附条件的房屋买卖合同怎么认定生效_百度知道
附条件的房屋买卖合同怎么认定生效
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依据，中华人民共和国合同法》第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。建议您通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等。
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甲乙签订一房屋买卖合同，合同约定，若甲的父亲去世，则合同生效，该合同属于 附期限的合同 　求解释选项 A 附条件的合同　　B 附期限的合同　　C 无效合同　　D 未成立的合同
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这里选B比较合适，附期限的合同。附期限和附条件的合同最大区别在于条件是将来可能发生的事情，但是期限是将来一定会到达的。
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你好·请问 房屋买卖合同附加条件 没有双方签字 生效吗
你好请问 房屋买卖合同附加条件 没有双方签字 生效吗
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您好,不生效
房天下知识为您分享了一条干货
一般也是要签字的.但如果双方认可这个附加条件,也应是生效的.
不签字合同附件是不生效的,不知你所说的不签字是每页都没签,最后一页签了,其他的没签
没有签字合同不生效。
没有签字不生效
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房屋买卖合同纠纷代理词
作者:熊克珍　　时间:　　浏览量 141　　
农村房屋买卖纠纷代理词
审判长、审判员：
平顶山市应国律师事务所接受原告张XX、崔XX的委托，指派我担任其诉讼代理人参加诉讼，通过庭前了解，庭审中的调查、认证、质证、辩论、及庭审后当事人的反馈，现就本案事实、证据、法律依据发表如下代理意见，供法庭参考。
一、&&&&& 关于本案的争议焦点
本案属于农村房屋买卖民事行为，法庭总结三个焦点问题。
（一）&& 是房屋买卖合同原告主体资格的确定；
（二）&& 是房屋买卖合同效力的认定；
（三）&& 是房屋买卖合同纠纷是否超过诉讼时效的认定。
二、&&&&& 主要代理意见
（一）&&&&&&&& 原告主体资格是张XX而非崔XX。
& 法院依职权调取崔XX的笔录证实，被告李XX收到张XX1.5万元首期购房款的收据证明，张XX、崔XX、李XX在庭审调查中均认可这一事实。
（二）&&&&&&&& 房屋买卖合同无效
原告张XX购买被告李XX房屋并非真实意思表示，而是因胁迫所为。
原告购买被告房屋完全是迫于无奈，不购买，被告多次带领几十名男女围攻闹事，造成无法开矿。直到原告以高于市场价3倍价款同意购买并签订合同才肯罢休。
根据《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：
（一）&& 行为人具有相应的民事行为能力。
（一）&&&&&&&&&& 意思表示真实
（二）&&&&&&&&&& 不违反法律或社会公共利益
第58条下列民事行为无效：……（3）一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危使对方在违背真实意思的情况下所为的。无效的民事行为开始起就没有法律的约束力。
本案房屋买卖行为发生在1995年6月6日，而《合同法》1999年10月1日实施，依《合同法》解释第18条规定，只有行为当时没有法律规定的，才可适用《合同法》有关规定，故本案应适用《民法通则》第58条无效合同的认定规则。由于原告因受被告胁迫在违背真实意思表示的情况下签订合同依法属无效的房屋买卖合同。
2、&&&&&&&&& 原告张XX与被告李XX之间的房屋买卖合同是国家不允许买卖的。&&&&&&&
根据我国相关法律规定，只有具备城市国有土地使用权的城市房屋才能自由买卖，对于属于集体所有土地上的宅基地上的房屋限于本集体经济组织成员之间。根据《土地管理法》62条和《物权法》第152条，关于宅基地使用的主体只能是农村本村村民的规定，由于原告为外村农村居民而非被告所在本村集体经济组织成员，因此，原被告的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而归于无效。
3、本案房屋买卖是附条件的民事法律行为，因所附条件不合法而无效。
