旧楼加装上海现代电梯门机HIDC-N身价暴涨N倍,怎么做

旧楼加装电梯身价暴涨N倍!怎么做?一张图读懂加装电梯的全部流程!
加装电梯,是每个楼梯楼住户的梦想。
据了解,2017年是广州市加装电梯的爆发年,广州市国土和规划委员会公示系统显示,去年广州全市发放加装电梯建设许可证的数量比2016年多两倍,其中天河最多,占全市总数超过三成。
在广州楼市这个江湖里,住在市区旧楼梯楼里面的一般都有哪些人呢?一是选择买市区旧楼的刚需客,二是已经居住十几二十年的老人家。
对于前者而言,年轻精力足,楼梯楼与电梯楼或许意义不大,但如果有电梯楼无疑是锦上添花,更何况楼梯楼变电梯楼增值了不少,转手把房子卖掉又赚了一笔;
对于后者而言,年纪较大,行动不便,每天爬楼梯对于他们来说是一件特别辛苦的事情。
所以加装电梯对于不少业主来说,都是一件幸福的事。
然而加装电梯又面临着一系列的问题,申请加装电梯的流程是怎样的?需要多少业主的同意才可以呢?电梯从哪里进呢?加装电梯的费用怎么分摊?低楼业主不使用电梯签字同意,可以不出钱吗?……
莫急,小编来给你一个清晰的回答。
一、加装电梯流程
制图:海珠区国土规划局 海珠区政务办
二、加装电梯要符合哪些条件?电梯从哪进?
若增设电梯占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主书面同意意见(一般为电梯或连廊占用业主专有外墙或阳台等)。
若增设电梯涉及严重遮挡相邻房屋的,还应当征得该部分房屋的业主书面同意意见(一般为电梯或连廊距相邻房屋主要窗户的正投影净距不足6米)。
若增设电梯用地超出权属范围的,还应当征得相关土地使用权人的书面同意意见(一般为单位房改房或单位大院)。
若增设电梯工程对本居住区或本住宅楼的车辆、行人正常通行有明显影响的,影响消防安全、通行、占用业主共有和共管的绿地及道路等,涉及有关业主共有和共同管理权利的重大事项的,还应当征得居住区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的书面同意意见(一般为住宅小区)。
除外,加建电梯间设计合理需要符合一定准则,包括有加建电梯后的建筑间距、建筑退让、消防安全、建筑平面设计、结构等满足现行规范、标准的要求:
电梯井占地尺寸不超过2.5米*2.5米,交通连廊净宽不超过1.2米(与电梯井直接等宽的连廊除外),电梯井需占用现状通道,应确保剩余的通道宽度,仅供人行和非机动车通行的不小于1.5米,供机动车通行的不小于4米。
三、安装费用如何分摊?
业主可以参考以下分摊比例约定出资、维护和养护费用的分摊:
●以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0
●从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3,并依此类推出资比例;
●同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
但是要注意的是,这个只是一个关于资金分摊的参考指引,并非强制执行的标准,最终的共同出资方案,应该以业主协商约定的书面协议为准。
怎么样?看完小编的文章,有木有觉得加装电梯这件事简单多了?如果你还有更多的疑问,可以在后台输入【加装电梯】查看相关规程哦!
点击展开全文旧楼加装电梯身价暴涨N倍!怎么做?一张图读懂加装电梯的全部流程!
