞持 REITS
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Reit是Real Estate Investment Trust
中文称房地产投资信托基金
任何产品最初的源头，都是一群欲求不满的家伙在搞事情。
就像每个人谈到证券的起源都无法绕开东印度公司——那个荷兰野心家们创建的富可敌国的巨无霸——一样，每一个探究Reits起源的人，都无法绕开美国马萨诸塞州的一群想凑份子一起买房子的有钱人。
这群马萨诸塞有钱人的需求特别简单：
只买卖房子，不干别的
承担有限责任
当时，在美国设立的有限公司并不允许把“买卖房地产”当主业。所以这群人把目光转向了分红在企业层面能免税的信托基金（Trust）形态，创建了“马萨诸塞投资信托”。这就是Reits最早的雏形。
在此后的好几十年里，金融团体和商业团体对国会进行了坚持不懈的游说。一直到1960年，艾森豪威尔总统快卸任前的最后几个月，签署了《REITS法案》，才把Reits的框架正式搭建了起来。简单来说，就6条：
投资者和管理人之间是信托关系
75%的资产是房产资产或债权
95%的收入来自租金、卖房收益或利息
95%的应税收入分配红利（1999年以后降到了90%）
100位以上持有人，持股足够分散
可以发行份额融资或者发债
这个历史时机非常有趣。艾森豪威尔总统并不是天生就喜欢Reits这玩意，实际上，他此前曾经亲自否决过这个法案。为什么1960年他就突然同意了呢？
因为政府缺钱了。
当时艾森豪威尔总统正在实施跨州高速公路建设计划，需要大量的资金，就没闲钱盖房子了。所以他很欢迎多了Reits这样一个资金来源。
于是，我们一般说《Reits法案》的签署，标志着现代意义上的Reits正式推出了。
就没有然后了。
和很多新产品的起步期一样，Reits在美国经历了七八年的“小透明”时期。1960年铺天盖地的媒体报道和研究机构欢呼以后，真正落地的Reits产品却寥寥无几。那个时候行业组织NAREIT还没有开始统计行业数据，据高盛的一篇研报说，一直到1968年，美国市场上“significant”的Reits产品，数过来数过去也就10只而已，市场总规模还不到10亿美元。
我们谈到60年代Reits不是特别受待见，很多人会怀疑是不是房地产市场不景气。其实恰恰相反，那段时间的房地产市场还是非常不错的。在1968年以前，几乎所有的Reits都是权益型的，也就是直接持有房地产物业，盈利都来自租金收入和物业增值的。它们在60年代提供的年化复合收益率达到了11.5%，和标普500指数同期的6.7%相比，是有明显优势的。
可以说当时，Reits这个词对于绝大多数机构和投资者来说，就像橱窗里的装饰画：
“它很好，但与我无关”。
细心的朋友也许发现了，我刚才的数据只截止到了1968年。是的，正是从1969年开始的5年时间，Reits经历了第一次可以称之为“野蛮生长”的迅猛爆发，而且自带超强话题属性，在这段时期内，经常出现在财经报纸的头版上。
爆发的具体品种，叫作Mortgage-Reit（M-Reit），学名抵押型房地产投资信托。
对，也就是老被我们撇着嘴说“这也叫Reits？”的债权型Reits。
下面我要讲的故事，很多人会觉得听着有点耳熟。
1968年，美联储说：“我们发展太快了，通胀太高了，所以我宣布加息。”
突然间，市场就缺钱了。
首先坐不住的是商业银行和储蓄贷款机构。长期以来，它们受制于监管规则两方面的限制：
无法自由地对它们的贷款客户加息
无法自由地给房地产商贷款
于是，正在美国从事轰轰烈烈的帝国主义建设活动的房地产商就成了市场上最缺钱的群体。
当银行的出表需求和房地产商的融资需求撞在一起的时候，它们发现了M-Reits。
你会好奇：Reits不是公众投融资平台吗？那广大投资者买账吗？
答案是，不仅买账，而且抢破头地买。
1969年到1974年，美国Reits的市场总规模从10亿美元激增到了210亿，新增的部分，几乎都是M-Reits。当然，投资者追捧M-reits是有原因的，M-Reits从两个方面自带吸睛属性：
1. 高杠杆。权益型reits的杠杆率也就30%-40%，而M-Reits的杠杆率可以达到80%以上，跟随市场波动起来，幅度很带感。
2. 高分红。由于借出去的都是高息贷款，在60年代末到70年代初，M-Reits每年的分红回报率可以达到普通Reits的两倍。分到了真金白银的投资者迫不及待地把钱重新投到M-Reits中去，欲罢不能。
一个有趣的事情是，索罗斯在《金融炼金术》里专门写了一篇文章分析当时M-Reits的“泡沫形成机制”：
M-Reits常年在二级市场溢价交易
?Reits可以以高于市场价格增发
?增发动作可以形成“商誉”
?被动增厚了每股收益
?抬高二级市场交易价格
只要具有类似特征的证券，都会形成泡沫。而只要是泡沫，就有破灭的那一天。于是索罗斯在这个市场中先做多，再做空，赚了很多钱。
疯狂之后，必有大灾。
1973年石油禁运，油价飙升，美国经济开始陷入严重衰退。这些高杠杆的M-Reits中，资金链断裂者比比皆是。其中最著名的例子当属一家叫Chase Reit的公司，它在70年代初期成立以后迅速崛起，而后仅仅几年中就迅速破产，成了美国证券市场历史上的一个“传奇”。在那段时间，几十只M-Reits相继破产，金融机构、媒体和投资者哀声震天。
