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个人转租房屋取得收入应缴个税
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营改增后个人所得税怎么计算（包含个人转让房屋、出租房屋、证券经纪人收入）
摘自公众号：发布时间： 7:25:38
一、个人转让房屋个人所得税计算问题 （一）查实征收 个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20% 1.营改增前 （1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。 （2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。 （3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 2.营改增后 （1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 （2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。 （3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。 （二）核定征收 个人所得税＝转让收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%） 1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。 2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 举例说明 王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，在核定征收情况下，应缴纳多少个人所得税？ 营改增前1000000 ×1%=10000元 营改增后不含增值税收入=1000000 /（1+5%）=952381 元应纳个人所得税= 952381 × 1% = 9523.81元营改增后减税：.81=476.19元 二、个人出租房屋个人所得税计算问题 应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率（10%或20%） 1.营改增前 （1）租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。 （2）可扣除费用，应根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[号）的规定，依次扣除以下费用： ①财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金。 ②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用； ③税法规定的费用扣除标准。 2.营改增后 （1）租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。 （2）可扣除费用，仍应按照国税函[号规定的的次序进行扣除。其中，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。 举例说明 王某出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？ 营改增前 个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达3万元的，可以免征营业税及附加税。 房产税=600 应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。 应纳个人所得税=（）×（1-20%）×10%×12=4608元 营改增后 个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 不含增值税收入= 60000/（1+5%）=57143元房产税=585元 应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。 应纳个人所得税=（55÷12）×（1-20%）×10%×12=4389元 营改增后减税9元 三、保险营销员及证券经纪人的佣金收入个人所得税计算问题 保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入，应按照“劳务报酬所得”项目缴纳个人所得税。 1.营改增前 以一个月内取得的佣金收入为一次收入，其每次收入先扣除展业成本，再扣除实际缴纳的营业税及附加，余额按照个人所得税法规定计算缴纳个人所得税。其中，展业成本的比例为每次收入额的40%。 2.营改增后 在计算个人所得税时，保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入为不含增值税收入，其展业成本的计算基数是不含增值税的佣金收入。 举例说明 王某是一名证券公司的经纪人，2016年7月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳的个人所得税。 营改增前 佣金收入中展业成本为3000元应纳营业税及附加3%=1960元应纳个人所得税（-1960）×（1-20%）×20%=3046.4元 营改增后 将佣金收入换算为不含增值税收入35000/（1+3%）=33981佣金收入中展业成本为3592.4元应纳增值税及附加3%=1141.8元应纳个人所得税（.4-1141.8）×（1-20%）×20%=3079.5元 因营改增后，增值税税负下降，因此整体税负下降。 铂略财税，实现你的CFO梦微信ID：Linked-F长按左侧二维码关注
微信号：Linked-F个人转租房屋取得的租金收入在计算个人所得税时，是否允许扣除出租方支付的租金？
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　　根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔号）规定：&一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按&财产租赁所得&项目计算缴纳个人所得税。二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。&
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房屋转租要交哪些税？房屋转租需要缴纳的税
　　大家都知道在我国税务的种类是十分多的，依法纳税也是每个公民应尽的责任和义务。不仅房屋的所有人需压交税，房屋转租也是需要交税的。那么大家知道房屋转租要交哪些税费吗？下面就让小编为大家介绍一下吧。
　　房屋转租应缴纳的税有：
　　一、营业税。
　　对公司取得的转租收入，根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发［1993］第149号）文：& 租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。&。同时，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发 ［1995］第076号）：&单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按&服务业&税目中&租赁业&项目征收营业税。&。
　　在计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条：&纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。&因此，企业将租用的厂房再转租出去，应全额按租金收入计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。适用税率根据出租房屋的用途不同而适用不同税率：对按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税减按3%的税率征收;对按市场价格出租的非居住用房按5%的税率征收。
　　二、城市维护建设税。
　　按照实际缴纳的营业税的7%征收。
　　三、教育费附加。
　　按照实际缴纳的营业税的3%征收。
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公众号3：zaiyunli
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