加装电梯,是每个楼梯楼住户的梦想。
据了解,2017年是广州市加装电梯的爆发年,广州市国土和规划委员会公示系统显示,去年广州全市发放加装电梯建设许可证的数量比2016年多两倍,其中天河最多,占全市总数超过三成。
在广州楼市这个江湖里,住在市区旧楼梯楼里面的一般都有哪些人呢?一是选择买市区旧楼的刚需客,二是已经居住十几二十年的老人家。
对于前者而言,年轻精力足,楼梯楼与电梯楼或许意义不大,但如果有电梯楼无疑是锦上添花,更何况楼梯楼变电梯楼增值了不少,转手把房子卖掉又赚了一笔;
对于后者而言,年纪较大,行动不便,每天爬楼梯对于他们来说是一件特别辛苦的事情。
所以加装电梯对于不少业主来说,都是一件幸福的事。
然而加装电梯又面临着一系列的问题,申请加装电梯的流程是怎样的?需要多少业主的同意才可以呢?电梯从哪里进呢?加装电梯的费用怎么分摊?低楼业主不使用电梯签字同意,可以不出钱吗?……
莫急,小编来给你一个清晰的回答。
一、加装电梯流程
图片来源:广州参考
制图:海珠区国土规划局海珠区政务办
若增设电梯占用业主专有部分的,还应当征得该专有部分的业主书面同意意见(一般为电梯或连廊占用业主专有外墙或阳台等)。
若增设电梯涉及严重遮挡相邻房屋的,还应当征得该部分房屋的业主书面同意意见(一般为电梯或连廊距相邻房屋主要窗户的正投影净距不足6米)。
若增设电梯用地超出权属范围的,还应当征得相关土地使用权人的书面同意意见(一般为单位房改房或单位大院)。
若增设电梯工程对本居住区或本住宅楼的车辆、行人正常通行有明显影响的,影响消防安全、通行、占用业主共有和共管的绿地及道路等,涉及有关业主共有和共同管理权利的重大事项的,还应当征得居住区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的书面同意意见(一般为住宅小区)。
除外,加建电梯间设计合理需要符合一定准则,包括有加建电梯后的建筑间距、建筑退让、消防安全、建筑平面设计、结构等满足现行规范、标准的要求:
电梯井占地尺寸不超过2.5米*2.5米,交通连廊净宽不超过1.2米(与电梯井直接等宽的连廊除外),电梯井需占用现状通道,应确保剩余的通道宽度,仅供人行和非机动车通行的不小于1.5米,供机动车通行的不小于4米。
三、安装费用如何分摊?
业主可以参考以下分摊比例约定出资、维护和养护费用的分摊:
●以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0
●从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3,并依此类推出资比例;
●同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
但是要注意的是,这个只是一个关于资金分摊的参考指引,并非强制执行的标准,最终的共同出资方案,应该以业主协商约定的书面协议为准。
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各地老旧楼加装电梯政策
【广州:缺乏补偿参考标准 旧楼加装电梯困难多】  2012年,广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《办法》),对破解旧楼加装电梯困局起到了积极的推动作用。但两年过去了,加装电梯仍有很多难点,最重要的是高低层之间的利益诉求难调和。  广州市政协委员韩志鹏近日向广州市政协提交《旧楼加装电梯亟需补偿参考标准》提案。他表示,《办法》强调业主须充分协商,但在实际操作过程中,往往难以协商。协商的主要问题是对利益受损的业主进行补偿,但因没有补偿参考价,导致部分利益受损业主&漫天要价&,甚至还有利益并未受损的业主无理索赔,导致协商无果。  【佛山:加装电梯可申请住房公积金】  《佛山(楼盘)市既有住宅加装电梯管理暂行办法》规定旧楼要加装电梯,须“既有住宅增设电梯应当经该改造单元占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上业主同意”。