如何正确进行房产投资？_百度知道
如何正确进行房产投资？
我有更好的答案
据香港媒体报道，现年50多岁的歌手苏永康(William)被传日前以2830万元(约2300万人民币)购入北角半山天后庙道的云峰大厦一个中层单位连车位，根据土地注册处的土地登记册显示，上址登记买家名字字是(SO WING HONG WILLIAM)与歌手苏永康名字相同。随着中国的GPD高速增长，人民币的购买力在不断下降，眼光长远的人们都开始在考虑怎样才能让自己手中的人民币保值升值，那么我们该如何让我们手中的财富保值升值呢?目前国内的主要投资理财方式有：储蓄存款，基金，股票，外汇，债券，期货，房地产等，关键是要根据自身情况来选择，警惕理财风险，追求保本保收益，切勿抱着赌徒心态进入投资市场。接下来我们就说一说如何通过购买房产来让自己手中的人民币保值升值。房产投资，北上广等一线城市，房产投资还是很有前途，不过投资金额较大，一般人投不起，而二三线能投资的城市少，比如杭州目前比较热，这个要会筛选，否则容易被套。从资产收益率对比来看，投资房地产还是相对靠谱的。数据显示，在所有大类可投资品种中，除期货外，2016年收益表现最好的当属房地产，年度收益率达17.8%，其次是黄金、美元、债券，收益率分别为15.8%、7.0%、0.6%，表现最差的资产是股票，收益率全年下跌12.1%。城市的选择评价这个城市的房产是否可投资，看三方面：首先是城市的未来规划和国家是否有重大利好性政策眷顾此地(包括：设立国家级经济开发区，领导人故乡等)，此举是判断城市的可发展性，但是不要指望短期之内能套现。第二是(供应量+去化量)与(本地人口数量+外来人口数量)城市土地供应过大开发过多，房价增幅就不明显；外来人口数量上不去，房价增幅的后劲会不足；第三是房价增幅数据统计：参看房产分析机构的年度报告，过去三年每年增速如何，如果平缓，再去看2提到的土地和人口方面内容，部分报告网上可以搜到，如果没有，参看每年当地的年度盘点。升值空间比较商业比住宅好——这个就不多说了，铺子无论从租金还是增值潜力都比住宅大，只要选的位置不恶心，但是选黄金铺需要火眼金睛，很容易看走眼；新城区(开发区，新拓展区域，随便你怎么叫)比老城区好，结合第一大点，看城市的发展方向和外来人口数量，如果够健康绝对是新城，但是此条放在全国范围内不准，大跃进的城市规划也比比皆是，只能说考虑区域而定；大户型比小户型好——既然直说增值空间，40平米涨平米涨1000比，后者自然划算，只是接盘侠是什么情况，需要你对户型有所判断；回迁房未必不好——从投资额考虑，身边很多人的回迁房都卖出了大价钱。又是一个量和价的比较。投资前想定总价，投资时关注单价。对于升值空间，无非就是房价涨幅跟租金收益的考虑。衡量性价比勇于买房不是盲目买房，而是说在对家庭财力进行评估，确定出一个可承受价格范围之后再去买。是要在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。符合置业期望的房子，需要充分衡量住宅性价比，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否高。我们购套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、、交通等多方面，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、环境、社区安静度和安全封闭性等。避免房子空置有经验的房主都知道，房屋闲置的损失是大的。所以，千万不要让房屋空着，一般而言，一个月可接受，两个月就是极限了。为了不让房子空着，你既要跟中介公司搞好关系，又要跟物业公司的人打成一片。一方面，中介公司是专业的，了解不同时期的房地产行情，可以很好的协助你打理房子。而物业公司则可以很好的帮助你出租或出售自己的房子。切忌财力分散购房者在一个阶段应只给一套房办按揭。量力而行是“理房”的关键，切不可贪多嚼不烂。如果多套按揭，风险太大，很可能会面临无法按时还“月供”的情况发生，到时损失的不仅是，还可能影响信用记录。
采纳率：70%
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。业内：未来十年中国房地产仍有投资价值
