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房地产开发“五证”办理详细流程（附图）
[摘要] 太原前北屯城改项目文兴苑位于迎泽大桥西端，东起滨河西路，西临太原理工大学，南至虎峪河，是一个典型的城中村改造项目。该房屋的所属土地已经变成国有性质。
房地产五证是开发商在销售或者预售商品房时需要具备的资格文件，五证是哪五证呢？开发商五证是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。五证办理具体流程《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。开发商五证如何查看查看开发商五证，先要弄明白五证是哪五证，然后再看最主要的两个证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。开发商想要销售商品房，必须按照规定办理各种手续，也就是我们日常所说的房地产五证。房地产五证是商品房销售的合法凭证，也是购房者购买房屋的有力保障。看了上文的介绍，想必大家对五证是哪五证已经有所了解了吧。太原前北屯城改项目文兴苑位于迎泽大桥西端，东起滨河西路，西临太原理工大学，南至虎峪河，是一个典型的城中村改造项目。但是开发商近日已经将该房屋的所属土地从村民集体所有土地变成了国有性质，也就是说文兴苑即将变成可以上市交易的商品房了，目前土地性质变更已经在太原市国土资源局网站公示，大家可以去查阅。太原文兴苑位于迎泽西大街，目前主推112、117、158㎡户型，起价6680元/㎡，准现房。目前交一万抵两万。首付30%。项目位于迎泽桥西煤炭博物馆对面，乘坐1路、809路、859路、611路、809路、868路在迎泽桥西站下车。
楼盘地址：
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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& & 作为购房者一定要在签订合同前，查验开发商的“安全许可证”，也就是我们俗称的开发商的五证。那么，房产五证是哪五证?买房时如何查询开发商的五证呢?看看下文就知道了。　　　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。　　　　其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用权证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建筑工程施工许可证》;《商品房销售许可证》。　　　　其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。　　　　购房时如何查询开发商的五证　　　　房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。　　　　其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。　　　　那么，购房时如何查询开发商的五证呢?一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。　　　　当然，有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者也可以登录当地的网站查询开发商的五证。　　　　根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，只有购买属于预售证范围内的房屋才能更好的保障自身的权益。　　　　以上就是对“房产五证是哪五证”和“如何查开发商五证”所作的解答。购房者尽可在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明“正身”，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦您发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么你就要提高警惕了。因为，开发商五证不齐，直接影响购房合同的法律效力。
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购房五证两书三表及验房流程是什么?购房者在验收房屋的时候必须清楚，开发商交房时必须具备五证两书三表，证书不齐全的房子风险大、没有保障，非常容易引起房屋产权纠纷。那么，购房五证两书三表都是指哪些呢?购房者的验房注意事项有哪些?具体流程是怎样的?本文将为您详细介绍。　　　　【五证两书三表及验收流程】　　　　五证是哪五证?　　　　房产五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》锛?E5设工程开工证锛?E3《商品房销售锛?E9售锛?E8可证》。　　　　1.《国有土地使用证》是证明土地使用者锛?E5位或个人锛?E4用国有土地的法律凭证，受法律保护。　　　　2.《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。　　　　3.《建设工程施工许可证》建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。　　　　4.《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证　　　　5.《商品房销售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。　　　　两书是哪两书?　　　　房产两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。　　　　1、《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。　　　　2、《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图锛?E6明承重结构的位置锛?E5不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。　　　　三表是哪三表?　　　　1、竣工验收备案表。　　　　2、房屋实测面积表。　　　　3、住宅工程质量分户验收表。　　　　【五证两书三表及验收流程】　　　　第一，首先要注意查看验房机构及其从业人员是否拥有相应行业许可，专业、正规的验房机构应具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证等营业资格和合法的办公场地;从业人员应具备有丰富的建筑行业经验及熟悉国家房屋验收规范的专业知识等。　　　　第二，验房是一个涉及到土建、装饰装修、水、电等多学科、多领域的体系，“验房师”应具备装饰装修、水电、暖通、房地产开发销售等相关的专业知识、精通各种专业验房检测仪器的使用，能撰写验房咨询报告的，即具有多专业的、综合素质能力的知识技能复合型人员，并不是随便任何一个人就能胜任这一职业的。所以要注意查看验房机构的服务团队的专业和技能等。　　　　第三，要注意了解验房机构的服务是否规范：验房机构的本质工作就是以社会第三方立场，客观、公正的查验房产缺陷和质量瑕疵，并给雇主出具相应咨询意见。　　　　第四，要注意了解验房机构的服务项目是否公开、完备：专业、正规的验房机构都有一套严格按照《验房师作业标准暨道德规范》制定的系统、规范、完备、公开的验房服务明细，让雇主明明白白消费;雇主应对服务明细不完备、不规范，甚至没有服务明细的验房机构慎重选择。　　　　第五，要注意查看验房机构曾服务过的案例是否真实、完整、量多、质优：专业、正规的验房机构，往往业务量大，需提前预约，在服务结束之后会向雇主出具完整、专业、规范的验房咨询报告书，并请雇主填写《雇主评价单》，及时了解所派验房师的工作表现，以不断提高服务质量，并为已服务过的雇主建立客户档案。因此，新雇主可通过案例中雇主评价单上的联系方式与老雇主联系，以了解或核实自己所需的信息。　　　　第六、选择正规的验房公司，也可通过电话咨询形势来了解该验房机构的情况和验房师的技术水平，一个专业的验房师可现场熟练回答你提出的一系列房屋问题，锛?E5事先在网上了解点验房专业知识以便测试验房师的专业程度锛?E3
