城中村改造问题及对策研究
蔡惠影　李鹏宇"""摘 要：城中村是我国大陆地区城市化发展中出现的一种特有现象。作为城市的“夹缝地”，其独特的地位与现象会产生一系列的社会问题，由于我国各区域发展水平不同，大、中、小城市在城中村改造过程中面临的矛盾和相应的解决对策也各不相同。本文通过实地考察记录、访谈、调查问卷等方式，调查了淮北市烈山区城中村的改造情况，了解身边百姓对当前烈山区城中村改造的认识以及改造过程中存在的问题，并根据这些问题提供相应的解决对策。关键词：烈山区；城中村改造；问卷调查；问题对策1 项目研究背景随着我国城市化的快速发展，城市的用地面积不断扩张，城市周边的农村便被逐渐纳入城市的版图，从而形成具有农村与城市双重特征的“城中村”。由于受传统的习俗与生活方式的影响，加之土地、人口、户籍、管理、社会保障等城乡不同的管理机制，城中村在发展中往往具有很大的自发性和滞后性，它的存在也引发了治安隐患、环境污染、征地拆迁等一系列问题[1]，因此城中村的改造是城市化进程中的重要问题。随着淮北城市东进南扩战略的实施，烈山区城市规划区范围内的120km2，将逐步成为城市建设的主战场，烈山景观大道、沱河东路、新东外路、五宋路、长山南路、烈青路等一大批城市主干道相继建成通车，烈山区路网也真正意义上融入了淮北市城市交通圈。政策的扶持，资金的带动，城市基础设施的陆续投放，烈山区城中村改造是城市化进程中的必然趋势。2 研究对象与方法2.1 调查范围烈山区城中村改造范围东到龙脊山附近，西达新河滩，南至南外环，北至人民东路。涉及烈山区二镇一办（烈山镇、宋疃镇、杨庄办），19个行政村，118个自然村，总改造户数约26846户，98609人。2.2 调查对象及时间调查对象主要为：①主城区范围内，国有土地使用和市政公用设施不完善、布局不合理，环境较差，房屋结构较为简陋，或住宅与工业等用地混合交叉用地的住区居民；②已经转户，但仍然保留农村聚居形态，使用国有或集体土地的，并以底层住宅为主的住区居民；③保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的自然村落居民。调查时间为月。2.3 研究方法2.3.1 实地调查法。通过实地调研，并从相关部门搜集所需资料，确保资料真实可靠，为本研究提供较为详细的资料和数据。2.3.2 调查问卷法。向居民发放问卷，收集他们对城中村改造的评价信息以及建议，并将调查结果量化，进行用后评估。2.3.3 访谈法。访问调查是笔者在实地记录和发放问卷的过程中，有计划地通过口头交谈直接向居民探讨相关问题，并作访谈记录。 而且通过Q Q 、微信等询问同学，亲朋好友看法和意见。3 烈山区城中村改造面临的主要问题3.1 房屋混乱，整体形象较差烈山区目前建城区面积约12km2，主要集中在工人村片区、青龙山片区、马场片区、烈山镇片区、菜里街片区以及零星分布的村民集中区。城中村房样式多为旧屋多建于20世纪80年代，建筑样式多为旧式砖木结构庭院式住宅，建筑密度大，房屋等级差，设施陈旧，缺乏合理规划，无序建设，建筑物间距、房屋采光、通风、安全、消防都没有充分考虑到，存在着极大的安全隐患；而且每户占地面积过大，房屋使用率低下，造成了土地这种稀缺资源的极大浪费，村庄之间过于散乱，距离较远，不便于城市基础设施的投放。只在工矿区、集镇、建设有多层住宅、商住楼、大部分沿街商业仍为二层砖混结构，规划设计水平和开发层次较低，基础设施配套不完善，道路不畅，严重影响了烈山区城市的整体形象。3.2 拆迁补偿安置方式的确定没有与市场经济接轨当前，随着淮北市经济的发展，当地房价与物价不断上涨，烈山区的征地及城中村的拆迁补偿安置标准虽比过去有一定的提高，但始终没有突破计划经济的思维模式，没有与当前的市场经济接轨，导致失去耕地与宅基地的居民所得到的拆迁补偿不能满足未来发展与生活的需要，引起他们的不满与反对（图2），甚至引发一系列反抗等不良社会影响行为。