自此以后，Reits市场开始逐步向权益型Reits回归，每年涨一点点，就像个靠谱的吃货一样，用40年的时间，辛勤地把自己吃成了一个规模近2万亿美元的大胖子。
也是在经历了70年代那一次惨烈的M-Reits集体事故以后,那个关于固定资产投资的经典的“上联”：
First Rule of Real Estate：Location, Location, Location
固定资产关键：位置、位置、位置！
终于有了它的下联：
First Rule of Mortgage Reit: Leverage, Leverage, Leverage
资产信贷关键：杠杆、杠杆、杠杆
文章来源，订阅号：夕子看世界
集思录香港Reist数据
集思录美国Reist数据
美股开户：超低门槛办香港卡+超低佣金炒美港股
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今日搜狐热点贱贱说：未来买房就像余额宝，天天有钱掉。|简单说说REITs - 简书
贱贱说：未来买房就像余额宝，天天有钱掉。|简单说说REITs
前段时间和朋友在聊天，他叔叔是宝能的高管，有次吃饭他叔叔告诉他房地产的未来只能往金融方向发展，才是最好的出路。大家知道，房地产有二重性。在当今进入行业的白银时代，房地产的金融属性更显突出，一方面从开发角度来讲，房地产的金融化趋势十分明显。第二个方面，从交易和持有的阶段来看，房地产金融化的程度也越来越深。首先交易阶段需要借助金融机构的支持才能完成，而涉及商业地产的大宗交易更是如此。
加之贱贱不断了解到很多关于ABS，PE, REITs的概念，我这个外行人也屁颠屁颠去借了一本关于描写REITs的书看，以下结合书籍和网络资料，贱贱从什么是REITs ,REITs的发展，与其有关的行业，房地产与REITs结合的好处，贱贱为什么看好REITs五个方面简单聊聊。
（图书的思维导图）
一．首先说说什么是REITs？REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
（房地产投资基金示意）REIT这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。那既然是基金，它的优势也跟基金很类似：像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；按照投资类型的不同，REITs又可分为三种：权益（资产）型，抵押型，混合型。
REITs还必须满足一些基本要求，比如：（1）必须将至少90%的应税收入分配给股东；（2）绝大部分收入来源于长期持有的房地产；（3）股东必须分散持股。
二．说说REITs的发展REITS，作为在海外成熟市场的“爆款”品种，被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。对于海外市场而言，REITs这类品种的发展已经相当成熟。但对于国内绝大多数投资者而言，这依旧是“新鲜事物”，属于小众投资品。目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度惊人。另据鹏华基金统计，截至2016年三季度，亚洲市场上共有141只活跃的REITs，总市值达2095.9亿美元，其中日本REITs市场最为活跃，共有56只REITs，总市值达1160.1亿美元。
我国的情况是怎么样的呢？2014年我国发行首单REITs产品，随后REITs业务快速发展，到今年2月末累计发行规模已达到480亿元，2016年全年发行总量达到200亿元，实现了大爆发，预计2017年发行总规模可能达到300亿元。今年两会前后，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊对发展公募REITs的呼吁，让REITs这一投资品再度被市场所关注。这或意味着公募类REITs产品的春天渐近。（下一个风口）
2015年3月，中城联盟的一次论坛上，有人这样畅想2025年的中国房地产：——世界级规模的 RElTs 给中国资本市场提供稳定基础。——世界级规模分类别的房地产投资基金在分散投资风险——世界级规模的不动产抵押贷款证券化。——世界级规模的专业住宅银行。2016年3月，在万科年度业绩发布会，万科总裁郁亮谈到房地产金融时，说RElTs这一主流房地产金融品种仍处于起步阶段。但中国未来的可证券化资产规模将远远超过美国。2017年3月，中国REITs联盟秘书长王刚在接受采访时提到：房地产信托投资基金终会推出，我们已经做好准备。王刚认为目前国内的REITs基础体系建设已相对成熟三． 与REITs有关的领域住房类。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。办公楼类。买下办公大楼，或一部分，然后租给企业用来办公。商业类。也叫零售类REIT，就是商场物业，这种REIT当然就对消费水平比较敏感了，人们花得越多越好。工业类。生产厂房、工业园区、工业仓储、货物配送中心之类的。寄宿类。说白了就是做酒店的，通常是买下一整栋酒店，长期租给某个酒店品牌。从如家级别到希尔顿级别，什么档次都有。上次贱贱写的泊寓中的REITs 也算这类。（点击可查看）医疗类。医疗类REITs有个巨大优势，是住宅没法比的。这个优势就是，它的租户一般都是超长期的——医院跟你签合同基本都是10年20年的，而且收入不受经济环境影响（就算穷成狗也得看病）。基础设施类。这种REIT包括铁路、电站、新能源（风能太阳能设施）、还有通讯信号塔等。租期也相当长。
