成交量居首位 通州这几个写字楼有点儿赞!-北京搜狐焦点
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成交量居首位 通州这几个写字楼有点儿赞!
成交量居首位 通州这几个写字楼有点儿赞!
从区域状况来看，作为城市副中心的通州较去年同期有了明显提升：2017上半年通州区写字楼成交29.86万平方米，占比为35.05%，位列各区域首位。可以看出，通州作为城市副中心的利好已经开始显现，吸引众多公司前来置地。小编最近在通州跑盘写字楼，发现了几处好楼盘，一起来看看！
46000元/平方米
综合评价：
开盘时间：日
产权：50年
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楼盘地址：通州铺外路
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400-032-4608 转 114858
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24000元/平方米
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开盘时间：日
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Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司运河核心区写字楼或不再散售，以吸引大型企业入驻
&政府干预得漂亮，未来运河核心区写字楼将以半层或整层为单位整售，用以吸引大型企业入驻。SOHO、建外SOHO、各种SOHO那种小业主模式将不再适用运河核心区。&
　　导语：一位业内人士透露，通州限购商住房源的政策已经暂时搁置，但政府正跟一些主要项目的开发商沟通，希望项目能整层出售，或者至少以半层为最小面积单位出售写字楼，而不是打散成小面积卖给投资客。此前通州万达广场散售了写字楼物业，导致大量投资者购买，官方对此的评价是：销售是成功的，运营是失败的。&
　　在过去的两年中，北京通州仅运河核心区就出让了超过220万平米建筑面积的多功能用地。无论是国有企业，还是背后有资本巨鳄的开发商都想在其中占据一席之地，绿地、保利、富力、远洋、富华、复地成为其中的主要开发者。
　　记者最新获悉，上述规划可与国贸CBD并肩的通州新中心，如今参与规划、开发的政府和企业之间，正陷入一场博弈。
　　北京市政府宣布东迁之后，通州急需引进产业，提升通州区的整体经济实力。在上述超过220万平米的面积中，有相当体量的商业、办公的面积，通州区政府希望这个板块中的项目能成为引进高端产业的主要载体。但实际情况是，多数企业由于资金和经营压力，打算把商办空间散售掉。
　　“政府对万达（通州万达广场）的评价是：销售是成功的，运营是失败的”，一位接近通州官方的业内人士告诉记者，因为通州万达广场散售了写字楼物业，导致大量投资者购买，写字楼部分难以整体运营，对需要办公空间的大企业缺乏吸引力。
　　北京市住建委官网的信息显示，从日开始，通州万达广场申领了6个批次的预售证，其中三批为住宅产品，三批为商业、办公产品，办公产品几乎全部做成小面积出售。例如日的“京房售证字(号”中，主力产品为354套商务办公，这部分产品的平均成交面积仅为约60平米/套。
　　上述人士称，通州市政府因此找各个项目沟通，希望他们能整层出售，或者至少以半层为最小面积单位出售写字楼，而不是打散成小面积卖给投资客。
　　但整售方案将会增加企业的去化压力，增加企业成本。据悉因为在地块出让之前，政府和企业之间并未签订相关的条款，双方正陷入不断谈判中。
　　“通州政府跟拿地开发商基本上每周一会，让开发商各种出方案、调整”，一位不愿具名的业内人士告诉记者，在通州住宅限购之后，通州市政府不断跟开发商开会沟通，希望项目能够符合通州未来的新方向。
