某个楼市调控满月：最严去杠杆开始 房价初降
2015年以来一路高歌的深圳楼市，终于在史上最严调控新政前低下了头。从火热到低迷，从涨价到跌价，中间只隔了一个“深八条”。而在“深八条”出台后一个月内，深圳楼市开启“严打”：去杠杆升级，不仅规范开发商和中介售房，还严查首付贷，收紧贷款资格审查。全方位去杠杆行动，直接导致了楼市成交大跌，价格松动。深圳楼市表现出了此轮房地产调控的最严之势，并在事实上成为各地效仿的对象。为何是深圳？此前，在深圳市有关部门和金融系统的调查中，楼市已成为各路资金流入投资、投机的汇聚地，高杠杆买房同时也伴随着高风险。从北京开始的楼市调控，到最近再提防止资产泡沫，房地产市场周期性调整不可避免。深圳，成为这场风暴的第一现场。“深八条”一月后，楼市供需各方已进入观望阶段，市场成交和价格将进入深度调整期。狙击首付贷10月4日，深圳出台“深八条”，这是继“3·25”之后又一次收紧楼市的调控政策。不久后，深圳市场中的许多开发商和中介结构，接连收到深圳有关部门的暗访和稽查，多家公司违规销售行为遭到查处。而在严打浪潮中，高杠杆首付融资成为目标之一，如P2P、小贷公司、担保公司以及房产中介等推出的配资工具首付贷。10月27日，深圳市市场稽查局突击检查世联行及其旗下的世联小贷和世联集金，从事房地产金融业务的P2P企业合时代，从事房地产经纪服务的中原、链家、美联等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。据官方消息，深圳合时代经营的P2P网贷平台，自10月以来发布了一系列房产项目贷产品，为购房者提供购房资金，借款资金比例超过房款50%，年利率高达15%，涉嫌构成“首付贷”，属于相关部门禁止的违规行为。21世纪经济报道记者浏览“合时代”官网发现，其定期理财涉及房地产的有房产赎楼贷、房产抵押贷，以及涉嫌首付贷的房产项目贷。如网页上的某房地产项目贷，借款金额为275万，年化利息13%，借款期限为三个月，而对借款人的描述为“从事房地产经纪事业多年”。市场稽查局表示，将进一步核实上述情况，并根据调查结果依法移送金融主管部门处理。对此，合时代董事长杨竣杰否认了公司涉及首付贷项目，并表示目前平台的房地产项目多为抵押贷，并无国家法律禁止的房产融资项目。在对世联地产旗下的深圳市世联小额贷款有限公司（世联小贷）检查中发现，主要为购房者以及其他消费者提供信用贷款的主营业务“家园云贷”项目，其放款资金部分来源于世联集金互联网金融平台，资金流向是否用于支付购房首付款仍需进一步核实。世联行有关人士称，这是一次例行检查，在检查期间，并未发现公司经营活动存在重大违规。深圳市市场稽查队执法人员称，首付贷使一些金融平台加大资金杠杆率，无形中推高了楼市。“现在楼市的金融属性较强。”深圳中原研究中心负责人王飞分析，新政对市场投机行为影响最大，也最直接。调控下的深圳楼市在经历去杠杆过程，“对新盘、银行、中介机构的审查，都是为了去杠杆。”王飞认为，去杠杆也是新政的重要目的之一，为了防止金融风险出现。此次新政是史上最严、最强的调控。严审贷款资质除对首付环节高杠杆的严查外，对于个人按揭贷款这一环节，银行也在操作流程上开始对房贷申请进行严格审核。21世纪经济报道记者以客户身份致电某国有银行深圳分行负责房贷的宋经理，被告知，“现在贷款购房的审查资格比以前严格很多，证件必须要齐全，提供真实资料。”据其解释，贷款记录、收入证明、婚姻状况等都需要提供详细的证明，客户还要签承诺函。据称，从10月28日起，无论是一手房、二手房、预售的买卖合同都增加了一条需双方手抄一遍并签字的“声明”，确认买卖双方提供的证明材料真实。并且，“首付款的来源会进行严格查验，人民银行也会筛选客户资料进行检查，一旦发现问题，会要求客户提前还款，”宋经理说，“在以前会出现中介钻空子的行为，现在是不可能了，而且预计这个趋势在长时间内不会改变。”“即使符合其他条件，如果首付资金来源不合格，同样不能进行贷款。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，新政中的一系列措施如“限贷”，是最严厉的去杠杆措施之一，它利用货币手段提高了贷款的资格门槛，目前银行启动的最严资格审查，主要是在首付资金来源方面。