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土地流转合同到期后,地上的建筑物如何处理?
我家土地签订的土地流转合同即将要到期了，我不想再续签合同，想收回土地，但是在上面建了厂房，如果到期后，厂房如何处理，如对方不拆除，我方可以自行拆除吗？如果不能，该如何处理？谢谢各位专家了！
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你好，根据合同约定处理。<
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协商解决，如果能用上可折价补偿，用不上告诉对方限期拆除<
协商不成的
可以通过法院诉讼解决<
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农村集体土地流转的法律纠纷及办案原则_禹汉军房地产律师网
农村集体土地流转的法律纠纷及办案原则
土地是财富之母，其作为一种生产要素，只有合理流动才能体现自身性质及促进财富的增值，因此土地的流转是必然趋势，农村集体土地概莫能外。在实践中，农村
集体土地流转基本上分为农用地流转和建设用地（含宅基地、经营性用地、公益性用地）流转两类。前者有相应的《土地承包法》予以规制，后者则缺乏相关法律作
为支撑，而随着经济的迅猛发展，土地的稀缺性及供求失衡日益尖锐，相应纠纷也逐渐增多，司法裁判认识也有诸多不一致之处，暴露了集体土地使用权流转立法的
滞后和审判机关的困惑，研讨集体建设用地使用权流转的疑难问题并提出解决办法，成为当务之急。　　
&&& 一、农村集体建设用地流转纠纷的基本情况　　　随着农村土地使用权流转政策的持续放开以及相关制度的不断完善，农村集体建设用地流转的类型逐渐复杂化，主要表现为宅基地合建及买卖，合作开发房地产，建设用地的租赁、出让转让等，与此相应，纠纷也体现出不同的表现形式，例如：　案例一：农村村民提供宅基地与出资方（非本村村民）签订协议在宅基地上合作建设房屋，并由村民申请取得《村镇宅基地使用证》，之后，双方分成使用，村民以宅基地合建违法为由要求确认合建协议无效，出资方退回分得的房屋。
案例二：农村集体经济组织经由合法途径将集体土地转变为国有土地，与开发商签订协议合作建设分成房屋，约定由开发商负责一切投资款，现双方办妥共同用地手
续，农村集体经济组织认为合作协议系前任村领导与开发商串通达成，侵害集体利益，拒绝交付土地，开发商诉至法院要求解决。　案例三：集体经济组织与投资人签订租赁合同，由集体经济组织出地，投资方出资金建设厂房，建成后厂房由投资者使用一定期限，并按月支付使用费，到期后土地由集体经济组织收回，地上建筑物归集体组织所有等。
案例四：农村集体经济组织在未将集体建设用地转变为国有土地的情况下，与他人签订土地使用补偿协议，将建设用地有偿给予他人作建设厂房使用，并收取土地补
偿费，同时负责办理用地转名手续。双方在履约过程中发生纠纷，签约另一方要求农村集体经济组织退回已交款项并支付违约金。　
第一、建设用地流转纠纷中，农民或农村集体经济组织的逐利性特征明显。按现行土地管理法的规定，集体土地使用权不能直接入市，集体土地须先征用转为国有
后，才能出让；破产或被兼并的企业才可转移集体建设用地使用权，其他企业、个人以建设用地使用权为客体的交易行为是无效的。在此情况下，如果土地征用为国
有后再出让，转让人则认为无利可图；如直接将建设用地使用权转让，又违背法律规定，但是，只要存在级差地租，集体经济组织或其成员通常会避开有关法律规
定，与交易相对方以法律准许之外的途径求得建设用地流转收益的最大化，致使实践中存在大量的隐形市场，这种情况潜伏着流转的不安全性，极易日后滋生纠葛。
此外，在上世纪90年代乃至更早期，农村村民与非本村人员使用宅基地合建住宅的情况普遍存在。房屋建好分成后合建双方开始时尚相安无事，但近年来因城中村
改造，宅基地上建房屋的补偿款标准逐年提高，个别村民为全额取得补偿款，遂诉至法院要求确认合建协议无效及实际使用人搬迁，此类案件在拟进行城中村改造的
区域较为多发。　第二、建设用地流转纠纷中因产权人与实际管理人错位原因产生的案件较为突出。在实践中，有时农村建设用地所有权登记在集体经济组
织名下，但实际管理人则为经济合作社，集体经济组织未经经济合作社同意即签订合同将土地交付他人使用，村名小组对合同不予同意并阻挠合同相对方使用，致生
纠纷；或者土地登记于集体经济组织名下，对外签订土地流转合同的当事人则为经济合作社，双方签约时集体经济组织并无异议，而在经济合作社与合同相对方产生
纠纷时，集体经济组织又表示对原合同不予认可等等，不一而足。上述情况导致集体建设用地流转中的权属支配关系比较混乱，不同利益主体之间权利义务不清、致
生纷争。　第三、集体建设用地的流转直接关系到集体财产的增值、成员的保障，故此类纠纷因涉及集体成员利益，处理起来牵涉面广，当事人一方（尤其