　　据传政府因此暂停了通州运河核心区各个项目的预售证发放，希望企业能够做出让步。
　　保利大都汇是其中的一个项目，在今年中期开始做开盘预热，原计划在8月中旬入市，曾有新闻报道该项目在通州限购第二天开盘，但截至9月28日该项目尚未获得预售许可证。记者从保利内部人士处获得的消息印证了该项目尚未取证的事实，具体开盘日期仍未定。
　　“商办产品的很大一部分客户有投资需求”，保利内部人士表示，如果对散售收紧，通州的项目销售肯定会受到很大影响。
　　通州的区域限购政策是在8月14日发布，如今已经满月。据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，通州加强版限购落地执行后的一个月内（日~9月15日），通州区域新建商品住宅（不含保障房）网签928套，环比新政出台前的一个月（日~8月14日）大幅下跌46.8%。
　　相比之下，商住类产品出手增加。同期通州区域公寓类产品成交量为842套，比限购新政出台前上涨了42.5%，成交面积更是大幅上涨了75.7%；成交均价为27400元/平米，比限购新政出台前上涨了20%。不限购产品炙手可热。
　　网易房产记者了解到，8月14日通州限购新政制定阶段，商住项目在最后关头仍被视为限购选项之一，为避免杀伤过大，发布前才被拿下。“历史上从来没有针对商业属性房产予以限购，此番制约挑战中国房产政策底线，有关部门还是谨慎。另外，政府先限普通住宅，刺探市场反应，若通州降温，商住限购也就按兵不动。”知情人士透露，普宅限购后，开发商卖力炒作，商住销量也应声上涨，事态向不好境况发展。
　　前述接近通州官方的业内人士表示，通州区的政策决定权目前在北京市层面，近期明确发文限购商住的预期减弱，但政府仍希望在散售公寓和大面积整售的配比方面有一定的限制。
　　在政策层面传递的信息是：通州政府希望在通州住的人能留下来，如果工作、生活重心都不在通州，那就不太会受到欢迎。未来的北京新中心不希望落在一个睡城中。
　　但开发企业也面临现实困难。前述不愿具名人士也表示，通州运河核心区近几年与出让土地对应的规划建面约360万平米，要全部整售不太现实。截至今年1季度末，北京全市甲级写字楼总存量也才597万平米（戴德梁行数据）。
　　与此同时，国贸CBD、中关村地区的企业已经开始了一轮外溢过程，望京因为有阿里巴巴、天猫、蘑菇街、惠普等大型企业计划进驻，望京也因此被称为北京“第二CBD”。同样在望京有项目的保利公司，以13.3亿元的价格整体售出了保利国际广场T3写字楼，主楼中有数层整租给大企业。通州市肯定也希望有这样的大单落到通州。
　　开发企业迫于经营压力需要快速去化，但政府需要高品质的写字楼来吸引大型企业入驻。但实际情况并不乐观，东坝地区也规划了百万方级别的商务办公物业，如果没有税收等方面的政策优惠，通州并不具备明显优势。
　　为了协调住和产的问题，从7年前开始，通州就开始有意控制纯住宅用地，通过“限”的手段来减少人口、增加产业。时任通州区代区长的岳鹏表示，“在建设新城时，要实现产业和住宅的协调发展。把人的工作和生活的圈子都留在通州”，并明确表示“通州已经不再批纯商品房用地（政策房除外）”。
　　但迄今为止，通过限制手段达到的效果并不令人满意，商住公寓的销售经常在通州楼市中占据半壁江山。8月14日加强版限购之后，商住公寓产品更加紧俏，涨价声比比皆是，投资客蠢蠢欲动，更为通州的产业引进计划增加了难度。
　　官方也担心限购顾此失彼，但是全面限购又会伤及无辜。通州是全国首个将限购政策下到区级行政区的地方，但通州出台政策实际上需要会同北京市层面和相关部委来决定。
　　在现有政策框架之下，通州住宅和产业之间的平衡难题如何破局？高和资本董事长苏鑫表示，写字楼散售之后最大的矛盾就是增加了运营困难，小业主打价格战会拉低整栋楼的租金，而且散售带来的承租公司能力也参差不齐。在限制散售方面，上海已经有相关文件，政府的考虑往往比较简单，容易一刀切。整体持有运营的写字楼品质会比较好，租金价格会比散售掉的写字楼租金高20—30%，整租也能带来更高的税收，但是目前国家提倡创新，一些创新型企业可能会需要更开放的办公模式，面积也不一定很大，政府应该允许在一些地段有一定的乙级写字楼出现。
