房主委托代理人卖房子，买房需要注意什么？
为什么首付要先打给中介呢？
买方定金卖方房产证放在第三方中介 首付分情况 有资金监管的直接资金监管 没有的更名或是出现场当面支付
不是首付打给中介，而是订金放在中介第三方，以防买方违约；相应的卖方会把房产证放在中介第三方。
采纳后不可撤销，确定采纳？
卖房人不在本地时可以委托买房人办理买卖房屋的手续吗？
乙方是不可以作为受托方的，必须要有一个第三方。
卖房人委托买房人过户,并公证了,给了买方结婚证原件,卖方挂失结婚证后买方能不能办理过户呢？谢谢！
你好，可以办理过户。这一点不是问题，除非你取消公证可挂失房产证才不可以过户。谢谢
如果买房时，事先中介没有透露卖房人只是委托人，没有房子的产权，下意向金后，发现房子产权疑问。
可以向中介要回意向金，此房产权不清晰，操作有风险。如果想买的话只能等产权证下发后才能过户。时间能定下来吗？
房主现在国外，未入籍，回本地公证委托父亲卖房，要求先付70万，手续完再付32万余额。买房是否风险？
您好，不管怎么熟悉这可不是一点钱，为安全起见还是过户当天给
卖房房主想授权委托买房人在过户时签字，写授权委托书，可以吗？
这个一般是不可以，授权委托书不能委托当事人，即买房人。卖房房主可以委托直系亲属办理，而且先公证处办理
卖房子的是委托人,那水电气怎么过户?是委托人可以和买房子的去办理，还是必须房主本人？
那要看委托人是否持有产权人的公正委托咯。煤气过户必须有合法身份（产权人或代理人持有公正委托书），电过户的话需要买卖合同就行，水要等新产证出来，但为了避免有欠费，最好上下家同时到场办理。
&&&&&&房主委托代理人卖房子，买房需要注意什么？
Copyright&(C)&&Anjuke.com&沪B2-卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
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卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……” 卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益所签订的《房屋买卖合同》无效。&如果房子还在买房人名下，则根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……】买房人应当将房屋返还给卖房人（不是代理人）。&但是，如果买房人又将房屋出售给了第三人，需要分两种情况：1、如果第三人构成善意取得【《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。】，则卖房人不能取回房屋的所有权，只能向代理人和买房人主张赔偿【《民法通则》第六十六条第三款：代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。】。&& 2、如果第三人不构成善意取得，则卖房人可以取回房屋的所有权（在此基础上，如果卖房人的利益仍旧受到了损害，还可以依据上述规定向代理人和买房人主张赔偿）。&&附：A与C房屋买卖合同纠纷案&案情简介：C、D系母子关系。本市某区某镇某路某弄某号201室房屋产权（以下称涉案房屋）原登记于C、D名下。 日，C、D签署《委托书》一份，委托B为代理人，全权处理本市某区某镇某路某弄某号201室房屋产权的相关手续，包括代为注销抵押登记、代为签署买卖合同、领取房屋转让款、办理过户等手续。上海市某公证处对此委托书进行了公证，并出具公证书。日，B作为抵押权人（贷款人），C及D作为抵押人（借款人），双方签订一份《抵押借款合同》，借款金额为人民币（币种下同）90万元。同日，B作为申请权利人，C、D作为申请义务人，向闵行区房地产登记处申请涉案房产的抵押登记，登记的债权金额为90万元。 日，案外人E作为抵押权人向闵行区房地产登记处申请涉案房产的抵押登记，债权金额为50万元。D、C作为抵押人在抵押登记申请书中签名。日，C、D与A签订编号为1135863的《上海市房地产买卖合同》一份，约定C、D将涉案房屋出售给A，房屋价格为90万元，双方于日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后B、案外人E办理了注销抵押登记的手续。同年11月16日，C、D及A共同至房地产交易中心申请办理过户登记手续。 原审另查明，日，经上海F房产咨询有限公司第一分公司居间介绍，A与G、H签订了编号为1182820的《上海市房地产买卖合同》，A以95万元的价格将涉案房屋转让给G、H。