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居委会有权收取物业费吗？
居委会有权收取物业费吗？
提问者：wl2869***时间： 01:41:39地点：0个回答
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消费者权益法律知识：不交物业费能不能当业委会委员？法院说：行政主管部门无权干涉！
不交物业费能不能当业委会委员？ 法院说：行政主管部门无权干涉！ 小区业委会依法进行换届选举，其中新当选的5名委员有拖欠物管费的现象。因此，新的业委会没有得到物业管理行政主管部门的备案，并被要求重新选举。近日，省高院公布了今年第一批示范性案例，
&不交物业费能不能当业委会委员？
法院说：行政主管部门无权干涉！
小区业委会依法进行换届选举，其中新当选的5名委员有拖欠物管费的现象。因此，新的业委会没有得到物业管理行政主管部门的备案，并被要求重新选举。近日，省高院公布了今年第一批示范性案例，其中，熊某等诉武侯区房产管理局、晋阳街道办事处行政备案登记纠纷案入选。
法院表示，物业管理行政主管部门对小区物业管理具有行政指导职能，依法对业主大会成立和业主委员会选举等事项负有备案职责，但小区业主依法享有的自治权，物业管理行政主管部门不应干涉。业主委员会候选人资格认定属于业主自治权范畴，物业管理行政主管部门无权审查，并不得以此为由不履行行政备案登记职责。
业委会委员不交物管费，房管局要求重新换届选举
原告熊某等人是交大花园武侯小区业主。日，在蜀都公证处的公证下，小区第四届业主委员会换届选举筹备组组织召开了小区业主大会会议，选举第四届业主委员会及对三个文本投票表决，后以&人数、面积双过半&的结果表决通过了该三个文本，并选举出了小区第四届业主委员会委员，其中原告熊某等人当选。此后，换届选举筹备组作出报告，对选举结果予以确认。
日，小区第四届业主委员会向武侯区房管局、晋阳街办申请备案及提交材料。社区居委会在《物业管理业主大会业主委员会备案表》中签署了&业主大会选出的委员中有5位委员不能提供缴纳的物管缴费凭据&的意见，晋阳街办在该表也签署了&情况属实，报房管部门审查备案&的意见，并将所有材料报送到区房管局。区房管局审查后未予备案(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。
日，区房管局、晋阳街办作出《关于对交大花园武侯小区部分业主反映问题的答复》（以下简称《答复》），以小区在&进行换届选举时未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行&&对小区新选出的第四届业主委员会不予备案，并要求按照《成都市物业管理条例》规定，由晋阳街办重新组织召开小区业主大会会议进行换届选举工作&。
原告熊某等人不服，起诉到法院，请求：1、撤销《答复》中对交大花园武侯小区第四届业主委员会不予备案的不当行政行为；2、判令区房管局尽快备案；3、判令两被告赔偿损失1元钱。
委员资格业主大会说了算，行政部门不能越权
武侯法院审理认为：诉讼中，区房管局、晋阳街办以选举产生的交大花园武侯小区第四届业主委员会委员中，有委员拖欠物业服务费而不应具备候选人资格为由，进而认定选举未严格按照《成都市物业管理条例》有关规定进行。但据规定，业主委员会的委员不缴纳物业服务费的，是否终止其委员资格，该权利属业主大会享有，而非行政机关的职权，行政机关不得据此认定有关人员是否具有业主委员会委员的候选资格。因此，区房管局、晋阳街办的《答复》缺乏法律依据，其行为属超越职权行为，依法应予以撤销。另外，熊某等提交的证据不能证明有损失的存在或发生，因此对要求赔偿损失1元钱的诉讼请求不予支持。
武侯法院判决，撤销被告区房管局、晋阳街办作出的《答复》。驳回原告熊某的其他诉讼请求。
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(责任编辑：湖南物业网田)
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第03版：法苑广角
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自管小区 业主拒交物业费行吗
&&&&庭审现场&&&&拿不到物业发票&&&&卫生费拖欠三年&&&&贾某是某小区的业主，小区实行的是业主委员会自行管理。由于不满业主委员会物业服务，贾某自2012年起一直拒绝交纳卫生费。为此，业委会将他告上法院。昨天，此案在怀柔法院开庭审理。&&&&原告某小区业主委员会表示，由于不满物业公司的服务，小区业主委员会在2011年辞退了当时的物业公司，决定自治管理，并制定了自治管理办法。对此，大多数业主表示认可。然而，被告贾某却拒不交纳2012年4月至日的卫生费共计540元。&&&&贾某辩称，原告是业主委员会，不具有物业管理资质，且无法开具发票，所以自己才拒绝交纳卫生费。贾某承认业主委员会提供了相应的物业服务，但仅仅是最基本的物业服务项目，实际仅有少量保洁员，服务质量较差。