是农村集体经济组织的成员）极易情绪激动，在诉讼过程中往往出现诉求表达的极端化（比如围堵有关机关、越级上访等）倾向，意图以不当行为影响法院裁判结
果，导致群体性事件频繁，易引发社会不稳定因素。&&&
第四、农村建设用地流转纠纷中，因农村集体经济组织领导班子换届引起的案件呈高发态势。实践中，经常遇到这种现象：上届村领导班子讨论决定与交易相对方签
订建设用地流转合同，之后，双方也实际履行，新一届领导班子上任后，以上任领导与签约相对方串通侵害集体利益为由，要求确认流转合同无效或撤销流转合同。
第五、有关农村建设用地流转的相应法律法规不明确，案件审理的政策性强，操作难度大。在国家法律层面，现行土地管理法并无规定农村集体建设用地可自由流
转，但是随着集体土地流转改革的逐步深化，原有的相关禁止政策开始出现松动迹象，一些省市为了将有关交易活动纳入政府规制范围，以减少不稳定因素，出台了
准许农村建设用地流转的地方性法规，比如广东省于2005年6月颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，明确规定农村集体建设用地可以上市流转，
这意味着农村建设用地流转已初步进入市场化阶段。但是，由于农村集体建设用地改革正处于推进完善阶段，国家法律及有关地方法规的相关规定仍显不足，致使法
院在处理此类纠纷时经常处于无法可依的尴尬境地。　二、农村集体建设用地流转纠纷案件审理中的常见问题及其解决　（一）农村集体建设用地使用权流转合同效力的认定　由于涉及农村建设用地流转的法律法规内容较为模糊、滞后，而各地出台的农村建设用地流转有关制度的政策性较强，准确领会把握的难度较大，因此，如何认定各类流转合同的效力是审理此类案件首先应解决的问题，我们认为，认定此类合同效力的应注意以下几点：　1、宜区分用地性质对流转合同效力作出不同标准的认定　（1）宅基地　法律、法规对宅基地的流转基本上持严格管制的态度，以下以宅基地上房屋买卖合同为例探析涉宅基地流转合同的效力认定问题。
理论界和实务界对宅基地房屋买卖合同的效力问题一直争执不休，难以形成统一观点。我们认为，宅基地房屋买卖合同原则上应认定无效，同时不排除可认定有效的
情形。原则上认定合同无效的理由是：农村村民的住宅建于宅基地之上，房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让。开禁宅基地交易不过是满足强势群体的利益诉求，
且在宅基地分配仍具有社会保障性质情况下，贸然允许宅基地交易，将导致作为弱势群体的农村村民的宅基地被兼并，社会秩序将遭受巨大冲击。从现有规定来看，
法律法规和国家政策均禁止农村房屋自由流通。《土地管理法》第六十三条规定："农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基
地管理的意见》规定"严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证"。日《国务院办公厅
关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若
干意见》再次重申：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"，由此看来，国家法律政策对农村宅基地的转让并不鼓励。同时，宅基地使用权是集
体经济组织成员享有的权利，宅基地的分配采取无偿分配模式，如允许村民个人将其转让并从中获利，则由于宅基地上建房屋买卖名义上是买卖房屋，实际在房地一
体的格局下，出卖人处分房屋同时也处分宅基地，受损的是农村集体经济组织的利益，此类情况应予禁止。此外，现有城乡界限未完全打破，城乡二元制结构仍将长
期存在，农村集体经济组织仍具有一定的封闭性，虽然现在一些省市开展了宅基地流转的试点，但毕竟不能以点概面，无视宅基地房屋流转在国家政策层面上仍属严
格控制的局面。最高人民法院及各地人民法院制定的相应司法规范性文件也对此予以明确。当然，是否放宽宅基地使用权主体限制及改变取得方式，允许农民自由买
卖农村房屋，须在今后视我国农村经济发展状况及农民生活水平提高情况、社会保障体系的完善程度等因素确定　宅基地上房屋买卖纠纷的处理应以尊重历
史、照顾现实为原则，在注重处理的法律效果和社会效果的基础上，针对具体合同的效力仍应依照签约主体的不同性予以确认。根据宅基地上建房屋买卖合同主体的
差异，可将此类纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三为农村集体经济组织
或其成员与城镇居民之间的纠纷。　首先、农村本集体经济组织成员之间签订的宅基地房屋买卖合同，原则上应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，就排除了宅基地不能流转的障碍。因此，对于此类纠纷，只要买卖双方订立的合同符合法律有关有效合同要件的规定，就应认定合同有效。
