南山最后的刚需咋选！ 豪方天际PK前海东岸
咚咚牛浩思
发布时间： 16:09:50
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作为扼守宝安、南山和前海的门户，南头在地理上有很大的优势，但是由于当年历史遗留问题，如南头关、同乐关等设施使得这一交通要冲的发展相对滞后。 如今随着城市向西发展特区范围扩张后，曾经阻碍关内外发展的关卡被拆除后，南头关一带的地理更显优势，西连宝中，南接前海，北承留仙洞，东起科技园，更有占地49万平中山公园景观点缀其中。 现在北环大道旁的前海东岸和豪方天际是片区内唯一在售的楼盘，区位相同、学位相同，生活配套也相同。从定位上看，两个楼盘都偏向刚需或改善置业者，关注这两个楼盘的置业者如何选择，老牛专门来做一个对比分析！ （提示：以下图片都可以点击查看大图） 基本资料： 豪方天际花园 项目位置：南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧开发商：深圳市新豪方房地产有限公司占地面积：60510.05㎡建筑面积：㎡容积率：4.5总户数：1928户车位：2082个车位比：1:1.08装修标准：精装修交楼时间：预计2017年住宅面积：㎡商业：5000㎡写字楼：74275㎡ 前海东岸项目位置：南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧开发商：前海股份有限公司占地面积：30378.88㎡建筑面积：㎡容积率：4.7总户数：1574户车位：841个车位比：1:0.53（实际能够到1:1）装修标准：毛坯交楼时间：预计2017年底住宅面积：131431㎡商业：5000㎡ 一、区位：两盘仅一墙之隔豪方天际豪庭和前海东岸仅一墙之隔，两个项目地块与周边环境相对独立，整体呈一个刀把状，由南面的北环大道，北面前进一路，东面的南山大道和西面的平南铁路合围而成形成了一个孤岛。 周边既缺乏住宅区也缺乏商业配套，唯一与两个项目相接的是南山农批市场，目前南山农批市场分为水果市场和农产品市场两部分，与项目相邻的是水果市场，北面的主要是农产品市场。
另外项目北面属于宝安区的一侧还有大量的空地有待开发，从目前地籍图上来看北面空地目前以非城市用地为主。
二、开发商：都由南山老牌开发商开发两个项目都是由老牌南山本土开发商，前海股份有限公司和深圳市新豪方房地产有限公司开发，近两年两家开发商都没有项目入市，最近的是2011年新豪方开发位于坪山的豪方菁园，此次前海东岸和豪方天际是近年来两家公司开发的唯一项目。 不过有趣的是，两家公司做的比较出名的项目都主要集中在南山，而且都是带南山实验学位，例如比较有名的学位房麒麟花园就是由前海股份有限公司开发的，另外一路之隔的豪方现代豪园和豪方花园就是由新豪方集团开发的，看来两家公司在拿地上一向比较有默契。
由于两个楼盘位置相近档次定位也相当，讲讲两个楼盘的共性问题。
三、学位：有实验小学 中学暂不确定这所新建的实验学校位于豪方天际的楼下，夹在写字楼与住宅楼栋之间，刚好给了豪方天际不错的楼间距，当然也使得豪方天际的园林面积小了。
据老牛了解，目前两个楼盘确定的是会建一所实验小学，而是否有中学学位暂时不能确定，因为原规划该地块上是一个小学，后经有关方面申请希望扩建成中学，目前正在公示中，公示截止日期为7月1日，如果没有人反对，那么原小学将扩建为中学不小于36个班的包含中小学的九年一贯制学校。 但是由于学校用地有限，要扩建中学只能把原来设计的小学教学楼加高才能放进初中的班级，因此如果要扩建为中学，那么学校教学楼极有可能加高，但目前还没有审批下来，所以能否有初中学位还不能最终确定。 如果能够变为带实验中小学学位的九年制学校，无疑两个项目的价值会提高不少。 PS： 销售说的是在三期建中学，但是老牛从其他渠道获知是在原学校用地上加高，公示文件上也没有显示要在三期上建中学，应该是在原小学基础上加建中学。
