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专家称开放小区要尊重物权法 小区内部道路公共化你怎么看？
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《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，其中提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话，昨日引发热议，已建成小区谁有权决定开放？今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业？小区开放后安全如何保证？对于这些公众关心的问题，昨日新京报记者采访了相关专家。(来源：新京报)
1 现有小区为何需要拆掉围墙？去一个不远的地方，从地图上看，明明直线距离很近，但实际上一个庞大的院子横在眼前，要过去的话，只能绕过大院或小区，走很远的路才能到达目的地，这是不少市民日常生活中都会遇到的问题。
城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。
国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，
而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。
记者了解到，此前北京的规划部门也对大院拆墙透绿进行了探索和努力。比如结合具体项目，如果是大院里的项目要改扩建申请调整规划，规划部门就会要求其将大院里的一些支路，随着项目建设腾退干净，地上没有建筑物，将来如果拆了院墙，这些支路就有通行的可能性。
2 谁有权让小区开放内部道路？
北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。
他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
昨日有人提出，小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积，如果是的话，小区开放应给买房的业主予以补偿。
专家表示，就北京而言，小区的绿地、道路等是没有计入到买房的公摊面积中的。这些面积属于业主共有面积，业主拥有土地使用权，但不是分摊面积。中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。
王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。
3 开放使用小区道路如何补偿？如何释放小区中的道路资源？王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会必要协商，还要进行补偿。
同时，要区别对待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调；对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求”。
此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。
这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。
王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。
4 街区化后小区物业将被取消？北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，新建小区街区化，从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门，就有不少都是以单独的楼栋为单元。
那如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？
对此，楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。
“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理？楼建波认为这也不是问题，“现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。”
同时，楼建波建议，在具体执行时不能“一刀切”，应根据实际情况逐步推进。“街区制是一个系统工程，不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区，形成微循环的道路，那么如果三个小区挨着，一个小区打开了，另外两个没有打开，道路还是循环不了，反而成为了断头路。”
5 围墙打开怎么保障小区安全？推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。
王太元表示，所有的小区全部推行街区化是不科学的，有些社区不适合开放，比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放，因此应该实事求是、因地制宜。在推行时，需要进行大量的调查工作，如社会治安各种手段相互协调的工作等等。
此外，王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。
小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民？王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。
6 学区房划分是否会受街区影响？中国教育科学研究院研究员储朝晖表示，原来城市设计中，单位大院比较多，这与行政管理体制相关，单位管一切，之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变，从其他国家的城市管理经验看，这是一个大趋势。
对学区房和择校来说，与以前单位边有个很好的学校有直接关系，如之前北京取消的共建学校，就属于单位和学校的共建。现在，城市管理理念在逐渐的改变。因此，小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。