赵卓文杨卫华文/羊城晚报记者 刘珊图/羊城晚报记者 何奔2013年注定是房地产不平凡的一年。国五条横空出世，地产风云再起。然而调控之下，却是新一轮的房价上涨。如此调控为哪般？你，看懂了吗？4月19日，第10期“粤财控股·羊城晚报财富大讲坛”携著名房地产市场研究专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生，著名税收与理财专家、中山大学岭南学院教授杨卫华先生一同为我们回顾了房地产市场及其调控政策的历史沿革，解读了目前的调控措施，分享了2013年房地产投资机会和投资策略。他们都一致看好未来十年房地产发展，“房价仍会涨，一线城市尤甚。未来十年，中国房地产仍然很有投资价值！”看涨：“房价还会继续涨！”房地产调控多年，房价整体走势如何？出台新政策之后，形势是否有大变化？杨卫华给出了自己的解读，“房价的调整和税收的调整不能抑制房价上涨。从长远看，房价只会继续升。2013年-2014年大户型住宅产品供求继续放量，全年楼价将呈现明显的结构性上涨，正常涨幅在10%以上。”赵卓文也认为，目前房价正处于一种逆生长状态，首先从政策来看，房地产行业目前在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产政策不会有大面积的打压。其次，土地资源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加会进一步促进房价上涨。高地价、高成本、高开发强度、高门槛将成为广东房地产的重要特征。解读：调控为何无法抑制房价谈到调控不理想的原因，杨卫华认为：第一，政府的各项调控政策，比如说金融政策、财税政策、行政手段还有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床异梦，中央政府要控制房价，而地方政府是希望房价上涨，对房地产调控不积极。第三，我们对房地产的认识是有偏颇的，从2003年国务院“18号文”到现在都在一直强调房地产业是国民经济发展的支柱产业，这话是不全面的，房地产业既是支柱产业也是民生产业，但现在我们过度强调了支柱产业而忽略了民生产业。第四，房地产存在两大垄断，一是土地被政府垄断，土地价格由政府说了算，所以土地价格越来越高；二是房地产的经营是开发商垄断。赵卓文则表示，调控还是有一定作用的，但是可持续性很弱。因为影响楼价的基础因素，没有发生大的改变，楼市繁荣“游戏规则”，更是多年依旧。而要解决这个问题，必须有长效的住房供应体系和长期的住房供应计划。热点：国五条中的20%到底是什么？国五条提出的对（、、）卖主征收20%具体指什么？杨卫华解释道：20%是按照所得来计算的，有媒体说20%是按照差价，就是买进房子与卖出房子的差额要交20%的税，这个说法不准确。这个差额是毛利，不是利润，而应该按照这个差额扣掉相关的费用来交税，按所得来交税。政策：“限”时代的到来在谈到限购政策时，赵卓文认为，“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在。“因为当前的房地产运行机制，决定了调控是常态。要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。10年调控，已经指明了出路。”他坦言，房地产市场应该是让多数人财富增加的最重要因素。根据胡润研究报告，中国亿万富豪中15%是炒房者。未来掌握这个城市财富的人将是45岁—60岁的人。他们掌握财富的主要原因是因为拥有不动产。特别在楼市全面进入“万元房时代”后，财富增值最可靠最直接的表现，依然是不动产的增值。它比股票更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。北上广等一线城市的资源永远是供不应求的，不限购不行；财富集中在少数人手中，限购势在必行。不限购，楼市市场几乎无法维持最基本的稳定状态。诀窍：投资房产有门道“2013年的中国楼市，要看大开发商脸色。”赵卓文说，中国房地产已经进入全面资本主义时代，房地产垄断时代提前到来。大型上市房企市场占有率逐年提升，目前排名前50的房企所占的市场份额达到34%。2013年，有能力、有意愿买地的企业，依然是大型开发商。“2013年做房地产，必须研究好四类人。”赵卓文认为有钱人、闲人、女人和年轻人是必须关注的四类人群。年，有钱人将撑起一线中心城市楼市的销售量。休闲地产旅游地产将成为投资发展的重点，闲人受到关注。女性作为购房决策者将越来越影响到房地产的发展。另外，2013年，90后隆重登场，他们成为购房的新一代参与者。警示：新泡沫袭来 注意理性投资赵卓文认为，广州新一轮商业地产泡沫正在形成。