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一个1800亿富翁的奋斗:招股书满是不为人知的秘密
　　“公公+儿媳”的地产王国　　“美的”是全球著名白色家电品牌。不过，不少人可能还不知道，“美的”还有地产业务。　　5月份的最后一天，美的置业在香港交易所披露IPO招股书(草拟本)，揭开了广东顺德千亿富豪、“家电大王”何享健的地产王国的一角神秘面纱。　　根据2018胡润全球富豪榜，美的何享健、何剑锋父子以1850亿元的财富位列大中华区第七。　　美的置业招股书披露，公司将致力于成为中国十大房地产开发商之一。　　不过，美的置业并不在上市公司美的集团的体系内。在即将上市的美的置业股权结构中，何享健的儿媳卢德燕通过名下三家全资公司，持有美的置业上市前的100%股权。　　图1 　　何享健则是作为一致行动人，被视为与卢德燕共同享有权益。根据招股书草拟本，何享健、卢德燕以及卢德燕所持三家投资控股公司将继续为控股股东。　　为何美的置业搭建的是“公公+儿媳”的股权结构，而非“父亲+儿子”？这可能和何享健的职业经理人思路有关。　　据媒体报道，何享健曾花大量的时间和精力研究世界500强企业，从中总结出一条规律：很多企业的没落都和家族式管理、传承脱不开关系。　　2012年，何享健将美的集团管理权让渡给职业经理人方洪波。　　目前来看，何享健只是美的集团的投资人，美的控股持有美的集团33.58%的权益，何享健与卢德燕分别持有美的控股94.55%、5.45%的权益。　　这种股权结构或能给职业经理人更大的施展空间。美的置业的4名执行董事，董事长郝恒乐、主管战略规划和投资拓展的副总裁姚嵬、首席财务官林戈、负责设计的林冬娜均为职业经理人。　　另一种可能则是何享健两个女儿何倩嫦和何倩兴、独子何剑锋都另立门户。多家媒体报道，相对于实业，何剑锋对投资领域更感兴趣。何剑锋也在美的置业中出任非执行董事，不过仅就公司营运及管理提供战略意见及建议。　　还原真实的“美的置业”　　一般情况下，招股说明书会列举上市前三年左右的财务报表数据，这是大部分拟上市企业披露过的最真实和最详细的信息。　　但是投资者知道，公司要上市的时候为了让自己卖个好价钱，都有强烈美化财务数据的动机。　　村长研读了美的置业的招股书后，试图通过其公开披露的财务数据拆解，来还原地产黑马美的置业背后的真实现状。　　净利润拆解：真实的业务利润或将大幅缩水　　招股书显示，2015年-2017年，美的置业实现营业收入分别约为83亿元、120亿元、177亿元，净利润约4亿元、10亿元、19亿元。　　美的置业三年的净利润复合增长率超过了100%，即使在今天突飞猛进的整个地产行业也不多见。　　①融资成本大降86%　　在净利润的高速增长中，财务成本的下降可能起到了一部分作用。　　年，美的置业的融资成本分别为2.65亿元、2.22亿元。在2017年，公司融资成本大降86%，为3133万元。　　图2 　　对此，招股书解释称，主要是由于人民币升值导致以港元计值及美元计值的借款贬值，进一步导致融资活动的汇兑收益净额增加。　　如图2所示，2017年美的置业录得汇兑收益净额1.55亿元，较之2016年汇兑亏损净额2.51亿元，相差了约4亿元之多。　　一般认为，汇率的波动具有高度不可预测性，特别是随着中美贸易战等黑天鹅不断涌现，汇兑损益很大程度上赚的是运气的钱。美的置业2016年和2017年的汇兑损益的波动可能就是最好的例证。　　②其他收益增长较快　　值得注意的是，美的置业在2017年其他收益为3.35亿元，较之2016年的2.35亿元其他收益增长了1亿元，同比增长42%，主要系投资理财产品利息收入增加。　　招股书显示，年，美的置业按公平值计量且变动计入损益的金融资产规模分别为23亿元、61亿元和4亿元左右。2017年，美的置业按公平值计入损益的金融资产已变现及未变现收益为2.18亿元。　　年，美的置业的税前利润分别为17.25亿元和36.08亿元。这也就是说，2017年公司增长的18.83亿元税前利润中，至少有5亿元来自于非主营业务贡献，占比超过四分之一。　　③ 低借款利率或挤出部分利润　　美的置业从很多方面都受益于“美的”品牌，例如品牌影响力、业务网络、与金融机构的关系和在地方政府建立的信誉度等。