3.3 被征地居民就业困难据政府资料统计，烈山区目前涉及的拆迁人数已经达到6800人，根据笔者实地走访调查的结果（图3、图4）显示：烈山区的居民在文化水平上具有大专及其以上的人数占总人数的比例仅为25%，其余的文化水平都在高中及以下；从年龄方面上，在被征地居民中中老年人所占比例最多，年轻人较少，由此可知被征地居民的学历普遍偏低，他们缺乏相应的专业谋生技能。并且，烈山区许多被征地的居民长年靠出租房屋与商店门面获取生活来源，多年的安于现状已经与社会相脱节，就业更加困难。3.4 烈山区城中村经济特征的普遍性与特殊性3.4.1 从产业结构角度分析 。据统计，烈山区的城中村基本上还是以农业化产业结构为主，第三产业发展规模较少（图5），服务层次相比发达地区的城中村较低，管理者素质普遍偏低，管理模式也稍远离现代化。淮北地处淮北平原，农业面积较大，农业的贡献率较大，第三产业虽有一定的发展，但不管在质量上还是在数量上都难以满足需求。由于烈山区城中村房屋布局较为混乱，导致第三产业的布置也毫无章法（图6、图7），没有一定的规范性与组织性，难以发挥第三产业的规模效应。3.4.2 从收入角度分析。淮北属于煤炭资源型城市，经济发展深受当地区位与资源的限制，致使烈山区的流动性人口不多，依靠矿区发展的城中村人口大多数都被就地转移，农村人口直接转化为城镇人口，工资是他们的主要经济收入。烈山区本身其农业用地面积较多，加之开发用地的限制，居民自身经营理念的缺乏，经商意识不强，几乎不想着去发展第三产业，农业仍然是多数人的经济来源之一。据收集数据显示，当地土地的供给远大于需求，政府部门及开发商们对土地的征用比较缓慢，居民的出租收益也不是很理想，仅占收入的小部分。总体可以看出烈山区城中村的经济收入较为单一，过多地依赖农业收入与土地拆迁收益（图8）。
2016年17期
现代园艺的其它文章绍兴市柯桥区人大常委会
编辑委员会
员（按姓名笔划为序）
叶加林&&&&孙胜利
杨高相&&&&李亚根
李光辉&&&&宋金木
邵纪康&&&&赵建新
徐晁华&&&&蒋倬臣
叶晓路&&&李&&&&东&&&李&&&&怡陈&&&&敏&&&周&&&&维&&&倪华丰陶伟元&&&韩闽敏&&&童海芳裘可钦
&&&&&&&&&&&&&&&&&
电子邮箱：
绍兴县报印务有限公司
当前位置：>>>>>>
关于城中村改造后物业管理问题的思考
来源：日期:访问次数：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& □ 张志根&&& 随着城中村改造工作的扎实推进，拆迁安置小区相继建成，我县新县城的区域面积不断扩大，城中村改造已由拆迁建设为主，逐渐转向物业管理为主，加强城中村改造后安置小区的物业管理，已成为当前城市管理的一个突出问题。目前，安置小区的物业管理问题错综复杂，矛盾突出，亟待加以规范和管理。&&& 一、安置小区物业管理现状及问题&&& 到2007年底，柯桥街道已建成拆迁安置小区15个，建筑面积为100万平方米左右，主要是：立新小区、福年小区、福东小区、碧水苑东区、碧水苑西区、双渎裕民小区、双梅小区、兴越西区、双川裕民中区、梅川小区、管墅小区、管宁小区、后梅小区、梅巷小区、红建居等，由于安置小区新建成，均由房产开发商招聘专业物业公司进行管理。&&& 安置小区管理工作存在着规划、建设、移交、管理不到位等情况，突出表现在体制、运行机制、经费、居民素质、小区设施、管理组织等一系列问题，小区物业管理面临重重困难。&&& 1、职责不够明确。目前，我县物业管理行业、管理部门不够明确，县级的建管局房管处，只属行业管理，街道也没有专职管理物业的部门。特别是新建成小区的移交，前期物业聘请、产权明晰等社区（居）均不知情，造成工作衔接上的脱节。如一个双梅小区出现两个物业公司管理的现象，带来管理难。&&& 2、部分小区面临物业失管。