　　对于开发企业来说，苏鑫建议如果出于业绩需要散售了办公产品，在销售当中就要跟小业主签订资产管理协议，把售后的资产统一纳入到一个资产管理公司中去运营，提高写字楼的品质，一些限制销售的项目一定要把金融手段用好。
　　在这方面，一些市场化的企业已经有成功的探索。国内REITs一直没有破局，但近年来出现了类似的私募基金模式，高和资本的运作方式即是典型的案例。2012年高和收购上海中华企业大厦，将旧楼进行整体改造，改名为静安高和大厦，把每层1021平米的面积拆分成200—280平米不等的户型，对外散售，但高和坚持“散售不散租”，和小业主签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，高和将此模式称为“资产精装修模式”。三年之间，静安高和大厦市值接近翻倍。北京的高和蓝峰大厦也采取了同样的模式，改造后租金环比增长了80%。
　　在北京市场上，已经出现一批共享办公模式，来切分市场，例如毛大庆的优客工场、潘石屹的3Q办公，这些空间多数不是在甲级写字楼中开始试验的。万科、金泰集团等开发企业也在做类似的尝试。
　　曾经以销售能力着称的SOHO中国也开始转型，把一些面积从小业主手里拿回来重新统一管理，并且通过“3Q”共享办公模式来引入一些“小而美”的公司，这些创新型企业虽然当期的承租能力有限，但成长速度很快，具有链接整条产业链的能力。
　　互联网
带来的产业链重构也为写字楼的运营创新带来了新的模式，苏鑫认为，新的办公模式不需要那么多储藏间，这部分空间可以被节省出来用于商业运营，同时写字楼内部对商业的需求在增加，员工也需要更多的休闲、放松空间，这些都是可以增加写字楼活力的创新方式。
　　解决写字楼品质的关键并不在于散售还是整售，后期的整体运营更为关键。在提升写字楼品质这点上，政府和开发企业之间并没有根本性分歧，一些市场化的企业迫于生存压力反而有更敏锐的嗅觉和更强的动力去参与提升，只不过被政策限制得越死，创新的空间就越小。而通州目前陷入的商住困局仍是一场市场选择与行政诉求之间的博弈，或许这并不是一场非A即B的选择。
来源：网易 原题：《【深度】通州之痛：限购之后的商住困局》
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房产 办公,写字楼
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中华写字楼网　发布日期： 9:54:18
编辑：1004
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新闻提要 &&&
　　为了不被新的建筑潮流所淘汰，该区域内写字楼都拥有那些优势？在接下来的十三五期间，又会迎来怎样的机遇期和挑战？
&&& （）：聚焦通州战略 北京写字楼市场随之受到影响
--房讯网专访中交世通资产管理（北京）有限公司
副总经理、资产运营部负责人 黄纯芳
　　【房讯网讯】随着北京正式提出"聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心"，城市更新，区域变革已成为目前的发展趋势，写字楼市场也随之受到影响。
　　为了不被新的建筑潮流所淘汰，该区域内写字楼都拥有那些优势？在接下来的十三五期间，又会迎来怎样的机遇期和挑战？对于未来的运营管理又有怎么样的发展愿景和目标呢？为此，房讯网对中交世通资产管理（北京）有限公司副总经理部、资产运营部负责人黄纯芳 女士和大厦独家租赁代理CBRE驻场负责人王莉莉女士进行了专访，以下是专访内容：
　　房讯网：世通国际大厦位于CBD-朝阳区定福庄国际传媒产业走廊内，这个区域是十二五规划的十大产业基地之一，那么请问在十三五期间，该区域又会迎来怎样的机遇期？
