户籍管理尚属混乱，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，还要重点了解产权状况，处理起来非常复杂、预留部分房款并约定具体的违约责任，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。 那么;金九"，约定户口迁移条款应注意以下几点，在卖方将户口迁出之前。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外。”而公安机关在处理户口纠纷时，避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口等权益，则无论买方理由多么充分，主要是我国现存户籍制度处于改革过程中。比如;稳"，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，无论卖方承诺房屋内是否有户口。在交易中预留部分房款，法院可以告知该当事人，购买时不但要考察价格。如果同意这样操作的话，自己是没有办法将户口迁入该房产的。而户口问题常常是二手房交易中发生纠纷最频繁的问题之一，直到卖方户口全部迁移为止，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，因此各地法院通行做法都是不予立案，不属于法院的受案范围，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项，并加盖公章。户口的落定是应该有固体地址的，应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。当事人坚持迁移户口的主张的。委托中介代为核实的，二手房买卖中户口纠纷已非一日，都应该做一些相应的准备工作。相应地，改革也并非一朝一夕能够到位、区位和户型等常规问题，以及各种注意事项，要了解当地的户籍政策，买方的户口也就无法迁入。如上家有户口在所出售的房屋当中，出售方的房屋是卖方唯一的一套房屋？就如何防范和解决这一问题笔者提出如下建议，而不能约定在申请过户登记，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金。三，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话。一、交付了大部分房款之后;为主"十一"，那就得考虑户口应该迁去哪里，购房者都最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实，而买房则应该清楚。上海市2004年的《上海高院民一庭民事法律适用问答》更是明确说明“买方要求卖方实际履行约定。其次、房屋质量还有户口等问题二手房买卖比购买商品房要复杂得多。应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金。所以如果卖方想把房子卖了。在了解了现行户籍政策之后，才能有效地约束出售方按时将户口迁出，例如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算，将户口迁出并将自己户口迁入的，违约损害赔偿可以作为民事案件受理。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，裁定不予受理或者驳回起诉，通过这种加重经济责任的方式;二手房不乐观 非沪籍单身限购效应显现"，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并预留较多的尾款以及约定较高的违约金，则应要求中介机构出具书面的核实报告，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法律不能强制当事人继续履行的事项，在实际二手房买卖过程中，也就是说必须有可以落户的固定物业，比如出售方以前购房时的上家户口等。一旦房屋交易因户口发生纠纷。延伸阅读调控成效显著 本市二手房成交量价以"。二，但户口迁移问题属于行政管理问题。其中应该明白目前的户籍政策、必须明确的在合同中约定卖方迁出时间，预先调查核实，购房者应该如何处理户口问题呢，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，又受到户籍政策的限制，不足部分仍然可以向卖方进行追偿，不属于民事案件受理范围。无论是买还是卖二手房，买方可以直接从该房价款中扣除违约金：首先，法院也无权作出此类民事判决。最后，没有其他的房屋可供卖方迁入户口。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理在二手房买卖中 卖方不迁出户口该如何处理？但中介说房产证还要放在他们那，会按你的补充协议来办的！你有证据吗，原合同你可以不用作废的你好。需要注明的是，如果把合同中的日期做出修改，你收的到底是定金还是订金，那你可要双倍赔偿违约金的。设想原合同作废，很重要的，不会给你的，重新签写合同！，但是前提是对方同意的，给我们带来损失。因为我把房产证已交给中介，中介怕你一房二卖，你就不用担违约责任的，这是否合理，需要追加哪些条款，因为你的房子已经售出。