目前，双梅小区（一期、二期），兴越西区的前期物业管理委托合同已到期，与两个小区房产开发商签订物业管理合同的深圳天健物业管理有限公司，由于亏损而决意撤退；经多次协调，仅同意在裕民小区续约一年，但兴越西区和双梅小区即将面临物业失管的尴尬局面，而房产开发商也想一走了之。此问题迫在眉睫，急需由县有关部门协调解决。&&& 3、业主交费意识淡薄。由于拆迁安置户是由农村转为市民：①农民环卫意识不强；②对物业管理的有偿服务不理解，无交费意识；③小区内环境破坏严重；④住户业主收废品和公共场地、绿化地块“乱堆放”随处可见；⑤因城区无外来人口公寓，业主出租住房，尤其是车库（无卫生设施）出租，环境污染和破坏严重，对小区治安也带来隐患；⑥现任的社区（居）干部缺乏管理小区经验；⑦县环卫处清运垃圾按5元/户·月收费，增加了物管经济负担；⑧因安置小区都为失地农民，无业人员较多，收入无来源，认为农民最基本的生产资料——土地，已贡献给政府的城市建设，故对交物业管理费不满。面对业主拒交物管费，物管公司束手无策，缺乏有效的制约手段。目前，各安置小区的物管费核定为0.23元/m2·月，裕民小区的缴费率仅为50%左右，兴越西区和双梅小区缴费率为零，其他安置小区也仅为30-50%，缴费率低与物业服务质量降低之间形成了恶性循环。&&& 4、房屋开发商“遗留问题”较多。房屋开发商在施工中轻监理，产生许多工程质量问题，物业公司代开发商“受过”。如双梅小区仅入住三年，已出现不少窨井盖严重破损，并露出竹丝代替钢筋、道路损坏、绿化枯萎等现象；双梅小区三期于今年8月交付使用，塑料窨井盖因质量不好已出现严重破损，日已有1小孩掉进窨井事件（未造成伤害），居民反映强烈。对此，物业管理公司无能为力。另外，刚刚交付的管宁小区日前出现业主违规装修问题突出，物管公司不力。同时，该小区物管公司也缺乏与社区的沟通，社区对物业管理一无所知。&&& 5、物业管理经费严重不足。业主拒交物管费0.23元/m2·月，使物业公司难以维持正常开支。如深圳天健物业公司虽然享受了政府连续3年的定额补助0.12元/m2·月，但与其测算所需的标准为0.50元/m2·月，差距很大；2004年接管双梅小区物管，交房时予交了一年的物管费，2005年收费依靠装修押金和水电保证金扣除物管费，2006年仅收缴了一部分，2007年分文未收缴，出现了业主拒交物管费；同时，还需支付给县环卫处，垃圾清运费（5元/套·月），而该物管公司是个自负盈亏的经济实体，故要求撤退。&&& 二、外地安置小区物业管理的做法&&& 近期，街道驻社区（居）指导中心组织部分社区（居）书记就安置小区物业管理专题赴宁波、越城区、华舍街道等地考察调研，各有千秋，摘要如下：&&& 1、宁波的主要做法。一是在确保3‰物管用房的前提下，对原4‰的物业经营用房标准提高到8‰，以弥补物业管理费用的不足。二是免交垃圾清运费，由政府财政贴补给环卫处，物业公司负责把垃圾清运到中转站。三是宁波北仑区于今年8月起执行《北仑区拆迁安置小区物业管理费用“以奖代补”实施意见》，基准补贴标准为0.20元/m2·月（其中0.15元参加考核，日常维修补贴0.05元/m2·月直接拨付，不予考核），拆迁安置小区综合服务费缴费标准仍为0.25元/m2·月，拆迁安置户物业管理综合服务费的缴纳标准由原0.15元/m2·月调整为0.10元/m2·月（固定）。考核由区物业管理主管部门会同小区所属街道（镇）共同组织实施，奖励全额由财政局报区领导审批后，拨付给区物业管理主管部门，由该部门将费用一次性拨付给各拆迁安置小区物业管理单位，从2007年开始补贴，暂定三年。四是宁波东钱湖小区物业实行政府补贴。该小区集中安置10余个村的拆迁户，小区物业管理费标准为0.35元/m2·月，其中业主支付0.05元/m2·月，根据各村情况不同，视情还可到所在村报销，政府补贴0.30元/m2·月，暂定五年。该小区是全国示范小区。&&& 2、越城区的做法。一是对安置小区物管费按0.20元/m2·月实行补助，由村级经济予以补助，其余由业主自负。