四、噪音：两个楼盘都无法避免关于噪音，两个楼盘所处的地理位置决定了噪音是不可避免的存在，首先项目周边存在三大噪音源。 第一，北环大道。第二，平南铁路。第三，也是很多人忽略，甚至销售也没提到的就是南坪快速引桥的噪音！第四，南山农批也有一定噪音。 1、北环大道豪方天际噪音小一点 作为深圳重要的快速路车流量大噪音很明显，从距离上看离得最近的是前海东岸，而豪方天际除了6号楼外其余楼栋与北环有约200米的距离，并且中间隔了一栋写字楼，相对来说噪音会比前海东岸小一点，在样板间中由于关窗没有感觉到噪音。
2、平南铁路地下敷设无定论 铁路噪音难以避免 从平南铁路来看，两个楼盘与铁路相隔有100米的距离。老牛查看了列车时刻表，每天有18趟客运列车进出深圳西站，最早的6点25分，最晚的22点45分，另外还有妈湾港的货运列车进出，不过相对于快速路不间断的噪音来说只要楼层不是太低还能凑合着过。
目前由于前海开发建设后，平南铁路由于设施较为落后，通道利用率低，一定程度上制约了前海片区的建设和发展。因此平南铁路即将进行改造。 未来改造方案全线以双线、客货共线为主前海段采用全地下敷设，并将深圳西站移到现在的西丽站，计划2020年前完成平南铁路全线双线改造。 目前未来改造方案仅指前海段是采用地下敷设，而豪方天际一带并不属于前海范围，是否会采用地下敷设还没有定论，就老牛来看，该地区没有什么重大项目的建设应该是不会改为地下敷设的，所以理论上铁路噪音是难以避免。
3、南坪快速二期前海段两个楼盘都无法避免噪音 南坪快速二期早在2008年就开工了，后来因为前海定位发生改变停工至今，根据规划南坪快速二期将在跨越宝安大道立交桥后，与桂湾一路对接，经临海大道隧道与广深沿江高速和兴海大道连通。 从一份规土委的公告上，可看到南坪快速二期A段会从前海东岸和豪方天际北面沿平南铁路通过，而未来从南坪东方向去往前海蛇口方向的车流都将汇入此引桥，预计未来车流量不小，这个噪音预计不会比北环小，更关键的是比北环挨着楼盘更近。
老牛根据已有的桥墩和接口位置预计的南坪二期A段高架示意图。
政府公告上的南坪走向
综合各种情况来看，南坪快速也是未来噪音源之一，届时两个项目会被北环、南坪和平南铁路重重包围，因此在噪音方面两个楼盘是无法避免了。 4、南山农批货车噪音不小 未来将拆迁 在南山农批，大量货车进入交易也是噪音不小，特别是早上交易较早。 据了解目前南山农批已经纳入拆迁范围，未来将要改建为约8万㎡的商业项目，但时间周期会比较长。
五、两楼盘点评1、豪方天际 楼栋 豪方天际共6栋住宅和1栋写字楼配有一个幼儿园，另外在1栋下配建有一个公交车始末站，1、2栋和3栋部分单位为回迁房不对外销售，目前仅推出4号楼其余楼栋开发商计划现楼销售，短期内不会推出。 从微观位置上看，可售的3、4、5栋距离北环大道约260米，中间隔着中央泳池还有6号楼和写字楼，因此北环大道对于目前在售的楼栋来说影响是相对较小的，但是也牺牲了一线的中山公园景观，仅能从侧面或局部看到公园景观（未来3期用地开发后可能会全遮挡）。 对于未来楼王单位6号楼来说，能够获得一线的中山公园景观，不过紧挨着北环噪音难以避免，未来六号楼的装修标准会高于目前推出的4号楼，而且会在隔音上做出一定的处理，具体如何暂时没确定。
PS：豪方天际精装交楼，带新风系统，松下的热交换新风器。