“广州商业地产的繁荣在2013年将面临升级换代，表面的繁荣背后是后劲不足。”赵卓文指出，由于限购等房地产调控政策的影响以及地方政府的政策优惠，近两年来广东省的商业地产项目迅速增加，前期的投资回报带来了后期的盲目跟风和投资。后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和规划。政府鼓励发展，开发商盲目投资，投资者疯狂入市，2013年的广东商业地产正演绎“再攀高峰”的行情，风险与机会并存。消费者不要盲目乐观，注意理性投资。投资策略中心，中心，还是中心！“中心论”是赵卓文提到的一个重要投资战略。“中心就是最强的”。他表示，未来3年中国房地产主要增长机会在一线城市、中心城市。在区位选择上，城市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大，增长速度也越来越快。未来的潜力和可能性都是优于周边城市的。对投资者来说，“该出手时就出手”。房地产发展蓝海战略未来房地产发展将出现新的态势。赵卓文总结了2013年房地产发展的蓝海战略：一是城镇化将成为未来几年的发展重点。美丽中国背景下，广东的乡村地产，县镇级地产将有新的增长点；二是珠三角城际轨道交通网络完善后，卫星城市、节点城市和新型商业综合体系，将有新的发展机遇；三是产业地产、旅游休闲地产、文化地产、工业地产等将有新的发展；四是三旧改造将延续，并会进入新的阶段；五是中心城市中心区物业价值将加快上升，企业销售策略转为持有策略，回报水平将更高。重点关注投资关注四类物业“2013年—2022年将是房地产下一个黄金十年”。赵卓文对接下来十年的房地产市场发展情况表示乐观，“未来广州房地产的发展机会还有很多。”他提出了2013年房地产投资必须关注四类物业——土地、车位、高端住宅和“母鸡型”商业物业。而四类应谨慎投资的物业类型有：投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等；价格虚高的“豪宅物业”、休闲度假类物业；写字楼物业。甲级写字楼将供过于求杨卫华指出，未来广州写字楼市场将呈现供过于求的局面，“甲级写字楼空置率偏高，租金水平受压，2013年广州甲级写字楼空置率水平超过20%。（、、）板块写字楼的售价为元/平方米。珠江新城板块写字楼租金普遍为100-200元/平方米·月，最高达260-320元/平方米·月。而商铺方面，以珠江新城为例，经过多年的发展，商务与居住氛围日渐浓厚，商业市场的发展趋于成熟，商铺价格也是‘水涨船高’，内临街商铺价格可达到000元/平方米；裙楼商铺价格可达到元/平方米。中大布匹市场首层租金普遍达到元/平方米，高的达到4000元/平方米。布匹市场附近的仓库，租金高的达到150元/平方米，低的也达到30-50元/平方米。中大布匹市场的首层商铺月租金可媲美广州天河城、北京路的大商场。”赵卓文建议，看准商机，可以及时入市，但也要注意风险。建议赵卓文给置业者提了六大建议：——城市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大——中心的就是最强的——最贵的也许就是最便宜的——要选择品牌开发商、品牌物业——重视城市配套及未来地段的规划发展前景——懂得买，也要懂得卖精彩问答Q：如果再次买房的话究竟是选择珠三角，还是二线城市？赵卓文：中山房子很便宜，用来自住非常不错，但从投资角度来讲，它的增长幅度是不如中心城市、一线城市的。另外，像长沙这样的省会城市，它像十年前的广州，供应量很大，但供应量大会抑制房价的上升。所以从投资角度来看，我建议一是选大城市、中心城市，这个是比较重要的；第二个就是有增长可能的城市。
Q：我想问的是房产税在上海和重庆已经试行了，听说这两年要扩展到全国，而且税率还蛮高，可能要达到4%。我想问一下，如果房产税在广州推出的话，对我们买房、投资都有什么影响？杨卫华：关于房产税的问题，实际上讨论很多，这两个城市在试点的时候，主要是针对增量房，存量没有动。据我了解，你说的那个房产税率达到4%，应该是不可能的，它绝对不会超过现在的房地产税率1.2%，因为1.2%已经高了。但你要买房自己住，我觉得一点问题都没有，因为世界上通行的非经营性住房，都是对第二套才开始征税的，第一套不用交税。我们国家第一套属于保障性住房，第二套是改善性住房，现在可能倾向于从第三套开始征税，那么这个税率估计是0.5%。
本文来源：金羊网-羊城晚报
关键词阅读
48小时评论排行
编辑推荐楼盘
每日成交前十