其次、农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的合同效力，应审慎认定。实践中有两类情况尤为关注：一是邻近集体经济组织的成员购买宅基地上建房
屋；二是进城务工的农民在城乡结合部购房。因宅基地使用权制度具有身份性和福利性特征，村民基于为某一集体经济组织的成员而取得宅基地使用权，宅基地的分
配流转亦涉及集体所有成员共同利益，故此类案件效力宜根据不同情况区别处理：买受人购房是为了自住目的，且在购房后已融入当地生活或者买受人已向房屋所在
地集体经济组织承包土地，并与该集体经济组织成员形成姻亲关系者，从维护社会稳定的角度考虑，宜以是否经过相关级别的政府审核、批准为要件认定买卖合同有
效与否，如当事人取得乡镇人民政府审核，经过县级人民政府批准的，宜认定买卖合同有效，如果未经乡镇、县级人民政府审核或批准，宜认定买卖合同无效。至于
经过审核或取得批准的时间限制宜稍放宽认定，本律师认为，对此，可参照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释
（一）》第9条的规定，买卖合同在一审辩论终结之前中取得审核批准的即可认定有效。另，处理此类纠纷，应全盘考虑当事人的签约本意及履约情况：如当事人签
约目的在于囤积、炒卖土地者，则此类买卖行为须严加禁止，宜认定合同无效。　最后、农村集体经济组织或其成员与城镇居民之间的买卖合同，应认定无
效。对于农村集体经济组织或者其成员是否能向城镇居民出售房屋，我国现有法律、法规虽无明确禁止性规定，但前述国务院办公厅及国土资源部有关规范性文件均
多次重申严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为此发放土地使用证。这说明国家政策一直是明确禁止宅基地房屋转让给城镇居民。此外，我国目前财政状况尚无足
够条件解决农民生存保障，土地仍须担负起粮食安全重任，土地保障始终是制定政策的首要考量因素，因此，此类案件的审判也无法脱离国情。由于宅基地使用权在
事实上的无期限性，该使用权如长期被城镇居民享有，则农村集体土地所有制将名存实亡，集体土地流失也不可避免，极易造成利益集团的合谋和政府寻租行为。破
坏交易秩序。因此，根据我国民法通则第六条"民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策"的规定，法院在审判中应严格适用国家政策，对此类
合同，应以违反国家政策为由认定为无效民事行为。（2）经营性用地　相对于国家对宅基地流转采取的严
格禁止政策，有关法律则规定农村集体经营性用地如符合一定条件仍可流转：现行土地管理法第六十三条规定，除了符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企
业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法完全转移的情形之外，均不得出让、转让或者出租。&&& 2、流转合同效力的认定应尊重农村集体经济组织自治权
实践中，农村集体建设用地流转纠纷中相当部分的集体经济组织作为原告常以其原任领导对外所签合同未经村民会议或村民委员会表决为由，要求认定流转合同无
效，对此，有观点认为此类合同如经查实所涉事项确属农村集体经济组织内部规定的应予表决事项，如未经表决通过，宜以签约行为侵害集体利益为由认定合同无
效。我们认为，对此应具体分析，不能一概采肯定或否定态度：如果农村集体经济组织内部制订有村民自治章程、村规民约，明确规定此类事宜应经村民代表大会或
村委会事先表决通过的，且此类自治章程、村规民约形式内容、表决的程序均不违反法律法规的，个案审理应尊重村民自决权，如果集体经济组织在一审起诉之前召
开村民会议或者村民委员会，表决对原领导签订的合同不予认可，则法院应依照合同法的规定，按当事人诉请对合同内容及缔约经过进行实质审查，判断具备合同是
否显示公平、签约人串通等应予撤销或认定无效的情形；如果作为原告的集体经济组织在起诉之前不能提供村民会议或村民委员会对合同予以否定性评价的证据，则
宜尊重农村集体经济组织的自决权，要求其补充工作后再行起诉，如原告坚持要求法院进行实体审理，则宜驳回起诉；如原告据以提起诉讼的村民自治章程、村规民
约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项或者程序与有关法律、法规和国家政策相抵触，此类情况也宜要求原告完善表决程序后再行起诉。（二）正确把握司法权与行政权的关系，做到司法不越位
农村集体建设用地流转纠纷不仅涉及民事法律关系，还涉及行政管理关系，此情形经常出现在租赁合同纠纷中，例如：集体经济组织将土地及其上厂房（未履行规划
报建手续）出租给相对方使用，相对方也一直依约交纳租金，现双方产生纠纷，集体经济组织以房屋未经报建，标的物违法为由要求认定合同无效，收回厂房土地。