根据《民法通则》第62条，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。《民法通则意见》第75条规定：“附条件的民事行为，如果所附条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。”
本案合同生效以原告煤矿岀煤为条件，如果不岀煤则不生效，如果岀煤则合同生效。庭审中被告及其代理人多次提到，原告非法开采煤矿，可见被告明知原告非法开采煤矿，仍与其签订房屋买卖合同，并约定条件，所附条件为原告非法采出煤。根据上述法律规定，无论原告所附条件成就还是不成就，合同均无效。即岀煤了，因条件违反法律规定而无效，不岀煤，因条件不成就而不生效。
综上所述，根据《民法通则》第61条及《合同法》第58条、59条，无效合同处理原则，一是返还财产，二是赔偿损失，三是追缴财产。本案双方非恶意串通损害国家、集体、第三人的利益，不适用追缴财产。因被告胁迫签订房屋买卖合同存在过错，依法应承担赔偿责任，即1.5万元购房款15年的利息，根据每年1.5万元贷款利息1800元×15年＝27000元。
(三)本案房屋买卖合同纠纷并未超过诉讼时效。
首先，被告在庭审中自认年年找原告催要余款，证明本案合同纠纷诉讼时效年年中断，且未超过《民法通则》第137条最长20年的保护期。
其次，被告的代理人在庭审中辩论说：“被告年年向原告要余款，而原告并未向被告要购房款。”恰恰证明了原、被告双方均不知道合同是无效的。均自认为合同双方签名并经村委会盖章就有效，就应按合同约定分期履行。双方不知道合同的主体不合法，内容不合法，尤其是原告不知道自己的权利被侵害是受法律保护的，更不知道拿起法律的武器维权。
再次，本案合同属绝对无效合同，其认定不受诉讼时效的限制。认定合同无效，是请求返还购房款的前提。根据法学理论通说及实践中，认定绝对无效合同，虽不受时效限制，但认定无效合同后的返还财产请求权，是受时效限制的，并且受双重限制，即认定无效合同次日起两年，并不超过最长20年的保护期。
最后，若法院认定合同有效，因时效中断且不超过20年最长保护期。根据《民诉证据规定》第35条，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为效力与人民法院根据案件事实做出的认定不一致的，不受本规定第34条变更诉讼请求期限的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。故原告请求判决被告继续履行合同。若认定合同无效，且未超过诉讼时效最长20年的保护期，请求判决支持原告返还1.5万元购房款及27000元的利息损失。
（四）被告主张原告开矿造成房屋维修经济损失属无效反驳，不能产生预期的法律后果。
反驳是种消极的防御方法，是否定原告提出部分或全部诉讼请求为前提，是被告反驳原告的一种诉讼手段，不是独立的诉，不具有诉的性质，是请求法院判决原告败诉或部分败诉，并不提出自己的诉讼请求，不对原告主张权利。
反诉是一种积极的进攻方法，是以承认本诉存在为前提，是被告针对原告的本诉提起的，是一种独立的诉，具有诉的性质，不但要求判决原告败诉，而且要求判决自己胜诉，支持自己的诉求。
被告主张原告开矿造成其房屋维修损失，既不是消极防御，也不是否定原告诉求，而是积极进攻，提出自己的诉求，从而判断得出被告反驳无效。由于被告没有反诉，对此主张不应合并审理，根据不告不理原则，也不应追加被告诉讼请求，被告可另行提起侵权之诉或与原告调解和解。
平顶山市XX区人民法院
&&&&&&&&&&&&&&& &代理律师: &河南应国律师事务所熊克珍&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二0一二年八月十日附条件的购房合同纠纷案（代理词）
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附条件的购房合同纠纷案（代理词）
日，两原告王某、黄某作为卖方、两被告谭某、申某作为买方、第三人深圳市某置业顾问有限公司作为经纪方签订了《房屋转让合约》，约定，买方向卖方购买深圳市南山区某花园（三期）某房产（以下简称涉诉房屋），总价款人民币60万元，定金人民币15万元，卖方将涉诉房屋交付使用的时间定为收到首期款两日内，如卖方收取定金后不依合约条款将涉诉房屋售予买方，则卖方须向买方双倍返还定金，买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约，及其它条款。