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限购只能买商住房了 但究竟该不该买？
来源：房天下 &&发布时间：
多地限购政策的出台，让许多人都不得不缓缓买房的念头了。但是对于一些想要投资的人来说，买不了普通的住房，就把方向转向了商住房。我们都知道商住房是不在限购的范围之内的，所以对于已经丧失买房资格的人来说，确实是一种选择。
商住房的特点 商住房，就是建在商业用地或者综合用地上的住宅，物业类别是商业，但是功能却是用作居住。多为小户型，产权年限是50年。主要的优势就是总价低、人防消防建设标准高，当然还有就是不限购。 但是，商住房是一个弊端和优势都很明显的房产类型，购房者在选择时一定要谨慎。 商住房的几个注意事项 1、总价虽然低，但是首付高，普通的住房较低首付只要两成，但是商住房的政策规定必要达到五成，而且贷款年限最多只给10年，利率也是基准率的1.1倍。 2、产权年限只有50年，抛去项目的开发周期，时间更短，如果作为二手房的投资潜力也变得更小了。 3、生活成本上，因为是商业用地上住宅，在生活收费上也是按照商业物业类别的标准，还有就是因为商业住宅的人防和消防标准比较高，所以商住楼是不通燃气的。 4、商住房的户型也是一大劣势，虽然有人认为小户型更加便利，具有个性，但是这种户型只适合特定人群，加之商住楼的公摊较大，多为单片采光，生活舒适度上有待商榷。 5、税费收取上，商住房和普通住宅也有区别。首先商住房是不能享受目前的税费优惠政策的，其次在二手房的交易时，商住房的税费问题比普通住宅要复杂的多。具体有，差额增值税及附加税、差额个税、契税、印花税以及土地增值税等等。 商住房在限购的环境下，确实也是不得已的一种选择。但是对于刚需人群来说，商住房并不是好的置业决定。买不买，还需谨慎。
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北京商住房调查:无学区税费高 限购传言炒热市场
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（原标题：北京商住房调查：无学区、税费高 限购传言炒热市场）
资料图。进入6月以来，北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交暴增。据亚豪君岳会统计，截至6月19日，北京商品住宅本月共实现成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。记者调查发现，6月被“炒热”的北京商住房市场，吸引了众多购房者，其中不泛刚需购房者的“跟风”购买。但商住房与普通住宅产权有何不同？价格为何低于周边普宅？税费如何征收？转手成本是否更高？中新网记者为此进行一一梳理。【政策】普宅：全市范围内限购商住房：除通州外 均无限购政策记者从北京市住房和城乡建设委员会网站了解到，根据现行北京地区对自住型商品房的限购规定，在全市范围内实行限购举措，并且，对在通州购房人群提出了附加条件。除通州地区外，已婚京籍家庭无房的可在北京地区购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套；单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)在京无房的，可购买1套住房；在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住房。通州地区则另有规定，日发布的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》规定，符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：已有1套住房、落户通州3年(含)以上的京籍家庭；已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭；京籍无房家庭；在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。相比而言，商住两用项目在全市(通州除外)范围内并无限购政策。通州地区于今年5月5日发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，规定仅三类人群可在通州购买商住房。限购政策的存在，将购买商住房和普通住宅的群体划分开来。“购买商住房的人群，一是部分受制于限购政策不能再购买普通住宅的投资者，无奈转移投资方向；二是部分刚需购房人因没有普通住宅购房资格，通过商住房来过渡。”一位从事北京市场地产咨询的业内人士告诉中新网记者。资料图。产权普宅：70年产权 可自动续期商住房：50年产权 未明确续期方式另一方面，普通住宅和商住房在产权期限、续期方式上也存在着明显差异。按照国家现行规定，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成：房屋所有权的期限为永久；而土地使用权根据用地性质不同在40、50年或70年不等。根据2007年国家出台的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权最高为70年，届满后自动续期。而非住宅建设用地使用权期限届满后，并无“自动续期”的规定。商业项目土地正是属于这一类型，一般使用期限是50年，却在续期问题上存在政策风险。产权到期后能否续期、如何续期等问题都尚未明确。配套普宅：能落户、带学区商住房：无法落户、水电煤气价格贵所谓商业住宅，是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，即酒店式公寓、商铺、写字楼等。由于用地性质的不同，商住两用项目楼房的水、电、燃气、供暖、物业费用都是按商业标准征收。一位安居客经纪人告诉记者，“一般来讲，商住项目楼房水电费基本上是民用的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目普遍是开放式的，配套、绿化均无法与普通住宅项目相比”。“落户、学区等资源是购房者最为看重的要素。”上述经纪人表示，普通住宅一般带有学区，这一点对于很多有特殊需要(如购买解决子女的上学问题)的人群非常关键；同时，购买新建普宅的非京籍人士满足相关条件还可把户口迁入。