【入选计划】民间文献古籍修复与研究 | 万有青年养成计划小组 | 果壳网 科技有意思
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自我介绍本科及硕士皆学习考古的妹纸（好吧，一把年纪了，快被妹纸届抛弃了。。。） 硕士研究方向：新石器时代考古（论文研究题目距今年，主要研究一堆残破陶片）目前：已工作，与考古无关新浪微博：岛歌的春天（一半以上为工作内容，其余为转发，基本无自己更新，以后也许会增加万有青年养成计划内容。基本无关注必要。。。）豆瓣：留天 梦想介绍 骨子里念旧，对老的东西，旧的东西，手工的东西有莫名的热爱。喜欢动手做些什么。上学期间就很希望学习文献古籍修复，只是在考古工地粘对过陶片，上课参观过书画装裱，没有实际动手操作过文献修复。借这个机会，想通过万有青年梦想计划来实现这个梦想：学习文献古籍修复，收集修复一部分民间文献资料，并对其进行基础研究。
(收集到的地契一张）-------~-------~-------~--------~------以下为具体步骤的分割线-------~------~--------~-------1.关于古籍修复中国自古注重历史的记录和整理。也留下很多文献古籍资料。对于文献的保存和整理也有传承，形成古籍修复技艺也有不同。到民国时期还存在的有如下几派。沪派、苏派、扬派、京派、蜀派、徽派、岭南派、鲁派、津派。所存在的派别和书画装裱的派别大体一致。各种流派中有不同的绝技，如“借尸还魂”，“珠联璧合”，“千波刀”等。 这些名称很惊艳，大致为：“借尸还魂”，可以把整个旧书纸更换，让原来的墨迹附着在新的纸张上。可以大大延长书的寿命。“珠联璧合”，把纸放在锅里和天然碱性溶剂混合，加入颜色后熬成粥状，修补虫蛀的书籍没有任何痕迹，被行业里面成为珠联璧合，此项技艺随着纸浆修补书机的发明。已经继承和代替了古代技艺。是现在最流行的修复方法。“千波刀”，名如其艺，可以将纸随意劈成需要数量，而且保证原来的墨色、纸质。劈开后还能保证原来纸张厚度，即便是被劈开一千次依然可以如原来，不损伤纸张元气，犹如复制古书。（以上来源于百度百科） 目前中国古籍修复人才奇缺，国家举办培训班。 在国家图书馆有相关培训班面向社会招生，2012年8月，有朋友参加过这个培训班。2013年时间还需要向国家图书馆询问。
2.梦想缘起2012年回老家，在老房子中看到一个木匣子，铜活已经锈蚀。里面有油布包。（油布包）（油布包长久使用的痕迹，上面隐约能看到原来的花纹）（内有对联本，角有些褶皱）（纸包中都是剪纸小样，其中一张作文纸被保留下来，上面用烟熏出剪纸图案隐约可见）（另一个用习字帖装订成的本子。两个本子内都夹有剪纸小样）后来问了村里的亲戚，这是一位奶奶留下来的木匣子，里面有两个本和纸包。本子和纸包内都夹有很多剪纸小样，或者烟熏的纸样。其中还发现一张地契（见下图）和一张批八字帖。地契纸张较薄，已破损不堪。压平折叠痕迹后，仍有很多残破之处。（残破的地契，有部分文字已残缺）这是一个奶奶的珍藏。剪纸、包裹、地契、八字。她最珍贵的东西都在这里。奶奶已去世，这个小匣子就被留在角落里。征求了村中人的意见，我将这些都带回来。最初想学文献修复，就源自于这个奶奶的宝藏。3.具体计划 A.学习。先报名参加国家图书馆古籍修复班，学习文献修复。期间在果壳网上发两篇（或两篇以上）的图文直播贴，展现学习过程。B.收集收集部分需要修复的民间文献资料（如生辰贴、民间抄本、剪纸图样等）进行修复。文献资料希望为手写版，暂不包括印刷品希望能收集有相互联系的民间文献资料。最好能是同一个自然村落内的资料。这个村落最好离北京较近，方便收集资料，回访村民，得到实物以外的更多信息。C.修复将收集到的文献资料分类、整理，并将其修复。期间在果壳网上发两篇（或两篇以上）的图文直播贴，展现修复过程。D.研究通过修复的文献资料进行民俗学、文献学研究。如有可能性，打算结合村落实地考察、口述资料加深民间文献研究深度。最终修复成果结合研究成果，以 PDF形式上传网络 ，供大家下载。4.时间安排及费用支出2月-3月
春节放假及个人事宜。自学一些文献修复，并与从事修复工作的同学沟通交流，获得帮助。 费用：0元3月中旬-5月 通过1-2个月左右的学习，初步掌握古籍文献修复的基本技法。（在国家图书馆古籍部有相关课程的开设）上传两篇（或两篇以上）图文直播贴费用：约4000元（在国图工作的同学内部消息，这个班是国图古籍部的创收项目。。。费用不会降低。。。）5月-7月 收集、修复民间文献（计划修复10-20件，具体修复数量按实际收集情况和时间确定）实时公布收集到的文献资料，上传两篇（或两篇以上）修复状况帖费用：不定（如需要去农村实地收集包括路费、住宿费等费用。如网友帮助收集邮寄至北京，需要部分邮寄费用、修复材料费等。）7月-8月 后期整理、研究民间文献，并制作PDF上传。费用：不定（如时间和条件允许，可去农村实地考察，收集口述资料，辅助研究。）9月前
上传PDF关于超出预算部分国家图书馆学习修复这一项基本上预算就全部耗尽。。。但是我不是在职嘛！而且剩下部分费用应该不会很高。所以费用基本上不用太担心~当然，如果有朋友愿意帮忙收集需修复的文献实物，并出资寄送过来就更完美了！5.求助区谢谢大家支持我的梦想。在这里还希望得到大家的更多帮助！ A.求推荐！ 首先，请大家推荐这篇梦想文，并为我的项目投票，让它变为现实吧！~\(≧▽≦)/~B.求建议和意见！如果大家对我的梦想和实施计划有更好的建议和意见，非常欢迎大家告诉我~C.求文献实物！如果我的计划通过，希望大家提供给我一些需要修复的文献实物。或者你知道哪里有这些民间文献资料，希望大家告知。只要它们需要修复，并记录了一段岁月和故事。我愿意免费修复它们，只希望你能同意我为他们拍照并研究。（未整理的剪纸）问答区查看详细问答请戳：你也想成为一名万有青年？【万有青年养成计划】梦想资助计划长期开放申请中，详情猛戳：
旅游管理学士，气象爱好者
杀坐等更新另外我记得好像有这么一个专业吧,是图书馆学还是什么,忘记了
万有青年养成计划入围选手
的话：杀坐等更新另外我记得好像有这么一个专业吧,是图书馆学还是什么,忘记了这位童鞋手好快！我这被格式整死了。。。完全没办法看。。。
疯狂的石头小组管理员
非常关注，这是一个细致又专业的活，我也很感兴趣，加油！！
活动发生器小组管理员
的话：杀坐等更新另外我记得好像有这么一个专业吧,是图书馆学还是什么,忘记了你真的好快。。每一个计划出来了你都占到前排。。
旅游管理学士，气象爱好者
的话：你真的好快。。每一个计划出来了你都占到前排。。必须的啊,哈哈
旅游管理学士，气象爱好者
的话：这位童鞋手好快！我这被格式整死了。。。完全没办法看。。。额……请求管理员帮助嘛
万有青年养成计划入围选手
的话：额……请求管理员帮助嘛恩恩，求救了，换了个浏览器好了~谢谢~
万有青年养成计划入围选手
的话：非常关注，这是一个细致又专业的活，我也很感兴趣，加油！！谢谢关注！求推荐~
原来国图古籍班的学费这么贵= =我也想去学T.T记得以前看黄磊的《似水年华》时在书院里修了一辈子书的院长和文...关注LZ...支持~
疯狂的石头小组管理员
的话：谢谢关注！求推荐~一定一定！
力学博士，科技工作者
这个好像挺有意思的，支持!