　　黄纯芳：在北京十三五规划中，按照"区域协同、城乡一体"的两大原则，优化城市空间和产业空间布局，提升城市整体效能和宜居性，世通国际大厦将形成"一主、一副、两轴、多点"的城镇空间结构，一主为中心城区，一副为通州，世通国际大厦所在的管庄区域作为连接"一主"、"一副"的中心点，成为优化城市空间和产业空间布局，提升城市整体效能和宜居性的杠杆支点。
中交世通资产管理（北京）有限公司副总经理 世通国际大厦租赁负责人 黄纯芳
　　房讯网：作为北京副中心，通州一度引发"东部热"，在城市东迁的过程中，企业也正从传统商圈向外搬迁，项目所处的区域将迎来哪些新的机遇，存在哪些挑战？
　　黄纯芳：从2015年年初入驻开始，世通国际大厦就以雄伟的建筑外观、优越的地理位置和完善的商业配套等优势吸引了世界五百强大都会人寿的入驻，使得周边企业的品质都得到了一个很好的提升。加上北京市政府东迁消息的落实，就有朝阳社保、朝阳国税从中心城区陆续搬迁过来，所有客户的搬迁，高品质客户的入驻，都体现了城市东迁带来的利好。
　　由于世通国际大厦周边形成了以食药监局、社保中心、国税局等政府服务的机构，因此周边配套、市政道路、交通设施的改造也被提上了快速化的日程。周边企业办公环境的改善，也成为马上需要解决的问题。这个区域的成熟度和基础设施的建设，在接下来的一段时间内，需要得到一个很高的提升。
　　说到挑战，我认为大方向的前景是非常客观的，世通国际大厦作为承接朝阳和通州两个区域的中心点，未来，客户会有一个提升的发展空间。但区域成熟度、基础设施建设都需要一个过程，也可能面临开发商的投资热而造成供应量过大的问题。
　　我们当时把这个项目列为"朝阳第一楼"，是因为它是从通州区到朝阳区看到的第一个地标性项目，所以在推广上我们会说"朝阳第一楼"，但并没有把"通州热"放进推广计划中，没想到市政府的东迁一度引发了"东部热"。由于我们这个项目是我们开发的第一个写字楼项目，所以我们在建设的前期就下决心要做成一个优质项目，建立品牌效应。这个是周边所有项目都没有的。一旦我们做成了一个好项目，那就是种下了一棵梧桐树，自然会引来金凤凰。事实证明的确如此。
世通国际大厦携手世邦魏理仕
　　房讯网：面临城市更新，区域变革，一个项目所在的位置，诸如交通、周边配套对项目至关重要，企业更希望搬到拥有"群聚效应"的地方。在这方面，我们的项目有哪些优势？
　　黄纯芳：在交通方面。南有京通快速、北有朝阳路，均是城市主干道，项目西侧会有一条规划路，连接这两条主干道，且上下班逆高峰，大交通上具有优势；小的交通上，项目紧邻地铁八通线双桥站，前述两条城市主干道具有数十趟公交车站，交通便捷。
　　在配套方面。项目周边，高星级酒店、医院、银行、商场包括餐饮、电影院、便利店等一应俱全，十分钟以内即可到达。从项目内部而言，独立的餐饮配楼包括商务宴请、员工食堂、工作简餐，以及13000平米的水景花园、健身场馆、会议中心，全方位满足企业及员工的日常需求。
　　其他方面，项目地处CBD-朝阳区定福庄国际传媒产业走廊，行业氛围浓，且随着朝阳区政府职能部门的搬入，上下游企业的迁入效应将更加明显。
　　房讯网：我们知道，写字楼品质是一种建筑语言，能保证项目在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰，传递入驻企业的品牌价值和价值取向，在产品细节方面，您能为我们详细介绍一下吗？
　　黄纯芳：建筑硬件永远是在不断发展更新的，但是终究会被超越，只有给客户的附加价值才是项目品质的永恒保障。针对不同的客户需求，不断提升它的附加值，不断完善配套设施，提高项目灵活度，这样才能削弱它的淘汰性。
　　目前核心区写字楼的绿化率将近达到36%，我们将根据园区自身优势进行二次开发，增加绿化和相应配套，提升整个项目的综合利用率。项目自身的会议中心，大小不同，形式不同，规模不同，满足企业各项会议活动需求，企业不需要自设会议区域，这样更节约了成本。我们的目标就是根据客户的需求，不断提升我们的管理品质，调整项目布局和规划，打造更具价值的产品。