增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意(专有部分是指房产证登记部分)。  《办法》对旧楼加装电梯所需资金进行了说明,可按照6种方式筹集。一是根据所在楼层、套型建筑面积等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定。二是已缴存住宅专项维修资金的商品住宅,在经拟加装电梯楼栋全体业主同意后,可以申请使用该楼栋的住宅专项维修资金。三是房改房可由所有权单位申请使用已售公有住房住宅专项维修资金。四是业主可参照建造自住住房相关手续,申请提取个人名下的住房公积金。五是由原产权单位(不包括行政事业单位以及国有企业)出资。六是社会投资等其他合法资金来源。  【福州:旧楼加装电梯模式引关注,审批不超一周】  福州鼓楼区冶山路附近的财政厅宿舍现场,一部旧楼加装电梯的项目在这里进行施工。在现场有一辆吊车,几位工人,几个钢结构立方体,吊车吊起立方体,准确放入预留好的位置。随后第一节带有电梯钢结构的框架被吊车的摇臂吊起,紧接着往上放置第二节、第三节、第四节……一座九层楼高的电梯井道拔地而起,整个安装过程只花费了1小时20分钟左右。传统的旧楼加装电梯,工期基本都在4个月以上,而“带钢结构一体化积木式电梯”的加装,不算管线迁移的时间,从提出申请到安装完毕,最快只要50天。  在福州,申请人只要提交所需材料,就可以在一个地点完成加装电梯的各道手续。同时,福州市还在在福州行政服务中心设立一个专门为既有住宅加装电梯的审批一条龙服务窗口。申报旧楼加装电梯只需要向窗口提交建设单位(业主)提出的申请报告原件、授权委托书原件及委托代理人身份证复印件,电梯公示相关证明材料等,8个工作日内就可以办理完毕。  【重庆:渝中区重金鼓励陈旧商务楼宇翻修改造】  重庆渝中区针对全区100多栋商务楼宇品质和服务水平不高的现状,制定出台《商务楼宇更新改造扶持试行办法》,引导和鼓励商务楼宇业主再投入对陈旧商务楼宇进行 “二次包装”,楼宇业主最高可获330万元专项补贴。更新改造暖通空调机组更新、增加商务楼宇办公区电梯或更换10年以上老旧电梯、推进建筑节能改造、信息化和智能化工程,给予工程价款的20%资金补助,但单部电梯不超过10万元。  【深圳:加装电梯太难 试点村一年没搞成一部】  深圳市规土委对老旧住宅楼加装电梯提出指导意见,满足楼内三分之二业主同意等条件,旧楼即可加装电梯。文件中还对出资比例进行约定,首层住户甚至可以得到经济补偿。事实上,从前年开始,深圳市已经在做旧楼加装电梯的试点工作。  近日,走访深圳市福田区的试点益田村,该村因高低层住户之间的分歧,虽然试点工作已经推行一年多,但如今依然没有任何一栋楼加装上电梯。益田村物管处表示,若没有政府强制措施,加装电梯可能面临推广困难。  【郑州:现如今想给老楼装电梯,你得有颗“坚强的心”】  2011 年,郑州市出台《老旧小区物业基础设施改造和全覆盖工作计划》,计划利用5年时间,分批对全市1900余个老旧住宅小区进行改造,主要是解决其下水不通、路面缺损严重、路灯不亮等情况,“政府改造解决的主要是居民的基本生存需求,而加装电梯则属改善生活的需求,并不在改造之列。”  虽然旧楼装电梯不存在技术障碍,但加装电梯却进展缓慢,里面存在加装成本、邻里协调、审批等诸多事项。  【武汉:旧楼加装电梯 障碍正在扫清】  武汉市至少有3万栋老住宅有加装电梯的需求,但缺乏相关的指导意见,相关部门无章可循无法审批。在政协持续关注和政府有关部门推动下,旧楼申请加装电梯涉及步骤、流程、办事部门都已明确。  “旧楼加装电梯”一事,被市政协从全市近千件提案中遴选为排名前十的重点提案。在政府各部门重视下,目前“旧楼加装电梯”制度性障碍正在扫清。政协将持续关注,推动武汉“旧楼加装电梯”。  【北京:老楼加装电梯不宜一票否决】  北京市住建委等四部门于2011年联合印发了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》,这个《指导意见》虽不具法律效力,也在一定程度上向民众解答了部分疑惑,不过也随之产生了一些新问题。  