广州地区房产证过户流程_百度知道
广州地区房产证过户流程
作为业主的全权代理人，我要帮忙签买卖合同，房屋过户，交楼，请问具体如何操作？详细到如何到房管局办理相关业务，需要提交什么资料等，越详细越好！
我有更好的答案
　　一、房产过户需要什么手续　　如果是二手房的话,须先办理房产过户手续.如果是购买新房须先办理房屋产权所有证(即房产证)和土地使用证.　　房产过户详细说明：　　　　首先，要签订房屋买卖合同或购房合同。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面转让合同。　　合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号)，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。　　　　其次，应当办理房屋过户手续。　　办理房产过户手续的程序如下：　　1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;　　2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复;　　3、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;　　4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;　　5、由房地产管理部门核发过户单。　　在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书　　①房屋所有权证书; ②买卖合同(原件); ③双方当事人身份证原件及复印件; ④房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。　　　　房产过户注意事项：　　1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明(营业执照或组织机构代码)原件及复印件(加盖公章)，单位法定代表人办证委托书(收件窗口领取)，受托人身份证原件及复印件;　　2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书;　　3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件;　　4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明;　　5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书;　　6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。　　去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件，　　去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场：带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证(单身的需要单身证明)买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：　　(一)登记申请书;　　(二)申请人身份证明;　　(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;　　(四)证明房屋所有权发生转移的材料;　　(五)其他必要材料。　　前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。　　　　二、二手房过户流程　　　　第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。　　第二步，签订二手房买卖合同。　　第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。　　第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。　　第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。　　第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。　　第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿契税完税证。　　第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。　　第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。　　如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。　　　　三、房产证过户流程　　　　房产证过户后购房人才在法律意义上真正拥有的这个房产，那房产证过户办理的具体流程有那些呢?下面具体介绍私房转让办理房产证应提交资料及具体流程。　　①转让双方身份证复印件(校验原件);　　②出让方委托他人办理的，需提交经公证部门公证的委托书原件、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件(校验原件);　　③属房改房上市转让的,需提供户口簿复印件(校验原件)，配偶及同住成年人需一并前往办理，不能到场办理的必须出具同意上市转让的公证文书原件;　　④房屋所有权证注明为共有产的，共有权人需一并前往办理，不能到场的，需出具经公证部门公证的委托书原件、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件(校验原件);　　⑤受让方是单位的需提供法人资格证书(法人代码证或营业执照)复印件(校验原件)、授权委托书原件及委托人身份证复印件和受托人的身份证复印件(校验原件);　　⑥受让方是个人委托办理的，需提供授权委托书原件、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件(校验原件);　　⑦出让方需提交房屋所有权证原件、土地使用权证复印件(校验原件);　　⑧产权登记申请表、房地产转让合同;　　⑨其它必要材料。　　房产证办理时限:7个工作日(不含受理当日)
生活实施家
签订过合同后首先到契税征收部门缴纳契税和其他费用。（缴税时需要提供业主的家庭住房证明），然后到房屋所在地房屋登记机构申请房屋所有权转移登记。《房屋登记办法》第三十二条
发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并，所有权发生转移的；
（六）以房屋出资人股；
（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
房地产开发企业销售商品房的，应当协助商品房买受人办理房屋登记手续。
第三十三条
申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明；　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；　（四）证明房屋所有权发生转移的材料；　（五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。有委托人的还需要提交委托书、被委托人身份证明。
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日期： 9:54:02
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房子已经卖出四个月了，结果卖家却遭到中介索要中介费高达22万元，加上滞纳金等竟然高达44万元！二手房交易难道还有这种操作？这件事要从今年1月初说起，这是一套广州某小区112平方米的房子，以750万元在某大型中介挂牌放卖，最终成交738万元，卖家当时明确不会给中介费，那么为何成交4个月后，还会收到索要中介费22万的要求呢？我们来了解下。
匡女士所售物业位于珠某新城马场路。
“我作为卖家，怎么可能还要支付中介费，而且还是三个点达22万元?!”今年5月中旬，市民匡女士在卖房四个多月之后，被广州一家大型中介向广州市仲裁委申请裁决她支付22
.14万元中介费。
在经历向公安机关报案，向广州市中级人民法院提出异议之后，9月12日，广州市仲裁委审理此案，并于10月16日裁决不支持中介请求，1万多元的仲裁费也由中介承担。
买家出价735万元，经纪多卖了3万元
广州装修网获悉，今年1月初，年过六旬的匡女士将天河区珠某新城马场路某小区一套112平方米物业，以750万元在某大型中介挂牌放卖。
几天后，另一家大型中介海明路分店的经纪郭小姐联系她，有人看中物业，出价735万元。