文字文献爱好者
支持一个，准同行强烈要求勾搭。之前曾在古籍保护中心上过班，虽然时间不长，也没怎么接触到古籍修复（我也不会）。但听同事说，好像是江苏还是哪里有专门的古籍修复学校，出来的人才都很厉害的
万有青年养成计划入围选手
的话：原来国图古籍班的学费这么贵= =我也想去学T.T记得以前看黄磊的《似水年华》时在书院里修了一辈子书的院长和文...关注LZ...支持~是啊是啊，学费就是很贵。。。同学表示，他们那里的老师指着这个创收呢。。。谢谢支持~
万有青年养成计划入围选手
的话：一定一定！看了名单才发现，原来你也是入围者啊~呵呵，一起加油！
万有青年养成计划入围选手
的话：支持一个，准同行强烈要求勾搭。之前曾在古籍保护中心上过班，虽然时间不长，也没怎么接触到古籍修复（我也不会）。但听同事说，好像是江苏还是哪里有专门的古籍修复学校，出来的人才都很厉害的啊呀呀呀！勾搭勾搭！你比我专业多了啊~南边的修复确实比北边要强。听说香港那边修复也很厉害呢~有时间多交流！
万有青年养成计划入围选手
的话：这个好像挺有意思的，支持!谢谢支持~也祝你成功~
支持！！！！硕士也想念文物修复方面的专业……期待卤煮的课题！！
的话：啊呀呀呀！勾搭勾搭！你比我专业多了啊~南边的修复确实比北边要强。听说香港那边修复也很厉害呢~有时间多交流！以及可不可以问一下卤煮……具体说的是什么学校呢？
万有青年养成计划入围选手
的话：以及可不可以问一下卤煮……具体说的是什么学校呢？你说研究生读学校啊？我听说的都是民间的，要不就是考古所下的。具体学校南边我不太了解。北京的话北大、社科院、文研所、文博学院好像都招生。
新闻专业学士，历史爱好者
看了你的万有青年计划，我的真是弱爆了。。。
好棒！！！前两天在北大正好赶上他们的考古博物馆展览，就进去围观了一下，觉得好喜欢，虽然这个和那个有一些差别，可是真心喜欢啊
的话：支持一个，准同行强烈要求勾搭。之前曾在古籍保护中心上过班，虽然时间不长，也没怎么接触到古籍修复（我也不会）。但听同事说，好像是江苏还是哪里有专门的古籍修复学校，出来的人才都很厉害的那个“珠联璧合”、“千波刀”用文献学术语讲是什么东西啊？我完全没看懂啊……好像我的老师只讲过金镶玉，当然也可能这两种也讲过而我睡过去了……
万有青年养成计划入围选手
的话：那个“珠联璧合”、“千波刀”用文献学术语讲是什么东西啊？我完全没看懂啊……好像我的老师只讲过金镶玉，当然也可能这两种也讲过而我睡过去了……这位同学是学中文专业的？涉及到相关知识啊！真好。不知道你们上学时是否有实际操作呢？或者你们学校是否有专门的专业和老师呢？
万有青年养成计划入围选手
的话：看了你的万有青年计划，我的真是弱爆了。。。没有啦。。。我也是写的很匆忙。你也加油啊！下次希望看到你的梦想~
文字文献爱好者
的话：那个“珠联璧合”、“千波刀”用文献学术语讲是什么东西啊？我完全没看懂啊……好像我的老师只讲过金镶玉，当然也可能这两种也讲过而我睡过去了……我也没懂，我不会这方面
的话：这位同学是学中文专业的？涉及到相关知识啊！真好。不知道你们上学时是否有实际操作呢？或者你们学校是否有专门的专业和老师呢？我没操作过，楼上
操作过，但看留言好像也不太专业。中文系的文献学专业是涉及这个知识的，但是主要工作不是修复古籍，而是校勘、版本、目录啥的，我也不确定我的老师干过修复古籍的事儿。我只知道金镶玉法，就是把单面印刷的老书纸张粘在新的大纸上。具体做法、注意事项也没有正式学过的。
文字文献爱好者
的话：我没操作过，楼上操作过，但看留言好像也不太专业。中文系的文献学专业是涉及这个知识的，但是主要工作不是修复古籍，而是校勘、版本、目录啥的，我也不确定我的老师干过修复古籍的事儿。我只知道金镶玉法，就是把单面印刷的老书纸张粘在新的大纸上。具体做法、注意事项也没有正式学过的。我没操作过，我只做整理不做修复，修复有专门的文献修复师，好像还有得考级的，总共有五个级别，而且还有从业时间限制，总之呢……很麻烦。
一直都觉得修复古代书籍这种事情很伟大！支持一下！！
南京莫愁中等职业学校虽然是大专它的古籍修复专业比较出名
档案学…… 不知道你说的是不是这个专业
视觉艺术研究生
这个好，当年想报的专业就是文物鉴定与修复，苦于找不到靠谱的学校。。。最后还是选了国画，目前只能自己裱裱纸啥的还经常裱不平，唯一接触到“修复”的一部分就是把画错了提错字的地方抠下来重新弄对了再贴回去OTL（别来捣乱！
万有青年养成计划入围选手
的话：南京莫愁中等职业学校虽然是大专它的古籍修复专业比较出名这个学校没听说过，但真的叫莫愁么。。。
万有青年养成计划入围选手
的话：这个好，当年想报的专业就是文物鉴定与修复，苦于找不到靠谱的学校。。。最后还是选了国画，目前只能自己裱裱纸啥的还经常裱不平，唯一接触到“修复”的一部分就是把画错了提错字的地方抠下来重新弄对了再贴回去OTL（别来捣乱！我也想学文物修复啊！不过你这个倒是学以致用~
毕竟是个大专，不会像大学那么有名有个莫愁学校的学姐在我们学校图书馆古籍部干着呢
传统铁艺爱好者，万有青年养成计划入围选手
第一次报名的时候这是备选项，第二次怎么就忘了T T LZ加油!!!
崇拜楼主大人！计划什么的都好厉害！挺喜欢这一类的专业，但当初不知道怎么就学了化学去...
加油啊 长期关注中
万有青年养成计划入围选手
的话：第一次报名的时候这是备选项，第二次怎么就忘了T TLZ加油!!!你也加油！快去报名第三季~别又忘了。。。
万有青年养成计划入围选手
的话：崇拜楼主大人！计划什么的都好厉害！挺喜欢这一类的专业，但当初不知道怎么就学了化学去...啊呀，让你说的都害羞了~哪有很厉害啊！我也是喜欢的专业太多，但是最后学那个都还挺高兴的~
万有青年养成计划入围选手
的话：加油啊 长期关注中谢谢支持~
传统铁艺爱好者，万有青年养成计划入围选手
的话：你也加油！快去报名第三季~别又忘了。。。到时候得请教你啊~第三次估计就没有时间了
貌似陕师大有个老师就在做古文物及古籍修复翻新工作……参观过一次他们实验楼，太震撼了呢……
做文物（陶器瓷器）修复的路过。。。
支持！貌似国图好像有古籍修复班是吧
万有青年养成计划入围选手
引用 的话：到时候得请教你啊~第三次估计就没有时间加油加油！
万有青年养成计划入围选手
引用 的话：做文物（陶器瓷器）修复的路过。。。勾搭勾搭！瓷器修复最喜欢了！要是方便的话能交流一下么？我的QQ：微信：岛歌的春天不知道你现在哪里高就呢？
万有青年养成计划入围选手
引用 的话：貌似陕师大有个老师就在做古文物及古籍修复翻新工作……参观过一次他们实验楼，太震撼了呢……陕西师大啊，下次去的时候可以去看看~很震撼啊？能描述一下不？
万有青年养成计划入围选手
引用 的话：支持！貌似国图好像有古籍修复班是吧对啊~就是打算去国图学的~下次你来帝都的话，可以见面聊聊么？谢谢推荐！
引用 的话：勾搭勾搭！瓷器修复最喜欢了！要是方便的话能交流一下么？我的QQ：微信：岛歌的春天不知道你现在哪里高就呢？高就可不敢，在成都。一家公司里面。都是野路子。老板是为了挣钱的。嗯，我是为了生存。。
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国土部部长姜大明表示，政府将不再是居住用地唯一提供者，还将适度放活宅基地使用权。他的讲话有何深意？该如何正确解读？
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我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这意味着，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。
姜大明强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。
过去中国房地产的20年发展历史，主要是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，这个政策出台，将大大增加土地供应的多样化。
“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能，相反依然会是被严格管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。
住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是，原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应。
这一次，国土资源部明确提出终结土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度的改革的命题远远大于姜大明提出的三点。
不过，又是空欢喜一场，跟小产权房合法化没半毛钱关系，别再指望小产权房转正跟商品房平起平坐了，不可能的！
“此番表述更多的是对此前探索的肯定，可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉中新网记者。
工业用地变性空间被打开。实际操作中，城市大量工业用地尽管已无工业生产，变通用于研发、总部、办公等服务业，但仍需遵循“不改变建筑形态”、“不改变使用权人”、“不改变用途”等规划原则，土地性质难以调整。
政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。
此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活
未来，集体土地价值会有提升，城市土地租赁市场也会做大做强。当然更为重要的是，这也是顺应土地市场改革大方向的举措。
　　中国经济时评：土地多元供给切中房地产市场病根
《中国经济周刊》特约评论员 葛丰
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
国土资源部部长姜大明近日在全国国土资源工作会议上表示，为推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。
有序推进土地供应主体多元化，有利于进一步盘活非房地产企业自有土地与农村集体经营性建设用地等土地资源，对当前大力推进中的租售并举，具有显著助推作用。因为租售并举要克服的最大困难，就是大城市土地供应总体偏紧。以北京为例，按照计划，该市从2017年起 5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房（即平均每年200公顷），而与之可做参照的另一数据是，2016年北京居住类用地供应量总共不足130公顷，由此可见，尽可能拓展土地来源任务紧迫、意义重大。