此类纠纷的处理，涉及到审判权和行政管理权的分野问题。以上述案件为例，其与违章建筑的认定有关，依照《城乡规划法》的有关规定，在城市、乡镇规划区内进
行建设的，应当申办建设工程规划许可手续，如未申办即进行建设的，由规划部门责令停止建设，可采取措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处罚款，无法
采取措施消除影响的，予以限期拆除，不能拆除，则没收实物或违法收入，并处罚款。应该注意的是，违法建筑的认定属于行政管理权的范畴，法院不应越俎代庖，
确认有关土地上盖物属于违法建筑。比如上述案例，合同是否有效牵涉到合同能否履行的问题，在审理中有必要向行政主管部门征求意见，询问其对上盖物的处理意
见，如果主管部门认定其为违法建设，但同意补办规划、报建手续，允许当事人保留使用，则相关合同的履行不存在障碍，如主管部门不予补办手续，责令拆除的，
则合同履行存在无法克服的障碍，宜按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，认定合
同无效，判令双方恢复缔约前的状态。（三）准确领会国家政策，努力做到社会效果和法律效果的统一
《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》提出了明确意见"要在符合土地利用规划的前提下，依法确认集体经营性建设用地与
国有土地享有平等权利。在审理涉及集体经营性建设用地的纠纷案件过程中，既要严格执行法律、行政法规，又要处理好法律、行政法规与政策和体制机制创新之间
的关系。要密切关注相关法律、行政法规和政策措施的完善配套情况，在涉及农村集体用地流转纠纷时，要尽量吃透法律本意，充分考虑个案情况和社情民意，尽可
能使案件结果适应社会经济发展的客观需要，更好为稳定大局服务。（四）无效农村建设用地使用权流转合同的处理
有效的农村集体建设用地流转合同纠纷的具体处理在此不赘，本部分内容仅涉及无效合同纠纷的处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效
后，因合同取得的财产应互相返还。以下以无效宅基地上建房屋买卖合同纠纷为例，对建设用地使用权流转合同被认定无效后的处理予以分析：首先，出卖人取得的
房款本金应退回买受人，房款占用期间的利息宜按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；其次，买受人在使用房屋期间已享受利益，故买受人应向出卖人支付房屋
使用费，如果双方不能对房屋使用费标准达成一致意见，宜委托房地产评估机构对其标准进行估价，亦可参照当地房地产行政主管部门发布的同期同地段租金标准认
定；再次，对于房屋的升值利益部分，应先由当事人自行协商确定金额，如不能协商一致，可委托有关机构对房屋的现有市场价值进行估价，如果房屋价格较合同约
定价格为高，则应在全面衡量买卖双方过错责任大小，尤其是出卖人因房屋升值或拆迁、补偿所获利益及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失的情况下，
适当判令由出卖人按一定比例补偿房屋增值款给买受人，以求得个案公平。最后，如果买受人已经使用房屋并对房屋进行翻建、扩建及装修，房屋由买受人退回出卖
人之后，出卖人仍可享有添附利益，故从公平合理原则考虑，应由出卖人按照过错大小比例对房屋的添附价值或翻新改建费用予以补偿。如果买卖的房屋已纳入征地
范围，尚未完成土地征收手续的，对已支付或将支付的拆迁补偿费可根据买卖双方过错程度按一定比例分配,其中拆迁补偿费中土地升值利益部分应归农村集体经济
组织所有。　三、关于完善农村集体建设用地流转制度的若干建议　近年以来，农村集体建设用地流转纠纷
多发的根源之一在于虽然有关地方性法规准许农村集体建设用地可合法流转，但实践中尚未真正实现集体土地与国有土地的同地、同价、同权，比如：金融机构对集
体土地使用权设定抵押仍持怀疑排斥态度，工商企业特别是大型国企、上市公司等对使用集体建设用地还存在种种顾虑，说明集体土地使用权要想获得与国有土地使
用权同等待遇，必须首先修改现行土地管理法律法规，废除对农民集体所有土地相关权益的歧视性规定，并应注重相关金融、税收、财政政策的配套完善。
再者，在集体建设用地流转的实践中一定要注意处理好国家、地方政府与集体土地所有者之间的利益分配关系。土地流转的收益分配及使用、管理是集体建设用地使
用权流转中的关键问题。流转收益分配应把保障农民土地权益和发展农民利益作为衡量流转成败的最重要标准，兼顾国家、集体、农民三方利益，详而言之，作为土
地所有权的收益归该集体经济组织所有；作为依法取得集体土地使用人的流转收益，应归土地使用权人所有，集体经济组织分得的收益应主要用于农民社会保障与基