《指导意见》中第三条的内容是市民最大的困惑,其焦点问题是,“因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主”是否有“一票否决”的权利?如果他们可以“一票否决”,对大多数需要电梯的居民来说未免“太残酷”。  【四川绵阳:首例老居民楼加建电梯未经审批 已责令停工】  位于绵阳涪城路70号的一幢老式居民楼的12户业主自费30万在楼道外安装电梯,该消息在本地引起社会广泛关注,有点赞的,也有质疑是“违建”。最终从城市管理行政执法局获悉,老居民楼加建电梯未经有关部门审批,已被责令停工。  “旧楼加装电梯程序很复杂”,绵阳市住建局工作人员说,由于旧楼加装电梯属于旧楼改建工程,要求办理施工许可手续后方可施工安装。建设单位的前期准备工作包括规划、建设、质监、消防安检等前置审批手续,还要得到全体业主的同意。  【杭州:多层老小区装电梯,这个路走得真当曲折】  多层老小区里的老人多,为方便上下楼,最近几年杭城有几个小区大胆尝试装电梯。  第一个吃螃蟹的是劳动路社区的涌金花园,2010年4月,小区物业选中2个单元作为试点。当时物业征求21户居民意见,有19户对安装电梯表示支持,初步估算安装一部电梯费用要50万元。规划部门和电梯公司多次到现场测量,设计院着手设计了两套电梯设计方案。不过很可惜,装电梯的计划最后还是泡汤了,原因是 1楼、2楼的居民有顾虑,不同意。  【上海:七幢旧楼试点公益加装电梯】  上南九村成山路某老公房小区业委会主任刁彭平从居委会拿到一张“申请加装电梯住宅情况”表格,激动得彻夜难眠。 “这张表格我等了整整6年! ”79岁的老刁做了7年的业委会主任,2006年起就不折不挠为加装电梯奔走呼吁。直到最近终于等来好消息——上海市老年基金会启动“多层住宅加装助老电梯“公益项 目试点,首批试点7幢楼。老刁所住的楼房就列入这幸运的“七分之一”。  2011 年6月上海市住房保障和房屋管理局等5部门联合颁发的 《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》(以下简称“指导意见”),必须取得100%居民的同意。此次公益试点也必须达到这项“100%同意”政策。 “对于这条目前没办法松动,否则很难推进。 ”市老年基金会相关人士表示。老刁和其他业委会成员不得不努力向这两户业主做思想工作,努力达成共识。  大部分“加装”呼声很高却最终夭折的小区中,“100%同意”是一大障碍。  【海口:旧楼加装电梯有多难?海南探索广州经验】  2010年,海口市规划局出台了“旧住宅加装电梯”办理流程的文件。  该政策目前面临一个尴尬的局面,就是政策出台至今三年,到海口市规划局申请加装电梯的旧住宅小区却寥寥无几。  “旧住宅加装电梯有两大拦路虎:加装电梯的资金谁来出、怎么出?所涉业主同意率能否达到100%?”海口市规划局有关负责人说,根据规划局文件,旧住宅加装电梯,只要有一个业主反对,就通不过审批。而在现实生活中,往往是楼层越高的住户,对加装电梯越积极,而对于一二层的住户来说,加装电梯带 来的可能就只是“负面影响”了。  【社评】:  尽管旧楼加装电梯工作在实施过程中会遇到种种困难,但社会老龄化的压力及百姓对生活质量提升的需求,势必会推动旧楼加装电梯不断发展。目前旧楼加装电梯在全国各地的进展不尽相同,政府政策、住户意见、加装资金等各种的矛盾也比较突出。但矛盾的出现,是突破旧楼加装电梯障碍的一个必然阶段,社会有需求、市场就会有回应,政府的政策也势必会紧密呼应。相信,在近几年中旧楼加装电梯的壁垒会不断打破,福建和广东等省市已经走在了前列,相关经验也值得学习,扫除障碍只是时间问题。旧楼加装电梯的巨大市场潜力,也是电梯市场深化发展的重要方向
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老旧楼加装比新装电梯更麻烦些,幸好有住友富士
想着法的赚老百姓钱, 现在很多年轻人都没有房子,高层的可以卖房子,再买。
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旧楼加装电梯,高层是否应该补偿给低层?