1 暂无优惠
2 暂无优惠
3 暂无优惠
4 暂无优惠
5 暂无优惠
6 暂无优惠
7 暂无优惠
8 暂无优惠
9 暂无优惠
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：投资客撤离一线城市 告别北上广深
作者：陈岩鹏 王海春
　　本报记者 陈岩鹏 王海春 周开平 北京、上海、广州、深圳报道
　　不断从紧的楼市调控和房地产市场陡增的变数,在改变着者的预期,悲观情绪也正在炒房客中蔓延。
　　“所有的调控政策都指向北上广深一线城市,现在再进去成本太高了。这些城市的涨幅在放慢,翻筋斗地涨已经不可能了,所以只能选择撤离。”3月30日,北京浙江商会副会长、浙江炒房团的带头人陈俊在接受《华夏时报》记者采访时表示。
　　短短的一个多月,从史上最严的“限购令”,到最严的控房价目标,楼市调控一波又一波的寒流冲击着北京的房地产市场。本报记者深入调查发现,北京、上海、广州、深圳等地的房产投资客已基本从住宅退出,上千亿的炒楼资金正在从一线城市撤离。
　　撤离北上广深
　　3月30日,记者来到位于中关村南大街上的韦伯豪家园,这里的一套100多平米的公寓便是陈俊在京炒楼的第一个杰作。
　　“2001年我买的期房,每平米8200元,现在已经涨到4万元,涨了近5倍!”陈俊讲述着房地产投资带来的暴利。这只是个缩影,因为2005年北京三环以内的房屋均价每平米5000元左右,而现在的均价为35000元,涨幅也在6到7倍之间,“过去这些年,除了房地产,还有别的行业有这么大的利润空间吗？”他反问记者。
　　可是,如今好景不再。
　　陈俊说,他现在不会在北京投资房地产,也不建议在其他一线城市投资。他的理由是,一线城市投资房地产的成本高、回报率低,利润空间小。“拿北京来讲,房价不会像前几年那样涨四五倍或者六七倍了。当然,没上涨空间也不是不可能,只可能缓慢推进,一年涨个10%左右。但如果这样,投资的意义就不大了。”
　　据介绍,浙江炒房团的心理预期是年30%到40%的收益率。显然,目前在北京投资住宅已经没有了市场,而作为地产投资客风向标的浙江炒房团,也只能选择撤离。
　　无独有偶,在广州、深圳炒房的刘建文,最近的日子也不好过。
　　2004年就开始在深圳炒房的刘建文,经历了房地产市场波动的风风雨雨,“像坐过山车一样。”“最好的年份在2008年之前。”他说,房子一两个月内就能出货,资金周转快,“赚的也不少”。2008年房价微跌,他认为广深一线城市房价已达到顶点,开始转战武汉、长沙等二线城市。
　　但很快,刘建文发现自己犯了错误。“没想到此后房价一路猛涨。”他又随着炒房团回到广深一线城市。他得出的结论是市场很难看懂,炒房要的只是胆大。而现如今,在新一轮调控面前,他陷入了更大的困惑当中,“有钱人不能买了,一般的工薪阶层买不起,我们的资金被套在里面。”
　　刘建文在广州、深圳还有多套房产,毛坯房只能选择空置。为了缓解越来越重的资金压力,他开始把带的房子拿出来出租。“天天有人打电话给我,问我买不买房。现在哪里还敢买啊？手里的房子还处理不出去,再说也限购了。”他向记者诉苦。
　　自去年各地的限购令出台后,刘建文的炒房团经历了前所未有的打击。每个月炒房团成员都会定期聚一次,相互沟通一下信息,但团里的悲观情绪越来越严重,甚至有人开始预言房价会跳水降30%到40%。
　　而在另一座一线城市上海,房产投资客也已基本从住宅领域退出。本报记者在多方采访中了解到,除了一部分投资客从住宅转投到上海的办公楼和商铺市场外,其他绝大多数投资客正在撤离上海。
　　一种悲观情绪正在炒房客中蔓延,炒楼资金正在从一线城市撤离。
　　调控发力
　　国家一轮接着一轮的楼市调控政策在发酵。而与二三线城市相比,一线城市出台的房价控制目标更为严厉,这更加速了炒房客撤离的步伐。
　　日前,上海和深圳均提出今年新建住房价格或指数涨幅要低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平的控制目标。北京的最为严厉,是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市,也是唯一明确提出“下降”的城市。但从目前公布的二三线城市房价控制目标来看,大多数省会城市已经公布的房价控制目标,基本都是在10%左右。
　　道邦房产董事林荣时认为,这个政策背后大有文章。他对记者说:“为什么要出房价控制目标？这其实是政府在表态:政府一定要把房价涨幅过快的势头压下。而且,这个目标公布之后,一定会有相应的配套政策和管理办法出台。从这个角度看,这可能是上海又一轮新政策即将出台的标志。”