二是开展城中村安置小区环卫考核，由城管局牵头，区城改办参与，建立城中村安置小区环境卫生考评小组。小区物管公司统一向区城改办交5万元环卫奖励保证金，区城改办按考核结果发放保证金，考核末位者，不予返还5万元保证金，作为奖励奖给考核得分第一位者，其余小区将5万元返还。街道成立小区环境卫生工作领导小组，形成街道、安置小区、物管公司三级管理工作网络。&&& 3、华舍街道的做法。天健物业今年7月份从该街道兴越小区撤退，经县有关部门专题协调，落实了相关物业管理费及设施维修事宜。目前，由街道出面成立物业公司，现正在办理手续中，原计划聘请物业公司经投标未成功，前段通过召开居民代表会议，引导业主推荐街道派出所联系民警专职负责物业公司事宜，其身份待遇保留，约定试行一年，新物业公司人员，基本上从原天健物业公司人员中续聘充实，兴越小区物业管理估算支出需110万/年，年可出租物业经营用房20万元，预计业主交物业管理费30万元/年（应缴物管费为70万元/年），街道年补贴60万元，县建设局（县城投集团）在今年的协调会中一次性付街道90万元，如2008年业主物管费收缴超过30万元，超过部分50%奖给物业管理人员。&&& 三、建议和对策措施&&& 城中村改造拆迁将强势推进，安置小区将会越来越多，如何加强安置小区的物业管理，各级领导应引起高度重视。&&& 1、高度重视，加强领导，成立组织。一是县政府建立绍兴县物业管理领导小组和办公室。由县房管局牵头，进一步明确县建管局的行业指导、协调、考核职能，发挥协调、议事、指导等作用，配强配足领导小组和办公室人员，办公室设在建管局内。二是完善《绍兴县物业管理办法》，结合新《物业管理条例》明确开发商、物业公司、业主各方的责、权、利，对他们各自形成一个有效的约束。三是明确专门的执法部门，及时处理物业管理工作中的各种问题，特别是加强安置小区内违规装修，非法搭建等行为的整治法力度。四是根据县委、县府要求，结合柯桥街道实际，街道也应相应建立物业管理领导小组，城管办应明确专业领导和工作人员，明确社区（居）作为安置小区物业管理的协调管理主体，负责组建好业主委员会，并明确一名社区（居）干部兼任业主委员会主任（应业主选举产生），配合支持物业公司工作，并协助收缴物管费。街道定期进行指导考核，落实相应的激励政策。&&& 2、合理确定安置小区物业管理费及补贴标准。目前，绍兴县各安置小区物业管理收费标准为0.23元/m2·月，根据天健物业公司对双梅小区物管费的测算为0.50元/m2·月的标准，初步估算至少需0.43元/m2·月的收费，其中政府以奖补代0.20元/m2·月，由县财政和街道各半承担，并实行以奖代补的考核挂钩，业主仍为0.23元/m2·月交纳，尚有不足部分由社区（居）股份经济合作社根据实际予以贴补。&&& 3、建立奖惩激励机制，实行“以奖代补”的政策。一是建议县政府减免安置小区的交纳县环卫处（5元/户·月）的垃圾清运费，由县财政直接拨付给县环卫处，可暂定五年。二是实施“以奖代补”考核政策。因失土农民收入少，交费难、收费更难，在物业管理长期亏损的情况下，建议政府落实“以奖代补”的考核政策。以弥补物业管理经费的不足。建议按0.20元/m2·月予以奖补，由县财政和街道各负担0.10元/m2·月，同时与考核挂钩，建议考核由三块组成：一是小区内物管费收缴率为60分，二是小区业主（业委会）满意率为20分，三是街道、社区（居）考核评价为分20分。
