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最全售后返租操作模式及计算方式
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LZ是下家，签订买房合同时候，上家提出他们其实是要置换房子的，但是在没有买到房子之前需要再住一段时间的要求。这个问题在定金阶段他们是没有提出过，不过我觉得也还可以理解就同意了，于是在买房的补充合同中，约定过户后半年内，下家以略低于市场价格的租金返租于上家。LZ贷款审批已经下来了，就要准备过户了。目前了解下来上家买房似乎是短期内无望了。请教下，各位有没有遇到过这种情况，有什么要注意的吗？买房的时候是上家态度比较强势，感觉他们人还挺正直的，但是有点抠门，而且固执，这个租金应该怎么谈比较合适？租房再签订租房合同，怎么写比较好？大家有啥经验扔过来吧
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我第一次买房，碰到跟LZ相似的情况，不过我的上家没要求住那么长时间。个人感觉，可以看下附近租金多少，然后稍微优惠一点上家拿到你的首付款 放余额宝里的收益就够付你的房租了。另外，这种情况应该多留点尾款，以免后续自己失去主动权
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第1楼木子123123
我第一次买房，碰到跟LZ相似的情况，不过我的上家没要求住那么长时间。个人感觉，可以看下附近租金多少，然后稍微优惠一点上家拿到你的首付款 放余额宝里的收益就够付你的房租了。另外，这种情况应该多留点尾款，以免后续自己失去主动权
我本来也是这样想的，不过实施有点困难，因为买卖合同里是没有尾款来限制这个租房情况的。我理解还是要签订额外的租房合同来规范后续的租房，但是我又担心上家还是觉得他才是房东而赖着不走或者压低租金。
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我刚卖了这样情况的一套房，我的做法是直接把房租在房价里减掉，然后约定交房日期是半年后的一个日期，等于下家提前拿到房租了，而且房价也下来了，税费也一起下来了。
[非黄牛]欧尚卡家乐福卡95折转让https://www.libaclub.com/t_109_.htm
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celery1781
LZ是下家，签订买房合同时候，上家提出他们其实是要置换房子的，但是在没有买到房子之前需要再住一段时间的要求。这个问题在定金阶段他们是没有提出过，不过我觉得也还可以理解就同意了，于是在买房的补充合同中，约定过户后半年内，下家以略低于市场价格的租金返租于上家。LZ贷款审批已经下来了，就要准备过户了。目前了解下来上家买房似乎是短期内无望了。请教下，各位有没有遇到过这种情况，有什么要注意的吗？买房的时候是上家态度比较强势，感觉他们人还挺正直的，但是有点抠门，而且固执，这个租金应该怎么谈比较合适？租房再签订租房合同，怎么写比较好？大家有啥经验扔过来吧
我们是上家，卖的时候就提出返租半年的要求，下家人和好，很爽快滴答应了，并且下家提出要低于市场价租给我们。我们准备到时候直接付半年款给下家，时候到了就搬走诶。先小人后君子是没有错的，但是一切都需要彼此信任的基础上再谈，否则很容易不开心收场诶。
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第4楼wanyaqin
我刚卖了这样情况的一套房，我的做法是直接把房租在房价里减掉，然后约定交房日期是半年后的一个日期，等于下家提前拿到房租了，而且房价也下来了，税费也一起下来了。
这个办法是很好，可惜我们已经签了合同了。当时上家也说了，不一定会半年的，他们已经在看房子了，但是什么时候买好他们也不能肯定，只是提前和我们打个招呼。不过现在看来是没有那么快了，他们放话说准备住到明年春节以后了。
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第5楼换房装修折腾
我们是上家，卖的时候就提出返租半年的要求，下家人和好，很爽快滴答应了，并且下家提出要低于市场价租给我们。我们准备到时候直接付半年款给下家，时候到了就搬走诶。先小人后君子是没有错的，但是一切都需要彼此信任的基础上再谈，否则很容易不开心收场诶。
你们也是置换吗？那半年时间你确定能置换+装修好？如果直接付半年款给下家，是过户后直接付给下家吗？付三押一月付不是对你更加有利吗？