这还只是立等可见的改革红利。土地供应多元化改革更深远的影响，还在于其精准地切中了中国房地产市场一系列问题的主要病根。民众感受最直接的房价过快上涨现象，按照一般逻辑，既然中国的房地产投资在高盈利回报驱使下，连年保持超高速增长，那么这种情况理应导致房地产市场供给显著增加，进而缓和中国房地产市场（尤其是重点城市）供给不足的矛盾。然而，真实世界实际上演的“剧情”却是，尽管连年处于房地产严厉调控下，但中国的房地产价格始终保持快速上升势头，而且越是开发商投资热情高涨的城市，房价上涨的速度就越快。
能够解释上述“违和”现象的关键点，就在于中国特殊的土地供应制度，即政府为土地市场唯一的供应者，土地供应量并不遵从市场规律而依政府意愿变动。而商品房作为一种特殊商品又必须附着于土地而存在，因此，如果更多的房地产投资量不能转化为更多的土地购置面积与开发面积，投资量的增加实则起到的作用是推高土地成交价格并且由此推高商品房成交价格。
这其实还不是问题的全部。如果再做进一步探究，就要搞明白为什么本该致力于熨平市场过度波动的地方政府，其在房地产市场中的效用函数会发生部分位移呢？这其实还是与政府是土地唯一供应者的特殊安排密不可分。
由于政府是土地唯一供应者，因此在任何情况下，地方政府都同时身兼市场监管者、调控者，以及参与者、交易者这样两类难以调和的身份角色。而这种无时不在的角色冲突经由房价/地价一路上涨利益刺激，逐渐引致地方政府对土地财政的依赖越来越重，其在对自身双重身份的矛盾处理中，也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者。
中国房地产市场20年发展历程充分表明，要从根本上促进、保障房地产市场平稳健康发展，就必须把地方政府逐步从土地利益纠葛中割离开来，而有序推进土地供应主体多元化的尝试，因其切中了病根，自然有望收长效之功。
当然，那是远期目标。短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的垄断仍不现实。
　　政府不再垄断住房供地，会如何影响房价？
《中国经济周刊》记者 姚冬琴︱北京报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话，一石激起千层浪。他指出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
分析人士认为，这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地，而房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。未来，其他合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场，将有助于抑制地产投机，满足住有所居，缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。
非房企自有土地能否开发商品房？
2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史，其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说。
据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示，2016年，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。而2016年全国财政总收入15.9万亿元，土地收入占财政总收入的比例高达23.5%。
一线城市土地收入则尤为可观。在刚刚过去的2017年，北京市土地出让金以2796亿元名列榜首，排名第二的杭州市也超过了2000亿元。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，房改20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。
然而，另一方面，地方政府的“土地财政”却备受诟病。有人认为，“土地财政”无疑是高房价的重要推手。
“一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。”张大伟说。
而如何解决这个弊端？张大伟认为，首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。
除了地方政府，居住用地还能从哪儿来？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析，还有两种居住用地提供者：一类是村集体、企业。农村建设用地（含宅基地）可以入市，由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了，但一直没能破冰，这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲，准备闯关了。”
另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地，也将开闸，逐步转换成住宅用地，借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革，也已经“预备”几年了。
不过，值得注意的是，非房地产企业自有土地“作为住宅用地”，是否意味着可以作为商品房开发用地？能否开发商品房对外销售？
对此，专家认为不可过分乐观。姜大明部长的表态中强调了两个前提：“权属不变”“符合规划条件下”，因此，非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，还不太现实。
“过去很多企业有使用权的土地，比如商业用地、工业用地，在符合规划条件下，将来有可能可以转变成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”张大伟分析称。
在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说：目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。
房改前集资建房形式或将再现
政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的一项基础性的土地制度变革。
哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来？
在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。其中，国有企业用地的开发备受关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。
事实上，利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供应2万套的目标。当年11月，北京市规划展览馆展出了北京第一批自住房项目的规划设计方案，7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀，基本都是靠国企自有用地建设。
据了解，这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房，通常都是以底价成交，企业不会直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。
北京市住建委相关负责人介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。
“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。
企业在自有土地上为员工建造住房，也成了一个新动向。例如，有媒体报道，格力、华为等企业“造房行动”已经开始。华为为员工首批建造3万套住房，员工以低于市场价70%的价格购买，入职3年后可购买，10年后可转让。格力电器董事长董明珠日前也透露，为了稳定人才队伍，她这两年在思考，让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子。
分析人士认为，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后，预期一线二线城市的大企业，可能也会随着格力、华为开始“造房行动”。
而类似房改前集资建房的形式或将再现。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。类似于房改前集资建房的形式，大家先凑钱，公司集合了钱，拿地建房，再以成本价分房。
房价受何影响？
哪类市场受影响最大？
公众最为关注的是，上述新政施行后，将对房价产生什么影响。
李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析，从供给侧改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的“供地荒”现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。
杨红旭也认为，这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对《中国经济周刊》记者表示，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。
哪类市场受影响最大？张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升，其中，城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。”
事实上，北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
张大伟认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地供应相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应，也有利于城中村改造。
根据部署，北京市计划于年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。张大伟分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30万~40万套出租房，“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡，住房租金也会下调”。
　　宅基地“三权分置”来了