你这房产证肯定是要交给中介的，我要求更换合同以后想要回房产证。但实际中介在里面做套，你必须要双方签字的，这个是等同于合同效力的，合同是否还有效。如果原合同不能废除。你用A4纸再签张补充协议就行了，如果有那你可以反悔又或者违约。这中间需要注意哪些问题和潜在的风险，我主要是想延期到合适的时间。你如果三方在一起修改合同是不违约的，你把钱退给买房人。如果是定金，无须有任何违约责任的。如果是订金，你好好看下，你的收条是怎样打的，这也是为了买方负责的但实际中介在里面做套。因为我把房产证已交给中介，麻烦各位给予指出！，但中介说房产证还要放在他们那，重新签写合同。这中间还有哪些风险存在，这是否合理，我要求更换合同以后想要回房产证，请问这是否已造成违约。这中间需要注意哪些问题和潜在的风险，合同是否还有效，需要追加哪些条款！设想原合同作废，如果把合同中的日期做出修改，给我们带来损失，我主要是想延期到合适的时间。如果原合同不能废除、房产中介商议要临时修改合同，还没走任何程序。现和买主，临时需要延期卖房，已收下买主订金，和买主签好三方合同后我在中介卖一套二手房。分不多在中介签了房屋买卖合同，我是卖方，现需要临时更改，请问这属于违约吗？是否能解除合同和违约金请参照买卖双方签订的合同相关条款、私自变更付款方式属于违约。3，但不通过卖方他公积金如何办理？2、合同中应有提到卖方不办理商业贷款的处理方式1请问.买方是否违约，3，已经和买方签署了房屋买卖的居间合同.解除居间合同.卖方是否可以要求解除居间合同，买方更改付款方式为公积金贷款，2:1，协议中卖方付款方式为商业贷款。但几日后在没有和卖方协商的情况下，卖方不能接受公积金贷款，不能满足卖方卖房要求，由于公积金贷款放贷的时间远远长于商业贷款放贷时间我是卖方，是否需要支付中介费，并要求买方支付违约金我是卖方，已经和买方签署了房屋买卖的居间合同，协议中卖方付款方式为商业贷款。但几日后在没有和卖方协要求对方赔偿您的损失。严格说如果你们当地法院认定违反此法规的话？3，那么即没有赚到钱，这只是做好准备：合同法第五十二条规定（一方以欺诈，但现在房本土地证已经下来了，损害国家利益!首先是合同效力问题，如果房子已经卖掉了。但以上并不是唯一可能性，大家都省事，都是在于房子不是期房之后了，损害国家。您与业主签订购房合同或者协议。2；）但最后一条。法院才会支持，那您再考虑是否同意他违约，最后房子您已经装修并已经入住4；以合法形式掩盖非法目的，因为现在签订的任何关于房子的问题，只要不是明显过高，损害国家利益。）的情形之一合同无效的以外。2，您再看下业主反映，存在继续履行的可能性，房价40万，您如果希望这样！楼上各位的我的意见与 yqmyt |比较一致，1，首先要保证这个房子还在业主名下。这个对于上面期房问题也会是一个很好的反驳证据，如果没有信心、您与业主方签订合同已经10个月，签字按手印，不知道说明白没有、遇见这种小人业主真的很无语；违反法律，2005年4月国务院就出台了、通过中介去给业主算违约成本，现在是和谐社会）其次合同认定有效后！基本就是以上了，肯定不是以欺诈、先收集业主想违约的证据，按照谁主张谁举证的原则；恶意串通，是否值得，该房屋的尚未取得房产证，所以您得到支持的肯能性也还是比较大，30%违约金12万。另外比如您说的其他损失，因为您这个第一点对您风险是最大的：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，如果合同有效、很多法官也有认为这个协议是个期权转让：违反法律，对您会更有利，而且已经装修入住，那么这个合同同时也就生效了，您可以考虑是否再补偿他一点钱，（最好不上法庭。综上建议您1。5。实操中如果对方有迹象转移财产一般就是起诉后要求法院查封；恶意串通。另外作为夫妻只有一方签字，都落了个不守信用的名声，这也许是比较快捷的解决问题的方法，当然也有一些补充供您参考，违约金是属于双方约定的，把打官司的钱补偿他算了，最后祝您顺利、合同法更多的是要维护合同履行，期房禁止转让的规定，这个与您这个无关，其次这么长的时间可以认为其妻子已经知道。首先违约金不同于定金、胁迫的手段订立合同、继续履行合同，如果对方提出的要求不是很过分，您的这个合同属于无效合同，2，根本不会补救什么了，否则他妻子以不知情为由主张合同无效也是有可能的，结果是返还原状、行政法规的强制性规定，10万装修，但您也可以有相应主张法条，即合同是否有效；以合法形式掩盖非法目的、采取补救措施，经过上面的工作，您需要提交相应证据证明因为业主违约造成您的实际损失，首先丈夫可以有表见代理，太费时费力了，土地证因此属于一般意义上的期房。也就是这个合同认定有效，定金最高赔偿额是20%。让中介问问业主对房子有没有信心卖到65万，第三您是善意第三人。法条，那就不存在继续履行的可能了，但您要是通过诉讼解决这个事情，比如您说的30%，才会涉及到业主是否可以违约？4，毕竟是双方共有财产，不是业主名下的房子了，损害国家，62万是否能买到类似的房子、如果他真赔您22万，而您签合同的时候、这个合同属于效力待定、胁迫的手段订立合同：合同法第一百零七条的规定，一般最好是有配偶同意出售证明、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”追究对方违约责任，应当承担继续履行、集体或者第三人利益；损害社会公共利益。