&&&&案件审理过程中，原被告均表示愿意接受法官调解。贾某承认，业委会收取的物业费用较一般物业公司低。自己不愿意交纳卫生费，主要是觉得业委会服务不够专业，无法达到自己对于物业要求的标准。如果能够享受更优良的物业服务，自己愿意交纳相应的物业费用。&&&&最终，在法官调解下，被告贾某同意交纳卫生费500元。&&&&调查现状&&&&业委会自管小区&&&&物业服务纠纷多&&&&在北京郊区，有不少小区抛开了传统的由物业公司提供服务的物业管理模式，成为业主自管小区。这些小区在物业公司到期撤出，或因业主不满意物业公司的服务而解聘物业公司后，业主委员会决定自行承担管理责任，并聘请人员为小区提供保洁、化粪池清掏等基础的维护，向业主收取一定的费用。&&&&然而，有部分业主对此并不买账，以业委会无收费资质、物业服务不到位等为由，拒绝交纳物业服务费，从而引发诉讼之争。仅以怀柔法院为例，3年来该院受理业主委员会自管小区的物业服务合同纠纷案件达80余件。&&&&业主委员会服务资质能否被认定？业主委员会自治服务是否到位如何判断？物业服务有瑕疵，业主能否拒交费？昨天，怀柔法院民三庭法官高晓奇结合该院审理的相关案例，为本报读者进行了分析。&&&&高晓奇法官告诉记者，业主委员会是由全体业主选举代表广大业主利益的组织。业主自管小区模式建立的初衷是为了避免业主与物业公司之间的矛盾，但在实践中却出现一些问题，引发新纠纷。比如业主委员会不与业主签订服务合同，也不召开全体业主大会协商，就对服务项目、标准、收费等单方做出自管决定；业主委员会物业服务质量低；账目不公开等。这些问题往往导致业主拒付物业费，最终被业主委员会告上法庭。然而，此类案件中业主大多难以胜诉。&&&&典型案例&&&&业委会资质明确&&&&提供服务可收费&&&&日，某小区新一届业主委员会选举产生，并在所在地镇政府备案。当年，小区业主委员会开始对小区自行管理，并制定了《自治管理办法（试行）》，明确了自治管理的范围、内容及收费标准等。&&&&该小区业主邓某，没有按照业主委员会确定的收费标准及收费时间交纳物业服务费。小区业主委员会遂将邓某起诉至法院，要求其交纳拖欠的物业服务费。&&&&案件审理过程中，邓某认为，本案案由为物业服务合同纠纷，有权主张要求业主付物业服务费的，应当是与业主建立物业服务合同关系的物业管理企业。而邓某所在小区的业主委员会，成立时未经过小区业主表决，且不是合法的物业管理企业，作为原告起诉被告主体不适格。&&&&法院审理认为，本案中业主委员会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，并制定了自治管理办法，其与业主之间形成了物业服务法律关系。作为小区业主，被告在接受相应的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。被告以原告未经小区全体业主选举及不具备诉讼主体资格的意见，法院并未采纳。最终法院判决邓某给付拖欠的物业费。&&&&法官说法：&&&&目前，我国并没有一部专门的物业管理法律。在审理物业服务合同纠纷案件时，法院主要依据《物业管理条例》及《物权法》的相关规定。根据《物权法》81条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。出于保护当事人合理诉求的考虑，法院对现阶段业主委员会自管模式中业主委员会的主体资格予以认定。&&&&不能证明服务差&&&&业主拒交费败诉&&&&某小区业主委员会于2011年4月开始对该小区进行自治管理。在制定的《自治管理办法》中规定，自治管理的范围包括清掏化粪池、清运垃圾、绿化养护、保洁等，收费标准为每户每月15元，全年180元。而该小区业主彭某，2011年4月至2013年8月期间的物业管理费用均未交纳。小区业主委员会遂将彭某诉至法院，要求其交纳此期间的物业服务费。&&&&庭审中，彭某强调自己不交物业费，是因为业主委员会提供的物业服务存在诸多瑕疵，包括小区卫生保洁不到位，垃圾没人清扫，化粪池清理不及时；路面不平整，路灯一直不亮，未进行维修；绿地无人管理等。&&&&怀柔法院经审理认为，该小区业主委员会与彭某之间形成了物业服务关系，在提供相应物业服务后，有权利向业主主张相关费用。虽然彭某认为小区业主委员会在绿地养护、化粪池清掏、垃圾清运、路灯维修及卫生保洁等方面服务不到位，但未能提供相关证据证明，因此彭某的辩称意见不能成立，彭某需向业主委员会全额交纳所拖欠的物业服务费。&&&&法官说法：&&&&彭某最终因为没有提供相应证据，其辩称意见没有得到法院的采纳。但法官在调研中发现，有些业主委员会在对小区进行自治管理过程中确实存在各种问题。主要在于业主委员会是由没有物业服务资质，也没有经过专业培训的物业人员组成，在提供服务的专业性上无法同专业的物业公司进行比较。而自治管理的资金来自全体业主，一旦自治管理出现瑕疵，业主就会拒绝交纳物业服务费，导致自治管理陷入资金不足的困境，难以为继，甚至会出现业主与业委会双方矛盾不断加剧的恶性循环。&&&&业委会管理小区&&&&交接手续别含糊&&&&某房地产公司开发了某小区建设工程，并委托一家物业公司为该小区提供前期物业管理服务。