储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值” 。
最后，储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。
发改委：不是小区所有道路都要变成公共道路南都讯21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下简称《意见》)发布，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引起公众关注，尤其“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”一条。是不是以后所有小区四面围墙都要拆了？是不是小区内部道路全都公共化，一下楼就是大小马路？昨日国家发改委城市规划专家接受南都记者采访解释，打开已建成住宅小区不会一刀切，也非简单“拆墙破院”。
不是所有已建成住宅小区都要打开昨日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟向南都记者表示，已建成住宅小区和单位大院打开，不是马上都要改，另外改也是需要条件的。
其实文件已经做出说明，打开住宅区的目的，不是简单把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。一些城市居住区的路网布局已经较密，城市主干路、主次支路的匹配得当，那么即使一个居住小区相对封闭，也就没有打开再开支路的必要了。也就是说，如果某一个住宅小区的道路公共化之后，对于城市干道的交通流量也没有影响，那也同样没有必要去改。
即使对于新建住宅小区，《意见》也强调了“原则上”不再建设封闭住宅小区。沈迟说，比如有的住宅小区在远郊，通过一条路进出城市，那也不是一定要采用街区制的形势，或者一定要打开。“要看具体规划的情况，不会一刀切”，沈迟说，大规模的封闭小区打开之前，也还需要做好路网规划、规划衔接等一系列工作。
还会有相对封闭的居住小区和居住组团沈迟说，在1993年制定、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》里其实已经有了这样的规划思路。其中将城市居民生活聚集地，分为从大到小的城市居住区、居住小区、居住组团三类。
规划学者、中山大学教授袁奇峰说，现在一个居住区通常约1平方公里的面积。居住区以下切割成四五个约25公顷的居住小区，也就是通常所说的“小区”。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别，“典型的就是深圳”，小区内部道路多私有化。
沈迟说，实际上，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式，也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路，而是根据该地整个路网的规划需要，将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区，从而开辟出一些可以过境的公共道路，通常是区别于主干路的主次支路，就能优化整个区域的路网。这也就是说，市民关于出门下楼就是马路的担心，并不必要，因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团，保障居民的生活空间，只是之前的小区太大了，所以才要“逐步打开”。根据2002年版的《城市居住区规划设计规范》就要求“小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅”。沈迟说，所谓“通而不畅”，就是不让车速太快，影响安全。
不是要让小区开放 而是着眼路网结构“是着眼于路网结构，而不是要让小区开放”，沈迟说，未来小区管理单元可以更加分散化，比如一栋或者几栋在一块，而不是好几百栋楼一块儿封闭式管理，一是阻碍城市交通，同时也显得居住区活力不足。
沈迟还向南都记者表示，对于城区来说，特别应该抓住旧城改造和整片区域棚改的契机，做好路网规划，不能再搞封闭式的大院。一个城市如果一平方公里以内有80个路口才会显得城市有活力。巴塞罗那有108个路口，而北京可能只有20-30个，所以显得生活气氛不足。
沈迟也建议，目前只有城市居住区规划设计规范，这是不够的，应该同步进行整个城市街区设计规范。中央发布的意见也要求，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。“配级合理的道路系统规划出来之后，封闭小区也就搞不成了”，沈迟说。
南都记者吴斌 程思炜 发自北京
业内观点打开住宅小区仍需配套政策专家称应充分尊重业主权益，物业管理升级、治安与配套设施也需跟进
中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强认为，长期以来国内交通规划上只注重主干道，没有预留“毛细血管”，而封闭小区不断出现，对路网形成割裂，破坏了道路微循环系统，人们出行，无论长途短途都挤在主干道上，从而引发城市交通痼疾。中国城市规划学会秘书长石楠说，比如高校，在国外基本上是开放的。
但专家认为，开放小区具体实施上，不仅是“拆墙破院”那般简单，还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。
中国房地产业协会副会长胡志刚认为，政策执行难点主要在于既有住宅小区上，由于小区配套设施、道路绿地等在权属上仍归业主所有，开放小区应充分尊重小区业主权益，出台配套政策，考虑利益重新分配与调整。
石楠表示，开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题，仍需在制度上与法律上出台配套政策，也需要根据小区所在地段特征妥善处理开放方式。《意见》中，“原则上”“逐步”等字眼也体现了政策落地必将是循序渐进的过程。
广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁认为，最近几十年以来的房地产开发造成街区分割，像番禺华南板块这样面积庞大的郊区板块被“割裂”的现象尤其明显，小区封闭之后，原来需由政府承担的部分城市管理责任落到小区物管身上。如果重新打开小区大门，意味着这种社会管理职能重回政府之手，政府需在治安管理、邻里纠纷等社会治理方面倾注更大的人力财力。他认为，新政实施，对老八区的意义更大，因为最近几年老城区加强了封闭式管理，一方面增加了停车收入，但与此同时大大增加了交通阻塞。
