【干货】买澳洲的公寓前，先想清楚这10个至关重要的问题~
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[摘要]今年，大批量的公寓项目将要完工，对潜在卖家，特别是首次购房者提供了不少选择。但是，在做决定前，请你先问自己10个问题。物业成本是多少？清楚这套物业你所需费用具体是多少。某房产研究机构负责人Mickenbeck...
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　[本文转载于：尚澳海外]
&&&&今年，大批量的公寓项目将要完工，对潜在卖家，特别是首次购房者提供了不少选择。但是，在做决定前，请你先问自己10个问题。
物业成本是多少？
&&&&清楚这套物业你所需费用具体是多少。某房产研究机构负责人Mickenbecker建议，购房者应该了解买房过程中所有的费用，当然你也应当要求公司提供所有的财报记录。
&&&&尽可能多的收集公司情况，并找到显著的法律问题以便事先对潜在问题有所警惕。
开发商是谁？建筑商是谁？
&&&&Charles+ Stuart管理公司负责人Andrew Veron认为，买家需要查看开发商以前的开发项目，以及交房情况。
&&&&由于现在市场上的期房交易经常发生付定金和交房时的公司不是一个。Andrew Veron表示，买家也应该询问建筑商同样的问题：这家建筑商是谁？口碑如何？是否能够定期交房？毕竟出现过交房时间一拖再拖从而导致买家损失惨重的案例。
物业经理是谁？
&&&&Veron建议准备购买楼花的买家在买房前最好知道物业经理是谁，负责物业管理预算的又是谁。
&&&&需要了解他们的原因在于，售房代理通常的报价并未包含楼层管理的费用，一般情况下，第一年的物业费都会低于正常物业费的15%，因为公寓大多数设备在第一年内还在免费维修期。
停车位情况如何？
&&&&Veron表示，有的公寓由于停车位稀缺，不是所有的买家都能拿到停车位。他提醒买家，如果没有拿到停车位，他们就没有在停车场停车的许可权，这些信息并不是那么容易就能得到。
公寓附近将有哪些基建项目正在开发？
&&&&住宅附近正在开发的项目一定要事先了解。Veron建议买家明白你们会因这个新建项目所带来的损失，&比如视野或者基础建设，比如开发项目将造成道路封锁等等。&
空置率是多少？
&&&&不论买家购房目的是自住还是投资，空置率都非常重要。
&&&&如果是自住，这将影响这套物业未来的升值空间；如果是投资，那么空置率过高的市场并不适合你。
&&&&Mickenbecker表示，有关空置率的信息并不是很容易得到，但买家应该试着了解。
离公共交通距离如何？
&&&&对单元楼业主来说，靠近公共交通站点非常重要，因为这样的物业一般不会提供多个车位。
物业附近基建如何？
&&&&地段是选房的关键，特别是在一个社区基建完善，公共交通便利的位置。
&&&&比如在悉尼，如果靠近市区，附近有学校、购物中心，还有商区，这无疑是完美的地段。
室内的装修和家具质量如何？
&&&&Veron表示，了解室内装修事宜也是必要的。比如衣柜是否有抽屉，&我曾经见过没有的！&此外，了解公寓里有多少插线口，一般来说都是不够的。
&&&&O'Meagher表示，有口碑的开发商都会严格控制装修过程，他们会在多家设计公司中选出最好的，&这个竞争的过程可以确保设计和装修都非常精细。&因此，如果从设计和装修层面来看，选择大型开发商会省心很多。
所购房产是否可以作为Airbnb？
&&&&这个棘手的问题将越来越重要。
&&&&如今不少买家将购置的公寓用做Airbnb，Veron建议买家在买房前先了解清楚这个问题。如果你是投资者，可以不用担心这个问题；但如果你是自住，一旦该楼盘可以用做Airbnb，这将影响你的居住环境。
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在澳大利亚买房到底选公寓还是别墅呢？墨尔本住宅投资选择指南投资者必看，如今很多客人在投资公寓和别墅的问题上摇摆不定，在不同的声音中模糊了自己的思路，错过了投资机会。然而事实上，选择公寓和别墅并不需要那么复杂。了解二者投资特性的差异，您也可以做出正确的投资选择。总体来说，公寓和别墅的价值结构的不同导致了二者作为投资品，在硬资产增幅、租金回报率和负扣税三个方面差异最为明显。一、资产价值结构位置是决定住宅价值最重要的因素，一般来说，公寓多出现在高度发达的城镇中心，属于高密度住宅；而别墅出现在城镇周边，属于低密度住宅。在别墅的价值结构中，土地价值占比比公寓多，而在公寓的价值结构中建筑价值的占比比别墅多。而建筑价值受住宅位置的影响小（比如公寓的高低层），土地价值受位置的影响大。二、投资特性差异1、硬资产增幅前面说过，别墅价值中土地占比较多，而土地价值受位置影响大；同时，由于别墅是低密度住宅，同样的区域可以建造别墅的数量少于可以建造公寓的数量，所以长期来看，别墅的供应量低于公寓。所以在大的市政规划拉升一个区域住宅价值时，别墅的硬资产增幅一般要高于公寓。2、租金回报率&