&&& 街道、社区（居）考核分20分，其中包括县、街领导小组意见分为10分，社区（居）考核分为10分。综合得分80分以上奖励100%，79-70分奖励90%，69-60分奖励80%，59-50分奖励70%，49分-40分奖励60%，39分以下取消奖励。同时对农村低保户及生活特别困难户，须公示如无异议并报街道物管领导小组同意可免交物管费（只限自住的一套），并由社区（居）股份经济合作社承担50%。&&& 4、完善物业配套设施，规范移交接管程序。⑴提高物业经营用房标准。借鉴宁波做法，物业经营用房从原4‰提高到8‰，物业管理用房仍为3‰，合计按11‰匹配物业用房，并选择好的位置建造物业经营用房，增强物业的造血功能，以弥补物业管理经费的不足。⑵严格新建小区的验收，对未实行住宅综合验收或验收不合格的，不能移交安置小区。⑶对通过综合验收的小区，严格按国家建设部《前期物业管理委托合同》示范文本操作，明确物业公司，开发商与小区业主的权利与义务。⑷县拆迁办及县建管局要搞好小区接管的协调落实。目前，柯桥街道双梅小区、兴越西区面对物业公司撤退问题，必须由房开商办好相关的经费移交，物管房移交等，对工程质量问题及设施进行全面检修，否则，居委会拒绝接管，建议由县政府在落实安置小区物业管理“以奖代补”政策的基础上，县拆迁办及县建管局抓好协调落实。（作者系县人大代表、县人大常委会柯桥街道工委副主任）今日天气：
当前位置： - 调研信息调研信息
2016年第五期：关于开展城中村改造工作的有关建议
来源：原创 点击数：17487次　发布时间：日
中央城市工作会议提出：“力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”。朝鲁书记对全省城中村改造高度重视，曾批示要求抓好工作落实。为此，省委财经办组成调研组，对全省城中村改造工作进行了专题调研并形成有关建议。现将有关情况报告如下：
&&&&一、我省城中村改造工作面临的主要难点
全省现有城中村368个、20.6万户、户籍人口60.4万人。平均每个村现有户籍人口1640人。城中村建设用地面积25355.1公顷，其中宅基地面积9569.1公顷，公益性建设用地面积3009.6公顷，经营性建设用地面积12776.4公顷。我省城中村量大、面广、时间跨度长，面临着“钱从哪里来，人往哪里去，就业怎么办”等一系列复杂棘手问题。这也是全国各地城中村改造都绕不开的结。突出有以下几个方面难点：
城中村改造资金筹措难。城中村成因复杂，改造资金筹措困难。以长春为例，城中村改造主要有4项费用：基础设施建设费16万元、公共福利设施建设费4万元、养老保险与“两费”（土地补偿费和安置补助费）两项合计在13万元左右。人均成本在33万元左右。其他地区的四费合计也在20万元以上。仅一个村，改造资金少则上亿元，多则几亿元，全省需改造资金近千亿元。
集体土地“变性”难。从各地区反映情况看，集体建设用地转为国有土地过程中三个前置条件很难做到，即征收签约率达到100%、农户社保投保率100%、就业培训率100%。这是省国土部门规定的报批前置手续，缺一不可。突出问题是村民在没有得到合理安置补偿的前提下，很难进行拆迁。如果是占用农用地，需要通过“占补平衡”的办法将农用地先变为建设用地，再按上述3个100%的要求转为国有土地。其难度很大，加之受用地指标、审批时限等方面的限制，各地对此都感到很无奈也很无助。集体建设用地“变性”问题是城中村改造的第一道程序，这道“坎”过不去，后面的工作就无法进行。
失地农民就业安置难。城中村的村民不同于其他普通农民，他们一旦失去了赖以生存的土地生产资料、房屋租赁等生活来源，农民即变为“游民”，很难找到固定的产业和职业。据对吉林市船营区欢喜村一社的调查，56名有劳动能力的失地农民中，有一技之长、找到固定岗位的比重为23.3%；有一定资本积累或有一定经验从事个体工商业的比重为12%；靠出卖劳动力做保洁、保安等零工的比重为25.6%；无岗可就、无事可做的占39.1%。