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第7楼celery1781
你们也是置换吗？那半年时间你确定能置换+装修好？如果直接付半年款给下家，是过户后直接付给下家吗？付三押一月付不是对你更加有利吗？
因为下家是同小区的，经过买卖现在认识了，也算交个朋友。我们上下家都是置换的。半年肯定不能装修好。觉得既然说了半年，那么大家就按照承诺走，再去别的地方租就可以了，大家互相体谅一下。买的房子也已经定好了。感觉大家都很爽快，想着就直接付半年就可以了。具体时间应该是从下家拿好产证开始算的。
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我碰到的情况：谈交易时上家要求返租半年，于是合同中写了腾出房屋的时间[半年后]。现在产证到手，贷款到帐，我去找上家签返租合同，上家要求尾款付清，付三押一。我不认可，因为交房时间远在半年后，交房时才能签，这时才能拿到钥匙，实现房屋实际占有的转移。但上家一直以各种理由要尾款，我也觉很麻烦。以后买房要记得合同中注明不能返租。
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楼主尾款支付了吗？
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第9 楼 熊猫公园
我碰到的情况：谈交易时上家要求返租半年，于是合同中写了腾出房屋的时间[半年后]。现在产证到手，贷款到帐，我去找上家签返租合同，上家要求尾款付清，付三押一。我不认可，因为交房时间远在半年后，交房时才能签&房屋交接书&，这时才能拿到钥匙，实现房屋实际占有的转移。但上家一直以各种理由要尾款，我也觉很麻烦。以后买房要记得合同中注明不能返租。
我也碰到这样的情况 所有没有买 上家没有一个准确的交房时间 只是说要等到买好房子装修好才能交房 谁碰到这样的上家也算路道粗
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第12 楼 卖房小马甲8
我也碰到这样的情况 所有没有买 上家没有一个准确的交房时间 只是说要等到买好房子装修好才能交房 谁碰到这样的上家也算路道粗
是的，不能心软，后面变了被动。让对方返租了还说资金紧什么什么要先付清尾款，租金另结。我又不是搞慈善的。
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第8楼换房装修折腾
因为下家是同小区的，经过买卖现在认识了，也算交个朋友。我们上下家都是置换的。半年肯定不能装修好。觉得既然说了半年，那么大家就按照承诺走，再去别的地方租就可以了，大家互相体谅一下。买的房子也已经定好了。感觉大家都很爽快，想着就直接付半年就可以了。具体时间应该是从下家拿好产证开始算的。
遇到爽快的上家大家都好说话，就怕前面说了好听，后面喇叭腔的。我的上家要求返租，计算租金时间是贷款放款后15天开始，租金也是便宜的，已经对他们很优惠了。签中介合同时候约定租金从尾款中扣除，在黄本子正式合同中没有写具体返租事项，只是约定最晚明年1月腾房，口头约定到返租时候再写租房合同。我是按约定办事的，清清爽爽，给上家返租半年，到期交付给他们扣除租金的尾款。但上家这几天一直要求拿回尾款，给他们解释了也不听。所以我的心得是：尽量都在附加条款中写清楚。如果合同没有写，后面也要早点补上，口说无凭，到时候搞不清楚，给自己填麻烦。
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第14楼熊猫公园
遇到爽快的上家大家都好说话，就怕前面说了好听，后面喇叭腔的。我的上家要求返租，计算租金时间是贷款放款后15天开始，租金也是便宜的，已经对他们很优惠了。签中介合同时候约定租金从尾款中扣除，在黄本子正式合同中没有写具体返租事项，只是约定最晚明年1月腾房，口头约定到返租时候再写租房合同。我是按约定办事的，清清爽爽，给上家返租半年，到期交付给他们扣除租金的尾款。但上家这几天一直要求拿回尾款，给他们解释了也不听。所以我的心得是：尽量都在附加条款中写清楚。如果合同没有写，后面也要早点补上，口说无凭，到时候搞不清楚，给自己填麻烦。
看到后面那么多回复，lz上来更新了。房子尾款还是给了，另外签了独立的租赁合同，付三压一，当然租金被很悲催的砍掉1k，租赁时间也长达10个月！希望楼上的能顶住
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如果没有明确约定违约金,可要求对方赔偿经济损失,经济损失应当包括您租房屋的费用.