（2016年数据：各行业REITs分布）
四． 地产结合REITs的好处除了基金的一些特点，这里还有分红比例高。每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存；抗通胀之必备良药。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；回报率不输各大指数。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数。五．为什么今年关注REITs ?1.先说政策，就是支持的力度增大了。2016年国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出，要稳步推进REITs业务试点；2017年初，基金业协会、上交所相关负责人均表态将大力推动REITs业务进程和创新。
2.再说商业地产，它们要借助REITs转型。一方面，在发债、开发贷监管趋严的情况下，REITs将逐步成为房企融资新渠道。另一方面，更为关键的是，我国商业地产增速逐步放缓、自持物业的增多，借助REITs业务，房企可以通过盘活存量商业地产，提高资金利用效率，实现轻资产化经营模式3.为机构投资者提供长期、可观投资收益。REITs业务可持续发展的关键之一在于商业地产的良好回报率。商业地产是较为优质的投资资产,在资产配置难度越来越大的背景下，REITs业务能够为保险、社保资金等机构投资者提供安全、较理想的投资回报率。长期来看，发行标准REITS对内地房企的来说都有重要意义，房地产行业将进入证券化时代。4.加快周转和资金流动速度发行REITS相当于将原上市公司中的部分持有物业资产分割后独立上市运营，募集资金可投入带新的项目开发中，加快周转速度。5.提升商办项目后期运营能力REITS中的物业由资产管理公司统一进行管理，有专业运营团队和标准化运营模式，在资源和成本方面均有优势，帮助商办物业统一招租，酒店物业品牌化管理等，最终提高租金收入和入住率等，增加收益，让物业价值最大化。6.轻资产业务比例加大
像万科等龙头房企对自身运营和业务多元化需求最为迫切。从当前情况来看，大型企业要彻底转型轻资产、依靠输出品牌盈利并不现实，即浪费了原有的规模和融资成本等优势，也会造成现金流大量减少，对其他业务投资带来影响；而剥离持有物业，适当加大轻资产业务比例、轻重并举则更有利盈利提升。六．结语REITs或许是下一个支撑房地产行业的重要托盘。商业地产或不动产的证券化以REITs为代表。REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过REITs可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，从而有效化解当前的房地产金融风险。研究报告显示，住宅开发类基金由于市场风险规模开始减少，以持有型物业为基础资产的基金正逐渐兴起，对比海外REITs市场，国内存量资产规模带来的资产管理行业空间巨大。
所以，未来的住宅会不会也像新加坡和美国的商业广场一样开放REITs？买了房之后就像买了一只跑得赢通货膨胀的好基金，像余额宝一样每天产生收益。贱贱认为，这不是不可能的，只是时间问题，欢迎在评论区留下你的看法~~
不土不木的土木狗
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2014年以来，房地产融资渠道的多元化，资产证券化的发展，都让房地产投资信托基金（Reits）越来越受关注。
根据美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的统计，1971年在美国开始发展起来的Reits，从最初的34单，规模14.94亿美元；发展至2016年的224单，规模10187.30亿美元，其中184单是权益型Reits，40单为债权型（抵押贷款型）Reits。
而根据中国资产证券化分析网（CNABS）的统计，从2014年第一单“类Reits”-中信启航专项资产管理计划在深交所成功设立以来，目前中国资本市场上已发行25单“类Reits”，规模达554.59亿元。底层资产包括商业物业，也包括近期发行的、备受关注的长租公寓。
日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划，在深交所获批发行，发行规模为2.7亿。新派公寓项目是国内首单长租公寓资产类Reits产品。