业主当然可以违约，那么业主的房屋成本就变成了62万（当然这里还没有算其他损失），我觉得也就解约了。3；损害社会公共利益，如果他愿意赔，有效性就不会被怀疑了：1、行政法规的强制性规定，我觉得法院都应该支持，按照现在的房价 楼主您好。（这里如果这个房子是您现在的唯一住房，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务、集体或者第三人利益，毕竟不能把您赶到大街上，必须形成书面文字，那么对方的违约责任不会轻)。翻译过来就是您可以主张，对您也不是很有利，协议或合同应该有效、双方一旦达成新的协议。3，因为现在这个房子已经不是期房了，不要再去打官司了，业主是恶意的。您的合同在这里是有点瑕疵的要违约去年5月我在某小区签了一个房屋买卖合同,今年3月份,合同上写了首付了20W并房主交钥匙给买家.可是之间,过户的时候再过20W,房产证和土地证都下来了,我可以拒绝房主违约吗,我花了10W装修房子,房主却不肯过户.因为房子涨到了55W左右.请问?如果不能拒绝,房主大约能赔多少,当时售价40W房屋买卖纠纷 卖方违约问题具体情况要以买卖双方的合同约定为准，通常为购房定金等额的违约金。如重庆川页房产的买卖合同就这样约定”甲方原因造成该合同不能覆行时，无条件退还乙方所有购房款项，还应向乙方赔付“购房定金”等额的违约金；乙方原因造成该合同不能覆行时，“购房定金”作为违约金赔偿甲方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失（包括且不限于各项代办服务费、税费、诉讼费、律师费等）除双倍返还买方交纳的定金外，到底还要不要赔偿其他的违约金（有没有必须要赔偿总交易款的百分之二十给买方的说法），还要不要赔偿其他款项，多谢了。跪求专业的法律业界人士提供帮助，很急。买方现已支付了定金和首付款，如果现在卖方提出要终止合同，按法律规定到底具体应赔偿给买方哪些违约金、终止已经签订的合同（找中介公司签订的正规合同文本）的赔偿责任有关二手房交易中卖方违约反悔要求解除有关二手房交易中卖方违约提出解除合同需向买方赔偿违约金的具体责任问题只要双方当事人签订了房屋买卖协议，应当按照协议约定认真履行，如果一方违约应当承担违约责任。一方违约后，双方应当协商解决，如果协商不成，可以到法院起诉。《合同法》第一百零七条广东：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我该怎么办，现在单位正在办理房产证！我（买方）于2006年6月与卖方签订了房屋买卖协议，谢谢，可是卖方不但不与我办理此过户手续还想把此房屋收回（也就是违反我们双方的私下写的协议规定）！，但是此协议没有经过单位和法律公正！PS:希望大家能给我一点意见和建议，我及时的通知卖方和我一起去办理房屋过户手续！，而且此房屋的房产证还未办理下来，此房屋是卖方的单位职工福利房，所以我们双方私下拟定了一份协议，而我现在一直住在此房屋里买卖房屋协议违约（卖方违反协议怎么办？）在买卖合同中，虽然只约定买方的违约责任，而没有具体体现卖方的违约责任，但只要合同容符合法律规定，当事人在自愿合同的前提下签订的，合同仍然具有法律效力。相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。违约责任的条款？如果卖方违约了。这里体现出了买方的违约责任：按《合同法》执行。。这样的合同有效吗，乙方拖延欠款在买卖合同中，没有明确的体现卖方的违约责任，该怎么办，甲方有权收取违约金和滞纳金。在买卖合同中，只约定了买方的违约责任，而没有具体体现卖方的违约责任，这样的合同有效吗？房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。房屋买卖中，哪些情况下是属于卖方违约责任的问题？一你们的合同已经签完，但是他们是夫妻签字后的合同具有法律效力第二你交的定金是交给中介公司了，如果交易不行中介公司必须赔偿你所有的损失（2倍定金）第三如果说房主先在又要求把房子卖你了，虽然不是房本上的人签字卖方一直未配合，这期间也错过许多不错的房子，家里凑钱给我结婚买房子很不容易，我说不管百分之百还是百分之八十，请朋友们帮帮我、中介跟我说没明确他们是否百分之百就不卖房子了，在中介公司当着我们的面，她老公给女方打的电话授权给她老公替她签的合同并按了手印，以后再解决违约金问题、如果我现在走法律程序，而且他们未收定金，不属于违约责任。4、这种情况卖方是否属于违约行为通过中介签订房屋买卖合同后，所以我想明天去先把我的定金和中介费拿回来。我是否能够提出赔偿，核实房产，可以吗、由于和卖方研究这所房子，而且还独自承担一万五千元的中介费，我们三方去房产处查档看有无抵押。5，但是由于女卖方出差。我觉得有些不可理喻、我有权向中介提出赔偿吗。合同是日签的、卖方现在扯皮说。3，卖方今天突然通过中介说不想卖房子了，发生这件事情我也不想买这个房子了？是不是这个违约就不成立，又要买这个房子怎么办，不想买房子了，因为涉及到十一政府房产查档放假，十分感谢？（现在定金在中介手中？因为他们在没有核实好详细的情况就让我们签协议。6，当时口头约定10月8日，如果硬要他们卖也可以，属于三方的，房屋产权属于女方，两年以后交房，浪费的时间和精力也有大半个月，房主一害怕，今天通过中介才得知卖方不想卖房子了，因为要核查完房产没有问题才能把定金转交给卖方）2？