看中该物业的李先生，从去年12月起通过多家中介看房，最后是“郭小姐和我联系比较密切”。他通过匡女士放盘的中介看过物业后，“特地找到郭小姐帮忙约谈匡女士”。
匡女士回忆称，当时郭小姐在电话询问，“如果最后谈妥的价格高于735万元，多出的能否作为中介费给她，或者分成?”匡女士称，她当时就明确表示，作为卖家，不会给一分中介费，“但经不起她反复说，最后口头同意给几千元茶水费”。
在郭小姐促成下，买卖双方约定1月9日晚在中介店内签约。
“说好7点半签约，我带着老婆孩子提早十多分钟到了，结果经纪说卖家还没到，让我们在门口干等”。李先生表示当初他给的底价就是735万元，但中介却说卖家一定要738万元，他只好同意。
直到5月份匡女士遭遇中介仲裁追索巨额中介费后，李先生方知，签约那天卖家早就到了中介店，“只是在游说匡阿姨索要多卖的3万元”。
索要3万元不成，中介仲裁申请22万元中介费
匡女士讲述，和买方签约之前，经纪不断游说将高于她底价的钱做为中介费，并一度拿出《服务收费确认书》想让她签字，但她均拒绝了。
“怎么也想不到，最后还是被他们算计上了”。匡女士说，当晚双方最后协商房子以738万元成交，中介店长根据双方协商结果到里间抄写合同。
“看合同时我们特别留意税费和中介费的条款，合同第六条为‘中介服务费用’，内容为‘因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日各向丙方支付成交价款3
%的中介服务费……’，我们当时亲见打了‘×’的，店长当时也解释说‘不用看这条了，打X就是删除’”。匡女士称，其时亲见包括合同中的第九条“争议解决”：“因本合同发生争议，应协商解决，协商不成，各方一致同意提交广州仲裁委员会仲裁解决。”当时也是划掉的。
不过，诡异的是，在4个多月后收到仲裁委通知后，匡女士找出合同时方发现，上述两处均未打“×”或者划掉。
事实上，在房子签约卖掉之后，匡女士就频繁接到经纪郭小姐和店长电话轮番索要3万元中介费。
“我说‘根本就没答应给你们3万’，但他们坚称这3万元是由他们争取所得，必须归他们。”而匡女士仍是坚持只愿给几千元茶水费。
卖房约一周后，经纪曾让匡女士去中介店取20万元定金收据底联，并再次拿出《服务收费确认书》让她签字。匡女士坚决不签，双方纠缠近半个小时，“直到我老公赶到要报警他们才放我走”。
匡女士称，在此之后，经纪屡次电话她，“如果再不给3万元，就要交由公司法务处理，‘到时你们就知道我们公司法务的厉害’”。匡女士“只当是恐吓，根本没有理她”。
“其实在申请仲裁之前我们有和卖家沟通，但对方态度很差，也一直没有主动联系我们，我们迫于无奈才申请仲裁解决”。今年5月25日，该中介法务部门负责人汤先生表示，将遵照仲裁委的裁决处理。
根据中介的仲裁申请，向匡女士索要成交总价738万元的3%中介费，达22
.14万元，逾期支付每日按应付款项的1%支付违约金。如此计算，到9月12日广州市仲裁委审理时，该笔费用加罚息已达44万元之多。
仲裁委不支持，中介倒赔1万多元仲裁费
今年5月31日，广州市仲裁委就此案成立仲裁庭。广州装修网了解到，在此前后，匡女士和家人先后向公安机关报案，向广州市中级人民法院提出申请仲裁协议效力异议。不过，广州市中级人民法院于7月14日驳回匡女士的仲裁协议效力异议。
9月12日，广州市仲裁委仲裁庭就此案不公开开庭审理。
10月16日，广州市仲裁委裁决认定：审理时买家李先生到场做证，签订《存量房买卖合同》时，经纪同意卖家不用给付中介费，与匡女士陈述吻合。尽管合同第六条对买卖双方的中介费有所约定，但在该案中，仲裁庭查明买方已经与中介另行签约《服务收费确认书》，并支付了中介费78000元。而中介未与卖方签订《服务收费确认书》，在这种情况下对于卖家是否还需要按成交价款的3%标准支付中介费，还是不需要支付中介费，双方未作进一步的约定。
因此，结合买方证言及该案实际情况，市仲裁委仲裁庭对中介要求匡女士支付22.14万元中介费及支付逾期支付中介费违约金的仲裁请求不予支持。同时，仲裁委裁决该案仲裁费10432元由中介承担。
律师：买(卖)房最好全程录音，或带律师把关
广东环宇京茂律师事务所主任何培华律师表示，现在中介提供的合同都是三方合同，有的合同条款会写到只要促成签约，不管交易是否成功都要支付中介费。这些年仅这一点就已产生非常多的法律纠纷。
何律师建议，“买家在交易时应在合同备注‘真正办理过户才支付中介费’。同样，尽管行业默认卖家不付中介费，但仍需在合同中注明‘卖家实收，不需支付中介费’之类”。他还建议，市民在交易签约时最好咨询律师，或者带上律师把关，并在签约现场全程录音。
中介协会：重要约定以文字方式写入合同
广州市房地产中介协会表示，目前广州的中介公司所使用的合同多为公司自制的合同，绝大多数都是一式三联。“对于该类复写方式的合同，应当注意的是手写联与复写联条款是否一致，复写内容是否清晰。如确实遇到修改的条款或填写内容因笔误而涂改时，签订该合同的各方当事人应在涂改处重新签名确认。”
中介协会提醒，买卖双方交易过程中，必须明确交易内容、交易方式，尽量把对交易会产生重大影响的约定以文字方式写入合同，避免“口说无凭”。
卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
二手房交易流程及注意事项
广州装修网了解到，一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
风险提示：
1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
第3步：赎楼
赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0
.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
第4步：付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
风险提示：
1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。
第5步：签订买卖合同
在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。
风险提示：
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。
第6步：选银行和办按揭
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。
至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
风险提示：
1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
.目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
第7步：过户及交税
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。广州装修网提醒买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。
至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
风险提示：
1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
.目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
第8步：后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
风险提示：
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
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9领悟70ae契税：个人购买家庭唯一住房的，减半征收，即成交价×1.5%；个人购买家庭唯一住房，且系90平米及以下的，按1%征收，即成交价×1% 如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳。买方承担。
　　印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税，从2009年至今国家暂免征收。
营业税：凡是购买时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳。卖方承担。
个人所得税：凡是购买时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%；2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。卖方承担。
侠客聂风这个就比较复杂，建议你还是去相关部门咨询下比较好····
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