在位置相同的情况下，租客更倾向于为建筑本身和配套物业支付租金，而不愿意为自家的大土地支付更多。所以同一位置同样价值的公寓和别墅相比，公寓能收到的的租金一般要远高于别墅，换句话说，公寓的租金回报率（租金/住宅价值）要远高于别墅。在现实中，可以建造高密度住宅的位置一般都已经高度成熟，距离公共交通、购物中心等基础设施都更近，所以现实中公寓的租金回报率会更高。3、负扣税&
澳大利亚是世界上唯一实行负扣税的国家，而房屋的建筑部分属于在会计学上可以价值折旧的商品。所以对于有本地收入者，通过购买房屋进行退税可以为个人剩下大量的个人所得税，因而大量的本地高收入者通过大量购入房产合法避税、报纸资产。对比别墅和公寓，由于公寓建筑部分价值占比远大于别墅，而在税务意义上只有建筑部分可以折旧，所以投资公寓的负扣税效果更好。三、别墅和公寓分别适合哪些人？公寓投资和别墅投资不存在本质上的孰优孰劣，重要的是，弄清楚自己的投资目的和财务能力，从而能有针对地选择适合自己的项目。首先，由于别墅的硬资产增幅一般高于公寓，所以对于当前有能力投资别墅、想要迅速积累个人资产的投资者，我一般推荐别墅项目。得益于墨尔本如火如荼的城市扩张规划和人口爆炸增长，墨尔本周边土地价值已持续多年维持15%以上的增幅。大量墨尔本投资者通过澳洲银行特殊的“再贷款”机制，轻易的在十几年的时间里从数十万资产逐步翻滚至数百万资产。而对于想要实现手中存款的价值，但当前财务能力较弱、并希望轻松还贷的投资者，我一般会推荐公寓。由于公寓的租金回报率高、现金流能力强，往往能够轻易覆盖掉贷款利息和物业费等，并且产生正向的现金流。这意味着，投资者仅用一笔首付就锁定了一户住宅，并且它不仅没有贷款负担，还会为投资者带来每月额外的现金收入。同时，公寓虽然没有别墅资产价值增幅高，但在墨尔本城市规划区域中的公寓依然属于强劲的投资品。用一个形象的比喻，投资于公寓的投资资金虽然错过了城市发展房价增长的高铁，但也要让它们努力搭上城市发展房价增长的动车。当然，也有很多客人的目的十分明确，就是负扣税，那么我通常会推荐公寓项目。公寓负扣税的能力远高于别墅，同时投资公寓项目不需要投入太多精力，公寓自身的租金就可以覆盖自己的贷款，所以对于这处于避税目的的客人投资公寓是他们理想的选择。投资中人们常常存在的这样的误区——因为“土地情结“而抵制公寓，因为涨幅低而抵制公寓，因为离市区相对距离远而抵制别墅，因为没有物业而抵制别墅。不管别人怎么说，了解别墅和公寓本身的特性、清楚自己真正的需求和能力才是投资成功的根本。当然，真实案例远比这里讲的复杂，所以如果您遇到了住宅选择的难题，可以关注澳大利亚恒泰国际点击“咨询”或者致电400-009-2260您可以与恒泰置业顾问进行一对一的讨论。以下是恒泰独家包贷款学区公寓，赶紧致电抢房吧！恒泰祝您在墨尔本能够选对好住宅！
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微信公众号您在澳洲租房生活的过程中总结出哪些经验教训？ - 知乎952被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="4,165分享邀请回答fairtrading.nsw.gov.au/pdfs/Tenants_and_home_owners/Residential_tenancy_agreement.pdf实际上，很多中文房屋租赁合同是无效的，只要存在事实上的租赁关系，就受到NSW正式租赁合同的约束与保护。3. 缴纳的押金Bond或每期房租，最好有记录，如果银行转账，记得将转账记录截屏保存下来，转账的附言里最好要有描述，比如Bond或某期房租。如果现金的话，最好拿到收据，注明金额日期收款人。不要替任何人交镑金，因为如果涉及纠纷，镑金只会退给当时填写姓名的人。房间自然折旧不应被扣除镑金。4. 如果房东决定提前终止合同，在与新房东签合同之前一定要拿到现任房东终止合同的声明，包括终止时间，原因，以及姓名日期。5. 如果与房东有纠纷或想要咨询可以联系租客权利联合会，以NSW为例，网址如下或直接向公平交易委员会举报并申请仲裁，NSW民事和行政仲裁庭网址如下。6. 如遇法警带驱逐令执行命令，例如二房东与中介或房东有矛盾，对方启动法律驱逐程序，应依照命令离开，切不可反抗。否则法院执法部门有权以妨碍公务罪或藐视法庭罪对违抗者提起诉讼。如果有异议的话，可以在离开后寻找律师，到州最高法院申请驱逐令暂停命令。但这一命令也是暂时的，比如暂停两周允许搬家，但需要提交的材料较多同时需要律师的协助。7. 如果要整租的话，尽量通过正规中介，这样比较正式，权利也有保障。由于没有整租过，所以我在这方面没什么发言权。如果想到什么，我会及时补充。希望大家能在澳洲租到自己满意的房子。13826 条评论分享收藏感谢收起sydneytoday.com/house_rent澳洲最大的中文媒体平台，有招租和求租板块，每天有超过百套房子出租- 大圣租房专为华人量身打造的澳洲租房平台，覆盖Web()，移动(iPhone App )，微信(DaShengZuFang)和微博(@大圣租房)- 澳洲公寓有澳洲各大网站的房源信息汇总- 足迹网澳洲华人论坛，海量生活信息- 滴答网澳洲华人论坛，海量生活信息- 澳华网- 澳洲租房网- 服务海外华人留学生租房平台- 异乡好居- Student 澳洲需要联系网站咨询才能得到价格信息 - 亿忆网- 澳洲同城- 澳洲中文网- 小芽澳洲app，万事屋app756 条评论分享收藏感谢收起}