在专家看来，“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活，因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题
法治周末记者&赵晨熙
近期，一个事关广大农民群体的政策被频频刷屏。
在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示，政府将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
现状：宅基地荒置严重
所谓宅基地指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地归集体所有，但农民拥有使用权。村集体的成员，只要分户成为独立的一户，就有资格从集体获得宅基地。
“集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有。”中原地产首席分析师张大伟如此归纳宅基地的特征。他在接受法治周末记者采访时指出，我国宅基地制度建设初衷旨在为广大农民公平分配住宅用地，保障农民住有所居。
然而，随着越来越多的村民开始到城市打工，很多农村的宅基地得不到有效利用，基本被闲置，而“村集体外成员不得进入”“内部成员缺乏退出渠道”等特点也导致当前很多宅基地只得被荒废。
有统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里，是农村集体建设用地的大头。一方面，随着城市化率的提高，宅基地却出现大规模空置、废弃的现象；另一方面，城市建设用地尤其是大中城市的城市土地市场则总体趋紧。
张大伟向法治周末记者表示，当前我国大量宅基地荒置的“通病”是促使宅基地“三权分置”改革的重要原因。
放活宅基地使用权
探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”，具体指的是落实宅基地集体所有权；保障宅基地农户资格权和适度放活宅基地使用权。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活，因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题。
“放活宅基地使用权，核心是赋予收益权，这是发挥土地要素功能的基础，是盘活利用闲置宅基地、优化土地资源配置的要义所在。”严跃进表示，当“三权分置”后，土地的所有权不变，依然属于村集体，但具有资格的人可以不使用相应的宅基地，而通过出租、抵押等将使用权让渡给其他人从而获得收益。
法治周末记者注意到，其实有关农村宅基地改革的大幕在2015年就已逐渐拉开。
党的十八届三中全会中就曾提出，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场”，会议决定允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2007年颁布的物权法，虽然赋予宅基地用益物权，但只规定具有占有、使用权，与建设用地使用权和土地承包经营权相比少了收益权，更没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押。
严跃进指出，上述规定的出发点是为了保障农民基本居住权，尤其是防止集体经济组织外的城镇居民到农村购地建房，改变农村社会结构。但不可否认的是，相关规定也否定了宅基地的财产权利。
日，《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押”等相关规定。
浙江省义乌市算是宅基地改革试点的先行者。
2015年3月，义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区，开始探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。
据义乌市国土资源局副局长张黎明介绍，义乌市从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行了制度创新，赋予农民更多财产权利。
2015年6月，义乌市率先在浙江省开展了不动产统一登记工作试点，设立不动产登记局和不动产统一登记中心，将农村宅基地住房纳入了不动产统一登记。截至2017年年底，当地已颁发农房不动产证两万多本。
与此同时，义乌探索建立了全国首个农村宅基地基准地价体系，正式出台了《义乌市宅基地基准地价》。这使得金融机构可以依据宅基地基准地价给予村民贷款。
据统计，截至2017年年底，义乌当地金融机构已累计发放农民住房抵押贷款6763笔，贷款金额32亿多元。
家住义乌市北苑街道黄杨梅村的村民季建中，是第一个“吃螃蟹”的人。开办一家注塑厂的他因生产规模扩大，急需资金，但此前他的大量资金已投入建房中。
农村宅基地可抵押的政策出台后，季建中到义乌市不动产统一登记中心办理了农民住房抵押登记，将自家的宅基地和一套四层半的楼房作为抵押物向义乌农商银行申请了30万元抵押贷款。
除了允许宅基地使用权在村民间相互出租、互换等流转外，为了不断提升村民的居住水平，义乌还进行了城乡新社区集聚建设工作，包括义乌市稠江街道的“香溪印象”、佛堂镇的“蟠龙花园”等城乡新社区集聚项目，都是通过与宅基地住户签订置换协议等为农户提供更优质的住宅，极大提升了村民不动产的价值。
流转范围之争
值得关注的是，在宅基地改革试点中，有一个问题始终存在争议，那就是宅基地的流转范围是否应打破集体所有制范围。
根据政策规定，农村宅基地只允许在本集体经济组织中流转。义乌等试点地区出台的政策虽然在流转方式上宽严不一，但也均将宅基地使用权受让人限定为农村集体经济组织成员。
在此次全国国土资源工作会议上，姜大明再次强调城里人到农村买宅基地这个口子绝不能开。
与官方明确禁止态度不同的是，有一些学者提议应逐步放开宅基地流转范围。
2017年两会期间，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明就提出应允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转。
蔡继明坦言，当前改革虽然允许农村集体经营性建设用地入市，但占大头的农村宅基地仍只能在集体所有制成员内部流转，仅靠如此少量的农地入市，根本不足以构建竞争有序的城乡统一建设用地市场。
蔡继明曾带团队去广东珠海调研，发现珠海斗门区某村300多户居民中有250户都把房子租给了周边外来的务工人员。
“农村大量的宅基地是闲置的，为什么只限定在集体所有制内部流转？”蔡继明认为，这不符合市场配置资源这一决定性作用。
如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，城镇建设用地就可以增加70%以上。蔡继明认为，这不仅会拓宽农民财产收入的渠道，而且也有助遏制城镇房价增长，并助力农民工进城落户，加快农民工市民化进程。
不过，在一些持“必须在范围内流转”观点的专家看来，宅基地制度是农村集体经济组织保障其成员居住权的制度，是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地，那就侵犯了成员权利，甚至可能导致组织本身的瓦解。
此外，宅基地是符合条件的成员从本集体组织无偿获得的，属保障房性质。保障性住房不能像商品房那样不受限制地进入市场交易，否则会造成社会财产关系的紊乱。
在严跃进看来，宅基地“三权分置”的改革可能会让未来城里人租用宅基地变得更为可行和规范化，不过，城里人购买宅基地依然很难被放开。因为从国家大方向来看，宅基地依然是要服务农村市场的，如果随意放开，可能会出现部分地区借改革名义倒逼农民进城，进而变相收回宅基地出售等问题，损害农民权益，必须谨慎对待。
对房市或影响不大
此次姜大明再次提及宅基地“三权分置”的同时，还明确表示“政府将不再垄断居住用地”。
二者间的联系让很多人开始推测政府是否已经准备让宅基地 “进军”商品房市场，成为商业住宅用地新的供应主体。
但张大伟认为这是不太可能的，因为住房与商品房是有区别的，纵观中国房地产发展历史，政府一直是商品房住宅土地的唯一供应方，短期内不会改变，且目前政策更多涉及的还是集体土地用作租赁住房。
日，国土部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》之时，就曾有不少人认为集体建设用地将要入市。
日，试点城市之一的北京发布了具体执行方案。从北京方案来看，所谓集体建设用地建设集体租赁住房，是将集体建设用地的承包权、使用权进行分割，以村集体组织作为土地供给主体和承租代表，引入建设方和管理方，形成一种基于集体土地制度上的新型租赁住房供应体系。
官方也多次强调，这种体系下，集体建设用地上建设的租赁住房仍然只能出租，不能售卖。
对此，严跃进认为，即便未来宅基地政策逐步放宽，也应该会停留在只租不售的层面，因此，宅基地“三权分置”对于城市房地产市场的影响可能极为有限，更多还是为了盘活现有闲置的宅基地。
　　中国经济时评：土地多元供给切中房地产市场病根
《中国经济周刊》特约评论员 葛丰
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
国土资源部部长姜大明近日在全国国土资源工作会议上表示，为推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。
有序推进土地供应主体多元化，有利于进一步盘活非房地产企业自有土地与农村集体经营性建设用地等土地资源，对当前大力推进中的租售并举，具有显著助推作用。因为租售并举要克服的最大困难，就是大城市土地供应总体偏紧。以北京为例，按照计划，该市从2017年起 5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房（即平均每年200公顷），而与之可做参照的另一数据是，2016年北京居住类用地供应量总共不足130公顷，由此可见，尽可能拓展土地来源任务紧迫、意义重大。
这还只是立等可见的改革红利。土地供应多元化改革更深远的影响，还在于其精准地切中了中国房地产市场一系列问题的主要病根。民众感受最直接的房价过快上涨现象，按照一般逻辑，既然中国的房地产投资在高盈利回报驱使下，连年保持超高速增长，那么这种情况理应导致房地产市场供给显著增加，进而缓和中国房地产市场（尤其是重点城市）供给不足的矛盾。然而，真实世界实际上演的“剧情”却是，尽管连年处于房地产严厉调控下，但中国的房地产价格始终保持快速上升势头，而且越是开发商投资热情高涨的城市，房价上涨的速度就越快。
能够解释上述“违和”现象的关键点，就在于中国特殊的土地供应制度，即政府为土地市场唯一的供应者，土地供应量并不遵从市场规律而依政府意愿变动。而商品房作为一种特殊商品又必须附着于土地而存在，因此，如果更多的房地产投资量不能转化为更多的土地购置面积与开发面积，投资量的增加实则起到的作用是推高土地成交价格并且由此推高商品房成交价格。