多位深圳中介人士表示，首付款来源成为重点审核对象，这是从购房人的资金来源上再次追查首付贷。根据人民银行深圳市中心支行最新消息，要求加大住房贷款审查力度，建立房地产资金来源核查工作机制，重点核实首付款资金来源和购房人偿付能力。彭博援引知情人士称，央行、银监会等金融监管部门在密切关注深圳地区房地产行业的融资风险，要求商业银行对住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自于高杠杆的融资类贷款，则不能发放贷款。宋丁认为，现在深圳楼市在经历“限购”、“限贷”、“限价”的综合调控，接下来的市场将明显受到影响。房价开始降了在一系列严调之下，深圳房价开始呈现降价苗头。首先是成交量大幅下降，10月份，全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，同比下降6.2%。11月1日，深圳市规划和国土资源委员会公告，10月份深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，较9月份有所下降；二手房市场数据显示，约七成二手住房业主下调了报价。国家统计局10月上半月监测数据显示，15个热点城市中13个城市房价涨幅收窄，其中深圳10月上半月新建商品住宅价格环比下降0.3%。按区域比较，根据Q房网数据研究中心统计，南山区保持了三个月的“7字头”之后价格回落至63841元/平方米，且被福田区以67332元/平方米的价格赶超，盐田区再回“4字头”到41134元/平方米，龙岗区以32977元/平方米保持最低价。宋丁表示，新政实施后的第一个月，统计数据中有些是8月、9月累计未完成的交易，由于数据的滞后性，表现出来的数字可能高于实际成交额。“调控出台以后，市场预期反应比我们预计得更快。”王飞表示，只在新政颁布后的第一周，就出现了许多楼盘的报价下调。买卖双方对未来市场都不看好，消费者信心下降，市场降温明显，大部分人认为这一轮调整将会持续一段时间。深圳市房地产研究中心主任王峰表示，新政威力正逐步显现，市场表现得较为理性。宋丁认为新政去杠杆作用刚刚发力，明年上半年将延续这一趋势，成交量以及价格都不会有进一步上升。持相同观点的还有王飞，她认为成交量的低迷至少要持续到明年第二季度，回升可能性较小。开发商、新房及二手市场都需要适应这些新的变化。
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Tencent. All Rights Reserved房地产调控这么严 为什么房产商就是不降价呢?
中国经营报
最近，房地产的新政可谓是连轴出现，从北京这样的首都级大城市，甚至到贫困县各式各样的房地产新政层出不穷，根据《法制日报》的不完全统计，三月份以来，已经有66个地市出台了限购政策或者限购政策升级措施，新的一轮调控热点已经从一二线城市向着周边城市，甚至三四线城市延伸了，全面调控的时代可以说已经来临了，包括高层都已经给全国房地产确定了总基调：房子是用来住的，不是用来炒的。但是，最近很多朋友都在问：“为什么万恶的房产商总是不愿意降房价呢?”碰到这个问题，房产商是不是“万恶”的真不好说，不过不愿意降房价却是一个比较明显的现象。一、房价对于开发商究竟意味着什么?现在说到房地产的事情，基本上是个人都能够说出个子丑寅卯来，前些年观察到的问题还是在一线北上广这样的特大城市中，大家纷纷谈论房地产的问题，但是对于二三线甚至更小的城市来说，房地产还不算是什么问题。但是，这一切都在发生的变化，前几天有读者谈到，她在一个并不算太发达的一个三四线城市里面，但是即使如此大家也都在讨论着房地产的问题。记得一个房产商朋友曾经说过，现在他自己看房价的感觉是一种又爱又恨又怕的感觉，爱的是房价价格上涨意味着自己能够赚到钱，但是恨的是作为中小型房产商，自己并没有多少囤地的储备，这样房价涨上去，自己还有没有实力去开发下一个楼盘都很难说，怕的是房价如果开始下跌了，自己该怎么办?这个心态可谓是很多中小型房产商的统一心态，因为房子的价格就像股市的股票价格一样，任何一个投资品都不可能一直涨上去，肯定要有下跌的时候，但是就像股市最为疯狂的那几年一样，谁都不觉得自己是击鼓传花的最后接盘侠。