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楼市购买狂潮再现 全面回暖还是回光返照
来源：中国经济网
&&&&央行再次降息的消息传开，一时之间，暖风熏得楼市醉，很多公众开始担心楼市又要开始疯起来，回顾过去，恐慌性购房往往出于羊群效应和内心恐慌。这次，楼市又能疯多久？
&&&&楼市回暖购买狂潮再现
&&&&购房成本再度降低楼市成交或回暖
&&&&央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。连续两次降息可能加深业界对楼市已&筑底回暖&的认识。出于&抄底&的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。
&&&&以刚性需求为主的购房群体成为本次降息的直接受益者。据链家地产市场研究部测算，按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算，首套房贷利率如果执行基准利率，则降息前的月供款为7633元，降息后为7485元，减少了148元，总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响，两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。
&&&&如果首套房贷利率执行基准利率的8.5折，则两次降息将使月供款累计减少243元。如果是购买二套房，房贷利率执行基准利率的1.1倍，则两次降息将使购房者的月供款累计减少364元。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，对于广大刚性和改善型需求的购房者而言，降息的累加利好正在逐渐加深，购房成本持续降低。详细
&&&&恐慌性购买再现二手房上演抢房戏码
&&&&随着成交量的复苏，二手房(指二手住宅，以下同)市场又开始上演一出出抢房戏码。害怕错过买房时机的购房者，开始急切地寻找房源，这使得二手房业主坐地起价。市场真的到了这种明显的转折点吗？
&&&&买房人大量出动寻找房源、业主提高报价，已成为一个普遍现象。21世纪不动产盖全(北京)房地产经纪有限公司经理刘晓东表示，从6月初以来，看房人的数量开始翻番，而业主报价上涨幅度高的能达到10%。&我认为现在出现的二手房涨价，是一个虚涨。&伟业我爱我家(博客，微博)集团副总裁胡景晖表示，现在出现的情况，有一些政策的累积效应存在，包括降息、减税以及房价回落等，但也有一些人是害怕，看到政府进行经济刺激，认为调控要放松，房价要反弹，是一种恐慌性的需求。详细
&&&&那些房价又要&疯&的城市
&&&&6月份以来，多数一二线城市新建商品住宅成交量再创近17个月新高。伴随着成交量自3月以来持续稳步回升，价格也开始出现上涨，全国百城房价平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，楼市显现回暖迹象。
&&&&北京：2012年6月上旬，北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%；样本楼盘平均价格为22930元/平米，环比涨2.29%，同比上涨0.2%，是十大城市中唯一同比上涨的城市，涨幅居&百城价格指数&第二；二手住宅价格指数环比上涨0.26%。
&&&&深圳：截至日，深圳6月新房成交均价18846元/平方米，同比上涨5.28%，环比上涨3.62%，而与年初1月份17105元/平方米相比，6月份房价上涨了10.18%。
&&&&上海：2012年6月样本楼盘平均价格为23141/平米，新建住宅价格指数环比上涨0.65%；二手住宅价格指数环比上涨0.16%，平均价格29709元/平方米。
&&&&广州：2012年5月份成交量突破9000套，刷新了近20个月的记录，同比大涨22.2%，6月份再居高位，成交8927套，同比大涨29%。6月份的样本楼盘平均价格为15145/平米，新建住宅价格指数环比上涨0.48%；二手住宅价格指数环比也有0.51%的涨幅。详细
&&&&楼市真的走出&寒冬& 步入&春天里&?