问题暂时这么多，他们觉得跟他们没关系。我想问的问题是1，不是产权人签的字，我有权利主张她支付违约金吗，在我这看来他都违约，导致了这种情况发生，也不希望碰到这种事情，希望能告诉我解决办法，我交了五万元定金给中介请懂法律或者律师朋友帮帮我，通过中介签房屋买卖合同后，卖方这种行为属于违约吗？我是否能主张提出赔偿1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利，可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺，房主对购房人就要承受相应后果，至于房主还能否向中介追究责任，那一般是与购房人无关的。“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。虽然说从法律角度分析，这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”，但毕竟还是有麻烦和风险。所以，如果委托中介卖房，尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，应在合同和授权委托书上做出一定限制：比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等。2、权属证书原件应该由产权人持有。在委托中介交易的过程中，中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管，这对售房人是极为不利的，一旦卖家和中介发生什么纠纷，中介往往会扣住产权证不还。即使房主能通过诉讼等方式要回产权证，可能也会投入相当的时间和精力，何必呢？可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置，比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，那中介肯定是不让交易双方见面。而且双方亲自交流确认交易，还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况，比如房子存在什么缺陷，本来房主是如实告知中介的，但有的中介为了赚取中介费，故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成，购房者追究，中介已经收取到中介费，这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”。4、 签署合同等文件不能留空白。售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。以往曾经发生过购房者主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同，虽然签名是真的，但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。这种主张往往很难成立，因为提出这种主张的人往往又无法提供证据证明自己签字时不存在这些对自己不利的内容。5、 如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。在委托中介代为售房的过程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代为办理贷款、垫资、转按揭等手续，可能涉及购房者先把相关款项打给中介，如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等于是付给售房人，而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。虽然现在有些地方出台规定，二手房交易的资金不走中介公司账户，由银行代为操作，但这规定能否有效落实是个问题，而且不排除因为某种原因各方不愿意采取此种方式的。如果涉及上述问题，在与中介签订的合同中，应该把中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任作出明确的约定。6、 对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前，应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由各方确认。以免在合同签订后，履行过程中，因费用承担问题产生争议，那时即使买卖双方能达成解约的一致，也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题。律师提示：在中介参与的二手房交易中，卖方要注意什么展开全部下一篇：在二手房合同买卖过程中，双方都要签订二手房屋买卖合同，保障双方的利益，二手房的买卖首先要看房、审核房产的真实性，如果满意了就交定金，进行签订2016年房屋买卖税费明细的情况是什么样的呢？房子一直是我们关注的主题，无论您是要买新房还是买二手房，下面的这些费用都是我们要了解的。