由于该小区收费率持续较低，物业公司向业主委员会及全体业主发出公开信，说明该公司因经营难以为继，决定放弃小区的物业经营。在物业公司正式退出小区后，小区业主委员会对小区开始进行自治管理。&&&&不久，业主委员会认为房地产公司和物业公司没有交付物业用房，&以及属于全体业主的公共配套附属设施及其相关档案资料，将两个公司起诉至法院。而俩公司则称，双方已经就相关手续交接完毕。&&&&法院经审理认为，房地产公司在开发建设该小区时，并没有相关法律法规强制其建设物业管理用房，且在物业公司撤管该小区时，已经向原告移交了现有物业用房。对于业主委员会要求被告移交物业管理相关资料，因其未能证明被告处尚存有相关资料手续，法院最终没有支持该业主委员会的主张。&&&&法官说法：&&&&法院在审理此类案件过程中发现，物业公司撤出小区，业主委员会实行自管，在这过程中势必需要进行小区相关事项的交接。由于交接过程不够严谨，最终导致双方诉至法院或者小区业主深受其害。部分业主在向前一方物业服务提供者交纳了物业费后，又被新接手小区的物业管理方起诉至法院，要求交纳物业费，由此引起业主的不满。&&&&法官建议在物业交接过程中引入第三方监督机制，由物业服务监管部门全程介入，使交接过程更公开、透明，避免产生纠纷。&&&&后记&&&&高晓奇法官表示，从怀柔法院近年来审理的业主委员会自管小区的物业服务合同纠纷案件中可以看出，“业主自管小区”这一物业管理模式，所引发的服务合同纠纷案件，使法院审判难度增加。传统的物业服务合同纠纷只有物业公司及业主双方，纠纷类型简单。而新的物业管理模式使得诉讼的主体增多，同时由于管理一方有别于物业公司的特点，往往会引发新类型纠纷的产生。在这些新类型的物业纠纷中会遇到新的情况、新的法律问题。&&&&业主委员会是小区业主的自治组织，是代表小区全体业主的，而在自管小区，业委会又是管理的一方，如果小区的业主认为业主委员会在管理过程中侵犯了自己的权益，业主委员会又成为责任主体，其没有独立的财产进行赔偿。法院在认定服务的性质、收费的依据和责任分配上，都存在一定程度的盲点，加大了审理的难度。&&&&&本报记者&刘百春&通讯员&江鹏程&&
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1、主要适用于标的明确的财产案件的诉讼费用的计算；
2、根据日实施的《诉讼费用交纳办法》计算（元）；
3、不明之处请咨询本律师。
标　　题：
发文字号：
颁布单位：
业主委员会能否向业主收取物业费？
作者:网络　　时间:　　 来源：网络　　浏览量：0　　
2011年北X小区经合法程序召开业主大会，成立了业主委员会，对小区自行管理，并制定了《自治管理办法（试行）》，明确了自治范围、内容及收费标准等。夏某系该小区业主，连续两年未缴纳物业费。协商未果情况下，该小区业主委员会将夏某起诉至法院，请求判决夏某缴纳拖欠的物业费。
该小区业主委员会认为，该业主委员会合法成立，并通过决议对小区自治管理，业主不按时按标准缴纳物业服务费用，业主委员会有权收取该费用。
夏某认为，有权收取物业费的主体是与业主建立物业服务合同法律关系的物业管理企业，原告是小区业主委员会，其成立未经小区全体业主表决，不合法，也没有权利收取物业费，主体不适格。
法院经审理认为，该小区施行业主自治，业主委员会受业主大会委托，负责该小区物业服务工作，有权收取物业服务费用，判决夏某支付拖欠物业费。
根据我国法律规定，业主既可以对物业进行自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以在物业所在区、县房地产行政主管部门或街道办、乡镇政府的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。本案中，该小区经合法程序成立业主大会，并选举委员会。经合法程序形成决议，委托业主委员会负责该小区物业服务工作并安排具体实施。该决议对所有业主具有约束力，夏某并未以决议侵害自己利益为由及时申请撤销决议，也接受了物业服务，应当支付物业服务费用，业主委员会的请求应当支持。
我国物业管理现状比较混乱，不同资质的物业服务企业服务质量大不相同，因此深受诟病。不少业主都萌生了召开业主大会，成立业主委员会实行自主管理的想法。但由于势单力薄，业主大会的召开往往都是最难的开始，并且自治管理的不成熟，经验不足，盲目模仿也可能会产生新的问题，物业管理的良性发展还有很长的一段路要走。
《郑州市物业管理条例》
第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。
物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；
（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；
（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。
已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
执业机构：河南沃华律师事务所}