二、为什么他们始终不愿意降价呢?关于政策管理的变严格了，房地产在中国的地位也开始从“投资品”向居住属性回归了，谁都觉得房地产价格应该要回到一个合理的价位去，但是为什么开发商还是不愿意降价呢?一是对于房价上涨依然存有幻想。由于最近几年来，房地产的调控其实并不少，所以很多房产商心目中都有一些见怪不怪的思想，觉得市场再坏最多坏一阵，等熬过这段时间就会反弹回去，特别是房产商都觉得房地产对于经济有着很大的支撑作用，更何况对于广大一二线中心城市而言，虽然房价很高但是人口还是在流入，只要有人就会有刚需，这么强烈的刚需之下，房产商依然在赌房地产市场只是暂时的停滞，所以没必要现在就降价。二是房地产的开发成本也让房产商骑虎难下。很多时候房地产的开发有着一种空手套白狼的情况，就是房产商用很少的一笔启动资金就向银行申请到了开发贷，然后不用花多少力气，通过做几个沙盘，盖个售楼处就能够通过预售拿到楼花，然后再用预售的钱去做房地产开发，这一系列的过程几乎不用花多少的钱，既然成本不高那能不能降价了呢?还是不行，因为问题也同样存在，因为上面的模式如果要玩通关，必须要拿下囤地这个关键点，大批的开发商虽然开发的成本不高，但是囤地的成本很高，甚至有些开发商通过高杠杆拿地，这种高昂的成本让开发商自己也骑虎难下。三是开发商和购房者的心理博弈。一直以来，我们总觉得开发商都是无奸不商，虽然有些人可以冷静地看待房地产问题，但是对于大多数人而言都存在着一个现象，这就是有房一族和无房一族的心理博弈，对于大多数买了房的人都有着一个很矛盾的心理现象，这就是在自己没房的时候往往极度期盼中房价下跌自己好买得起房，但是等到自己真正买了房之后，却又极度盼着买的房子涨价，这样自己的资产才不会有损失。四是开发商根本不敢降价。还有一部分原因是开发商根本不敢降价，因为房地产市场和中国的所有投资市场一样都存在着追涨杀跌的过程，一旦降价改变所谓的市场预期之后，开发商就不是降价促销那么简单的事情了，中国人向来的特征都是买涨不买跌，一旦市场预期被改变，所有人认为房价拐点到来的话，到时候引发房地产价格的雪崩将会是满盘接输的下场。对于市场而言，尤其是房地产市场而言，由于房地产对于中国经济的重要作用，无论是大涨还是大跌都可能严重影响经济，最好的办法是一点点的扭转市场的扭曲现象，不断地从供给侧增加供应，最终让房地产市场回归到一个合理的水平，这才可能是一种比较好的选择吧。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved调控这么严，为什么房产商就是不降价呢？
作者：江瀚来源：基金观察网 10:51
　　最近，房地产的新政可谓是连轴出现，从北京这样的首都级大城市，甚至到贫困县各式各样的房地产新政层出不穷，根据《法制日报》的不完全统计，三月份以来，已经有66个地市出台了限购政策或者限购政策升级措施，新的一轮调控热点已经从一二线城市向着周边城市，甚至三四线城市延伸了，全面调控的时代可以说已经来临了，包括高层都已经给全国房地产确定了总基调：房子是用来住的，不是用来炒的。
　　但是，最近很多朋友都在问瀚哥一个问题：”为什么万恶的房产商总是不愿意降房价呢？“碰到这个问题，瀚哥也觉得很好玩，房产商是不是”万恶“的瀚哥真不好说，不过不愿意降房价却是一个比较明显的现象，面对着如此力度的市场调控，碰到其他的商品恐怕早就降价了，为什么房产商们宁愿用一些五花八门的促销手段，却都不愿意降价呢？
　　今天，我们就来讨论一下，房产商们为什么宁愿“死撑着”，都不愿意去降房价呢？
　　一、房价对于开发商究竟意味着什么？
　　现在说到房地产的事情，基本上是个人都能够说出个子丑寅卯来，前些年瀚哥观察到的问题还是在一线北上广这样的特大城市中，大家纷纷谈论房地产的问题，但是对于二三线甚至更小的城市来说，房地产还不算是什么问题。但是，这一切都在发生的变化，前几天瀚哥的一个读者给瀚哥留言，她在一个并不算太发达的一个三四线城市里面，但是即使如此大家也都在讨论着房地产的问题。
