小产权房买卖合同认定无效后怎么办
【 liuxue86.com - 法律知识 】
　　小产权房”不是法律概念，是人们在日常生活中形成的一种约定俗成的称谓，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡(镇)政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。　　小产权房认定无效后怎么办　　【案情】　　2012年将其自建的一套房屋转让给张某，转让价格为17万元，张某支付15万元，尚欠房款2万元。该房产所占土地系某居委会转让，未取得任何许可证及亦未办理报建手续。张某受领该房屋后就进行装修并居住至今。2014年徐某向法院起诉要求张某支付剩余房款2万元。　　【评析】　　对于本案如何处理，产生了两种不同意见：　　第一种意见认为，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，系无效。因徐某向张某交付房屋后，张某即对房屋进行装修并居住至今，故不宜将该房屋返还给徐某，张某应当按照约定支付剩余房款。　　第二种意见认为，徐某、张某签订的房屋买卖合同系无效合同，但应相互返还，否则有变相认可小产权房买卖合同的效力。　　笔者赞同第二种观点，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，系无效合同，合同双方应相互返还。主要理由如下：　　本案的争议焦点在于小产权房买卖合同无效后如何处理。“小产权房”不是法律概念，是人们在日常生活中形成的一种约定俗成的称谓，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡(镇)政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。该类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，在国土房管部门不会给予备案。所谓的产权证不是真正合法有效的产权证。　　徐某房屋所在的小区是建在村委会转让的集体土地上，该工程未取得土地使用证、建设用地规划、建设工程规划许可证，该房屋就是俗称的“小产权房”。根据土地管理法及物权法的相关规定：农村土地所有权归属于村集体，使用权仅限于本村村民，小产权房依法不得对外销售。张某并非某村民委员会的集体经济组织成员，依法不能购买涉案小区的房屋。因此，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，系无效合同。如果因为张某对房屋进行装修并居住至今，不宜将该房屋返还给徐某，张某按照约定支付剩余房款，有变相认可小产权房买卖合同的效力，有误导小产权房买卖行为，不利于市场经济的健康发展。　　综上所述，徐某、张某签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规强制性规定，系无效合同，合同双方应相互返还，即徐某应将已收取的购房款返还张某，张某应将所购买的房屋返还给徐某。
　　想了解更多法律知识网的资讯，请访问：
本文来源：
适用死刑的罪名、条件和标准是什么?死刑是指行刑者基于法律所赋予的权力，结束一个犯人的生命。在现时保有死刑的国家中，一般来说，“蓄意杀人”必然是犯人被判死刑的其中一个重要理由，我国刑
下面是出国留学网小编为大家整理的2017年全国产假最新规定汇总，欢迎大家阅读。更多相关内容请关注出国留学网政策栏目。2017年全国产假最新规定汇总2017年江苏省产假最新规定201
为保护女职工在劳动中的安全和健康，维护女职工的合法权益，根据国务院《女职工劳动保护规定》，结合我省实际情况，制定本办法。下面是由出国留学网法律栏目小编整理的2017年全国各省市女职
【退休年龄最新规定2017】公务员退休年龄政策的步伐渐行渐明朗，三中全会中央已敲定，1.从2015年开始，1965年出生的女性职工和居民应当推迟1年领取养老金，1966年出生的推迟
一分钟学法的时间到啦!今天普法小编带你了解我国律师的工作内容。快跟我一起来学习吧~来源：中国普法共0件商品，共计&00.00
房屋买卖合同无效的几种情况介绍
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。在房地产买卖合同违反下列规定的情况下，我们可以认定此房地产合同属于无效的房地产买卖合同。那么，房屋买卖合同无效的几种情况有哪些呢？
公民在买房时一定要与卖房者签订房产买卖合同，合同订立时需要注意合同条款是否全面，是否存在漏洞等，以免出现房屋买卖合同无效的情形。今天，我们就来看看房屋买卖合同无效的几种情况吧！
.............................................................................................................................................................
&&&&&& 违反法律、法规是指违反&宪法&、&民法通则&、&合同法&和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。&民法通则&第五十五条第三项规定：&民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。&
&&&&&& 违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：
&&&&&& (1)双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如，无行为能力人的财产监管人，将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人，自己和他人获得非法利益，损害该无行为能力人利益的情况。
&&&&&& (2)违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
&&&&&& (3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。
&&&&&& (4)房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。
&&&&&& (5)享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。
&&&&&& (6)出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。
&&&&&& (7)违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。
&&&&&& (1) 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。
&&&&&& (2) 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。
&&&&&& 例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。
&&&&&& &民法通则&第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：
&&&&&& (1)欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为 有下列特点：欺诈行为须出于行为人的故意;欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进行房屋买卖 行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。
&&&&&& (2)胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为，并非出于 真实的意思表示，所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恐吓可以是指向本人，也可以指向本人的 亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同，胁迫是对肉 体直接施加暴力和强制;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。
&&&&&& (3)乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有偿原则。
&&&&&& 房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效;并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法 律效力。法律要求了特定形式的法律行为，如果行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。&民法通则&第五十六条规定：&民事法律行为可 以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。&
&&&&&& 这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务，如果损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效。
.............................................................................................................................................................