这其实还不是问题的全部。如果再做进一步探究，就要搞明白为什么本该致力于熨平市场过度波动的地方政府，其在房地产市场中的效用函数会发生部分位移呢？这其实还是与政府是土地唯一供应者的特殊安排密不可分。
由于政府是土地唯一供应者，因此在任何情况下，地方政府都同时身兼市场监管者、调控者，以及参与者、交易者这样两类难以调和的身份角色。而这种无时不在的角色冲突经由房价/地价一路上涨利益刺激，逐渐引致地方政府对土地财政的依赖越来越重，其在对自身双重身份的矛盾处理中，也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者。
中国房地产市场20年发展历程充分表明，要从根本上促进、保障房地产市场平稳健康发展，就必须把地方政府逐步从土地利益纠葛中割离开来，而有序推进土地供应主体多元化的尝试，因其切中了病根，自然有望收长效之功。
当然，那是远期目标。短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的垄断仍不现实。
　　政府不再垄断住房供地，会如何影响房价？
《中国经济周刊》记者 姚冬琴︱北京报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话，一石激起千层浪。他指出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
分析人士认为，这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地，而房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。未来，其他合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场，将有助于抑制地产投机，满足住有所居，缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。
非房企自有土地能否开发商品房？
2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史，其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说。
据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示，2016年，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。而2016年全国财政总收入15.9万亿元，土地收入占财政总收入的比例高达23.5%。
一线城市土地收入则尤为可观。在刚刚过去的2017年，北京市土地出让金以2796亿元名列榜首，排名第二的杭州市也超过了2000亿元。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，房改20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。
然而，另一方面，地方政府的“土地财政”却备受诟病。有人认为，“土地财政”无疑是高房价的重要推手。
“一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。”张大伟说。
而如何解决这个弊端？张大伟认为，首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。
除了地方政府，居住用地还能从哪儿来？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析，还有两种居住用地提供者：一类是村集体、企业。农村建设用地（含宅基地）可以入市，由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了，但一直没能破冰，这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲，准备闯关了。”
另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地，也将开闸，逐步转换成住宅用地，借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革，也已经“预备”几年了。
不过，值得注意的是，非房地产企业自有土地“作为住宅用地”，是否意味着可以作为商品房开发用地？能否开发商品房对外销售？
对此，专家认为不可过分乐观。姜大明部长的表态中强调了两个前提：“权属不变”“符合规划条件下”，因此，非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，还不太现实。
“过去很多企业有使用权的土地，比如商业用地、工业用地，在符合规划条件下，将来有可能可以转变成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”张大伟分析称。
在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说：目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。
房改前集资建房形式或将再现
政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的一项基础性的土地制度变革。
哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来？
在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。其中，国有企业用地的开发备受关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。
事实上，利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供应2万套的目标。当年11月，北京市规划展览馆展出了北京第一批自住房项目的规划设计方案，7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀，基本都是靠国企自有用地建设。
据了解，这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房，通常都是以底价成交，企业不会直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。
北京市住建委相关负责人介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。
“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。
企业在自有土地上为员工建造住房，也成了一个新动向。例如，有媒体报道，格力、华为等企业“造房行动”已经开始。华为为员工首批建造3万套住房，员工以低于市场价70%的价格购买，入职3年后可购买，10年后可转让。格力电器董事长董明珠日前也透露，为了稳定人才队伍，她这两年在思考，让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子。
分析人士认为，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后，预期一线二线城市的大企业，可能也会随着格力、华为开始“造房行动”。
而类似房改前集资建房的形式或将再现。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。类似于房改前集资建房的形式，大家先凑钱，公司集合了钱，拿地建房，再以成本价分房。
房价受何影响？
哪类市场受影响最大？
公众最为关注的是，上述新政施行后，将对房价产生什么影响。
李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析，从供给侧改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的“供地荒”现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。
杨红旭也认为，这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对《中国经济周刊》记者表示，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。
哪类市场受影响最大？张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升，其中，城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。”
事实上，北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
张大伟认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地供应相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应，也有利于城中村改造。
根据部署，北京市计划于年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。张大伟分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30万~40万套出租房，“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡，住房租金也会下调”。
　　“土地供给放开”会成为控房价的“终极杀器”吗？
来源：南方都市报
杨国英专栏
前有推进房产税立法和实施的时间表，近有土地供给放开的信号———国土资源部最近提出，未来政府将不再垄断住房供地。
1月15日，按照国土资源部部长姜大明的表态，国家将主要围绕三个领域进行开放土地供给的尝试：一、非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地；二、农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房；三、宅基地使用权可以放活。