　　至于是否会有进一步的调控政策出台,上海市住房保障局相关人士回复本报:相关部门还在研究中。不过,这并不是最重要的,重要的是,一线城市的控价措施必然会对商品房市场产生冲击。
　　“上海的高档房对价格的影响非常大。如果一个10万元/平方米的豪宅成交,即使本身房价没有上涨,但这个区域的销售均价也马上会被拉高。所以,今年政府一定会严格控制高档房的上市量和成交量。而高档房也是投资客较为集中的一个领域,市政府一定会严格管理的。从这一点来看,高档房的销售肯定会首先受到冲击,做豪宅的开发商今年将面临不小的压力。”同策房产研展部经理夏宇告诉记者。
　　3月31日,中国社会科学院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受《华夏时报》记者采访时表示,炒房团撤离一线城市是件好事,说明国家采取抑制房地产投资和投机的政策和措施在发挥作用,投资客对一线城市房价上涨的预期发生了改变。
　　对于这一点,陈俊和其他投资客有着切身的体会。“从2005年开始楼市调控到现在,所有调控政策指向的都是北上广深一线城市,而且调控的重点也都是住宅地产。”陈俊说。
　　尤其是北京2月份出台的“限购令”,给炒房客的打击最为沉重。其中的一条是,对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在北京市向其售房。陈俊称其为“同命不同价”。
　　转战二三线城市
　　炒房团虽然已经开始撤离一线城市,不过,他们并没有把资金从房地产市场撤出,而是开始向二三线城市转移。
　　一位温州投资客告诉记者,如果在上海没有合适的房产投资机会,他将会选择在周边有潜力的一些三线城市购买房产。有这样想法的投资客并不占少数,记者在采访中了解到,绝大多数撤离上海的投资客,正在向江浙地区的昆山、太仓、南通、淮安、常熟、嘉兴、海宁等三四线城市转移。
　　而针对争购的投资客,在上海周边的三线城市的开发商已经展开了一场广告大战,他们纷纷打出了“三线城市不限购”的招牌,吸引上海的投资客到太仓、南通等地购买住宅、商铺和办公楼。
　　陈俊带领的炒房团已经开始在二三线城市布局了,最近他走访了安徽、江苏、山东、河北等省份的十五六个城市,他说,这些城市要扩容,需要大量商人到那里投资,不仅没有限制,而且还有很多优惠政策,政府很欢迎他们。
　　“二三线城市的限购和限价只是做做样子,他们不像北京财大气粗能折腾得起,所以不能套用北京的做法。如果那样,会完全影响城市化的进程。”陈俊在走访中发现。
　　业界也对一些城市过于宽松的房价控制目标产生了质疑。倪鹏飞说,部分二三线城市出台的调控目标值得商榷和推敲,国家有关部门对房价目标的准确表述是“回归到合理的水平”,也就是房价过高的城市应该降下来,其他城市允许小幅上涨,但从公布的目标综合来看,上涨的幅度仍不小。
　　除了二三线城市的政策环境相对宽松外,炒房客还对这些城市房价上涨有着较强的预期,因为占房价一半的价格在涨,其他钢筋水泥等原材料价格和人力成本也在涨,必然推高楼市的价格。陈俊认为,如果运作得好,两年内二三线城市的房价翻一番很轻松,如果没有调控,一年就能达到。
　　不过,倪鹏飞并不认同陈俊的观点,“投资者也未必正确。”在他看来,未来五年新增3600万套保障房对房地产市场影响很大,因为从供给的角度看,保障房和商品房的供给量是一样多的。此外,一些二三线城市的房价已经比较高了,“这些城市房价的上涨空间没有想象的那么大。”倪鹏飞说。
将本文分享至：||||||
　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
(点击头像看看他们在说什么)
财经评论员 侧重房地产北京盛业房地产公司总经理知名房地产投资人全国房地产经理人联盟秘书地产经济研究专家，《中国
04/01 16:5203/31 09:0903/31 07:0403/31 03:0603/30 09:1603/30 06:2203/30 01:3703/28 20:06
国内限购限贷，海外置业成为投资新宠
开发商借助发行信托计划进行疯狂融资
感谢您的参与!查看[]
股票/基金&当前一线城市房地产还有投资价值吗_百度知道
当前一线城市房地产还有投资价值吗
我有更好的答案
二线或者准一线
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。}