&&&&&& 总结：以上就是小编为大家介绍的房屋买卖合同无效的几种情况介绍，希望对大家有所帮助！相信大家对房屋买卖合同无效的几种情况都有所了解了吧！如果还想了解更多有关房屋买卖合同无效的几种情况的内容，就请关注美乐乐资讯之！
【文章来源】
【装修攻略】
?& ?& ?&&&& &
免责声明：美乐乐家居网部分文章信息来源于网络以及网友投稿，本网站只负责对文章进行整理、排版、编辑，是出于传递 更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
( 邮箱信息不会公开 )
热销产品好评榜
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
mll_***点评了
新品独家首发
促销价：8699
本站价：5871
促销价：5300
促销价：6899
全民疯抢商品榜
全网热销品牌榜
家具新品特惠
本站价:&6035.00
本站价:&1788.00
本站价:&1800.00
本站价:&4799.00
本站价:&11799.00
本站价:&8599.00
本站价:&6800.00
本站价:&5599.00
本站价:&620.00
本站价:&4499.00
经营网站备案信息您的位置：&&&&&&&&& > 正文
农村房屋买卖合同认定无效后的损失赔偿
13:32&&来源： |
　　2002年6月，原、被告签订房屋买卖协议，双方约定将原告名下的房屋出售给被告，房屋价款为22.6万元。被告付清了房款后，原告将讼争的房屋及土地证交付给被告，但该房一直未能办理产权变更手续，讼争的房屋土地性质属于集体土地。后该房屋将被拆迁，原告要求确认该房屋无效，并要求双方各自返还房屋和购房款。
　　一审法院判决：原、被告双方的房屋买卖行为违反了我国土地管理、的强制性规定，双方签订的房屋买卖协议无效；被告在判决生效后30日内将讼争房屋返还给原告，同时由原告返还购房款22.6万元给被告。
　　被告认为，合同已经履行多年，原告已经使用当初被告给付的购房款在城市购买了另一套房屋，直接判决双方返还后，自己按当初购房所付的房款购买房屋已经贬值很多，双方当时基于自愿达成协议后，原告因出现巨大的拆迁利益而反悔协议，显然违反诚实信用、公平的原则，故请求二审予以改判。
　　二审法院审理此案后，考虑到当事人对确认房屋买卖协议无效后各自返还所带来的损失存在争议，召集当事人根据合同无效的处理原则进行调解，明确对原合同标的的相互返还，并对原告的损失按过错比例由出卖人进行了赔偿。本案调解后取得了良好的效果。
　　近年来，在城市迅猛扩展、拆迁带来巨大经济利益的现实背景下，不少农民在售房多年后，罔顾道德和舆论，提起追讨小产权房的诉讼，本案就是一个典型。但是，小产权房买卖合同仅仅被认定无效并不能彻底解决双方之间的纠纷，围绕着损失赔偿的争议仍然存在，实务界对此也并不能统一观点。
　　笔者认为，出卖人主张买卖无效的行为与中国人的传统道德相悖，如果出卖人均能通过主张买卖无效而获得巨大利益，容易引发人们的道德危机，为和谐社会所不容。因此，从不诚信者不得益的原则出发，应当对村民起诉确认小产权房买卖合同无效的真正目的加以甄别，并根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
　　其中最主要的是房屋下所附宅基地区位价值损失的认定。在本案的处理中，笔者提出的观点是：根据房屋交付到主张买卖无效的时间长短，在买受人和出卖人之间进行分配。因为时间越长，越应当维护交易的安全和稳定，买受人所占的利益比例应当越大；但即便时间较短，买受人也应分得宅基地区位价值的相当部分。并且，因此所确定的出卖人赔偿给买受人的损失，应当足以起到法律应有的指引作用和教育作用，才能够抑制小产权房的流转，才能使农民在巨大的利益差别面前不至于以同样而简单的理由（城镇居民不得到农村购买农民的房屋）肆意主张返还，从而引导出卖房屋的农民谨慎提起诉讼，同时也能够尽量挽回购房人的损失。由此，通过法制的强制力介入道德的规范和重建，来解决因社会发展对社会伦理所带来一系列困惑和危机。
　　作者：王勇& 魏雪
特色通关:基础班+冲刺班；赠送基础班纸质讲义
精品班精品通关:智能交互课件，阶段测试点评
实验班实验通关:个性化辅导，一对一跟踪教学
定制班定制通关班:大数据智能教学，精准定位
机考模拟系统
题型紧贴考试，提升考试能力，千余道题目全真模拟演练
电子书真题、指南、讲座、法条。看书、做题、云笔记功能一应俱全
200-400元&
法律职业资格相关栏目推荐
··············
法律教育网微信公众号向您推荐考试资讯、辅导资料、考试教材、历年真题、法律常识、法律法规等资讯，只有你想不到，没有我们做不到！
《刑事诉讼法》
《刑法学》
《民事诉讼法》
··········
电话：010-
特色班精品班实验班定制班
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。紧扣大纲全面讲解，超值优惠套餐！