合同附件三“付款协议”约定，G、H于日支付定金5万元，此款于签订买卖合同当日转为房款；G、H于签订本合同当日支付房款10万元，于日支付房款50万元；另G、H向银行申请贷款30万元，由银行直接放款给A。同日，双方签订一份《装修补充协议》，约定房款95万元不包括房屋装潢、厨卫设施设备的费用。双方协商同意由G、H另行支付装潢、厨卫设施、附属设备的补偿款35万元。G、H于该日通过银行转账方式支付A（B）装修补偿款35万元，支付房款10万元。同月18日，G、H通过银行转账支付A（B）房款50万元。同日，A出具收条一张，确认收到G、H支付的房款共计65万元。日，闵行区房地产登记处核准登记G、H为系争房屋产权人。原审又查明，日，D用1522155××××的移动电话向公安部门报警称，有人在撬开涉案房屋的房门，请求民警到现场处理。2月18日，C向110报警，表示有人撬开其家门。3月3日，D向上海市公安局某分局某路派出所报案，称其于日，被他人以借款担保抵押及公证方式骗售涉案房屋。此后，C向公安等部门信访，称其房屋被骗售，要求救助。 日，上海市公安局某分局某派出所向G了解相关情况，并制作了询问笔录。G陈述，其于2011年1月通过房产中介公司与涉案房屋产权人A签订买卖合同，以130余万元价格受让该房，出售方办理买卖手续的人为B，而A系挂名的产权人。1月29日办理了过户手续，其更换了房屋门锁。然至2月2日，其发现房门门锁又被更换，无法开门。2月3日，其再次上门时发现，此房内居住一男子及一老太。后了解到此两人为A的上家。希望派出所出面解决此事，将该两人赶出该房屋。同年4月28日，上海市公安局某分局某派出所向B了解相关情况，并制作了询问笔录。B陈述，2010年6月，其从一家房产中介了解到D准备出售涉案房屋，于是其与D开始接触，谈好交易价格为90万元。D及其母亲到公证处对委托书进行公证，委托B办理出售房屋的相关手续。在公证前，其先支付D17万元左右。后双方又至房地产交易中心办理了房屋的抵押登记，并又给了D25万元。至2010年8月左右，其陆续将房款付清。由于此房为动迁安置房，所以其与D母子约定，房屋属其所有，由D租借，每月房租3,000元，直至可以办理过户之日为止。此后，此房可以办理过户，但其名下有较多房产，所以就将房屋过户登记至A名下。后因其与D闹矛盾，决定不再租给D，故在D在场的情况下，叫人将D母子的财物搬出房屋。其通过中介公司为D在外借了一套房屋。之后，其将此房出售给了谢姓买家。 原审再查明，2011年3月，C向原审法院提起诉讼，要求撤销C、D与A签订的房屋买卖合同，恢复产权登记。诉讼中，原审法院追加D为该案共同原告，G、H为第三人。经审理后，于日判决驳回了C、D的请求。该判决已生效。 2011年10月，C、D又提起诉讼，要求A、B支付房款90万元。原审法院于日作出（2011）闵民五(民)初字第1254号判决。B不服提起上诉，并在二审过程中提供了由D签字的《预付房款收据》一份，证明其已经与D结清房款90万元。后经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，该《预付房款收据》上“立据人”及“签名”处的D签名均由其本人书写。&&裁判原文节选一审（重审）【案号：上海市闵行区人民法院（2012）闵民五(民)重字第5号】原审法院重审认为，本案的争议焦点为系争房屋交易过程中房款是否付清？对此B认为已经全额以现金方式向D支付完毕，并由D出具收条确认；D则认为签署该收据时并不清楚内容，未能收到房款。对于该争议焦点，原审法院重审认为：首先，对于该90万元的款项，B认为均是以现金方式向D支付，且该90万元的来源系由证人I处所得，并由I提交取款凭证一份。法院注意到证人I提供的取款凭证的时间为日，而依据B陈述其向D借款始于2010年6月，结束于2010年8月，且系争房屋买卖合同签订于2010年11月，即I取现时，B与D之间并未发生借贷关系及签订房屋买卖合同，而B已知晓所需准备借款金额的具体数额，显然不符合常理。其次，依据B陈述，90万元借款分四次以现金方式提供给D，2010年6月初向D提供借款17万元，日向D提供借款25万元，2010年7月向D提供借款23万元，2010年8月向D提供借款25万元，上述四笔共计90万元，故D在收到最后一笔25万元借款后出具了收取90万元的房款收据。法院认为，对于每次数额逾20万元的借款，B并未能提交收条、欠条等单据予以佐证，且系争房屋的买卖合同于2010年11月签订，于该合同中确认房屋出售价格为90万元，而B提前近三个月时间即已付清房款，亦不符合常理。