&&&&六月反季热销业内：房价尚难全面反弹
&&&&6月的楼市，注定不会平静。在市场一片嘈杂的回暖担忧声中，部分统计数据如人所料，出现了几个月来的首次上涨。与此同时，降价楼盘依然是销售主流。在一系列扑朔迷离的市场现象背后，楼市的全面回暖，是否已成不争的事实？房价会否随着日益高涨的气温一路飙升？
&&&&&百城价格指数&显示，6月份环比上涨城市45个，而环比下跌的城市有55个，但下跌城市比5月减少了18个。同比来看，全国100个城市住宅均价继续下跌，跌幅为1.90%，比上月扩大0.37个百分点。&从目前的楼市销售情况来看，仅仅是局部性回暖，尚不能断定为全面性回暖。&中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，房价在3%左右的上下波动，是房地产市场的正常现象。
&&&&伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前楼市的回暖主要依赖首次购房需求的释放，这种力量会随着时间衰减。下半年房价缺乏明显上升动力，整体走势仍将以稳为主，三季度后半段楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。详细
&&&&降息后房贷反而&变贵&了？
&&&&上周央行再度降息，让不少购房者欣喜：房贷又要便宜了！果真如此吗？记者走访广州多家银行营业部发现，由于降息后银行需调整房贷政策，在新的细则出台前，不少营业部暂时取消了原有的&利率八五折&优惠，房贷反而变贵了。
&&&&&受到降息的影响，目前暂时不执行原来的8.5折，而会打9.5折。总行还没有出台新政策，估计7月中旬才知道怎么变动。&8日，兴业银行(601166,股吧)环市东支行一名个贷主管说。当前5年以上商业贷款基准利率为6.55%，九五折后是6.22%，比降息前5.78%的&折后利率&更贵。详细
&&&&业内：楼市&回暖论&是炒作
&&&&&降价卖房能叫回暖？&内蒙古建宇房地产公司经理郭建伟听到回暖两字，语气有些激动。他说，现在房子卖不动，不排除有些人趁市场和政策有些变化，趁机炒作舆论制造恐慌情绪。
&&&&中国房地产学会副会长陈国强等人分析说，近期楼市成交量回升，就市场内在因素而言，5月份开盘的楼盘明显增多，新盘大多低价开盘或平价开盘，不少还优惠促销，吸引了一部分需求，推动了成交量上升。
&&&&记者了解到，在利率下调等因素影响下，近期民众心理和市场预期也在发生一些变化。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，近期下调利率的幅度有限，加上国家的调控政策稳定，能进入楼市的资金少，因此近期房价并不具备上涨的基础。详细
&&&&调控决心能否击碎楼市&春&梦
&&&&不让房价反弹，政策要变成法律
&&&&&制止纠正地方变相放松楼市调控&这一表态，既是要求房地产主管部门要对地方政府微调说&不&，也要求对房地产市场调控负总责的省级政府要真正负起责任来，制止地方政府变相救市。
&&&&要想让房价不再反复，回归理性，需要建立长效调控机制，而长效机制说白了就是完善制度，从政策调控变成法律约束。譬如，早日出台住宅保障法，把日益庞大的住房保障体系纳入法治轨道；再如，修订城市房地产管理法、土地法等法律法规，让相关法律跟上社会发展需要和房地产市场变化。也就是说，通过完善的立法和严格的执法让楼市恢复理性，健康发展。灵活性的政策调控是一种补充。详细
&&&&房地产调控需要历史担当
&&&&房地产深度地绑架并附着于中国的经济体系，成为主动脉血管上的胶质瘤和血管内壁厚厚的脂肪层，使得整个经济体日益臃肿而病态，如何安全地排除瘤，防止恶变，对脂肪层进行去脂化处理，需要大智慧(601519,股吧)和超乎寻常的技巧，更需要坚定的决心和历史的担当。详细
&&&&楼市又要疯：只是回光返照？
&&&&央行再次降息的消息传开，一时之间，暖风熏得楼市醉，很多公众开始担心楼市又要开始疯起来，回顾过去，恐慌性购房往往出于羊群效应和内心恐慌。这次，楼市又能疯多久？首先，我们需要了解一下此次降息的背景，看看"降息"释放出的信号到底是什么。此次降息，实行的是不对称降息，贷款基准利率下调幅度大于存款利率0.06个百分点，并且扩大了贷款利率浮动空间，这样可以缩小利差，逼迫银行让利，以便增加实体投资的力度。从这个角度来看，降息的主要目的在于稳定经济增长，而非像公众所猜测的那样"为了出手救楼市"。