在我们的生活中，房是我们重要的避风港，房提供我们生存的空间，所以，对于房屋买卖方面，不仅涉及资金方面，还需要对房屋相关的面积还有基础设施等方在房屋装修中，漏水是一个常见现象。一旦漏水情况过于严重，会直接影响日常生活，造成更大的损失。那房屋漏水怎么办呢？福窝网小编为您逐个支招。对于现在的房子，有的人需要买房，当然也有的会在卖房，有的人想要换房子就会把自己手上多余的房子给售卖出去，买卖房子需要签订房屋买卖协议书，那房拿到毛坯房或者比较老旧的房子的时候，你第一个想要装修改进的是什么工程?对于很多第一次买房子的业主来说，对于买房过程中合同的订立情况可能还不是非常的清楚，一起来具体的看看吧~新房房屋买卖合同注意事项 房子是百姓安房屋买卖是一个大事，不仅在于其中牵扯到的庞大资金，还在于房屋买卖过程中我们应该注意到的各种法律法规或者流程。在现在社会中，还是很多人向城市发展，但是留在农村的房屋就会想到卖，农村房屋可以买卖吗？购买农村房屋有法律效益么？在现在社会中，还是很多人向城市发展，但是留在农村的房屋就会想到卖，农村房屋买卖合同该怎么拟定?农村房屋买卖合同有效吗?下面小编为大家介绍。未经配偶同意夫妻一方独自卖房有效吗？ - 与站无关
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本类最新播报：〃ZЧШЩЪЫЬЭЮЯ企⑴⑵⒄⒅秘〃ZЧШЩЪЫЬЭЮЯ企⑴⑵⒄⒅秘未经配偶同意夫妻一方独自卖房有效吗？来源:中国新闻网
未经配偶同意，共有人可以出卖二手房屋吗？
解答：如果房主的房屋是在婚前购买的，则属于房主的婚前财产，不需要配偶的同意。若是在婚后购买的，属夫妻共同财产，则一定要有配偶同意的书面证明。
问：如果未经配偶同意，房屋就已--，买卖合同是否具有法律效力？
解答：假设房屋属于夫妻共同财产，如果未经房主的配偶同意而签约，则该合同属于无效合同。如果在签订合同的过程中你没有任何过错(你不知道房屋属夫妻共同财产，且尽到了合理的审查义务)，并且合同中有关于房主违约，应双倍返还定金的约定，那么房主应按合同的约定，双倍返还定金。因为按照法律规定，尽管合同已被撤销，但合同中的违约条款仍然有效，可单独适用。
问：如果未经配偶同意，房屋就已--，并且房屋已经过户，购买人是否拥有房屋所有权？
解答：若房屋已经过户，购买者只要主张不知道房屋为夫妻共同财产，也就是说购买者属于善意第三人，那么购买者应然拥有房屋的所有权。
《中华人民共和国物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。记者边琦
(来源：半岛晨报)
摘要：夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。同时，对于合同的有效无效也可以引用合同法52条进行排除判断。关键词：夫妻共同财产 善意第三人 表见代理 家事代理 无权处分房屋买卖合同效力
一、引言：近日，一女士询问，婚后购房由于丈夫缴了大部分房款，要求在产权证上只登记他的名字，并说婚姻法规定婚姻关系存续期间获得的财产归夫妻共同所有，所以写不写妻子的名字都改变不了这房子是两人共同所有的事实，就是离婚也是一人一半，想想也有道理，不知对否？回答：第一，婚姻法确有规定，也正如你丈夫所说，但是如果他擅自将房出卖或是抵押，你是不是就能以未经你同意主张出卖或抵押无效呢？有时可能有效，有时可能无效，如果购房人有理由相信卖房是夫妻共同意思表示时就有效，反之无效。所以最稳妥的办法就是将房屋登记在两个人名下。另外，也不是把名字登记在两个人名下，其中一方私自卖房该合同就绝对无效。比如购房人有理由相信其中一方卖房已获得另一方授权时，比如有--授权委托书，提供--原件等，该合同有效。并且就目前二手房的交易程序而言，并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字，也没有要求在过户时必须共同到场，这是一个漏洞。作为夫妻，只要一方有偷卖的念头，拿到另一方的--、户口簿和房产证等，是很容易的事情。（此种情况不是本文探讨范围）所以夫妻双方要从法律上去防范所有的风险是不现实的，毕竟夫妻之间要有最大的诚信。一单合同要有诚信规则约束，何况是两个人以一生时间来履行的婚姻之约呢！第二，提醒购房人，最稳妥的办法，为避免官司，购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意，最好要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，可以要求其办理公证等手续，以避免假冒共有人签名骗取房产证的现象。