你好！整改过也需要专门的机构验收合格方可，你们说之前检测不达标的项目，可以直接要求提供重新检测的报告也可以。
你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。
　　按照《合同法》以及最高人民
你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。
　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　二、开发商延期交房要分情况处理
　　(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
　　(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
我国法律关于违约金的规定，不得超过实际损失的百分之三十，所以即使有约定，也不一定需要按约定的赔偿。需要帮助可以直接与我电话联系
应当以相同的方法对待
房产证一经更名，对方就成为房产的新所有权人，如果你仍继续居住，是应当交纳房租的，房租金应确定在合理范围，当然对方拖欠的电费也要偿还。
需要根据双方签订的合同以及根据实际履行情况，如对方导致合同无法继续履行或存在违约的情况，可以起诉主张解除合同并退还款项以及支付违约金等
您好，当时写了收条没有意见，这个收条是有法律效力的，现在他要求违约扣除部门押金是不可能成立的。我需要了解您的更多细节，欢迎来电咨询，我们给您最详细的解答。
可以起诉要求对方履行协议协助办证、转交租金，并赔偿由此给你造成的损失。
没收押金，或者起诉要求搬离
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来自桂林用户的咨询售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法_专题报道_赢商网
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售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法_专题报道_赢商网
&不破不立，不止不行。&售后返租的诱惑之处在于&先销售后承租、同时给予一定比例租金回报&，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦&解套&的漫漫征途，如何破？本专题为，从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
1、售后返租优劣势与适用性分析
客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等
发展商一次性返数年租金降低首付
返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报
销售收入；快速销售、回笼资金
投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感
分割灵活，客户层面广
实际租金收益不能满足返租所需，政策限制
主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
长期售后返租
商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同
前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；
适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；
如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报
承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；
如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；
因返租而产生相应的法律风险
开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目
短期售后返租
业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报
分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；
前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；
帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；
投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；
承担前几年的返租补贴；
返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；
因返租而产生相应的法律风险
统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售
2、售后返租操作方式
A、招商→经营→销售→返租B、招商&销售&返租&经营
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小
情况无法预测，价格较高
用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同
是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营
视招商情况而定，有一定的风险
C、销售&返租&招商&经营D、销售&返租&放任
该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作&管理型商铺&
该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营
对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性
开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险
后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收
A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险
差价补贴风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低
发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距
发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金
大商家经营
在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金
发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大
规避方法由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
发展商首先需判断自身资金的使用效率
如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴
这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主
小业主作为商铺的投资者而存在
发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者
B、返租期满后产权分散风险从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：
返租期满后产权分散风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题
大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值
两个基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性
小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益
发展商与小业主的承包经营关系
大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
规避方法规避方法
成立业主委员会
业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系
通过类似&股权&的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益
可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等
业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营
前期分割规划充分考虑经营需要
合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到&分则好售，合则好用&
返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商
大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾
选择实力雄厚的知名商家
知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强
针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系
社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障
重视商业管理公司扮演的角色
以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
1、计算方法
以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程：
好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。
从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。
好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件：
租期时间为8、10年计。
选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）
假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益；
不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：
计算数据说明：
按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
2、计算过程与公式
第一种，按8年租期算：
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×1＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×1%＝2得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝5×月租金
按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算）
计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额
由以上递增方式得出每年租金表（元/㎡）：
第二种，按10年租期算：计算方法同上，则计算结果为：
说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额；
当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加；
当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
由以上递增方式得出：每年租金表（元/㎡）
结论：从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近市场水平。
分析说明：租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提高商场的销售价格来填补，无疑，这样做对销售的压力将非常大；好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提高商场的销售价格，增大销售压力。
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