村民生活养老保障难。目前，城中村村民还不能纳入城镇职工养老保险范围，如果丧失了靠土地养老的资本，必将沦落为“第三类群体”（相对于城镇居民，他们属于农民；相对于农民，他们又无地可种）。对年龄较大的村民，其处境是“就业无门、种地无份”。浑江区向阳村的个别村民住在简易房，靠捡废品为生，一年四季“两顿饭”。对寄希望于靠安置补偿金养老的村民，等于是“坐吃山空”。以二道区长江村为例，耕地土地补偿费、安置补助费标准两项合计120元/㎡，青苗补偿费1万元/公顷。现人均耕地0.3亩，按三口之家计户均耕地0.9亩，三项补偿费合计仅为7.26万元。对准备参加失地农民养老保险的村民，落差很大。参加失地农民养老保险需按15年一次性缴纳，女性8.8万元、男性6.6万元，而月领保险金只有370元左右，与城镇低保持平，与城镇养老金平均水平相差7倍多。
二、外省城中村改造的有效做法
城中村改造工作涉及到民生、发展和公平问题，一些先行省份在工作中取得了许多行之有效的做法，值得我们借鉴。
（一）因地制宜，选择适合的改造模式
总体上，先行省份城中村改造都是坚持因村制宜，采取投资少、回报率高、见效快的办法。概括起来，有以下几种模式：一是政府主导型。这种模式的改造主体是政府，整个改造过程由政府全程主导。具体有两种操作办法，一种是政府直接投资。如北京市，将城中村的土地全部收储后，统一规划、分区域改造。另一种是政府组建项目公司进行改造。如宁波市，由政府成立“宁波两江投资有限公司”来具体负责改造。二是市场运作型。这种模式的改造主体是房地产开发商。运作办法是政府通过精心策划包装，采取主动招商、以商招商等多种方式，选择实力强、信誉好的大型房地产企业主导城中村改造。西安市从2007年起至今，仅在“西洽会”上就成功签约70个改造项目，改造了188个城中村。三是村集体自主开发型。这种模式的改造主体是村集体。由村集体组建房地产开发公司进行城中村改造。西安市西荷村采取自主开发模式，不仅使农民得到最大实惠，还使集体积累迅速扩大。四是项目带动型。这种模式的改造主体是项目投资方，也可以称之为“以业兴城”模式。通过大产业或大项目的开发建设，带动项目区域内城中村的整体改造。近些年，辽宁、江苏等地的新市镇建设就属于这种类型。此外，还有借力“棚改”、公益设施建设等办法进行城中村改造。
（二）多管齐下，有效筹措改造资金
城中村改造资金缺口大，在全国是一个普遍问题，对财政状况好的省份政府出资收储土地（北京市的做法），但对全国多数省份靠财政全资收储土地是做不到的。郑州市、西安市融资的做法对我们很有启发，主要有三个渠道：一是抵押贷款。他们采取省里借助城开公司等融资机构作为平台，将全省城中村的集体建设用地、山林、水面等有效资源“打捆”抵押进行融资，既可以向金融部门软贷，也可以向工商企业和社会多渠道融资。二是市场运作。政府通过对城中村改造项目精心策划包装，在全国范围内进行招商引资。西安市仅在西洽会上就累计引资556亿元。三是发放债券。郑州市等地还向社会发放城中村改造债券。这些做法较好地解决了改造资金难的问题。
（三）勇于创新，破解土地“变性”制约
现行的土地“变性”是制约城中村改造的瓶颈问题。西安市依据国务院《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定，制定出台了《关于西安市城中村改造土地确权操作程序的通知》（市政办发〔号）。将城市总体规划建成区的城中村作为土地“变性”的主要范围，其人员依照法定程序转为城镇居民户口、村委会转为居委会（社区）、集体经济组织转为股份制公司，作为土地“变性”的前置条件，符合上述两个条件的城中村均可申办土地“变性”手续。深圳市早在2004年就曾一次性将宝安、龙岗两区27万农民转为城市居民，956平方公里的集体土地转为国有。
（四）着眼长远，解决后顾之忧问题
城中村改造与棚户区改造的本质区别在于：村民不仅要旧房换新房、平房上楼房，解决住房问题，而且还要解决失地后的城中村村民生活养老保障等一系列民生现实问题。西安市的做法是城中村的村民人均住房安置面积为75㎡（三环以内人均65㎡，三环以外人均85㎡），按户均3.5人计算，户均安置面积262.5㎡（其中一部分是门面房），自住面积按100㎡，其余162.5㎡作为出租用房进行补偿，成为村民的收入来源和养老保障。实际上是把对村民的补偿分为了两部分，一部分属于生活性补偿，满足村民住房的需要；另一部分属于资本性补偿，给村民一份“不断流”的收入来源（房屋出租）。这个做法村民高兴，解决了后顾之忧；政府放心，减轻了失地村民生活和养老的压力。