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文/图 记者 何伟杰 刘宝霞
从2017年开始,广州市各区掀起旧楼加装电梯浪潮,在政府补贴的刺激下,越来越多旧楼开始酝酿电梯加装。然而,有部分旧楼的高低层矛盾却依然难以调和。近日,家住海珠区江南中街贵德东的市民李阿姨就向本报反映,她所居住的旧楼要加装电梯,但由于补偿未能达成共识,电梯工程一度停滞。记者观察发现,目前旧楼电梯加装电梯争议的焦点主要集中在补偿方面。高层是否应该补偿给低层?该补多少?不同楼宇的居民对此判断有相当大的差异。
案例:多年拉锯,旧楼电梯一直未能加装
记者了解到,早在2012年,海珠区江南中街贵德东34号大楼的住户就开始计划为老楼加装电梯,经过了多年的拉锯,规划部门于2017年10月终于批下了建设工程规划许可证。然而电梯仍未能顺利加装,尽管因为居委会和规划部门多次介入协商,但该大楼一楼仍有3户表示坚决反对。
“我们不是不同意加装电梯,我们只是觉得还没有达成统一意见就强行施工比较不合理。”家住一楼的李阿姨告诉记者,今年1月份,有施工队突然在现场开始施工,甚至还没跟他们打过半声招呼。她和其他反对户多次阻止,后来在居委会的介入下,施工队才停下来。
让李阿姨不满的是,高层方面认为只要大楼“双三分之二”业主同意,反对的业主便无权干涉。“大家都是一栋楼的住户,为什么我就不能提出异议?”此外,二楼的一位阿伯也非常困惑,说只知道电梯加装的大方向是同意的,电梯加装其中很多细节却不了解,需要进一步协商。
原来是补偿未能谈拢
对于李阿姨所说的筹备小组从未与他们沟通协商,筹备小组表示不认同。“拿到建设许可证之前,我们筹备组5个人轮流上门跟她们聊,要不就不开门,要不就不聊,因为他们的态度,根本没法聊。”而对于有住户不清楚电梯加装具体事宜,筹备小组则表示已经找施工队与反对户聊过详情。
筹备小组成员告诉记者,在筹备电梯加装期间,为了协调高低层的意见,筹备小组除了私下沟通,还与三户反对户参加过一次规划局听证会和两次贵德东居委会的听证会。然而双方依然未能达成统一意见。
记者了解发现,双方目前的分歧是出在赔偿上。
据了解,目前,贵德东34号大楼一层有5户,筹备小组决定由高层出资给低层补贴10万,其中受影响较大的两户各补贴3万,受影响较小的两户各补贴2万,不受影响的一户则不补贴。电梯筹备小组认为这已经是比周边的平均水平偏高的范围了,“附近像他们这样不是严重遮挡的,一般补偿1万到2万,我们给2万到3万已经是比周边的高了。”一名电梯筹备小组成员对记者说,他们想要再多筹备小组也给不了。
对此,李阿姨则表示不同意见。她认为加装电梯会影响房屋的公摊、通风、光线,还会带来噪音,导致房价贬值。目前高层给到他们2-3万块的补偿太低了,他们希望能拿到4万的补偿款。此外,还有反对户希望电梯加装过程中,能够相应提升一楼的环境,建隔音墙和重新装修地板墙面。
热议焦点:高层是否应该补偿给低层?补多少?