础设施、公益事业，一部分用于发展村集体经济，收益具体使用方向及分配办法应由村民大会确定。国家（地方政府）作为管理者、服务者及公共设施的出资人，可
以税收形式参与流转收益分配。　最后，农村集体建设用地流转改革能够达到预期效果，必须以村民民主权利的落实作为保障。集体建设用地进入市场后，
如果没有完备的农村集体重大事务决策程序制度作为支撑，则土地流转的真正受益人有可能将会是代表农民集体的少数"内部人"，如此，将造成对农民权益的剥
夺。这就要求我们必须完善农村集体重大事务决策程序的有关法规，注重保障村民的知情权、决策权、参与权与监督权，凡是与村民切身利益密切相关的事项（含土
地流转）均应实行民主决策，不能由个人或少数人决定。　　
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在他人土地上建房没有土地转让，和买卖手续，建的房归谁？
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农村土地流转试点调查：小产权房成改革之痛
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　　中国经济周刊第50封面
　　《中国经济周刊》记者 白朝阳 赵剑云 夏一仁 邹锡兰 | 广东、重庆、四川、天津、北京报道
　　&28日，十一届全国人大常委会第三十次会议在京召开。会议期间，备受瞩目的《土地管理法修正案草案》首次接受审议。作为上位法，《土地管理法修正案草案》将为《农村集体土地征收补偿条例》的制定出台铺平道路。同时，也将助力新一轮农村土地改革。
　　从抗日战争时期的&地主减租减息，农民交租交息&，到解放战争时期的&没收地主土地，实行耕者有其田的土地制度&，再到新中国成立后&废除封建剥削的土地所有制，实行农民土地所有制&的土地政策，中国土地改革的步伐从未停止。
　　1978年，安徽省凤阳县小岗村18位农民冒着极大的风险，在土地承包责任书上按下了鲜红的手印，小岗村包产到户的做法再次拉开了中国土地改革的序幕。
　　1992年，广东省南海市(现为广东省佛山市南海区)下柏村农民将承包经营的土地以股权形式，流转给村集体成立的经联社(或经济社)统一经营。新一轮土地改革&胎动&，&土地流转&成为此轮改革的主题。
　　土地流转是一个系统工程，成都新一轮农村产权改革提出：&确权&是基础，&流转&是核心，&配套&是保障。这是此轮改革的关键所在。
　　2008年10月，中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。自此，这一轮土地改革正式开始起步。
　　日召开的中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。
　　而在农村城镇化方面，农村土地经营使用权流转在充当着桥梁和纽带的作用。
　　当下，在成都、重庆、深圳、上海、北京、佛山市南海区等地，农村集体土地改革试点工作正在进行。试点中，集体土地改革在增加了农民收入、优化土地资源配置等同时，也遇到了许多壁垒和困惑。
　　全国农村土地改革工作形式多样。重庆的地票交易，成都的土地流转，广东佛山市南海区的配置股权分红，天津的宅基地换房等等，不同的地方有着不同的做法，也积累了不同的经验。
　　近年来，全国多个地方的土地改革工作都在&摸着石头过河&。然而，取得经验的同时，一些问题也开始暴露；普遍存在的问题表现在四个方面：确权、监管、收益和小产权房。
　　确权的烦恼
　　确权是土地改革工作的基础，只有经过确权后，农民手上的土地才能顺利流转。然而，各地在确权颁证过程中出现了不少问题。
　　所谓确权颁证，就是对农村集体土地所有权、房屋所有权、集体建设用地使用权、农村土地承包经营权和林区等，确权登记并为农民颁发相应的证书。
　　2012年，中央一号文件要求，2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农户宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。国土资源部数据显示，截至2012年10月底，农村集体土地所有权确权登记颁证率达到86%。
　　早在上世纪80年代末，国土资源部门就开始了农村集体土地确权登记发证工作。到上世纪90年代初，国家减轻农民负担取消了登记收费，这项工作因失去经费来源而停滞下来。年，国土资源部门重启这项工作。
　　确权工作在全国全面展开后，各地的做法各不相同。在巨大的利益面前，没有被确权的人跳出来要求分红，矛盾产生。哪些人可以受益？哪些人不能受益？确权标准就显得非常重要。佛山市南海区就是例证。
　　近年来，在佛山市南海区，农民通过土地股权分红，获得几十万、几百万的收入已不是什么新鲜事。据了解，南海区集体土地可分红的资金达到几十亿元。面对分红这块&大蛋糕&，谁有资格获得分红，成了农村股份分红纠纷的焦点。因分红引起的冲突日益激烈。