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
智能交互课件，阶段测试点评。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
个性化辅导方案，一对一跟踪教学。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
大数据智能教学，私人订制服务。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
1、凡本网注明“来源：法律教育网”的所有作品，版权均属法律教育网所有，未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用；已经本网授权的，应在授权范围内使用，且必须注明“来源：法律教育网”。违反上述声明者，本网将追究其法律责任。
2、本网部分资料为网上搜集转载，均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的，请作者与本网站联系，本网站核实确认后会尽快予以处理。
本网转载之作品，并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用，请与著作权人联系，并自负法律责任。
3、本网站欢迎积极投稿
Copyright & 2003 - 2018
Rights Reserved.　北京东大正保科技有限公司 版权所有
－－－－－－－－－－－－－－
咨询电话：010-6500111 咨询时间：全天24小时服务（周六、周日及节假日不休息）　客服邮箱：
传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()天津已有案例，房屋买卖合同有这一条款可能被判无效天津已有案例，房屋买卖合同有这一条款可能被判无效吐嚎说车百家号天津塘沽区法院最近对17件房屋买卖合同纠纷案做出判决，这些案件最后被认定“名为买房实为炒房”，最后法院判决我买卖合同不成立，驳回了原告（也就是炒房者）索赔的诉讼请求。炒房团从法律上在天津碰了个大钉子。事情经过先以一个案例介绍整件事情的来龙去脉，以便读者理解：2016年3月，张先生与李先生签订房屋买卖居间合同，张先生以260万元购买李先生的一处房屋。并在合同中约定甲方（李先生）允许乙方（张先生）在办理房屋手续时将房屋过户给第三方（此处为重点）。后来张先生发现李先生买房的目的其实是为了炒房，便要求解除合同。李先生认为张先生没有履行合同便起诉到法院，求继续履行合同并赔偿损失。法院经过对合同的履行过程、约定过户第三方的目的审理。认为李先生属于房屋中介人员利用其信息优势和对房屋交易流程的熟悉，签订买卖合同的目的是为了转售牟利，并非要真实购买被告张先生名下涉诉房屋。签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立，原告李先生的诉讼请求被驳回。为啥败诉房子是用来住的不是用来炒的，天津塘沽区法院的判决很好的响应了国家政策。不过抛开张先生从事房屋中介，房屋买卖是每个人都可能会遇到的，为什么在这个世界里最后合同会被法院判决无效，这是必须掌握的。否则买卖房屋之后房价变动，对方一纸诉状，不仅利益无法保证而且还惹上官司麻烦。从具体案例中看，合同中导致张先生被认定炒房的直接因素就是要求甲方李先生允许其在办理房屋手续时将房屋过户给第三方这一条款，为什么这么说？我们先来看看房屋中介买卖房屋办理房屋过户的流程：中介与房屋出售方、房屋购买方签定三方合同；中介赔房屋购买方到银行签订贷款合同；银行审核通过后到房管局办理过户；办理过户后中介取产权证质押给银行；银行放款；交易结束；如果房屋购买方是直接现金交易，与银行打交道的部分可以省略。纵观整个过程中介为了实现一手托两家赚取中间差价的利益，在与房屋出售方签订的合同中必然会要求出售方允许将其过户给第三方也就是真正的房屋购买方。都是输家这里也给真正的房屋出售者提个醒，如果购买方要求你在购房合同中说明允许他将房屋过户给第三方，则对方99%是房屋中介、炒房者，还要不要卖自己心里掂量。目前房屋买卖交易中的乙方要求甲方在合同中加入允许在办理过户给第三方已经是通行做法，案例中李先生想要不履行合同恐怕真正的原因还是交易发生在2016年年初，当时还在房地产的低谷。2016年天津房价涨幅高达60.4%，超越深圳成为全国第一。面对这样的涨幅在年初卖房的谁能不后悔，加上国家政策变化，于是就发生了天津塘沽区17个房屋买卖合同无效的案例。无论炒房者还是案例中胜诉的李先生们，其实都是人性的输家。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。吐嚎说车百家号最近更新：简介:妙论金融韬略，见闻财经真相作者最新文章相关文章}