再次，根据B及案外人G向公安机关的陈述可以证实，B是购买涉案房产的真实购买者，B仅借用A的名义办理了签署买卖合同、办理产权过户登记手续，故B于庭审中表示其已收取了A按合同约定支付的90万元房款显然不属实。最后，系争房屋的买卖合同签订时，系由C、D本人于合同上签字确认，但A却仍然将房款支付于代理人B，且对于90万元A亦未能提供具体付款方式的相关证据以就房款支付的事实予以佐证，故对于A陈述的已将房款付清的意见，难以采信。 综上所述，原审法院重审认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款之规定，“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”，本案中B作为C、D的代理人，在房屋交易过程中与A串通，未能向C、D支付相应的购房款，并在房屋过户后再出售他人，损害了被代理人的利益，B及A应负连带责任。对于C、D要求A、B支付购房款90万元的诉讼请求，予以支持。至于B认为其曾向D提供借款，可于借贷纠纷中另案向D主张。 关于C、D要求B、A支付逾期付款利息之主张，原审法院认为，虽买卖合同未约定90万元的付款期限，但C、D已于日将系争房屋产权过户登记至A名下，已完成其在买卖合同中的主要义务，A应在产权转移登记之日支付全部房款，现至今未能支付房款，故C、D主张按银行同期贷款利率计算利息，予以支持。又双方在日办理了产权转移登记，故起算利息的日期应当为日。 B、A经传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条之规定，于二〇一三年八月二十三日判决如下：一、B、A于判决生效之日起十日内支付C、D房款90万元；二、B、A于判决生效之日起十日内支付C、D自日起至判决生效之日止，按90万元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,800元，由B、A负担，鉴定费10,000元，由D、C负担。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第2830号】本院认为，本案中双方当事人之间存在两个法律关系：一、C、D与B之间的委托合同关系，C、D系委托方，B系受托方，B接受C、D的公证委托，代办出售涉案房屋并领取购房款之事宜。二、C、D与A之间的房屋买卖合同关系，C、D系出卖方，A系买受方，C、D经B代理，将其所有的涉案房屋转让给A。 关于C、D与B之间的委托合同关系，C、D向B出具了委托书，委托B代为注销抵押登记、签署买卖合同、领取房屋转让款、办理过户等手续，并对委托书进行了公证，该项委托当属合法有效，B根据授权委托出售涉案房屋的代理行为当属有权代理。但是，B代理C、D与A之间发生的房屋买卖合同关系，存在以下疑点：一、房屋未实际交付给A。在B代理C、D将涉案房屋出售给A的过程中，双方虽于日签订了《上海市房地产买卖合同》，并于同年11月16日办理了产权过户登记，但是，C、D并未将涉案房屋实际交付给A，B亦未代C、D交付房屋，在此情况下，A未曾向C、D或其代理人B催促要求交付房屋，此不符合常理。而A在尚未实际取得涉案房屋的情况下，却在产权过户后两个月不到的时间内又将涉案房屋另行转让给G、H，其是否存在购买房屋的真实意思表示值得合理怀疑。二、欠缺购房款支付的充分证据。A与B两人虽一致认为A已向B交付了全部购房款90万元，但A只提供了B出具的收条，并未提供关于90万元购房款的资金来源及实际支付的相应证据，而A称其所支付的90万元购房款全部为现金，此做法亦不符合交易习惯和生活常理。三、与G和B在闵行公安分局陈行派出所的询问笔录中的陈述内容不一致。在陈行派出所的询问笔录中，G及B均称，G购买房屋时，代表出售方办理手续的是B，A仅是挂名产权人。而在本案诉讼过程中，B一再欲否定其原来在陈行派出所的陈述，并解释称是出于误解才作出了错误陈述。对此，本院认为，在陈行派出所所做的询问笔录是B与G的第一次陈述，且两人的说法互相吻合，之后B出于自身利益需要否定最初的说法，其行为违反禁反言规则，应认定其最初的说法更具可信度。根据上述之疑点分析，本院赞同原审法院的认定结论，即在C、D与A的房屋买卖关系中，出卖方的代理人B与买受方A之间存在互相串通损害被代理人C、D之利益的行为，故应由代理人B与买受方A负连带责任，而对于A与B所说的A已付清90万元购房款的主张，本院不予采信。 关于实际应支付给C、D的购房款数额，涉及对B与D之间的借款和B代偿案外人债务的认定及抵销问题。对此，原审法院认为B可基于借贷纠纷另案向D主张，本案中不予抵销。