　　房讯网：北京的雾霾一直是白领深恶痛疾的，世通国际大厦致力于绿色生态办公，并在这方面拥有稀缺的资源优势，您能介绍一下吗？
　　黄纯芳：在项目北侧，有13000平方米的花园水景绿化；项目绿化率达到36%，作为纯写字楼项目，拥有着像产业园一样的绿化配套，这就是我们的独特之处。入驻客户对此设计都很满意，特别是刚刚入驻的政府部门，觉得拥有这样舒适且清新的办公环境是一种享受。
　　我们考虑到北京的天气情况，在楼体内部采用高压微雾加湿系统，针对雾霾，我们会考虑PM2.5隔离系统，目前正在做市场调研，以后会选择和空调系统更加匹配的型号来解决雾霾问题，把室内的空气质量把好关。统一业权，只租不售的项目，拥有好品质、好客户的结构和对客户的服务意识，才有可能做出好的成绩。
　　房讯网：世通国际大厦位于定福庄传媒走廊，会不会针对这些行业来对项目本身做定位呢？
　　黄纯芳：不会。项目本身性质是国企，没有局限于性质，我们就想把产品做好，把配套做好，吸引更多高品质的企业。定福庄传媒走廊只是这个区域的一个引导形式，在实际招商过程中，当业主方把产品打造成有无限可能性时候，在客户定位上，也是做超越这个行业的考虑。定福庄传媒走廊，只是引导的形式。影视动画传媒这类初创企业对办公要求不是很高，从开始了解到这种方向的时候，我们就没有把项目定位和这种趋势挂钩。项目单层面积1100平米，这类客户需求可能在100-150平米，无法满足面积需求，所以我们着重引导和承接高品质客户，定位较大面积的客户和知名公司。
　　房讯网：我们期待世通国际大厦在业内取得辉煌的成绩，您能和我们阐述一下世通国际大厦今后的发展愿景和目标吗？
　　黄纯芳：世通国际大厦是非核心区优质写字楼项目的第一品牌，地标性建筑。首先，要把外观感觉向软性实力的方向不断提升。
　　其次，全方位、完善的商务及生活配套，加强健身配套，不断完善餐饮需求，不断提高工作氛围和环境，让工作犹如回家。
　　最后，加入更多人文设施，提高人文环境。前期做过客户答谢会等活动，后期会在此基础上有所提高，做更有内涵、更具价值的活动。
　　对于未来的运营，身为女性管理者是有一定优势的，主要体现在细心上，希望通过这样的人文关怀让客户体会到我们的用心，同时也可以加强项目客户的稳定性。我们也希望引入多元化的有品牌有口碑的优质企业，这样可以使项目拥有一个健康的可持续性的发展空间。
　　黄纯芳简历:
　　现任中交世通资产管理（北京）有限公司副总经理，专门负责资产运营部工作，具体负责12万平方米的世通国际大厦写字楼项目的招租招商工作以及客户服务工作。项目在建设时任项目基建办副主任，主要负责项目资产运营的前期工作，具体进行市场写字楼项目的调研工作、为项目的定位、规划、设计提出可行性方案和建议。
　　在项目建设期间，为了将项目打造成精品，借助市场顾问公司（如：Savils）和市场专业人士的经验，从资产运营的角度为项目前期的物业管理和市场经营提供建议性的意见；并与CBRE合作建立租赁团队，进行项目的租赁招商工作。
　　在写字楼项目招租阶段，具体负责项目的推广、招租工作。成功举办了"非核心区写字楼发展模式高端论坛"等推广活动；项目交付后的一年内，率达到80%，成功引进世界一流公司大都会人寿及二个政府大客户。客户入驻后还负责客户服务工作，举办了"中秋答谢会"、"圣诞答谢会"等，得到了入驻企业的高度认同，提高了客户服务的满意度。
　　基于黄总和代理团队的优秀市场表现力，中交世通资产管理（北京）有限公司连续两年在"中国写字楼综合体发展论坛暨中国金厦奖颁奖典礼"上荣获"年度最具品牌实力企业大奖"，世通国际大厦接连荣获 "2014年度区域地标大奖"、"2015年度最具影响力写字楼大奖"，黄纯芳个人荣获"2015年度行业推动力人物大奖"。
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