就在前段时间，房地产领域的又一个重磅话题被财政部部长肖捷引爆，他指出，推进房地产税立法和实施的安排已经箭在弦上，国家会“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。
房地产税推出的时间表确立，以及土地供给放开，都是房地产长效机制的一部分。就房价调控而言，如果说房产税的征收标准和影响尚待确定，那么放开土地供给，则直接触及了供需关系这个影响房价的核心因素。因此，理论上看，它更有可能成为控房价的“终极杀器”。
不过，理论归理论，目前来看，土地供给放开也只是准备敞开一个口子，这个口子怎么开、开多大，都是要打个问号的。从现实角度讲，即便真的要全面放开土地供给、给足面粉做足面包，也需要一个渐进的过程。
如果对国土部释放的信息稍加研究，实际上，瞄准土地供给放开引而待发的三个领域的改革，并非如很多人臆想的那么可怕。首先，以第一个领域为例，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。显然，非房地产企业把自有土地拿来盖房子是有条件的，一个城市，规划制订后要拿给省级政府或国务院审批，这和房地产税的立法、普遍征收完全不一样，回旋的余地很大。
至于另外两条，农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房、宅基地使用权可以放活，其实也同样如此。这两条虽说形式上厉害，但实质上可行性也低。为什么呢？房价高的一二线城市，其核心主城区的集体经营性用地，本来就超级少，所以建设租赁住房以抑制房价，其力度极为有限；而三四线城市的集体经营性用地虽多，但三四线城市的房价本来就低，而且本来还需要继续去库存，又怎么会启动租赁住房呢？即便启动了，又有什么实质性意义呢？
此外，除了符合规划、需要政府审批之外，放开的土地无一例外都要遵循“权属不变”这个前提。也就是说，非政府渠道供给的土地，房子可以盖，但盖好只能用于租赁，而不是商品房———这样的限制性土地供给，和传统意义上的土地供给比较，只能算是放开了一半。这其实也反映了政府在这一问题上的谨慎。
话说回来，从之前国家提出租售并举，到现在提出土地供给放开，再次支持住房租赁，说明国家大力发展住房租赁市场是一个确定性的趋势。长远来看，这不仅会直接挤压到个人投资性住房的对外租赁，也会直接影响市场供给的结构。换句话说，未来小户型的房子可能会越来越多，大房子则会相对稀缺，未来有改善型需求的购房者，尤其应该早做筹谋，刚需购房子，现在只要有经济条件，尽量做到一步到位。
其实，我国的城市化尚有不小的空间，对大城市来说，像北京这样的一线城市，其土地供给的空间还是有的，但是城市功能性的规划却欠缺，容纳不了太多的人口（如果达到东京那样的城市功能性规划水平，理论上容纳5000万人口都不是问题），这才是问题的根源所在。
而相对来说，三、四线城市的产业瓶颈、人口增长瓶颈则会一步步凸显。这个趋势不会因为房地产政策变革而转移。因此，即便对于投资性购房而言，虽然盲选的时代已经过去，但对于有资产配置需求的投资者来说，作为优化资产配置的一个选项，持有核心城市有确定性租金回报的房产，依然是一个很好的选择。（作者系专栏作家）
本版言论仅代表作者个人观点
　　“政府将不再是居住用地唯一提供者”引发热议
专家：剑指租赁市场对购买商品房影响不大
1月15日，国土资源部部长姜大明表示：将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。一时间，“政府不再垄断居住用地”成为热议话题，购房者也格外关注。华商报记者邀请了三位专家对此进行解读。
这是“房住不炒”的具体实践
对于这一举措，地产独立评论人朱文分析，这是落实“房住不炒”政策的具体实践，市场上又多了一种途径，就是利用农村集体经营性建设用地建租赁型住房。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，这一举措颠覆了原有土地供应的基本制度和基本逻辑，可以视为新的住房制度改革，或第二次房改。有利于城市和农村闲置土地的再开发利用，增加住房多渠道供应，平抑房价。此类存量用地积极盘活，为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”多种居住产品提供更有保障的用地内容。
盘活了宅基地的使用权
美城股份首席市场分析师沈玮表示，这一项举措，切合2017年中央的两个重要指导方向，第一个就是多主体供应、多渠道保障；第二是租购并举。这个举措事实上是允许把农村的宅基地去出租使用，甚至是作为营业房，也就是说会供应一部分的房源去给租户。
沈玮认为，这实际上是盘活了宅基地的使用权，加快了整个城镇化的进程。无论是企业还是个人，都可以去对宅基地进行二次的一个转化利用，比如说开发小镇的旅游业等。但是，这跟商品房还是两个概念，因为毕竟这些土地是不能够买卖的，只能是长期租赁。如果租购同权不能保证，那事实上对商品房的影响并不太大。
朱文也认为对购房者并未产生多大变化。他分析，首先买房只能是国有土地住宅。土地分为国有土地和集体土地，只有改农村集体用地为国有土地，才能让所建住宅成为拥有合法产权的房子，否则只能沦为小产权房。其次集体用地只用于租赁。另外宅基地房屋转让仅限农村集体经济内，城市居民是不能合法买卖的。
短期内市场不会有大的变化
业内人士均认为当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。这种情况下，不少目光也投向了广泛布局三四线城市以及大城市外溢边缘区域的房企，关注这些房企是否会瞄准这一领域。
沈玮也提到了，“对像恒大、碧桂园等广泛布局三四线城市的开发商来说，影响并不大。因为现在政策开的口子，只是放到了可以提供保障性房源，比如这种租赁型的房源，他跟商品房完全是两个概念，所以短期内市场不会有大的变化”。
在朱文看来房企广泛布局三四线城市的原因如下：一方面城市间的分化现象仍在持续，由于一二线核心城市多处于限购状态，让一些三四线城市也逐步从中脱颖而出成为房地产的热点城市。另一方面，尽管房地产市场出现了比较明显的回落，房企逆市拿地的热情却丝毫不减。而三四线城市土地成本更便宜，是房企选择出手的根本原因。
“政府不再垄断居住用地”，短期来看虽然不会对市场有太大影响，但长远来看，对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然会产生实质性的影响。 华商报记者 王悦 陶青 实习生 段晨 &
　　李宇嘉：多元供地主体是房地产供给侧改革的重大创新
本周一，国土部部长姜大明关于我国土地和住房制度的表态，引起社会广泛关注。
姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这意味着，我国实行了近20年的商品房供应制度将出现重大变革。概括来说，政府不再垄断土地供应，开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来，任何合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，都可以成为住房供应方。
今年是房改20周年，更是改革开放40周年。多年来的经济体制改革，特别是城市土地从行政划拨到市场化出让，这是重大的革命。20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。
但是，土地出让的“金融加速器”效应过于强大，即土地出让撬动银行贷款，对“上项目”和拉动固定资产投资的带动效应很显著。不管是房地产开发投资，还是工业低地价招商引资带动的工业和制造业投资，或土地出让金投入及土地作价入股驱动的基建投资，对短期经济拉动显著的这三项固定资产投资，都离不开房地产支撑。正因为如此，在以GDP为核心的绩效考核下，地方政府天然依赖土地财政、房地产税收、固定资产投资，并有内在托底地价和房价的激励。
考虑到房地产税收以及对上下游原材料、制造业的拉动，目前绝大多数地方政府对房地产都高度依赖。而地方有意托底楼市，造成地产投资投机风潮旺盛，这也成为我国近年来产业出现“空心化”苗头、经济转型艰难的重要原因。从供给侧结构性改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的供地紧张现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。
目前来看，大城市新增供地的弹性很低，供地只能寄望于盘活存量。当前，大城市现代服务业开始占主体，对GDP的贡献率往往在60%以上，低效闲置的工商业用地应通过改善功能，转向积聚人口的服务业发展后带来的住宅用地需求。但目前来看，要想盘活存量用地仍有一定难度，主要原因有三个：
一是变更土地用途需要调整控制性详细规划，而规划周期一般为5年，调整还涉及听证、论证和审批等；二是用途变更后溢价率提升，容积率增加（工商业平均容积率为0.8，远低于住宅的1.5），利益诱惑下，用地主体（园区或国企）都想盘活，可审批的平衡反倒容易造成盘活停滞；三是用途变更后，地方政府要大规模配建公共设施，教育医疗要独立供地，造成政府支出压力。
于是，借助创新创业东风，近年来大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但各大城市商业办公总体过剩，存量工商业用地向办公转型升级的路子越来越窄。
2017年以来，另一块大宗、低成本的用地——集体建设用地，入市建设租赁住房备受国家重视。北京的经验显示，充分尊重和保护用地主体的使用权及由此衍生的财产权是集体土地入市的第一原则。比如，集体经济组织是申报主体，可以自有资金、集体土地及衍生收益作价入股，集体经济组织在新成立租赁企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。
存量工商业用地盘活也一样，首先要充分尊重和保护用地主体的用地权及衍生收益；其次，用地主体可以自行开发，或者引入开发商、社会机构来开发；再次，如果规划条件允许、公共配套跟进，用地主体可在补缴地价（住宅地价和工商业地价差）之后，申请转做商品房开发。
笔者认为，引入开发商或社会投资机构后，用地主体以土地或预期收益作价入股，完全可以足额缴纳土地出让差价。对此，地方政府可以给予政策鼓励，特别是要及时调整规划，并将土地出让金用作相应的教育、医疗等公共服务配套建设和跟进。
如果用地主体自行开发，或无能力缴纳出让金差价，可以按照现有的存量盘活的原则，即工商业用地、用房“改租赁”。当然，地方政府也要适时调整规划、加快公共配套跟进。
大城市存量用地主体多元、地价低廉、区位优良，且有一定的配套基础，具备再利用的先决条件。不管是开发面向城市居民的租赁住房，还是开发商品住房，都将有利于在土地和住房供给端，形成多元供给，这是我国楼市的长效机制、房地产供给侧结构性改革的重大突破，也是土地和住房制度改革的深化。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