日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，在上交所获批发行，发行规模为50亿。保利租赁项目是国内首单央企长租公寓类Reits产品。
以上两个项目的成功落地，是在国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次创新尝试。
Reits与类Reits简介
房地产投资信托基金（Reits），以发行证券的形式，汇集多数投资者资金，然后由专门投资机构进行房地产投资经营管理，最后将投资综合收益按比例分配给投资者。主要的收益来源租金收入与房地产升值。
真正意义上的Reits，大多数属于公募型基金，可以上市交易流通，是一种介于债券和股票之间的投资品种。
而由于相关法律法规的不完善，我国目前没有真正意义上的Reits，产品无法在二级市场上交易流通，目前的我国相关产品是在参考国际Reits的设计，同时结合资产证券化的结构而产生的，因此称其为类Reits。
为什么要发展Reits？为什么要投资Reits？
对于国家来说，一方面，近几年地方债居高不下；另一方面大量基础设施资产和存量不动产又十分庞大。通过Reits，可以盘活公共资产，降低地方负债率。新的基础设施、租赁物业的建设资金可以来源于Reits。
对于房企或者运营商来说，通过Reits，可实现资金快速回笼，转向轻资产运营，提高运营质量。因为目前来讲，大型房地产企业融资渠道比较丰富，但是对于小型房企或公寓运营商来说，融资成本高且规模受限。比起同样是盘活不动产存量资产的cmbs，一方面Reits可以实现房企的“出表”需求，实现轻资产运营；另一方面，对于同一不动产，Reits的融资总规模比cmbs高，也比银行商业抵押贷款高。未来公募Reits阀门的打开，也会让Reits的流动性与融资成本有质的改变。
对于投资人，一方面因为Reits与股市、债市的相关性较低，可以使投资组合多样化；一方面收益来源于稳定的租金收入。但是因为目前国内还没有公募的Reits，没有二级市场交易，大部分投资者为金融机构，收益分析暂类同于私募类固定收益产品。
同时，国际上Reits透明度比较强，有独立董事，分析师和审计师，以及商业和金融媒体监督上市房地产投资信托基金的表现和前景。这种监督为投资者提供了一系列的保护措施，以及房地产投资信托基金财务状况的一个晴雨表。目前，超过7000万美国人直接或通过房地产投资信托共同基金或交易所交易基金（ETF）投资于房地产投资信托基金。此外，养老基金，捐赠基金会，保险公司和银行信托部门等机构投资者也投资于房地产投资信托基金。
国内类Reits目前的政策支持包括哪些？
2014年5月，证监会发布《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》，讨论了建立Reits相关的制度及解决方案。同月，中国第一单类Reits“中信启航”正式成立。
2015年1月，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极推进Reits试点。
2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，进一步明确，支持房地产企业通过发展Reits向轻资产经营模式转型。
2016年12月，国家发改委和证监会发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，共同推动Reits发展，进一步支持传统基础设施项目建设。
2017年6月，财政部联合人民银行和证监会发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，强调要分类稳妥推动PPP项目资产证券化，探索项目公司股东开展资产证券化盘活存量资产，即推动PPP+REITs模式。
而在国家不断出台鼓励住房租赁市场发展的政策的背景下，住房租赁相关政策也不断推出，包括2016年6月的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、2017年7月份《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等重要政策文件。
2017年7月-9月期间，一线城市广州、北京、深圳与上海分别出台相关政策，支持与发展住房租赁市场。
且据《经济参考报》2017年10月报道，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
市场先例：新派公寓与保利租赁
（1）新派公寓
新派公寓成立于2012年6月，是国内首家以私募基金的方式收购物业，并进行专业管理的长租公寓运营商。
2013年，新派公寓联合赛富基金，发起了赛富不动产基金，收购了位处北京CBD的森德大厦（即现在的新派白领公寓CBD店），目前资产已升值3倍多。据介绍，新派公寓目前有四种运营模式：一、通过私募基金收购物业；二、二房东整租模式；三、品牌输出与其他运营商合作；四、与开发商合作。