&&&&另外，此次降息对于资金链紧绷的开发商而言，也并不能起到及时雨的作用，虽然降息会让贷款利率有所降低，但并不能真正缓解开发商的资金压力。在此境况下，开发商唯有降价促销、加快回款速度才是正道，而不能依靠提高房价来摆脱资金困境。综上分析，此次降息，大可不必惊慌失措，误认为此举就是为了"救市"，更不可在众人的惶恐中失了理智，扎堆去抢购房子。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323专家：3月房价环比上涨只是中国楼市“回光返照”专家：3月房价环比上涨只是中国楼市“回光返照”乐居找房百家号18日，国家统计局公布的“2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，全国楼市分类调控力度持续显效，一线城市新房和二手房价格均同比下降，二三线城市同比涨幅回落，但与此同时，环比上涨城市数量明显增加。业内分析认为，3月份房价环比数据的回升并不意味着楼市发生趋势性变化，热点城市调控力度不会放松。国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，这是一线城市新房价格连续第3个月下降；深圳新建商品住宅价格以2.3%的同比降幅领跌全国，连续7个月同比下跌。一线城市的二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。其中北京二手房价格仅为上年同月的93.2%，下降6.8个百分点。数据显示，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有10个，上涨的城市有60个，15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。在对市场的走访中可以发现，3月份，北京多个小区二手房新增挂牌房源量与中介机构的意向购房者带看房次数均有大幅提升。南京、武汉、杭州、西安等热点城市对新房限价调控，高性价比的预售房源需求旺盛。除了节后返城因素，一二线城市的人才新政策也在一定程度上促进了楼市回温。北京、上海、宁波、西安等城市纷纷出台人才引进政策，包括户口、奖金、子女教育等多项优惠。其中，西安为了招揽人才，规定全国在校大学生仅凭学生证、身份证即可在线办理落户。3月份，热点城市推盘量增加，加上人才引进政策提升了一二线城市成交预期。棚改货币化安置效应不减，也对三四线城市的楼市有提振作用。业内人士分析认为，房价环比上涨城市数量增加，与春节过后各个城市的入市楼盘数量增加有关。尤其是高端住宅供应，抬升了整体价格。链家研究院分析称，3月全国楼市的成交小高峰属于正常的市场波动，并不意味着趋势性的变化。根据往年经验，3月为传统“小阳春”，春节前累积的需求会集中释放。以北京二手房市场为例，2016年3月和2017年3月网签量的环比增幅分别为111.3%和113.3%。而受调控政策影响，今年3月仅比2月环比增加51.6%。从绝对水平看，今年3月成交比市场较热时的2016年、2017年同期均有明显减少，而与市场相对平稳的2015年同期相当，处于一个合理的水平。观察西安、杭州、武汉等已出台“摇号购房”政策的城市，库存减少叠加人才引进政策，导致的只是热点区域商品房结构性短缺。从房地产投 资数据增幅来看，热点城市正在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近期，热点城市的楼市调控动作频频。3月大连出台限购措施，海南省也对限购、限售举措再升级。杭州、西安、武汉陆续出台“摇号购房”政策，并保障“刚需优先”。综合以上情况可以发现，热点城市的调控力度还将持续。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。乐居找房百家号最近更新：简介:最全面及时的楼盘信息和动态。欢迎访问乐居作者最新文章相关文章渣打银行近期在中国8座城市对30家房地产开发企业进行了调研。渣打银行大中华区分析师申岚认为，调研结果表明中国房地产已达到一个拐点，步入复苏。一到三线城市房屋销量上升，全国房屋销售同比负增长已经触底。
房地产市场近期有复苏迹象，不过有人认为，楼市回暖只是“回光返照”，在短暂回升后，楼价很快就会下滑。
这种预测带有想当然的意味。想想看，如果2010年迪拜楼市暴跌50%的局面在中国出现，介入房地产的银行将会出现巨额不良资产，到时，不排除一大批银行半破产甚至破产。
因此，人们千万不要相信楼市是一个随时会破灭的泡沫。政府方面所做的楼市调控政策和措施，只是在寻求房价的稳定，而不是真的要把房地产业置于死地。
本月8日至11日，在博鳌房地产论坛上，来自住建部、中国房地产协会和国内知名房企的代表人物，围绕房价走势、调控走向等问题进行了激烈交锋。
一种观点认为，今年下半年在银根放松和“稳增长”的政策环境之下，房地产的回暖还会持续。另一种观点则认为，目前政府楼市调控的目的、对象已经明确，楼市要翻身或者出现大行情的可能性很小。