这也可能为美的置业挤出了部分利润。　　举个例子，截至2017年末，美的置业借款总额的加权平均借款利率为5.23%。作为一家民营房企，这样的融资成本可以说是极具竞争力。　　相比之下，2017年，销售额在同级别的中国奥园平均融资成本为7.2%，时代地产的平均融资成本为7.6%。　　在借款利率较低的条件下，美的置业相对庞大的借款数目导致的的利息支出仍不是一个小数字。2017年底美的置业借款总额约383亿元，全年经营已付利息为16.57亿元，其中14.2亿元利息通过资本化计入资产。　　可以预见的是，在如今融资渠道逐渐缩紧的环境下，如果借款利率上升，利息支出对于净利润的侵蚀将更加明显。　　如果刨去上述这些因素对净利润的影响，美的置业真实的业务利润可能将大幅缩水。　　净负债率拆解：净负债率大幅下降或来源于股东 突击注资　　从美的置业来看，其净负债率保持高位。招股书(草拟本)显示，年美地置业净负债比率分别为622.1%、624.7%、118.9%。　　从数字表面来看，公司2017年的净负债比率断崖式下降。　　招股书显示，之所以2017年净负债率下降，主要原因是2017年底收到股东“突击”注资约60亿元，减小了分子的同时迅速做大了净负债比率的分母。　　招股书显示，美的置业在日在开曼群岛注册成立为获豁免公司，作为集团控股公司，紧接着在12月向控股股东(BVI、美恒及美域)密集地进行了几次配发及发行，最终在报告期结束前得到股东注资约60亿元。　　如果扣除这60亿注资，美的置业的净负债率将仍然高企，简单测算为332%左右。　　截至日，美的置业拥有现金约157亿元，但少于1年期的债务高达627亿元，1-2年的债务额度140亿元，2-5年的债务额度190亿元。负债总额高达1089亿元。　　净现金流拆解：2017年出售证券投资收获现金351亿元　　净利润虽然在增长，美的置业的现金流却在不断流出。　　图3：最近三年美的置业净现金流整体情况 　　年，美的置业经营活动产生的现金流量均呈净流出状态，分别为-55、-74亿元。　　招股书显示，2017年经营活动所用现金主要流向了三个方面：经营所用约40亿元，所得税约17亿元，已付利息约16.67亿元。　　2015年、2016年，美的置业投资活动产生的现金流量均呈净流出状态，分别为-21亿元、 -40亿元。　　值得注意的是，2017年美的置业通过出售证券投资收获现金351亿元，平衡了投资活动的330亿元支出，投资活动产生的现金流量净额由此转正，为7亿元左右。　　现金流吃紧还可能和回款不力有关。在2017年末，美的置业应收账款及票据约为155亿元，同比增长130%，占资产的13.71%。　　美的置业到底值多少钱？　　从2004年开始业务的美的置业，或许学习了顺德老乡碧桂园的经验，走的也是高复制性、快周转的开发模式，仅用了13年就跻身房地产开发企业50强。　　它主攻二三线城市以及四线城市核心区域，大本营在广东佛山，2010年开始进入贵阳、株洲、徐州等城市，2017年入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市，目前覆盖了11省份的33个城市以及一个直辖市(重庆)。　　中指院数据显示，2017年，美的置业实现510亿元合同销售额，排名第39，较2016年的74位有了大幅上升，显示了飞快的发展速度。　　截至2018年一季度，美的置业土地储备总量约为3310万平方米。不过，美的置业土储面积虽然高，但囿于土地区域限制，货值并不高。克而瑞数据显示，2017年美的置业权益货值为1046亿元，排名第68位，远低于销售额排名。　　在大发地产、弘阳地产等众多中小房企赴港上市之际，美的置业抛出上市计划，融资意图同样明显。　　在中小房企都在拼命冲规模的年代，没冲上去可能就面临生死存亡的风险，而这注定是大多数中小房企的现实命运。　　今年以来，包括银行、信托等融资渠道都在收紧，各大房企均面临偿债压力，那些突击冲规模的企业压力更甚。　　5月30日，合生创展拟发行31亿元公司债日前被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。　　此外，中小规模内房企不太受香港投资者待见，市盈率都较低。事实上，部分房企对此也有清醒认知。　　唯一未上市的闽系规模房企融侨地产对于香港上市持谨慎态度，其中一个顾虑就是担心估值过低。　　美的置业同级别可比公司　　数据来源：；CRIC；时间截至日，PE考虑汇率可能有波动　　上述四家可比公司市盈率的平均值在7.18左右，以此粗略估计美的置业的估值为136亿元；如果取估值最低的国瑞置业4.59倍的PE,美的置业的估值为87亿元。值得注意的是，这里还没有考虑美的置业真实净利润可能缩水的影响。　　这样的美的置业，你觉得还美吗？