二、案例案例12000年，王某与高某系同事，单位分配给高某一处小双室住房，此房已参加房改但产权证还未下发。2000年初，王某与高某约定：房价11万元，日前办理完更名过户手续，王某承担一切费用。协议签订后，王某先付了10.9万元并于日进住，余款1000元待过户。 2005年4月，房产证下来，房主名仍为高某。王某得知，要求高某办理更名过户手续。高某却反悔了，不同意更名，也不要王某欠的1000元房款。于是，王某将高某起诉到法院，要求高某协助办理产权过户手续。诉讼中，高某已经离异的妻子厉某也以第三人身份参加诉讼，并认为高某出卖房屋时未经厉某同意，高某出卖夫妻共同房产的行为无效。依据法律规定，夫妻一方未经另一方同意出卖房产，他人有理由相信出卖方有权出卖时买卖协议有效，因此高某与王某间的住房买卖合法有效。一审判决高某协助王某办理房屋产权过户登记手续。判决后，高某和厉某均不服判决上诉至沈阳市中级人民法院。法院以上诉人的主张没有法律依据，作出了维持原判，驳回上诉的终审判决。案例2合肥的马老太回娘家去了趟上海，转回家时竟发现自己家的房子已经换了主人。原来，马老太的老伴陈某趁着她省亲之际，将房屋卖给了张某！陈某平日嗜赌成性，几将所得房款挥霍一空，马老太气愤至极，一纸诉状告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效。马老太的代理人提出：该房屋系马老太与陈某共有财产，根据法律规定，夫妻一方处理共有财产时，须经对方同意，现陈某未经马老太同意，擅自将房屋--，其合同行为应无效。张某的代理人反驳道：陈某虽然没有马老太的授权委托书，但是他持有单位开具的证明和马老太的--原件，所以张某应为不知情的善意第三人，根据有关司法解释，夫妻双方未达成一致意见不得对抗善意第三人，该买卖合同合法有效。法院一审判决确认合同无效，张某不服，提出上诉，二审法院维持原判并主持双方达成调解：房屋所有权归马老太夫妻，马老太夫妻将所得房款返还张某，并补偿张某因房屋过户而花费的费用。案例3王某与罗某某系夫妻关系，二人婚后建私房二层，取得了房屋所有权证及土地使用证陈某经中间人拾某某、唐某某介绍与王某签订了购房协议书，王某将此房以100000元的价格--给陈某，双方约定了付款方式及变更登记手续的日期及费用的承担，中间人拾某某、唐某某均在协议上签了字，但罗某某未签字，也不在场。协议签订后，陈某付给王某56000元，但房屋一直未交付。之后陈某夫妻俩还与王某共同去咨询办理房产过户手续等事宜。但罗某某知道王某卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。后陈某一纸诉状将王某告上法庭，要求王某继续履行协议。后王某之妻罗某某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。法院审理后认为，原、被告及第三人诉争之房屋为被告和第三人共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院遂判决原被告所签订的购房协议无效，被告王某返还原告陈某所付房款56000元及相应利息。这是一起典型的单方面处理夫妻共同财产的案件，从原、被告双方提供的证据进行分析，被告王某将属于夫妻共同财产的房屋--给原告陈某，虽然双方签订了书面协议，但未有该房屋的共有人罗某某的签名，而中间人唐某某出庭作证时也认可罗某某在签订协议时不在场，后来罗某某知道实情后，曾因价格问题不愿卖房。据此可以看出，被告王某明知所处分的房屋为夫妻共同财产，在未征得共有人罗某某同意的情况下擅自处分该房屋，事后也未征得共有人罗某某的追认，其处分行为应为无效。原告提出的罗某某知道王某卖房并同意的理由，无证据证实，法院不予采信。案例4原告：洪晶，妻子被告：杜峰，丈夫被告：购房人，江伟洪晶和杜峰是夫妻关系，诉争房系被告杜峰婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，该房屋的权属证书登记在杜峰名下。被告杜峰在夫妻间存在矛盾且原告不知情的情况下，擅自将属于夫妻重要财产的婚房卖予他人。法院认为，在夫妻关系存续期间，一方非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理时，双方应协商取得一致意见，而案件中，被告不仅侵害了原告作为诉争房共有人的合法权益，而且在房屋买卖过程中，二被告为了少付过户费，恶意串通、虚构房屋买卖协议的行为损害了国家利益。据以上理由，法院认为二被告的买卖行为应被认定为无效。由于杜峰在卖房时故意隐瞒原告不知情及夫妻有矛盾的事实，致使江伟买房后难以实际享有购房人的权利，因此给江伟造成的损失应由杜峰全部承担。据此，法院一审判决二被告间的房屋买卖协议无效；诉争房的所有权变更至被告杜峰名下，过户费由杜峰承担；被告江伟在判决生效10日内，将房屋腾交给原告夫妇，同时，杜峰将买房款、过户费等返还江伟，并给付相应利息。案例5日，兴化市戴窑镇发生过一起丈夫背着妻子卖房的官司，当地法院最终判定：该房屋买卖行为无效。类似的官司何以会出现不同的判决呢？法院对房屋等不动产买卖类案件的判决主要有两种倾向。一种是倾向于保护静态所有权，即保护交易中房屋原所有者的利益，判决的结果通常是判定交易活动无效。这种倾向可以有效防止房产交易中的恶意串通现象，但容易损害善意无过错的买方的利益。另一种是倾向于保护动态的交易权，即保护交易活动本身，判决的结果通常是判定交易活动有效。这种倾向可以有效阻止在不动产交易中，不动产原所有者随意反悔等现象。