本院认为，作为金钱债务，B有权主张在其代收的购房款中抵销，且其已经提出了抵销的主张，并提供了相应的证据，故本案中应对B提供的借款及代偿债务的证据及相关事实进行认定后作出抵销处理。 对于应抵销的款项数额，本院认定如下： 1、B主张其与D之间曾有四笔借款，分别为2010年6月初的17万元，日的25万元，2010年7月的23万元，2010年8月的25万元，而D只确认日的25万元借款，其余三笔借款不予确认，则对于其余三笔借款应由B承担举证责任。现B只提供了D日签署的《预付款收据》，未能提供与每笔借款相对应的借条、收条等证据，该《预付款收据》的内容不能反映借款的事实，且其中注明“此收据仅用于购房用”，故不能作为证明借款事实的证据，而B称之前的借据在汇总出具《预付款收据》时已作废的说法，亦不符合常理，难以采信，据此，本院对B主张的借款事实，除25万元借款之外，其余三笔借款不予认定。 2、关于日的25万元借款。B与D均确认5.8万元系B打入D的建行卡，该笔款项交付可予认定。其余款项由B以代D偿还J、K债务的方式支付，需结合相应的债务凭证进行认定。根据B提供的D出具给J、K的借条和收条及D的陈述，可认定的债务为，D欠J的12万元、欠K的5万元，总计17万元。B称其代为偿还J12万元，此与相应的收条之数额相吻合，可予认定；但其称代为偿还K9万元却与相应的借条、收条之数额不一致，本院认为应根据D出具给K的借条、收条认定该笔债务为5万元。关于D认可B代为偿还K9.2万元一节，因K与J相识且D系经K介绍向J借款，故应认定其中包含了J、K两人的债务。上述两笔代偿债务17万元，加上B直接支付给D的5.8万元，B实际支付给D的借款总额为22.8万元，少于25万元的借款数额，但基于D对其应偿还B的25万元借款总额表示确认，并承认借款中还有其应承担的利息及公证费，故本院认定该25万元借款B已交付给D，现B要求从购房款中抵扣予以准许。 综上所述，原审法院认定A、B应连带承担支付C、D购房款之责任当属正确，但未对B的借款在本案中作出认定并在购房款中予以抵销，而要求B基于借贷纠纷另案主张，该处理意见不当，本院予以纠正。本院认为，B有权从其代收的购房款中抵销借款，而非另案主张。对于应抵销的借款数额，根据B提供的证据并结合双方当事人的陈述，应认定为25万元；B所主张的其余借款，因缺乏相应的证据予以证明，本院不予认定。抵销后，A、B应支付的剩余购房款为65万元。原审法院关于逾期支付购房款的利息之处理并无不当，本院予以赞同。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2012）闵民五(民)重字第5号民事判决； 二、B、A应于本判决生效之日起十日内支付C、D房款人民币65万元； 三、B、A应于本判决生效之日起十日内支付C、D自日起至本判决生效之日止，按人民币65万元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12,800元，由B、A共同负担；鉴定费人民币10,000元，由D、C负担。二审案件受理费人民币12,800元，由B、A共同负担。 本判决为终审判决。&&
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对方请人代理卖房 买房者要注意什么？
问房博士，你好！我近期看中一套2007年的毛坯房，房产证是日办下来的，该房子之前没有贷款。房东现在人在深圳，她委托在上海的朋友来协助办理。我想问一下，在签订合同时应注意什么？如果委托人代签的话，是否能确保交易安全？还有，一般补充条款可加注哪些内容？麻烦你解答。
读者 谈女士
答谈女士，你好！经向上海中原地产法律事务部门咨询，答复你的问题如下：
你这套房屋的交易，与其他交易相比较，其特殊之处在于存在代理人代理操作的情形。因此，除了一般注意事项，比如核实产权状况、核实业主身份、确认贷款资格等事项之外，建议你特别关注如下内容：
1.检查核实代理人是否持有房东出具、经公证机关公证的出售房屋的授权委托书，确认代理人的代理资格，检查其具体授权是否包括代为签署买卖合同、代为收取房款、代为办理过户交房手续等权限，以避免代理人越权代理。
2.检查核实代理人的身份证件，确认系代理人本人操作，并留存证件复印件备案。
3.尽可能将房款支付，发至房东本人的收款账号。
4.争取与房东本人通电话，确认其是否有委托代理人代为处理房屋买卖事宜。
如果按照上述方法操作，因代理人操作带来的风险将大幅降低。此外，一般的补充条款约定，是指在示范文本的买卖合同中未涉及或者涉及不够详细的内容，通常包括维修基金、数字电视机顶盒的转让、物业管理费用结算、户口迁移及违约责任等内容，因具体情况而异。 刘珍华(来源：　)