具体到新派公寓类Reits项目，从上报到获批不到20天的时间，体现了监管层对长租公寓类Reits的支持。
新派公寓项目发行规模2.7亿，期限5年。产品分为两档：优先级比例48.15%，评级AAA，发行利率5.3%，每年付息，到期一次性还本；权益级比例51.85%，期间不付息；获得标的资产处置偿还本金后的部分超额收益。
原始权益人为左邻右舍(北京)投资管理有限公司（新派公寓创始人王戈宏100%控股），物业运营商为青年乐(北京)企业管理有限公司（新派公寓的运营主体），底层资产的初始持有人为北京通达富资产管理有限公司（赛富睿智99%控股）。
项目的底层资产是坐落于北京CBD核心区域的独栋物业，新派白领公寓CBD店，含101间青年公寓，拥有70年住宅产权，出租率达99%，平均租金水平2.6元/平/天，按50平米一房一厅来算，一个月的租金达4000元左右。
交易结构采用与传统类Reits相同的双SPV结构：契约型私募基金+专项计划。首先，设立契约型私募基金（为了后期退出），持有项目公司股权，物业产权，且通过私募基金向项目公司发放委托贷款，持有债权（为了避税）。然后，专项计划发行资产支持证券，募集合格投资者的资金，用以收购和持有私募基金份额。最后，专项计划管理人以标的物业经营净收益和处置收益，向合格投资者进行收益与本金分配。
值得注意的是，新派公寓项目的增信措施包括：青年乐承诺从2018年起，SPV每年可分配净现金流不低于800万/年，若达不到，则进行差额补足；并在托管户留存约500万元作为履约保证金，也包括现金流的超额覆盖，物业抵押等。但是没有强主体的担保，这与市场上多数类Reits不同，同时也体现了投资人对新派公寓经营质量，租金收入稳定性、可持续性的认可。
退出方式包括未来转版公募Reits，出售契约型基金份额，转让项目公司股权，出售标的资产等。
（2）保利租赁
保利在租赁住宅方面，已经成功布局广州、上海、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等二十多个城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台保利安平、保利商业负责运营。
保利租赁项目发行规模50亿，采用储架分期发行模式。第一期规模为16.76亿元，期限18年（3*6）。产品分为两档：优先级比例89.50%，评级AAA，每年付息，到期一次性还本（每3年可选择是否退出或到期）；次级比例10.50%，期间不付息；获得标的资产处置偿还本金后的部分超额收益。
原始权益人/资产优先收购权人/资产服务机构均为保利房地产（集团）股份有限公司，整租方为北京保利安平养老产业投资管理有限公司（保利安平）与保利商业地产投资管理有限公司（保利商业），底层资产的初始持有人为各项目公司。
项目的底层资产位处于大连、长沙、重庆、北京、成都、陕西、沈阳、天津、广州等的十个物业资产。由整租方按租约确定的租赁年度支付租金，租期20 年，合同期内租金按日计算、按年收取。
交易结构与新派公寓项目类似，也是双SPV结构：契约型私募基金+专项计划。首先，设立私募基金，保利地产于私募基金设立时实缴基金出资100 万元，认购取得全部基金份额。然后，专项计划于设立日受让全部基金份额，并实缴剩余基金出资16.69亿元，间接持有项目公司的股权、基于项目公司股东身份向项目公司发放委托贷款及向项目公司增资。
保利租赁项目的增信措施是包括强担保，毕竟保利的主体资质很高。除了现金流超额覆盖，物业抵押之外，还包括保利地产的流动性支持、差额支付、保证金机制，以及优先收购承诺。
退出方式为保利地产行使优先收购权，收购优先级资产支持证券。
长租Reits的发展空间，还需哪些政策支持？
根据链家研究院2016年发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向。而由于房价的因素，仅仅依靠每个月的租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其收购物业，进行业务扩张的速度。
而Reits则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。因为通过Reits的架构，成立私募资产基金，引入机构及个人投资，以私募的形式购买物业，并以租金分红的形式将收益返还给投资人，长租公寓自身投入资金很少。
但目前有两个是在推行公募Reits之前，需要解决的问题。
税收问题：不同于国外投资者收到Reits所得后，再自行去报税，国内是在扣完12%的房产税、11%的增值税，以及25%的企业所得税后才能分红。
投资回报率低的问题：目前中国租金回报率远低于世界水平，且城市越大，租金回报率越低，北上广深的毛租金回报率仅1.5%左右（数据来源：智谷趋势，ID：zgtrend）。
虽然国内法律法规还未完善，房屋租赁市场也与国际水平有所偏差，但Reits仍为大势所趋。资本市场都在期待公募Reits阀门的打开，未来有爆发性增长。
作者：固收圈服务号
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