商住房可注册办公，却不可以迁入户口，也没有配套学区。“商住房确实没法落户，而周边普通住宅的总价又太高，根本买不起，买商住也算是个退而求其次的选择。”在北京马家堡购买了一套二手商住房的李女士对记者道出了自己的无奈。户型普宅：户型较大，适宜居家生活商住房：户型偏小、居住密度大普通住宅和商业住宅在户型设计上也存在颇多差异。记者此前探访位于西南五环外的一处商住楼盘时发现，其主打39、45、69平的两到三居精装LOFT户型，从样板房来看，卫生间设计非常狭小、单层层高也比普通住宅要低，且每层都有十多户。李女士购买的商住房也存在类似情况，她说，当时考虑给父母居住就买了30多平米的单层小户型，一梯十几户，感觉就是住公寓。“商住房每层的套房数量普遍要比普通住宅多，现在新建普通住宅商品房一般都是一梯两户或者四户，高端住宅甚至会提供一梯一户的设计”，上述业内人士告诉记者，相比之下，密度大、转租出售频繁、人口流动快是商住房居住体验的普遍特征。价格普宅：每平米房价高商住房：同地段均价较低正是由于配套和户型方面的不同，与同一区域内普通住宅相比，商住房在售价上更具优势。以北京房山区长阳地铁站附近楼盘为例，身处五环至六环之间，首开熙悦双子座的商住楼盘均价只有每平米21000元左右；而相同与区域内，中粮万科长阳半岛的普通住宅项目均价已经飙升至每平米38000元以上。李女士称，2013年购入的七克拉三期商住项目，赶上房价高点，每平米均价达到38000元，尽管如此，还是比周边普通住宅价格低了近万元。“同一区域内，商住项目价格会比普通住宅便宜60%左右。”上述安居客经纪人直言。房贷首付普宅：公积金、商贷均可 最低首付20%商住房：只能商贷 一般最低首付50%从现行规定来看，在北京购买首套商品房(普通住宅)且使用公积金贷款的情况下，最低首付比例为20%；商业贷款的最低首付比例为30%。记者拨打北京公积金管理中心客服电话12329咨询得知，目前，在北京购买首套房且使用公积金贷款的情况下，最低首付比例为20%；借款人还清首套房公积金贷款后，再购买二套房的公积金贷款最低首付比例依然为20%。从贷款额度方面，借款申请人购买首套和第二套住房，贷款最高额度分别为120万元、80万元，贷款年限最长30年。不同于普通住宅固定的最低首付额度，商住房首付额度较为“灵活”。近期，北京商住房市场火爆，有不少开发商还打出了“10%”超低首付的噱头来引客。“开发商有时会搞类似签约优惠的活动，先交10%-20%的首付款，完成网签后，剩下的30%-40%首付在3个月内补齐，这种情况在大兴、顺义最为明显。”上述业内人士称，目前，购买商住房不可使用公积金贷款，新房的首付比例一般为总房价的50%，商业贷款年限不超过10年。购买二手商住房则没有最低首付要求，一般会考虑贷款审批额度、房主意愿等因素，最终与中介协商而定。“当时购买二手商住房的首付是30%，不想月供压力太大，就尽力多付了些。”李女士称。转手费用普宅：享有契税、增值税征收优惠商住房：多交印花税、土地增值税鉴于购买商住房的群体很多都是以投资为目的，“转手成本”也成为他们关注的焦点。“契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，其转让契税税率为3%。”链家地产一位兼有新房和二手房销售经验的中介人员告诉记者。不仅如此，上述中介人员称，商住房交易除了要和普通住宅一样缴纳个税、契税、增值税以外，还要多征收土地增值税和印花税，且不享受满2年后的税费优惠政策。记者从某地产公司咨询得知，目前，北京对商住房征收土地增值税，税率为30%-60%不等，计算公式为：增值额(申报价-扣除项目金)*税率；二手交易的中介费用也比普宅高，所收中介费为房屋总价的8%。相比而言，普通住宅在交易环节则享有契税、增值税等多方面的税收优惠。
根据2月22日施行的房地产交易环节契税优惠新政，北京居民个人购买家庭唯一住房，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。在增值税方面，根据北京地区的现行规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。所谓非普通住房，即建筑面积大于等于144㎡、住宅小区容积率小于1或者实际成交价格高于该区市场指导价的住房，如别墅等。
本文来源：中国新闻网
责任编辑：王子美_NN2782
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商住房是不是不属于普通住宅
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当然不属于了
房天下知识为您分享了一条干货
商住房应该不算普通住宅，商住房里有50年商业土地使用年限的也有70年普通住宅土地使用年限的，水电气费有按商业标准收的也有按普通住宅标准收的，所以选择时一定要搞清楚。商住房现在是不会再有了，要不就是商用房要不就是住宅，现在的商住房都是以前盖的了！
我想应该不属于。
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购买公寓式住宅利弊分析：缺点：产权年限为40年、水电价格翻倍，没有煤气，不可以落户口，建筑结构一般为环形塔楼不宜居住。首付最低5成，贷款利率上浮10%，最长贷款年限5年。不能作为学区优点：可以用于注册公司，贷款不计入购房贷款，不影响以后的住房贷款。不限购、不限贷
昆山置业顾问
一层多户，不是南北通透户型，如果是自己居住就不建议购买，安全系数太差了。
百弊无一利，就要个好处那就是收拾卫生面积小，出租能好点
冬季集中供暖好；夏季高处通风好；公寓干净卫生好；楼房家多人气好；小区交通绿化好；社区服务购物好；人际关系简单好；闹市归隐安静好。更多相关信息资料就上楼盘网。
一层多户，安全系数差一些。
引用wawjwkla的回答：购买公寓式住宅利弊分析：缺点：产权年限为40年、水电价格翻倍，没有煤气，不可以落户口，建筑结构一般为环形塔楼不宜居住。首付最低5成，贷款利率上浮10%，最长贷款年限5年。不能作为学区优点：可以用于注册公司，贷款不计入购房贷款，不影响以后的住房贷款。不限购、不限贷
你这是16年发表的，贷款最多贷十年好么，是谁教你的五年
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