从2017年开始,广州市各区掀起旧楼加装电梯浪潮,在政府补贴的刺激下,越来越多旧楼开始酝酿电梯加装。然而,有部分旧楼的高低层矛盾却依然难以调和。记者观察发现,争议的焦点主要集中在补偿方面。
根据《广州市既有住宅增设电梯办法》,电梯加装批前公示期间,对增设电梯事项有异议的,业主应当自行协商。业主经过协商仍无法达成一致意见的,可以请求居民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解。但《办法》中并未提及补偿标准。
为此,高层是否应该补偿给低层?该补多少?不同楼宇的居民对此判断有相当大的差异。
荔湾区周门一带一旧楼宇成功加装电梯的牵头人告诉记者,他们加装电梯,就给了低层一些“饮茶钱”,再沟通一下就没问题了。逢源街一加装旧楼成功加装电梯的牵头人潘先生则坦言,电梯加装,低层业主确实需要得到一定的补偿。他认为,每户补偿几万块钱是一个比较合理的标准。
但家住海珠区的低层住户张先生则表示,电梯加装后,高层升值低层贬值,如果按照供求关系这个角度去思考,低层损失的从长远而言其实远远不止几万元。记者走访海珠区贵德东大院的房地产中介,工作人员告诉记者,目前,贵德东大院附近的楼梯房中,1楼价格最低,3.2万,2楼与8、9楼房价相当,均在3.4万左右,中间层则在3.5-3.6万。但加装电梯后,楼层越高涨幅越大,一般来说是每平方米涨块,8、9层加装电梯升值潜力最大。“而且,加装电梯后,高层就更容易推销出去了。”至于低层,吸引力则会大大降低。有房地产中介还告诉记者,一些保养比较好的商品房楼梯楼,低层的价格甚至会比高层要高不少,但电梯加装后,房屋价格则会出现逆转,这也让不少低层住户难以接受。
面对时下越来越热的旧楼加装电梯,一直持续关注此问题的资深媒体评论员彭晓芸提出自己的“冷思考”。她表示,旧楼加装电梯不能简单遵循“双三分之二”原则。
《广州市既有住宅增设电梯办法》中提到,旧楼加装电梯需要“双三分之二”业主同意;此外,批前公示期间,业主提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行的,应当要求申请人取得受影响业主的书面同意意见或者修改建筑设计方案才可进行加装。
但彭晓芸认为,除了通风、采光等直观影响之外,旧楼加装电梯有可能导致低层住户房价贬值的因素也应该考虑在内。她表示,业主们购买房屋时,产权确认之时,没有电梯是一个既定事实,无论成交价还是居住预期,都没有包括电梯对不同楼层的不同价值,因此,加装电梯相当于变更游戏规则,电梯作为一个重大变量,引起住户强烈的反应完全正常。
因此,她认为,在电梯加装时,需要对大楼不同住户的相邻权进行认定和处置。“在日本、德国等发达国家,相邻关系的相关法律条款已经较为完善。”她说,譬如德国有“特别牺牲补偿金制度”,该制度认为相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出私法上的“强制牺牲”,为了补偿这种为“优势利益”(诸如加装电梯可能被认定为是“优势利益”)作出妥协的“牺牲”,法律上要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。再如日本的“日照妨害”制度,“日照妨害”指由于土地利用的先后关系、后加建筑可能对既有物产及其所有者造成日照权(采光权)的侵害,日本的法律主张对“日照妨害”进行程度的评估,并形成事前救济和事后救济两种相关处理方式,具体包括请求除去侵害、请求禁止侵害以及请求损害赔偿三种。
回到广州的旧楼电梯加装,彭晓芸觉得,补偿标准并不应该由政府来制定,毕竟每栋楼的实际情况不一样,很难有一个统一的补偿标准,“有的旧楼电梯加装后,低层基本是废掉;但有的旧楼低层也许影响并不大。”她认为,每栋大楼的居民应该根据实际情况自行协商,在所有住户达成统一意见后才宜动工。
本文来源:金羊网
责任编辑:王晓易_NE0011
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