不利因素：高压线和南坪引桥 在北面有两大不利因素，一是高压线，二是未来南坪二期前海A段的引桥。由于高压线由北向西南向排布，与项目呈夹角状，因此距离1号楼最远距离5号楼最近，目测高压线距离楼栋约170米还，虽然离的不是很近，但是还是建议置业者最好买楼层高一点，毕竟看着高压线并不是太好。 虽然目前有消息说前海段会对下埋高压线，但是前海以外路段并未提及是否下埋，可能性比较小，公庙农林路上的高压线临着高级中学初中部、天御香山、东海国际公寓这些名校豪宅都没能下埋，相比之下还是别奢望的好。
车位及出入口分布 小区车辆出入口共三个，其中供住宅使用的有两个，一个在北环大道为出入口双向进出，另一个为入口设在小区东北角1旁，为入口单向通行，另外一个为写字楼车辆出入口，在项目东南角，双向通行目前不知道是否会与住宅车辆共用一个车库。 车位基本满足使用 单从车位指标上看，1:1.08的车位是能够满足社区居民使用，但是如果办公车位与住宅共用的话，车位显然就不那么宽裕了。不过前海东岸的车位比更少，从指标上看为1:0.53,显然车位是不足的。
小结： 豪方天际是一个以学位为核心，刚需客户为导向的项目，因此要控制好总价，投资小户型比较合适，改善型的户型老牛认为并非首选。从价格上看由于带精装会比前海东岸贵。
2、前海东岸楼栋 前海东岸共由8栋住宅和少量底商组成，整个项目抬高4米，因此地下车库的能有一定的自然采光，目前首推最靠项目西面由小户型组成的1、2栋。其余楼栋多数为120-180㎡左右的大户型。
从微观上看，1、2栋为于地块的端头位置3梯6户，全90㎡以下户型为主，大户型排布以基本靠地块北部的平南铁路一侧，面向东南最大化的获得中山公园景观和中央园景，在景观上比豪方天际具有优势。 但由于地块较小，楼栋受北环、平南铁路和南坪二期前海A段引桥的噪音影响会比豪方天际明显，因此在如此明显的噪音影响下，开发商在隔音上采用了比传统双层中空隔音玻璃隔音效果更好的三层中空隔音玻璃，并配置有新风系统，尽量减少开窗时间，据老牛在样板间体验，关窗后隔音效果还是比较好的，基本听不到噪音，不过开窗后噪音就明显很多。
从园林上看，前海东岸的园林做得比较讨巧，虽然占地面积比豪方天际小，但是由于地块方正各楼栋合围式排布园林得以集中在一起，从视觉上看与豪方天际长条形的园林确实是比较大。
车位：严重不足 前海东岸有个令人关心的问题就是车位，从建设工程规划许可证上看，前海东岸的停车位是841个而总户数有约1500户，从指标上看车位是1:0.5严重不足，其实车位是能达到1:1的，方法是通过用子母车位改造进而增加实际停车位，但具体是如何改造老牛也没有得到明确的答复，现在的临时停车场也没有展现，最终如何还是以和开发商确认为准。
综合点评： 豪方天际 1、相对来说不临北环2、带精装拓展率更高一些3、车位充足4、没有一线中山公园景观！ 推荐76㎡三房和86-88㎡四房两厅一卫A户型，不推荐买大户型，总价过高，噪音干扰多不会成为改善置业的主流选择，核心是卖学位。 前海东岸 1、一线中山公园景观、视野开阔2、园林集中，有中央园林景观3、临北环较近，噪音影响更明显4、拓展率相对较低，毛坯交房应该比豪方便宜 推荐1A户型，相对比较舒适，至于1C如果价格与1A多1000/㎡左右也可以接受，贵太多的话建议还是1A吧。 学位：生源和品牌一样重要 虽然是南山实验的学位，但是也不是每个实验学校都是会成为名校的，品牌是一方面，另一方面生源也是重要的因素。 不建议购买大户型 这两个楼盘综合来说，豪方天际76㎡户型还是比较划算的，其余89㎡户型可以按自己需求选择，大户型不建议购买，能承受高总价改善型的置业者对环境要求是比较高的。 牛浩思更多新盘资讯和点评，可查看牛浩思在咚咚找房APP上发布的干货内容，也可以直接咨询牛浩思！
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