　　目前，涉及股权纠纷的群体五花八门，其中有&外嫁女&(也叫出嫁女，原来嫁出去了，现在要回来分红)及其子女，有对越自卫反击战的老兵、农村中自理粮和农转非人员、知青及其子女、高等院校毕业生、违反计划生育政策人员等。股权纠纷的案例，在南海区人民法院公开的信息里很容易找到。
　　对于&外嫁女&问题，南海区委区政府2008年联合下发了《关于推进农村&两确权&，落实农村&出嫁女&及其子女合法权益的意见》。自此，&外嫁女&问题稍有缓解，但股权纠纷问题并没有因此结束。南海区人民法院反映，类型复杂的股权分配案件在不断涌现。据统计，截至2011年9月，南海区人民法院就已受理该类案件13件。
　　专家认为，之所以出现股权纷争，是因为南海土地入股的尝试较早，而当时没有进行确权颁证工作，没有规定&外嫁女&等群体是否享有农村集体土地所有权等权利，才导致今天股权分配中出现的问题。
　　除此之外，还有被规划没有确权的搁置现象。
　　成都市郫县郫筒镇地处城乡接合部。据郫筒镇鹃城村村务监督组组长王清泉介绍，4年前的夏天，郫筒镇部分土地被规划进了成都北部新区。2009年末，当地农民变成了城镇居民，但是4年多过去了，包括鹃城村在内的22个村子依然没有被开发。
　　成都统筹城乡综合配套改革工作在2003年就已经开始，土地确权颁证工作也在2008年1月启动，现在确权工作已经基本完成。
　　鹃城村的农民看着别的村子的土地都确权颁证，拿到了耕地保护基金，享受到了各项惠农政策，可自己却什么都拿不到。郫筒镇很多村民不满，便向郫筒镇、郫县政府反映情况，得到的答复都是郫筒镇面临拆迁。如今，拆迁基本上没有开始，安置房也没有开工建设。
　　鹃城村村主任唐少昌告诉《中国经济周刊》记者，一开始给村民解释安抚还管用，但是现在，村民想要实实在在的收益。
　　王清泉说，即便是将要拆迁，也不影响给村民的土地确权颁证。
　　监管缺位
　　土地流转是土地改革工作的核心，但因为制度缺位缺乏监督，一些地方的政策开始被扭曲，甚至滋生了腐败。
　　在重庆，地票在交易所交易意味着土地成功流转。流转后，每亩地的交易价格至少要扣除几万元的政策实施成本。剩余部分的地票交易收入，集体拿15%，农民拿其中的85%。
　　以重庆江津区为例，如果每亩地的地票指标以起拍价19.5万元的价格拍出的话，减去3.66万元的政策实施成本(复耕工程成本为1.2万元/亩；复耕管理成本为1.1万元/亩；复耕融资成本1.36万元/亩)，集体收入为2.4万元，农民实际收入约为13.5万元。
　　每亩地的政策实施成本为何这么高？复耕工程成本能有1.2万元/亩？有些人提出了质疑。对此，地方政府的回答是：&上面拿下来的数据。&
　　重庆某区国土所长向《中国经济周刊》透露：&一般来说，复耕工程成本在元/亩，绝对不会超过1万元。&仅复耕工程成本这一项，一亩地就可以节余元。
　　结余的钱去了哪里？据了解，一般转化成了街镇的追加&工作经费&。加上本身预算中每亩4000元的工作经费，在街镇一级，每亩的&工作经费&最少有元。而工作经费的很大一部分演变成了工作奖励，用以奖励当地完成任务的国土工作人员。
　　重庆市国土局给每个区县都有目标任务，这个目标任务是与绩效挂钩的。一位不愿具名的基层国土工作人员对《中国经济周刊》说：&虽然是任务，但有奖金刺激，你说这个工作我该怎么做？&他认为，在没有监督的情况下，基层的工作人员为了完成任务拿到奖金，难免采取一些非常规的手段。
　　除此之外，在土地流转中，集体资金缺乏有效监管，滋生出了腐败现象。佛山市南海区因为缺乏有效监督机制，有的村干部以权谋私，损害了村民的利益，黎某案就是一例。
　　黎某是夏西村原村委会主任、经联社社长。2009年，黎某被指侵吞出卖集体资产、任人唯亲，在国际橡塑城土地承租合同中暗箱操作，违规发放借贷，违规抵押，损害了夏西村村民的利益。据当地人介绍，2012年3月底，&黎某被双规&。
　　据南海区某位官员介绍，夏西村这样的问题，在南海乃至佛山都并非个案。因为在成立农村股份合作制企业之初，董事长多数是由村&行政&一把手兼任，甚至有的监事会、董事会成员普遍由村党政干部兼任，政企不分，行政干预经济问题比较突出，对一把手缺乏有效的监督。
　　&所有的权力都集中在一个人身上。如果他的思想比较好，他能够自我约束好，他就是能人，村里的功臣。如果他对自己约束不好，那他就是这个村的罪人，这种情况在这里屡见不鲜。&南海区政府的一位官员告诉《中国经济周刊》。
　　为了对身兼数职的&能人&进行监督，保护村民的权益，从2011年年初开始，南海区启动了&政经分离&的农村综合体制改革，并搭建了农村集体资产交易平台和农村财务网上监控平台。目前，体制改革后的监督效果正在接受时间的检验。
　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰向《中国经济周刊》表示，南海农村实行股份制，实际上是对土地进行&产权集中&，产权集中之后，就必须防止代理人道德风险的问题。