　　【中信建投房地产】该如何理解政府不再垄断供地？——200人土改专家电话会议详细实录
核心要点：
1、从更大的角度来看，此次国土部提出的土地供给制度的变化不是仅仅针对商品房市场，也是我国城乡建设用地市场一体化改革的重要一步。我国目前已经建立了相对健全的国有土地市场，但是集体建设用地的市场化还不具备，包括工业用地、宅基地、农业用地的流转还都是部分地方处于试点阶段，并未上升到国家统一规划的层面，而此次转型为租赁住房成为了潜在的破局点。
2、政府不再垄断土地供应并不意味着全国供给百花齐放，未来可见的中短期内政府国有建设用地征地出让在短期内依然是城市住宅的主要供给渠道，其他如非房地产企业拥有的、可调整规划的土地（工业用地、商业用地）或者可直接进入市场的农村集体用地也将成为潜在供应点，但是业态集中在租赁市场，难以对现有商品房市场供需格局产生冲击。
3、这次国土部对于集体建设用地建设租赁住房给出了方向和指引，但还是需要具体配套细节。其中需要地方政府、村集体等主体解决认识问题、财政问题、技术问题，放活宅基地所有权会有条件、有禁区、以租赁试点为主。集体建设用地转为租赁用地进展并不快，主要因为涉及到耕地占用指标的问题，建设用地指标首先从国土资源部到各个省，再到各个市县进行控制，未来这块还需要再突破。
4、宅基地进入市场趋势上来看是必然的。目前的条件来看，租赁的模式较为适合宅基地使用权流转，但未来条件更为成熟的时候，通过买卖进行调整也是有可能的。其中小产权房的问题是历史遗留的产物，未来可通过拆除、补地价转正、交由集体处置等解决，想要轻易转正很难。
5、这次制度改革对于房地产市场其实也是一个机会，在我国城镇化过程中，人口和产业还会重新再布局，存量的城中村、产业园区、规划保留的农村宅基地都有希望得到盘活，而开发商无论开发还是运营都存在较大的机会。
土地改革专家：上海财经大学 王克强教授
教授简历：博士生导师，现在上海财经大学公共经济与管理学院任教，资源环境政策与管理研究所所长，入选教育部新世纪人才计划，上海财经大学首届讲席教授。主要从事土地资源管理、资源环境经济与管理、公共政策、房地产经济管理等方面的研究与教学工作。在《经济研究》、《管理世界》、《中国农村经济》、《中国土地科学》等核心期刊累计发表学术论文200多篇。出版著作《中国农村地产市场研究》等20多部，主持国家级课题、省部级课题20多项，研究成果得到领导多次批示和多次奖励。
以下是演讲和解答全文：
此次国土部部长发言有很多的信息，我认为主要有两个关键亮点：
第一个是，土地改革制度出台是城乡一体化发展过程中的阶段性成果，尤其是宅基地。第二，对宅基地提出了“三权分置”。
细化来看，有五个要点：
第一、研究制定权属不变。过去我国房地产市场的土地主要是国有土地，而这次表态隐含着未来我国城乡二元土地市场一体化建设，集体土地（权属不改变）也可能变成另一种土地来源。
第二、符合规划条件。计划经济条件下，规划很重要，市场经济下，规划也很重要，对于土地用途的管制都是基于规划条件，因此规划对未来的房地产市场基础性体现是要求非常高的。
第三、对非房地产企业依法取得使用权的住宅用地的使用办法。比如有些企业拥有土地可以通过调整改为居住用地，比如在租赁市场发展方向下对旗下用地进行改建。
第四、深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。随着租赁市场发展，集体建设性土地有可能会出现像国有土地出让，
第五、多主体供应，多渠道保障，这主要是对于城市商品房来讲的。实际上，农村土地本来就是集体土地，现在我们的宅基地市场化程度要提高，在其中会形成：1、多元的住房供给业态，包括国有土地、集体土地；2、多元的供给方式，原来主要是通过招拍挂，未来有些企业、村组织等可以将自身的存量土地进行改建。
目前市场解读来看，大家比较关心三个问题：
1、如果政府不垄断供地，未来有哪些新的供给方式？
我认为：1、政府国有建设用地征地出让在短期内依然是主要供给渠道；2、非房地产企业拥有的、可调整规划的土地可以作为住宅用地；3、可直接进入市场的农村集体用地。
2、集体建设用地建设租赁住房会遇到哪些实质性障碍？
1． 认识问题。目前我国房地产市场是城市土地市场，而未来改革的方向是城乡建设用地市场一体化，这次以宅基地市场化建设为契机，标志着我国集体建设用地进入市场化迈出一大步。在这过程中，我们的社会、地方政府在认识上要取得一致，我们现在是不是到了城乡建设用地一体化的关键阶段？地方政府有没有动力往下推进？
2． 财政问题。在我国改革开放的30年中，我们的传统土地财政起到了很大的作用，带来了很大的机遇，但也造成了地方政府很大的依赖。土地市场的改革对土地财政造成了挑战，我们需要新的财政制度和来源。
3． 技术问题。1、规划问题。规划是基础，如何合理规划是开发过程中的重要问题。2、分配问题。涉及到农村和城市的利益分配问题、不同农民之间的利益问题、市场利益和政府财政收入问题。3、土地增值税、法律问题、权属问题等。这个涉及到每一个集体，尤其权属问题需要进一步明细。
3、宅基地改革的破局点在哪些地方？
1．从业务上来看。重点是在租赁市场。以新建设租赁住房住房，或者在存量的宅基地上面改造建设租赁住房，是宅基地改革的一个突破口。
2．从区域上来看。1、城中村，本来很多地方要消灭掉城中村改成国有土地，而这次城中村的再利用是个机会；2、产业园区，部分通过规划调整改可以居住的用地。3、规划保留的农村宅基地。目前有些农村宅基地要保留，有些要撤掉，有些要作为中心点建设起来。其中规划保留的宅基地在这个改造过程中可以是一个机会。4． 非房地产企业自有的规划居住用地。
3．适度放活宅基地所有权。我的理解在：1． 有条件。要符合规划；2．有禁区。城里人去农村卖宅基地是不行的，严禁下乡利用宅基地建设私人大院和会馆。3．近期比较容易操作的、容易得到政府支持的，租赁为主的业务。4．以试点为主，通过试点推广。
问答环节：
Q：关于“三块地”改革2015就开始了，但进展很慢，什么原因导致了改革这么慢？这次提出的租赁市场破局，会不会带来提速？
A：我国针对土地的改革是从计划经济到市场经济的过程，市场化经济建设过程中我们是采取了三步走：
第一步：从90年代初，我们主要建立国有土地市场，至今我们已经建立起了一级土地出让市场和二级土地市场的健全的国有土地市场；
第二步：在一些地方试点集体建设用地进入市场，其中包括工业用地、宅基地、农业用地进入市场，目前我国还处于这个阶段；
第三步：城乡建设用地市场一体化阶段，目前我国这样的条件不完全具备。而这次我认为我们是在第二个阶段中的宅基地领域迈出了一大步。
我们原先计划的宅基地改革是比较快的，经过几年试点，发现还是慢下来了，主要有几个问题：
1、土地制度基础性问题。土地制度是一个国家的基本制度之一，基础性要求我们改革过程中是及时和稳步的，其中“三块地”是整个土地改革的核心，只能成功，不许失败，所以要求以稳为主。
2）我国土地承载太多功能。这跟我国人多地少有关，比如我国农村土地承担很多社会保障功能、农产食品安全功能、生产保障功能、农民就业功能，因此对土地改革过程中，不能仅仅是优化土地资源配置，还得综合考虑这些功能的持续。
3）今年正好3月份政府换届，新一届政府或将有一揽子政策，预计也会对土地改革有所推进。
4）各地在土地改革探索中取得一定经验，但是要上升到国家统一政策层面上需要一定时间和进程。
以上种种原因导致土地改革较慢。而这次改革带来几个机遇：1、我国住房市场面临很大供需压力，租赁市场将成为我国住房体系的重要一块，土地从哪里来，迫使我们寻找集体土地；2、发展过程中我国农村和城镇的发展差距在拉大，十九大也提到乡村转型，搞活宅基地则正好是有利于推进乡村转型的。
Q：这次国土部部长讲话里并没有提到企业的自有用地可以通过调整规划转换城居住用地。但是目前这两块的变化当前讨论热度比较高，未来是否有文件下来？规划调整主要权力放在哪个部门，政府对新增租赁用地的数量和区位是否有调整的权力？土地改革尤其会涉及到土地财政的问题？问题怎么解决呢？
A：宅基地改革是一个综合的目标，15年以来我国一直在推进租赁住房市场，其中提到土地来源是几个：1．新增的国有土地；2．现有的建设用地可改造为租赁住房；3．集体建设用地符合规划的可以建设租赁住房。因此不能单看此次部长讲话，应该联系近几年的文件和政策。
我们土地改革在前提是要规划，现在大力提倡租赁住房市场，而之前我们规划是没有的，因此要对现有规划要做出调整，包括交通、土地规划、财政规划。现有规划的理念也在改变，原来的规划认为工业园区和居住地要分开，但是现在很多轻工业危险小、污染小，产城融合进一步发展，所以原有的规划是有调整空间。
土地财政世界上是普遍问题，我国地方政府之前是以土地出让为主，但是进一步发展过程中，土地出让比例逐步缩小，下一步的改革方向是从土地出让金到物业税是发展方向之一。其次，随着经济发展到一定阶段，政府对土地财政依赖性会降低，比如上海，其他财税的来源占比在加大，这样就给土地改革松了绑。
Q：三权分置会不会带来宅基地流转的加速？
A：三权分置意味着农民宅基地资格权和使用权的分离。农民进城后，宅基地使用权可以委托村里可以用于出租也可以用于发展其他产业。同时还涉及到农村宅基地使用权分配问题，以前是实物分配，早期有合理性，但现在随着城镇化发展，对于农民也可以改成货币分配，或者承认农民权力，以入股的方式来实现，从而促进使用权的流转。目前宅基地的买卖目前从法律上还没放开，目前还是农民和集体之间的交易多一些。
Q：在集体用地入市的过程中，地产商发挥什么样的角色？是村集体引入地产商来开发还是可以跳过地产商自己用施工队？
A：我认为是一种多元的开发方式。目前有几种土地：1、存量的集体住房，本身是可以开发的；2、集体土地，需要进行二次开发；3、规划中作为集体用地，目前还是空地，需要新建。
我认为在这个过程中，开发商还是具备很多机会的。而且在集体土地入市的过程中，现在政府鼓励开发商进行持有，参与的方式不仅仅是开发出售。村集体作为土地所有权人，模式会比较多元，无论是开发还是运营都可以和开发商合作。
Q：原来农村集体土地的位置比较偏远，基础设施应该比较落后，是否存在政府主导的一级开发的过程，再有一个二级房产开发？
A：我认为目前集体用地建设租赁住房试点，先应该由一些条件比较好的地区优先进行试点。例如在上海的郊区、开发区，其配套设施非常到位，这周边的宅基地可以直接进行开发，降低成本。还有就是一些地方的新城，作为国有用地，其基础设施也比较完善，周边的集体土地也可共享，后续投资的难度不大，这些区域应该优先进行试点。
Q：昨晚国土部部长发言之后，市场的反响比较强烈，思考过去政府单一供地的模式是否会被打破，同时也看到宅基地不能买卖的红线，如何看待改变的底线？第二是集体土地入市的定价，使用权的定价有什么经验和试点？
A：宅基地进入市场是必然的。我们的宅基地市场承载了较多的功能，1、农民的居住权；2、作为资产带来的受益权。其中保障农民的居住权是其底线。目前的条件来看，租赁的模式较为适合宅基地使用权流转，但未来条件更为成熟的时候，通过买卖进行调整也是有可能的。