新的调控政策却未必敢下猛药。8月9日公布的宏观数据表明，CPI同比增长1.8%，表明中国经济已经出现紧缩情况。而PPI和固定资产投资等多个经济数据都出现了历史性谷底，对于宏观经济调控来说，当前既不能像2008年那样出台4万亿刺激计划，又不能再对经济进行更严厉的紧缩。
由此判断，8月至9月政府不太可能出台新的调控政策，即便第四季度政府再度调控楼市，也不会有什么猛药了。今年下半年在银根放松和“稳增长”的政策环境之下，房地产的回暖还会持续。从短期来看，国内楼市回暖或复苏是一件好事，毕竟，对政府决策层提出的“稳增长”是一个强有力的支撑。
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我已阅读并同意、中的全部内容！【专稿】北京楼市回光返照？成交量暴涨47%
【中国企业家网】（记者 王琦）根据链家地产市场研究部统计，截至到17日，7月新建商品住宅（不包含保障房）成交4702套，环比6月同期上涨约47%，创年内成交量同期最高。成交量的大幅增加是否会带动价格上涨？链家地产首席分析师张月认为，短期内成交量的增长并不会改变市场整体走势，由于下半年保障性住房的入市量将增加，同时伴随着新房存量的居高不下、开发商融资的难度增大、房地产建设成本增加，商品房价格面临四大因素的施压，&稳中有降&的调控目标将进一步得到落实。
首先，下半年保障房成交份额将增至4-5成，降价预期深化
根据链家地产市场研究部统计，截至7月17日，2011年北京进入预售的保障房项目面积124万平方米，按照保障性住宅最高不超过90平米测算，供应的保障房约有1.4万，约占新房住宅成交的3成。
链家地产首席分析师张月认为，算上公租房，上半年北京保障房供应套数不超3万套。据年内竣工10万套的目标还有些距离。预计下半年入市保障房数量与上半年相比将有大幅增加，公租房比例也有所上涨，排除不计产权的保障房，保守估计，下半年进入预售的保障房数量将达到3-4万套，未来保障房在新房住宅市场中的份额将增加到4-5成。大量的保障房入市在区域内与周边商品房形成的价格对比，将深化买方对价格下行的心理预期，使市场观望情绪更加浓厚。
其次，新房住宅存量连续54天高居10万套以上，商品房开发商或降价释压
据链家地产市场研究部统计，截至7月17日，北京新房可售住宅存量达到107104套，较年初上涨4%，已连续54天高居10万套以上。
链家地产首席分析师张月认为，一般来看下半年才是开发商集中开盘的时期，加之保障房的预售数量也会剧增，在目前的基础上新房库存可能刷新历史高位。上半年住宅存量连续54天在10万套以上，和去年持续最长38天相比，商品房滞销情况更加严重。预计下半年在售项目开发商极有可能降价释压，而将要入市的项目竞争预期加剧，同时由于央行多次加息对于中高端投资需求的限制，和保障房入市增加对于低端购房者价格下行预期的深化，无论是中高端还是低端商品房住宅的销售压力都会增大，房价下行将成必然。
再次，商品房信托融资缩紧，开发商或借助保障房增加融资
日前，国内七家信托公司被暂停房地产信托计划，但保障性住房并不在被停之列。此外，国家统计局统计数据显示，1-6月国内房地产企业资金来源，除利用外资增幅72.7%外，其余国内贷款、自筹资金以及其他资金增长均有回落，其中贷款金额同比增幅回落27.7%。
链家地产首席分析师张月认为，银行贷款额度紧缩迫使多数开发商通过信托融资、出让股权吸引外资等方式获得资金。但是股权融资代价过高，不会长期持续，而目前另一种成本较高的信托融资也收紧，对于开发商来说，首先融资难度增大，会加强在售项目的销售力度，买方将在价格角力中逐渐占据主动；其次，保障性住房信托融资并未禁止，一方面保障性住房建设的融资渠道放宽，有利于其保证其资金供应；另一方面，会促使开发商积极承建保障房项目，来获取信托资格。这将有利于提高保障房供应比重，确保商品房价格稳中有降的趋势。
另外，房地产开发建设投资成本增加10%，开发商加紧盘活流动资金
链家地产市场研究部根据国家统计局公布数据统计，上半年与房地产相关的建筑安装工程、材料费、人工费等固定资产投资价格平均同比增长10%左右。
链家地产首席分析师张月认为，建设成本的增加使开发商的在建项目对于流动资金的要求增加，在多数房企资金链绷紧、融资难度增大的情况下，加速在售期房项目的销售，提高资本运作率将成为主要应对手段。购房者观望情绪加深，以及未来限价商品房为供应主体对下半年房价下行预期的稳定，将会促使开发商预售项目价格逐渐向消费者降价预期靠拢。
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