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代理人签的卖房合同是否有效
想咨询一下，我买一个二手房，但是购房合同上甲方是代理人签的房主的名字，按的是自己的手印，这合同有效吗？如果我现在不想买了属于违约吗？
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属于效力待定合同，如果时候房主追认，合同有效
房天下知识为您分享了一条干货
你好，在其代理权限范围内是有效的。否则，需要经过追认才能够生效。若手印是你自己按的话，你属于违约行为。
答：在代理权限范围内是有效的。否则，需要经过追认才能够生效。
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违法信息举报邮箱：市民购房发票少开6.2万 代理商称是承建方利润
来源：昆明信息港
　　在昆明火车站附近做茶叶生意的李先生最近有点郁闷―他在永平路某楼盘花121.6万元购买了一套房，最终开发票时，开发商告知只能开115.4万元。一经打探，原来卖房给自己的是代理商。李先生四处奔走，为这6.2万元钱“差价”讨说法。
　　房价优惠幅度大 李先生付首付
　　上月10日，李先生到位于永平路上的一楼盘看房。一走进售楼部，热情的工作人员就开始推销。当被告知需要8600元/平方米时，李先生断然回绝。
　　就在这时，一名工作人员上前告诉他，有一套特价房，只需8228元/平方米。李先生心动了，回家准备去取银行卡付订金。
　　到家之后，李先生接到售楼工作人员打来的电话，告知这套房恰好被人预订。不过对方随即又说，可以帮李先生向总部申请优惠价1万元。
　　“他们还说，还可以通过避税的方式，把房价降到8350元/平方米。还能避税呢。”李先生说，售楼工作人员说，只需要李先生在交首付款时，分成两笔打到两个账户上。其中，6.2万元一笔不上公司账户，这样就避税了。
　　李先生对比一下周边的房价，觉得挺划算，就交了40多万元的首付款。
　　开票时才发现买房者是代理
　　付了首付后不久，李先生接到了售楼工作人员的通知，称银行已经发放了贷款。李先生兴高采烈地跑去售楼部开发票，这才发现了“情况”。
　　“发票我们只能开115.4万元给你，至于剩下的6.2万元，没进入我们公司账户，因此不能开票。”李先生说，当时收款的财务为了说服他，还让他拿刷卡的小票看。李先生掏出刷卡小票一看，顿时傻眼了。原来，其中6.2万元的商户名为“云南腾达运通置业有限公司”，另外一笔钱的商户名则为房地产开发商。
　　李先生再次追问，原来，虽然这是楼盘的售楼部，但是里边的工作人员全来自“云南腾达运通置业有限公司”，该公司只是代理卖房。
　　“当时你怎么不到我们这里来买呢？在我们这里购买就只用付我们现在开票的价格。”开发商工作人员的一席话，让李先生更是无比生气。李先生觉得，自己多花的6.2万元，是被卖房的代理公司吃了“差价”。
　　已提前告知优惠款不计入合同
　　云南腾达运通置业有限公司负责人范兴华表示，在签署购房合同之前，他们已经告知因为参加了优惠活动，有部分房款（6.2万元）不写入购房合同。同时，他们还发了告知书，购房者都已签字。对于李先生提及的避税一事，范兴华说“避税”之说是子虚乌有。
　　在售楼部，记者的确看到了其他购房者签过字的告知书。当记者提出要看李先生签过字的告知书时，范兴华表示周末工作人员不上班，周一可以出示这个证据。
　　云南腾达运通置业有限公司与开发商是什么关系？6.2万元为什么又在该公司的账户上？范兴华解释，该楼盘于去年年底已经售罄。其中，可能是为了抵付工程款，承建方去年拿到了一部分房源。“委托我公司做代理销售。我们就借用了原售楼部的场所。”范兴华说，“这6.2万元是承建方要赚取的利润，我们只是代理收取而已。至于我们的代理费，委托方最终会按照销售金额进行返点。”
　　律师建议
　　可起诉代理商 要求返还“差价”
　　从范兴华提供的购房者告知书来看，绝大多数购房者都遭遇了李先生的这种情况。李先生表示，在协商无果的前提下，将寻求司法途径解决。律师是什么观点呢？
　　“如今，诸如此类购房纠纷很多，其关键一点要看购房者究竟是与开发商还是代理商签署的购房合同。若购销合同的最终落款是开发商，李先生则可以起诉代理售房的公司，以不当得利为由要求其返还超出合同的款项。”云南凌云律师事务所执行主任李春光表示。(记者 乔长红)
(责任编辑：UN006)
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