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& & 房地产五证两书是开发商销售商品房必备的文件，购房者只有认真查验房地产五证两书才能减少买到烂尾楼的风险。房地产五证是哪五证呢？开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》，简称房地产五证。 在查验开发商五证两书的过程中，最重要的是检验《国有土地使用证》和《预售许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。另外，如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。　　　　两书　　　　房地产五证两书中的两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。　　　　五证两书　　　　一、《建设用地规划许可证》　　　　建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。　　　　二、《建设工程规划许可证》　　　　五证两书相关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。　　　　三、《国有土地使用证》　　　　经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。　　　　四、《建筑工程施工许可证》　　　　建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。　　　　五、《商品房销售许可证》　　　　市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件　　　　六、“两书”　　　　《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》　　　　《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：.工程质量监督部门核验的质量等级;地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。　　　　《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图锛?E6明承重结构的位置不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
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买房看五证，保证五证俱全，开发商的五证又有哪些呢？五证齐全是哪五证？五证包括商品房销售(预售)许可证，建设工程许可证，建设用地规划许可证，国有土地使用权证和建设工程规划许可证着五证。　　　　一、开发商五证的涵义　　　　核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：　　　　(1)规划部门的《建设工程规划许可证》;　　　　(2)国土部门的《国有土地使用权证》;　　　　(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障);　　　　(4)建设部门的《建设工程许可证》;　　　　(5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。　　　　二、土地使用证和预售许可证　　　　在这“五证”中，最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，它表明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。　　　　根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发的根本条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权，为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：　　　　(1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》;　　　　(2)《国有土地使用权证》;　　　　(3)缴纳地价款的有关凭证。　　　　需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：　　　　(1)正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章;　　　　(2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”;如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款;　　　　(3)土地证不得擅自涂改;　　　　(4)土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。
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阿良说茶 发表于
& & 作为购房者一定要在签订合同前，查验开发商的“安全许可证”，也就是我们俗称的开发商的五证 ...赞一个!
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来源：房天下 &&发布时间：
根据《城市房地产开发经营管理条例城市商品房预售管理办》规定，开发商在销售楼盘时，需要展示的文件，住建委的检查小组会定期到售楼处检查公示文件。具体需要公示的五种证件如下：1.《国有土地使用证》《国有土地使用证》上明确了楼盘土地使用的终止日期，购房者可以由此推算土地使用年限还剩多少年。国有土地使用权，开发商使用土地的律凭证2.《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》中写明了建设单位、建设项目名称、建设位置和建设规模。其中，分批次建设的期房，建设工程许可证也会分批次审批发放，所以建设项目一栏，会标有具体建造的地块标号或楼栋号。建设工程规划许可证，在国有土地上搭建建筑的合凭证3.《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》，有此证表示该块地开发商具有合的规划权利。证书上应有小区规划的“四至”范围，即东南西北四个方位的边界，购房者可以据此判断小区的大致范围，以及所占用地是否合。4.《建筑工程施工许可证》一般情况下，《建设工程规划许可证建筑工程施工许可证》审批也就不会存在问题，此证是建设单位施工的律凭证。证书上会有单位的信息，如设计单位、监管单位和施工单位。必须有建筑工程施工许可证才能开工5.《商品房预售许可证商品房销售许可证》期房项目开发商拿到的是《商品房预售许可证商品房销售许可证》。销售证是开发商进产交易的合凭证，如果开发商没有拿到这个证，开发商销售楼盘则属于违行为，与开发商签订的购房合同也没有律效力。
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