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　　原标题：暴击的城市！济南15米法桐为什么被连根拔起，因为看这里
　　27午夜到28日上午在乱舞，有的通往市区道路，小区大量树木被刮倒，倾斜或断裂现象，有的甚至被连根拔起的树。记者了解到，该风瞬间最大风力达到10-11，非常罕见。园林等部门夜间行动，以保护道路畅通。
　　突然暴击，感觉旅行者“恐怖”
　　“当时是在家里看世界杯，突然听到窗户玻璃严重的声音，紧接着就开始下雨了。“28日上午在风急雨让市民梁吃了一惊，他看见树上细胞是东摇西风透过车窗豆大的雨点敲着玻璃，该区在颤抖其中屋里的灯很多居民他们也亮了起来。“闪电的陪同下，打雷的声音也很大，很多人起来关窗户，隔壁邻居的孩子以泪洗面。“
　　“风雨风靡大街小巷用树枝飞行，更多的交通锥隔离的风和雨水桶被强制翻到路中间。“下夜班泽也经历了这场风波，他开车艰难前行，一个巨大的身体在风中摇晃，雨起到了巨大的身体乱响啪啪，走在山附近将在日历上吹停过巨大的树枝。立交桥南行至山从103不远处的英雄，但被大区间的道路围栏停止。“当市历西侧行至湖滨路，已经从被风连根拔起的树木吹曲根路灯杆，树木不远处，躺在路边。“
　　 记者了解到，在这个强对流雷暴天气，国家基本龟山气象观测站显示，瞬时最大风力达到10，为“风”级；
区域自动站瞬时最大风力达到11，以“风暴”电平。这是济南罕见。
　　工人清理花园的夜晚，并没有影响到主路行驶
　　“早上我出门，找了很多树木被强风，清理路边吹倒。“昨晚7时28日，早起上班了李丽发现济南的天空是蓝的，空气非常好，是全市刷牙雨后变得更加美丽。“你开车上班途中，并没有发现主干道有大规模堵车，旁边的道路的确有很多分支刮断，但主干道基本看不到，不影响旅游。“
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　　“我们1：00开始工作，并清理主干道的树木在风中吹了下来，并把识别的提醒，只要不影响市民出行。“历城区葡萄园面积，公园的工作人员局正在清理庞克告诉记者，树木，为了不影响市民出行，喻凌晨小花园的工作人员开始工作。记者了解到，该风急雨之后，所有在夜间园林部门是树枝都一早被清除，确保道路交通。
　　浅根系生长较快，但降雨引起的土壤松动
　　28日，记者在葡萄园面积看见一个近40厘米厚，15米高的风法桐拔起暴露在阳光下的根，枝叶散落。记者在小清河南北部发现被大风很多杨树，一些折断的树枝来都被吹了下来，有的连根拔起，有的直接倒在路中间，工作人员在加紧花园。
　　“昨晚风使鲤城区已损坏约150棵，除了法桐，杨树也下降了很多。“工作人员告诉记者，考虑到成活率，树木被连根拔起已被删除，部分树木可以稍微转储扶正。
　　“在主导风向大约2000棵损坏。“济南市公共绿地管理处负责人告诉记者，目前他们的指望全市五个区，长庆，大量破坏的树木，大多是杨树和法桐。“近年来，济南很少见了类似的风，风太大了，昨晚，另一主要原因在于济南，前几天下了很大的雨，一个大的降雨，很长一段时间，土地浸泡，软土。“
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　　“我们要求从地下市政管网建设必须为1.5μm或更小。“交通运输部负责人表示，为每一路植被保留的空间是不同的，但深度不得小于1.5米，人行道等道路必须硬化，但下面的硬化道路基础设施和不适合植被生长。（齐鲁齐鲁晚报记者张小燕1点）
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