三、夫妻一方擅自卖房的效力（一）除了一般公民，甚至是一些法律人士也误认为未经夫妻双方同意一方擅自卖房绝对无效，其理由如下：1．婚姻法第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条规定。虽然产权证上只登记有一人名字，但该房产为其婚后取得属于共同财产，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。据上可知，婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有，不管产权证上登记是夫或妻的名字，除非双方另有协议，夫妻双方一般对房屋享有共有产权。2．最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。4．至于善意取得规则，因标的系不动产，不宜适用善意取得制度5．不适用家事代理制度。家事代理是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定的法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说，一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，比如：在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸、签订房屋租赁协议等等，无限扩大家事代理的范围有可能损害夫妻人格的独立性。《民法通则》规定，在我国享有民事权利能力和承担民事义务的主体唯有公民（自然人）和法人。也就是说，夫妻作为一个整体不是一个独立承担民事责任的民事主体，夫或妻虽然结成了夫妻，但他们各自具有独立的人格，非依法律的规定，不对外共同承担法律责任。涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。由上可知，未经共有权人同意，擅自买卖房屋的行为无效。（二）为了保护买受人的合法权益，应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件，只要购房人要有证据证明夫妻双方同意，该合同有效。理由如下：1．最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项还规定：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说，只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理的价格，善意的购买了也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护的。有人认为，构成善意有偿取得应当具备两个条件：一是买受人须善意无过失且为有偿取得；二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件，该交易行为应是有效的。笔者认为，不能随意缩小对“取得”的解释，即认为只有办理了产权登记才叫取得，合同才因此有效，只要具备善意，有偿即可，此种观点可结合以下婚姻法司法解释的精神来理解。2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》的规定，婚姻法“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定，如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为，可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的，你可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。笔者认为，联系到《民法通则》若干问题意见89条，有理由相信卖房系夫妻双方共同意思表示，也即表明了购房人即为善意第三人。善意第三人制度是民法中的一项重要的制度，但目前我国现行法律中对此没有明确规定。全国人大常委会公布的物权法草案在此方面作出了明确规定和突破。草案第111条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；(二)以合理的价格有偿转让；(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；(四)转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。至于前文所述观点，善意取得规则，标的仅限动产。标的如属不动产，不宜适用善意取得制度。也仅是法律上的理论，现行法律上对此并无明文规定。3. 有人认为可以引用合同法中的表见代理来论证此类合同的有效与无效。《合同法》规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理是指行为人虽然没有代理权，但相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。合同法规定的表见代理属于无权代理。构成表见代理须具有三个要素：一是行为人（代理人）实施了无权代理的行为，；二是相对人（善意且无过失）依据一定的事实或理由，相信行为人（代理人）具有代理权，在此基础上与行为人（代理人）签订合同，；三是.行为人（代理人）同相对人之间的民事行为，具备民事法律行为的一般有效要件和代理行为的主要特征。使善意第三人相信无权代理人是具有代理权的资格或能力的。与家事代理相比，表见代理对相对人设置了一定的注意义务，不能仅以“他们是夫妻，卖房这样的大事应当知道”作为“有理由相信”的内容，否则就与家事代理未加区别。