广州房地产市场的观察人士米思图则认为，中央文件提到开放小区，并非意味着要将小区内的所有配套设施都免费“对外”，只是道路资源对外开放。对于大部分小区来说，这些“对外开放”的道路资源主要用于步行，只有少数超大型小区的一些道路资源需要开放给机动车。“开放大门之后如果能让步行距离控制在15分钟内是好事”，米思图建议可通过未来新建的住宅小区试行对公众开放、增加街道居委会及NGO的社区治理功能等方式，以此逐步提升市民“开放小区大门”的观念。
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停车难之车位篇
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终于盼到这一天！ 小区停车位从此属于全体业主了？
来源：邦地产
作者：吴若凡
每一个稍微了解过《物权法》的人们都模糊地知道，小区公共车位的停车收益应该是全体业主的。
没有一个物业管理公司主动地把这些停车位收益交给业主，而是把它收入囊中，变成物业管理公司的小金库，有的甚至变成了小区保安的灰色收入。业主们叫苦连天，可是却无可奈何。
在这样的背景下，一篇题为《小区车库到底属于谁？法院判决：全体业主享有地下停车库的权益！》一文在微信朋友圈疯传。一时间，该案引起了轩然大波，人们纷纷就“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？”展开了激烈讨论，甚至认为该案的判决将成为判例法在全国范围内推广。
但紧接着，南京鼓楼区法院就对该事进行了辟谣。
案的判决是，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
要归全体业主所有得先满足这个条件
尚公律师事务所律师赵志东表示，一审判决结果是对法律的理解，即土地属于全民所有，而二审是找了实践中的法律规定。
赵律师表示，从实践操作来看，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，如果该车位是按照事先规划所得，那就理当归开发商所有，即36个是属于开发商，而超过36个以外部分就属于全体业主。
这里的36个车位是按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，即应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。
赵律师表示，小区停车位如果是事先规划经由审批部门同意建造，那开发商享有出售、租赁的权利。而超过规划的车位就由业委会享有。
此外，一般而言如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有。
车位首先要看是不是属于开发商所有，即开发商是否有车位的所有权。《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。
如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。
天价车位仍然难少！
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，应该尊重法律，我们应该尊重法律，依法办事，从法院的判决来说，无法跟物权法对抗，从物权的角度来看，究竟是谁的物权，是开发商还是业主的，如果明确是属于业主的，谁出钱谁所有，除非政府以合同文件形式约定，比如出让土地的时候必须代建什么，要么就是用立法文件。
也就是说，即便是政府规定，也无法与法律对抗，如果政府规范性违反法律，应该是无效的。
对于律师所说的规划外的车位该如何处置，欧阳捷也给出了自己的看法，如果开发商建造的停车位超出了实现规划，那么理应由相关部门对其进行处罚，甚至没收，而后在经由政府部门无偿的转给业主委员会，而不是说多出来的东西就自然而然归业主所有。
欧阳捷告诉记者，从《物权法》角度来看，没有明确说是属于业主，就都应该属于开发商，因为开发商对建造车位投入了成本。除非政府以合同文件形式约定，比如土地出让合同中明确规定建造房屋时要代建或者以立法的形式作出相应规定，除此之外的一些规范性文件均无效。
简而言之就是，开发商所建的车位理所应当就该归开发商所有。
此外，如果不是在合同中规定，又不是法律明文规定，就要看建造车库的钱是由谁承担，欧阳捷告诉邦爷，如果车库建设的钱，算在整个房屋成本里，那车库产权就算整个业主所有。
现在，开发商一般是将车位拿出来单独销售，并没有含在房价里，在税收管理和成本核算时，已经将车位成本单独剥离开，这就意味着是开发商单独投入成本建设，因此开发商就有权销售。
如果开发商违建，政府应当按照相应的法律法规对开发商进行处罚，处罚的方式有罚款、拆除，如果不能拆，就申请法院没收，没收完之后可以有偿或者无偿的转给全体业主。
而现在的判罚成了无偿转让。不过，欧阳捷最后也指出，开发商在建造车位时也必须遵守相应的法律规范，如果违规，就理应受到处罚。但如何处罚应该取决于政府，违反了政府规定，应该由政府来处罚，而不是由司法审判来处理。
停车难”、“停车贵”成为一个日益难解的沉疴。为了让自己出行无后顾之忧，不少业主仍选择买一个属于自己的车位，但目前来看，对于车位的定价问题，目前尚无相关规定和定价机制，这也就导致了许多小区天价停车位的存在。
然而，除了开发商建造的车位，还有很多占用了小区绿化和公共空间的停车车位，按照物权法的法理，应该是属于全体业主的。这一部分收入，如今却没有被物业公司及时公开、公布。由于公共停车位没有确定的收费票据，很多时候业主要想起诉物业公司的不法行为，也面临取证难的问题，而这恰恰是最需要法院给予支持的。
虽然，星汉城市花园小区业主没有完全获得胜诉，但是，在这些业主打响了“保护业主公共车位权益”第一枪之后，相信会有越来越多的小区业主加入到维护公共利益的阵营，共同停车位收益权归全体业主所有的时代即将来临！
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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