　　农民持续受益难
　　配套工作是土地改革的保障，也是农民持续受益的保障。土地流转后，分红和补偿减少，农民很难接受。如果缺乏配套工作，农民的基本生活可能失去保障。因此，农村土地流转后集体经济如何保值增值，不断增加农民收入就成为农村经营者不得不面对的挑战。
　　近几年，南海区夏西村很多村民就对自己分红收入的减少一直耿耿于怀。
　　一位伍姓村民告诉《中国经济周刊》，在几年前，他的分红收入还是7000多元。此后，收入一直在减少，去年他的分红收入几乎是在7000多元的基础上&拦腰砍断&。他觉得目前的夏西居委会的干部&没能力&，就此，他还去夏西居委会质问和指责过当时的村干部和经联社成员。
　　上世纪90年代，经联社和经济社就已成立。如今，农村股份合作制发展了20年，南海集体经济仍然没有走出20年前的发展模式，即通过农业土地出租、集体建设用地出租和物业出租收取租金的&三出租&模式。
　　在股份合作制的框架下，村民最忌讳的，就是分红的减少。原南海市委政策研究室曾撰文指出：&股东关心的不是集体资产运营得好与坏，而是关心分红的多少，谁分得多，就投谁的票。如今，农村集体资产难以保值增值，给农村基层干部造成相当大的压力。&
　　刚刚被选为夏西村经联社社长的陈志辉向记者坦言，现在压力很大。
　　南海区委政策研究室此前撰文指出，农村股份合作制应该&坚持投资主体多元化，不断改变资本的有机构成，提高产业的构成层次&。
　　只求稳定而不提高农村股份合作经济的发展模式，农民分红很难保值或提高。但在成都市三圣街道，农民在将土地流转给企业后，如何提高补偿金额又面临另外一种困境。
　　从2003年开始，三圣街道红砂社区的土地就开始流转，到了2007年，全社区共1800多亩已全部流转给花木企业。在当时流转合同上以农民失地不失利的原则为农民进行补偿，每亩地或补偿1000斤大米，或补偿1000元钱。合同签至2027年，其间补偿数额每5年递增10%。
　　协议签订当初，大米的价格每斤为0.8~1元钱。但是现在，物价涨了，大米最便宜也要2元多。按照协议的价格，现在只能每亩地补偿1800元。协议已经签好了，补偿太少怎么办？社区党委书记朱大顺说，老百姓不愿意，我们只能去跟企业做工作，重新谈补偿标准。
　　朱大顺回忆，2004年的时候，大米涨价，村集体在和企业反复磋商之后，每亩地调整到了1500元，最近又调整到了2100元，随着物价的起伏，朱大顺认为，虽然协商比较困难，但这些工作将持续下去。
　　在天津，农民宅基地换房后，同样面临收益如何提高的问题。
　　多位村民向《中国经济周刊》表示，搬到城里之后，很多村民都失业了，没有稳定的工作，他们只能打短工，或待在家里。
　　葛沽镇农民人均耕地约为0.8亩，按照50000元一亩的土地补偿款计算，每人可获得耕地补偿约40000元，再加上每人大约27800元的社会保险，每人总共获得补偿67800元。
　　开始，他们觉得这些钱不算少，但没过多久他们就发现，一年的暖气费、燃气费、水费、物业管理费得花好几千，物价也比农村高。辛庄子村一位村民对记者说：&农村有些事，500块钱可能就够了，在城里，1000块钱可能都还不够。&
　　&我们现在就是吃老本，要是没工作，老本总有吃完的时候。&一位村民向《中国经济周刊》记者表达了自己的担忧。
　　小产权房成改革之痛
　　一直以来，小产权房转正是人们关注的焦点，由于小产权房规模巨大，属于法律之外的另类产物，因此它已成为农村集体土地流转政策制定的难点。
　　日，国土资源部和广东省政府共同在深圳召开的土地管理制度大会上，酝酿两年的《深圳土地管理制度改革总体方案》正式公布。深圳市土地管理制度改革正式启动。
　　这个被国土资源部部长徐绍史称为&我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择&的改革，试点方案公布消息一出，立即引发了市场关注，被外界称为&二次土改&。而改革关注的重点也很快聚焦于利益博弈最为尖锐的小产权房转正问题上。此后，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋明确表态说：&这一解读是不正确的。&
　　小产权房由来已久。上世纪90年代初，深圳对暂时难以开发的土地&绕道而行&，之后城中村的改造工作进展缓慢，大批在集体土地上建设的房屋，产权被镇村认可，但不被法律承认。
　　杨遴杰告诉《中国经济周刊》，目前政府规定，城镇人口不能在农村购买农民住宅、宅基地和小产权房。任何地方所进行的集体建设用地的流转，都没有放开房地产这一块。
　　小产权房&不合规矩&，但在全国各地却大量存在，很多人想买，很多人也想卖。
　　在成都郫县，出租车司机指着街道两边的楼房告诉记者，这些都是小产权房。司机的一番话让人联想到了2009年郫县小产权房&转正&的说法。当年郫县的一些小产权房在2008年汶川地震后申请购买了异地挂钩周转指标，从而成功&转正&。