　　几乎所有人都知道房地产对于中国经济支撑作用是什么，也从自身的感觉上能够深刻地体会到自己的幸福感和房地产的关系，但是，作为房地产这个庞大产业链条中最重要的一环，房地产开发商们又是如何看待房地产的？记得瀚哥的一个房产商朋友曾经和瀚哥说过，现在他自己看房价的感觉是一种又爱又恨又怕的感觉，爱的是房价价格上涨意味着自己能够赚到钱，但是恨的是作为中小型房产商，自己并没有多少囤地的储备，这样房价涨上去，自己还有没有实力去开发下一个楼盘都很难说，怕的是房价如果开始下跌了，自己该怎么办？
　　这个心态可谓是很多中小型房产商的统一心态，因为房子的价格就像股市的股票价格一样，任何一个投资品都不可能一直涨上去，肯定要有下跌的时候，但是就像股市最为疯狂的那几年一样，谁都不觉得自己是击鼓传花的最后接盘侠，所以，都不顾一切的向上面扑去，房价同样如此，这就是房产商们心中对于房地产的心态问题。
　　二、为什么他们始终不愿意降价呢？
　　关于政策管理的变严格了，房地产在中国的地位也开始从“投资品”向居住属性回归了，谁都觉得房地产价格应该要回到一个合理的价位去，但是为什么开发商还是不愿意降价呢？关于这个问题，瀚哥得到了不少答案，原因不外乎是几个方面，我们来一一剖析：
　　一是对于房价上涨依然存有幻想。由于最近几年来，房地产的调控其实并不少，所以很多房产商心目中都有一些见怪不怪的思想，觉得市场再坏最多坏一阵，等熬过这段时间就会反弹回去，特别是房产商都觉得房地产对于经济有着很大的支撑作用，更何况对于广大一二线中心城市而言，虽然房价很高但是人口还是在流入，只要有人就会有刚需，这么强烈的刚需之下，房产商依然在赌房地产市场只是暂时的停滞，所以没必要现在就降价。
　　二是房地产的开发成本也让房产商骑虎难下。很多时候房地产的开发有着一种空手套白狼的情况，就是房产商用很少的一笔启动资金就向银行申请到了开发贷，然后不用花多少力气，通过做几个沙盘，盖个售楼处就能够通过预售拿到楼花，然后再用预售的钱去做房地产开发，这一系列的过程几乎不用花多少的钱，既然成本不高那能不能降价了呢？还是不行，因为问题也同样存在，因为上面的模式如果要玩通关，必须要拿下囤地这个关键点，大批的开发商虽然开发的成本不高，但是囤地的成本很高，甚至有些开发商通过高杠杆拿地，这种高昂的成本让开发商自己也骑虎难下，如果降价的话，自己就可能无法偿还杠杆，最终资不抵债直接破产。
　　三是开发商和购房者的心理博弈。一直以来，我们总觉得开发商都是无奸不商，但是我们还忘了一件事，这就是房价其实存在着严重的多元博弈问题，虽然有些人可以冷静地看待房地产问题，但是对于大多数人而言都存在着一个现象，这就是有房一族和无房一族的心理博弈，对于大多数买了房的人都有着一个很矛盾的心理现象，这就是在自己没房的时候往往极度期盼中房价下跌自己好买得起房，但是等到自己真正买了房之后，却又极度盼着买的房子涨价，这样自己的资产才不会有损失。所以有开发商曾经直言不讳的对瀚哥说过“现在别看喊房价高喊得热烈，实际上都是没房的那批人，真正有房的人都在偷着乐，盼着赶快涨了”。所以，在这场心理博弈的过程中，开发商为了维护自己之前树立的价格预期，都不会愿意房价下跌。
　　四是开发商根本不敢降价。还有一部分原因是开发商根本不敢降价，因为房地产市场和中国的所有投资市场一样都存在着追涨杀跌的过程，一旦降价改变所谓的市场预期之后，开发商就不是降价促销那么简单的事情了，中国人向来的特征都是买涨不买跌，一旦市场预期被改变，所有人认为房价拐点到来的话，到时候引发房地产价格的雪崩将会是满盘接输的下场。轻点的已经购房的人打砸售楼处的新闻还是时有听到，重则开发商自己会陷入万劫不复的地步。
　　在上面四个逻辑的多重组合下，市场陷入了一种极度诡异的博弈循环中，市场各方都在博弈，这个时候开发商绝对不愿意主动降价卖房，硬扛着不动静待市场的发展才是开发商自己的一种明智的选择。而对于市场而言，尤其是房地产市场而言，由于房地产对于中国经济的重要作用，无论是大涨还是大跌都可能严重影响经济，最好的办法是一点点的扭转市场的扭曲现象，不断地从供给侧增加供应，最终让房地产市场回归到一个合理的水平，这才可能是一种比较好的选择吧。
　　人生就是一列开往坟墓的列车，路途上会有很多站，很难有人可以自始至终陪着走完。当陪你的人要下车时，即使不舍也该心存感激，然后挥手道别。――宫崎骏
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