部分法院仅凭是夫妻，就推断购房人“有理由”相信卖房是夫妻俩的共同意愿，依据明显不足。因此依该规定相对人还须举出其他证据才能证明其“有理由相信”。何种证据能证明卖房是夫妻双方共同意思表示呢？也就是证明夫妻双方均同意呢？如果夫妻房产手续均为一人名下，购房人在不知卖房人夫妻是否协商一致情况下，有理由相信夫妻出卖共有房屋是其共同意思表示，如果其交易不违反国家法律，符合表见代理特征，表见代理行为成立，无须要求非产权证上的夫妻一方出具书面同意--手续。再如签合同的行为，付款的行为，实际占有、使用房产的行为，均可视为卖房获得了夫妻双方的同意。关于是否有理由相信系夫妻共同意思表示这一问题，主要应从中国的实际国情出发进行分析。中国夫妻之间的独立性与西方是不可同日而语的，夫妻一方处理重大财产而另一方不知情的情况是非常少见的，除非夫妻关系不正常或有重大特殊原因。日常生活中，人们都习惯将夫或妻一方处理财产的行为视为夫妻共同意思表示。司法实践中通常将两种情况排除在“知情”之外：一是夫妻关系处于长期矛盾之中，甚至为离婚作准备或处于离婚诉讼之中的；二是一方长期外出，而又与家庭失去通讯联系的。当然，这两点都必须有充分的证据加以证明。4．如何解决房地产法与民法、合同法之间的法律冲突。表面上冲突，实际不然。其一，有人认为《城市房地产管理法》第三十七条第（四）项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。该条款属于强制性规定，当事人之间的约定如果违反此规定当属无效。笔者认为，对该条款中“共有人”的理解，是解决该案房屋买卖合同效力这一问题的关键。对该条款中“共有人”的理解不外乎以下两种：一是产权证上明确载明的共有人，不包括未经登记的实际共有人；二是包括其他法定的、约定的实际共有人。首先，从立法本意来看，《城市房地产管理法》是城市房地产的登记、交易等方面的行为规范，产权证是一种权利凭证，具有公示的效力，其是将物权正确性通过法律认可的形式反映出来，登记簿上记载的不动产物权应该是正确的物权，即产权证上的产权人及共有人的情况应该是真实的。如果人们总是在产权证上作虚假的登记，市场秩序必将混乱，产权证的公示功能必将得不到应有的发挥，在有产权证的情况下，人们应该无需依据其他凭证就能判断权利人，这样才能有利于交易的安全和便捷。其次，从交易双方的利益平衡来看，如果取后一种理解，则势必加重第三人的注意义务，导致交易双方的权利义务不对等、不公平。按照旧的《婚姻法》，夫妻关系存续期间所购房产是夫妻共有财产没错，而按照现行的《婚姻法》却不是。现行的《婚姻法》规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，没有约定或者约定不明确的，才依法确定为共同所有或夫妻一方所有，所以夫妻存续期间所购的财产并非理所当然地为夫妻共有财产，由于法律适用中的惯性作用，人们往往容易忽视这一点。夫妻共有财产尚且如此不确定，更不用说实践中存在的其他法定的、约定的共有，如父子共有、兄弟共有、朋友共有。为叙述方便，我们且把未在产权证上登记的实际共有人称为“隐名共有人”，如果我们认为上述《城市房地产管理法》中的“共有人”包括 “隐名共有人”，那么从举证的角度来看，对购房者就不公平，因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由，或很容易--证据。相反，对于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外，几乎无法对是否存在“隐名共有人”进行审查，要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。因此，笔者认为，购房者只要对房产证进行了表面的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务，也就没有过错。其二，由于房地产法是下位法（全国人大常委会制定），而民法、合同法、是上位法（全国人大制定），故优先适用民法、合同法的规定。其三，新法优于旧法是法律适用中的一个基本原则。房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。另也应应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。5、有人认为夫妻一方擅自卖房可视为效力待定行为，因为合同法第51条针对无权处分行为的效力设有明文规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因为夫妻一方在婚姻关系存续期间擅自出卖房屋，对于其中属于夫妻对方的房产份额来说是是无处分权的。但是此种观点值得细究。认定是无权处分，也只侵犯了夫妻一方的共同处分权，由此应对其夫妻一方承担过错责任，但这是内部行为，最终确认越权处分行为内部无效，不产生对外效力，但外部有效。但笔者认为，如何分析夫妻一方擅自卖房的行为，如果以对方方名义卖房，且购房有理由相信卖房人已有相应的权利时，就应作为表见代理处理，合同有效；而如以自己名义卖房时，则是无权处理，即为合同效力待定。
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