　　所谓&异地挂钩周转指标&，其实就是&城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩&的方式，将都江堰、彭州等重灾区的建设用地指标&平移&给成都其他地区。而郫县在购买了一部分彭州、都江堰的指标后，将其中的小部分指标用在了对小产权房的处理上。在缴纳相关的税费以及土地出让金后，小产权房即可办理成大产权，而筹集的资金则用在了灾后重建上。
　　然而，这次小产权房&转正&工作昙花一现。郫县国土局工作人员后来表示，大部分异地挂钩周转的土地指标要用于重要基础设施、工程建设，所以供给小产权房的只是很小一部分。此后，小产权房转正再也没有下文。
　　日，国土资源部&原则同意&北京市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。据了解，唐家岭地区试点工作，将由当地村民组成土地股份制合作社，以合作社作为集体经济组织，履行占地开发手续。
　　如今，一年多时间过去了，日，《中国经济周刊》记者在唐家岭时发现，租赁住房尚未开工，村民如何参与分成的细节仍未明确。有媒体分析认为，正是由于此次&试点&与&小产权房&有很大类似之处，所以，这项工作进展较慢。
　　小产权房转正为何这么难？杨遴杰认为，这是因为小产权房说到底还是在集体建设用地上盖的房子，而且是在集体土地的农用地上盖的房子，而农用地上盖房子本身就不合规。此外，政府也担心小产权房冲击到房地产市场。
　　我国现行的《土地管理法》第四十三条规定，农村集体土地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设三个方面。
　　杨遴杰指出：&按照现行法律规定，小产权房就是不合规的建筑。因为现有农村集体土地的用途不包括为城市提供商品住宅这种用途。&
　　在区分占用耕地和集体建设用地的基础上，将一部分农民自建的小产权房合法化(比如用作保障房)，是近两年来诸多业界学者的看法。十一届全国政协委员郭松海等一些学者，曾连续多年就小产权房转正问题，在全国两会上递交提案。国土资源部对此项提议一直未作明确表态。
　　专家认为，此次《土地管理法修正案草案》不会涉及这方面的内容。小产权房或将继续面临被&严查&的命运，小产权房规模之大，涉及面之广，已经成为此轮农村土地改革的难点。
　　各方为何对&新土改&如此敏感？
　　全国土地改革试点进展缓慢，土地工作变成了&敏感&话题。一方面，土地改革工作关系到几亿农民的利益，责任重大；另一方面，土地改革也进入了深水区，难度加大。
　　在成都市委大楼里，成都市委统筹委综合处副处长邓军面对《中国经济周刊》的采访，显得十分谨慎，他手上攥着一份文件，不时从中寻找&准确说法&。
　　2008年，成都市专门成立了&成都市委统筹城乡工作委员会&，代表市委、市政府协调整合国土、农业、建设和规划等相关部门的工作。
　　邓军表示，很多容易改的东西，比如城乡统一户籍、城乡税保一体化都已经改了，现在改革进入了深水区，农村层面改革面临着制度方面的制约。对于农村土地改革的细节，邓军让记者找国土部门去了解。记者联系国土部门时，被成都市委对外宣传办公室工作人员告知，现在土地改革很敏感，国土部门不接受采访。
　　同样认为土地改革&敏感&的还有深圳国土部门。
　　今年2月29日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》获得国土资源部和广东省政府联合批复。总体方案公布后，作为深圳土地改革的主要执行部门，深圳规划国土委却一直很少披露&土地管理制度改革&的信息。
　　对此，深圳规划国土委一位工作人员向《中国经济周刊》表示，&主要是改革涉及了大家关注的小产权房，比较敏感，另外现在也没有实质性进展，我们不好说。说了怕对以后的查违工作造成一些困难。&
　　在佛山，&南海模式&曾名噪一时。而如今，农村土地股份制向何处去，很多人都说不清楚。
　　一位南海区委官员向《中国经济周刊》表达了他的困惑。&下一步集体土地及集体经济该怎么走&，他心里也没有谱。他说，领导的意思让他们将集体资产管好就行了，不要产生太多的社会问题。
　　浙江大学公共管理学院教授杨遴杰认为，现在的改革、试点，都是对现有制度的补充，但是&并没有把农村集体土地当作与国有土地平等的交易对象&，让农民分享土地增值的市场收益。而真正的改革应该是农民也可以像政府一样，进入一个公平的市场来交易土地，不同的权利主体拥有平等的地位、平等的收益。但要做到这一点，现有的制度约束太大。
　　事实上，早在2008年，中共十七届三中全会就提出了集体土地和国有土地&同地、同价、同权&，建立城乡统一的建设用地市场等改革目标，同时强调要逐步缩小政府行政征地的范围。而出于《宪法》相关规定和《土地管理法》的修订、土地财政体制等配套改革尚未完成，这一既定目标推进缓慢。 (黄力对本文亦有贡献)
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