关于集体用地定价的问题，目前还没有形成一套行之有效的办法。因为国有土地规定了使用年限，规划非常明确，定价比较容易。但对集体土地来说，宅基地理论上来说农民拥有无限时间的使用权，和国有土地70年、40年等使用权不同。目前有些地方会借鉴对国有用地的方式，会考虑集体用地周边的条件进行评估。由于在宅基地的改革中，一部分产业会向农村转移，一部分人口也会向宅基地集中，这种业态的变化和居住密度的变化都会对价格产生影响。目前对于宅基地的定价，理论界还在探讨之中，目前主要还是先采用和国有土地相同的方式，再进行一些系数的调整。
Q：现在宅基地上面有小产权房，小产权房村民自建后交易给村集体以外的人，会在村集体进行登记，这也在合法范围内的。现在进行宅基地改革的话，小产权房这块将会怎么处理呢？集体建设用地或者宅基地的改革，都有哪些地方比较积极在推进？有没有阶段性的成果？
A：小产权房法理上是不合法的，但却是客观存在的。土地市场建设过程中，优先建立国有土地市场，条件成熟时再建立集体土地市场，这样制度形成的产物。
未来需要通过一定的方式解决。我认为有几种解决方式：1、非法建筑全部拆除；2、补地价，将集体建设用地转变为国有建设用地； 3、本来就是集体土地，要进行重新认可，各种权力要重新交给集体，由集体进行讨论。不会轻易由于宅基地改革就给小产权房解放的。
国家最近几年宅基地一直有在试点，比如选了33个宅基地以及一些工业用地进行试点。比如广东部分地区、上海松江都有试点，各地都在做工作，但是各地的试点成果尚未上升到国家统一政策层面。
Q：哪些地方在集体建设用地转为租赁用地方面比较积极的？
A：这个政策国家从16开始推进的，总体来讲进度比较慢。实际上涉及到一个问题，就是耕地占用指标的问题，建设用地指标首先从国土资源部到各个省，再到各个市县进行控制。如果指标紧张，都会优先配置给国有土地的。
比如一块农用地，原来可能要通过转为国有土地再建成商品房，现在按照规划可以不转成国有用地，想要转成建商品房用地或者工厂用地，都要算指标。这根本的差别在于利益的分配问题，如果不征地，大部分利益归集体了，但是指标和土地的规划都是要管制的。如果做城市更新，可能就不需要占用耕地指标了。
Q：关于企业自有用地，如果企业在未来开发土地以后，出租项目，土地年限的影响有没有？企业工业用地是自己开发可能会是哪种模式？
A：目前我国建设过程中产城融合，可以允许部分土地调整一定规划，或者调成住宅用地使用年限，但是具体要不要变年限，各地可能不一样。目前，以下两种情况都有：1、住宅属性，但随工业用地年限，为40年；2、调整成70年，按住宅自身用地年限。目前我了解2种方式都有。
政府和企业合作开发应该是工业用地供地早期的情况，主要是政府缺钱，现在很多地方已经不鼓励这么做了。理论上应该是政府一级开发，做好配套，再让企业进入。这过程中可以委托企业去做，土地开发商可以不是未来土地使用者，政府可以通过市场招标让开发商来开发。有两种拿地方式：1、跟政府合作，直接从政府手上获取土地；2、政府开发完土地，然后公开市场招拍挂，由土地竞得者开发。
1、此次土地供给制度出台不是针对商品房，是我国土地制度建设重要一步；
2、此次只是给出了方向，还没有具体配套细节出炉；
3、招拍挂体系下的商品房模式在未来短期内依然是我国主流的模式；
4、对于房地产市场这是一个机会，在我国城镇化过程中，人口和产业还会重新再布局。
中信建投房地产首席分析师 陈慎
地产板块观点分享：
本轮行情起始于2017年12月下旬，住建部召开的2018年工作会议披露的棚改580万套目标超出市场原先预期，带来2018年销售支撑；此后1月初兰州等地方政府调整本地限购政策，引发市场对政策放松猜测；而近期进入年报季，披露的几个龙头房企绿地、保利都交出了超预期的答卷，进一步强化龙头房企的估值优势。
我们认为展望后市，对于政策放松的预期应该要修复，无论是地方还是住建部都明确提出调控思路不动摇，意味着地方政府的政策博弈只能维持在非常狭小的空间，而且存在被窗口指导的可能。但是差别化的调控环境下，我们认为2018年的房地产市场的延续性会比较强，这对具备周转能力和品牌优势的规模房企依然是一个相对友善的环境，因此我们认为2018年后续业绩和销售的含金量将会决定地产股后续的表现。
我们近期通过调研、交流独家汇集了全国25家重点房企2018年的销售展望，通过数据，可以发现规模房企2018年的销售预期还是保持快速增长的。其中1500亿以上的房企增速在30%左右，1500亿一下的中小型公司平均增速在40%左右，增速都比2017年减少了25个百分点，但是还是明显好于行业。我们测算了一下25家公司的集中度，在2017年是30%左右，而2018年按我们预测的销售额则达到了40%以上，说明行业集中度提升趋势不会停止，也强化了这些企业2018年、2019年业绩成长保障度。而且我们调研的情况显示，大部分龙头企业调整了销售节奏，从过去的上下半年4、6开变成了6、4开，意味着很多企业一季度甚至上半年的销售增速依然还可以保持。
因此我们认为2018年房地产企业中规模企业的成长确定性还是非常强，我们建议优先选择具备规模土地储备、可以持续享受集中度提升的龙头房企，如保利、金地、招商、绿地、万科等，具备成长弹性且具备估值优势的企业，如华侨城、阳光城、滨江集团等。
　　北京国企自建保障房，上海商地转型 杭州尝试留用地建租赁住宅
1月15日，在2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明抛出一则重磅消息：“政府将不再是居住用地的唯一提供者。”
这与之前的中央经济工作会议上，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神相一致。
虽然国土部门还在探索阶段，并没有细则，看上去更像是一种“吹风”。但也有人认为，中国房地产市场正处于巨变的前夜。
政府将不再是居住用地唯一提供者
近日，国土资源部部长姜大明表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
毋庸置疑，其中的“研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，分外抢眼。
对此，在全国国土资源工作会议现场，杭州市国土资源局局长谢建华在面对媒体采访时也给出了相关回应，“目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。因此下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。”
谢建华认为：“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。”
业内人士分析，“非房地产企业依法取得使用权的土地”，范围宽泛，可以包括了商业用地、工业用地等等。
浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华分析：“这是落实中央‘多渠道供给’的要求，以后将释放更多的土地进入住房市场，当然不是指商品房，更大的可能是保障房、租赁住房等。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示：“当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会。尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业的工业用地当前需要积极盘活。”
北京国企自建保障房，上海商地转型租赁住宅
据悉，企业自有用地建房已经开始试点。日，北京市住建委会曾发布消息称，北京鼓励国有企业利用自有土地建设保障房，目前已经建设约12万套。
上海也正在拓宽租赁住宅用地的供应渠道。1月5日，根据澎湃新闻消息，上海市宝山规划和土地管理局透露，宝山区3幅存量商业办公项目经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。转变成租赁住房之后，签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率不变。
多渠道供给，杭州留用地探索已先行
在贾生华看来，在土地的多渠道供给中，杭州其实也早已有相应的探索。“留用地实际上也解决了很大一部分人的居住需求。”从1997年起，杭州就开始了留用地的探索。2010年起招拍挂的村留用地，有49%的比例可办房产三证。但是，此前的村留用地项目并不允许开发住宅项目。
直到去年8月末，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，其中明确提出“为盘活存量土地、用房，杭州将积极探索村集体10%留用地上建设租赁住房，鼓励国有企业参与集体建设用地的租赁住房建设”。可以预见，未来更多的土地将流入租赁住宅市场。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚预测：“优质地段加之租房同样可以获得的稳定权利，可能会使越来越多的人愿意租房。虽然这是一个比较漫长的过程，但会迅速改变人们对市场的预期。”
对于杭州来说，贾生华认为：“关键的问题是，杭州接下来有多少集体土地、企业自有土地，可以用来建设住宅，以及在这些土地上建设住宅，管理模式要如何制定，这些还有待于后续落地。”&
“住房供地多元化”释放了什么信号？
来源：新快报
近日，国土资源部有关负责人表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。
此消息一出，被许多媒体冠以“重磅新闻”，将此描述为“住房供地，政府不再垄断”。事实上，这个消息来得并不突兀，建立土地的“多主体供给”机制，早就写入了住房制度改革布局中，并且，在2017年8月，国家已经在北京、上海、广州、沈阳等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。
这则新闻，之所以引起舆论和民众的强烈关注，显然不仅仅在于土地开发、建房模式的变化，而在于它承担着深层次的政策期待。按照传统的住房供地模式，先是由地方政府将土地资源集中并转变为国有用地，再经过土地招拍挂转让，最后由开发商负责建房销售。在这个过程中，地方政府和开发商扮演着重要的角色。而按照新的政策设计，将会出现非房地产企业，通过与农村集体土地经营组织，直接建立开发合作关系，增加住宅供应。
不过，需要注意的关键词是，新的政策设计所针对的是“租赁住房”，并不是对原先格局的彻底打破。换句话说，建立多元主体的住房供应，并不是要彻底改变整个土地市场的供应局面，而是在租购并举政策的大背景下所进行的制度设计。
但是，毋庸置疑的是，这项新政的出台，将给房地产}