&&&&三、对我省城中村改造的几点建议
&&&&当前，需要紧紧抓住国家加快新型城镇化建设的有力契机，积极争取国家政策支持，充分挖掘省内潜力，发挥我省“后发优势”，依法确保城中村改造工作扎实有效地开展起来。&
（一）选准改造模式
建议我省城中村改造工作按照“政府主导、市场运作、群众参与”的原则进行。根据不同区域、不同基础条件以及同城不同地等差异，实行“一村一策”的办法，选准改造模式。对长、吉等级差地租明显、经济发达的城中村，可采用市场运作型改造模式。通过引进实力较强的开发企业，可以有效地解决城中村改造中的补偿、土地变性、基础设施建设和建设资金等方面的问题。对区位条件差的城中村，如东部和西部一些区域，适合采用政府主导型改造模式。实行整村改造的办法，能够有效杜绝“择优蚕食”、分配不公等问题的发生，加快城中村改造的速度，提高改造的质量。对村集体经济实力较强的城中村，可采用自主改造模式。能够进一步扩大集体积累，充分调动村民参与的积极性，有效拓宽就业门路。对地处开发区、工业集中区以及大项目、大产业集聚区中的城中村，可采用项目带动型或产业推动型改造模式。这个办法可以使村集体获利、农民得实惠、投资主体获得发展空间。同时，能够有效降低城中村改造区域和安置房小区接入市政配套的成本。
（二）破解资金难题
&&&&我省破解城中村改造资金难题，可以借鉴先发省份的经验，通过招商引资、发放债券的形式筹措资金。此外，还可以将全省城中村现有近3万公顷集体建设用地、集体荒山、水面、林地等资源用好用活，以城开集团等公司为融资平台，采取打捆的形式向金融部门、工商企业和社会进行广泛融资，从根本上解决改造资金不足的难题。
（三）解决土地“变性”问题
建议借鉴西安、深圳等地的做法，结合我省实际，探索按照国家《土地管理法实施条例》第2条第5项“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”的规定，责成有关部门积极探索我省城中村改造的土地确权办法，将符合条件的城中村集体土地一次性或分期分批地转变为国有土地，以推进城中村改造进程。
（四）开展改造试点
根据城中村改造的复杂性和特殊性，在借鉴先行省份经验的基础上，结合省情实际，建议先行试点，取得可复制经验后，在全省面上铺开。建议选择二道区长江村，从三个方面推进城中村改造试点：一是集体建设用地变为国有土地的试点。该村符合《土地管理法实施细则》第2条第5项的规定。二是村改居（社区）试点。结合城中村改造开展城中村改为社区的试点。三是集体经济组织改造成股份制经济的试点。由省住建厅牵头、省国土厅、省民政厅、省农委、省公安厅等部门参加。
（五）加强组织领导
城中村改造涉及社会、人口、产业、财政、规划、管理等诸多领域，需要党委政府高度重视，各职能部门密切协作。建议以政府名义制定出台《关于开展城中村改造工作的实施意见》。重点突出在融资、用地、规划、税费减免、安置标准、就业、生活保障等方面的政策措施。同时，参照北京、广东、西安等省市城中村改造的做法，落实责任、明确任务。各市（州）、县（市、区）要形成上下贯通，步调一致的工作落实机制，为城中村改造提供强有力的组织保障。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（执笔：工业处）
&2016年5月10日
附件： 1.全省城中村情况调查汇总表
&&&&&&2.全省城中村名单
&&&&&&3.长江村基本情况
吉ICP备 维护单位：吉林省财经信息编辑室
地址：长春市人民大街55号 邮政编码：130055 技术支持：
未经授权，请勿转载或建立镜像，违者依法必究。您是第位访客}