同年9月14日，三方签订了《补充协议》，约定，交易定金变更为人民币10万元，首期房款人民币28万元，买方同意用此笔房款帮卖方月供，供楼产生的利息由买方承担（买方若两个月不月供，卖方有权收回涉诉房屋并没收定金），直至买方能帮卖方还清涉诉房屋的银行贷款金额，余下房款22万元向银行按揭贷款支付给卖方，卖方收到买方支付的定金10万元，须将涉诉房屋全权委托公证给经纪方代理人办理相关事宜，及其它条款。同年9月，两被告向两原告支付了定金人民币10万元（其中2万元交付给第三人托管），两原告给第三人做了全权公证委托。自同年9月中旬起，两原告将涉诉房屋交给两被告居住使用至今。两原告认为，涉诉房屋系安居房（经济适用房）且目前仍未办理“绿本”，根据法律规定属于不得上市交易的房屋，故三方签订的《房屋转让合约》及《补充协议》应为无效合同，两被告应将涉诉房屋立即交还给两原告。即使认定上述合同有效，两原告亦有权解除上述合同，两被告无权要求原告原告继续履行合同或要求进一步赔偿，将涉诉房屋立即返还给两原告。此外，两被告一直占有涉诉房屋，故两被告应按每月人民币3000元标准向原告支付租金。为此，两于2009年8月向深圳市南山区人民法院提起诉讼。两被告委托刘信律师为诉讼代理人。
两被告答辩并反诉称，1、日，两原告、两被告及第三人签订了《房屋转让合约》，当月14日三方签订了一份《补充协议》，约定两被告向两原告分三期共支付人民币定金10万元，首期款28万元以两被告帮助两原告支付月供的方式在5年内付清。在两原告办妥红本房产证后五日，两被告再向两原告支付余款22万元，两原告在收到定金10万元后应委托第三人办理绿本房产证及由绿转红事宜，进而第三人再帮助两原告办理产权过户变更手续，若该协议与转让合约有冲突，以协议为准。两被告在购买涉诉房屋时，深圳房地产业正处于低迷时期，涉诉房屋位于蛇口工业八路西较为偏僻的地方，交通极其不便。日，两被告向两原告支付了房屋装修费65,060元及2005年7月份和8月份两个月的按揭款10,636元。同年11月10日，两被告支付了5万元定金。日两原告将房产交给付给两被告使用至今。自从2005年7月份起，两被告每月为两原告交纳了按揭款。日，作为开发商的深圳市某住宅有限公司向某花园（三期）业主发出通知，要求已经付清房款的业主办理房地产证（绿证）。两原告得知后曾主动打电话给两被告，答应协助两被告办理相关事宜，但后来两被告打电话通知两原告愿将未交完的按揭款提前付清，请两原告协助办理绿本房地产证事宜时遭到两原告的拒绝。两原告明确表示要求解除双方的协议，并收回涉诉房屋。两被告于日将当年9月份的按揭款4,500元按时交纳，日将未交完的按揭款提前付清，至今两被告已支付了房款共计488,560元（包括定金、装修款加按揭款）。2、涉诉房屋的产权明确，房地产证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的，在此前提下三方对涉诉房屋的买卖行为系各方当事人的真实意思表示，亦未损害国家、集体、他人和社会公共利益，故三方签订的《房屋转让合约》及《补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定，未损害国家、集体、他人和社会公共利益，是合法有效的。3、《房屋转让合约》及《补充协议》是附条件的民事法律行为，是合法有效的，涉诉房屋已经可以办理绿本房产证并可转红本房产证，《房屋转让合约》及《补充协议》所附的条件已经成就，两被告实际上替两原告付清了购房款并实际接受及入住涉诉房屋4年多，已形成长期占有、使用的事实，因涉诉房屋升值两原告要求解除涉诉合同违反了诚实信用的基本原则，违反了相关法律规定，损害了两被告的合法权益。4、两原告主张根据合约第十一条规定解除合同亦无法律依据。《补充协议》约定，如两原告不依合约条款将涉诉房屋售予两被告，应双倍返还定金及涉诉房屋的装修费，还应赔偿第三人佣金。两原告必须积极配合涉诉房屋转市场商品房过程，直到拿到市场商品房（红证）跟两被告进行产权过户，买卖双方的任何一方逾期办理应办理的事宜，每逾期一日应按房款的万分之五向另一方支付违约金，违约金支付至办理手续止，以上约定已经对《房屋转让合约》的内容做出修改。5、涉诉房屋系安居房而非经济适用房，业主办理安居房换证登记后，再交清税费后就可办理绿本房产证，继而转为红本房产证后，涉诉房屋就可以成为商品房进入市场转让。6、两原告一方面认为合约及协议是有效的，另一方面又认为合约及协议是无效的，要求解除上述合同，属于逻辑上自相矛盾。综上，两被告请求驳回两原告的全部诉讼请求，并请求判令：1、两原告继续履行《房屋转让合约》及《补充协议》；2、两原告承担逾期办理房产证的违约金（每日按房款60万元的万分之五计付，从日起计算）；3、两原告承担本案的诉讼费用。
审理结果：1、两原告、两被告继续履行《房屋转让合约》和《补充协议》；2、驳回两被告的其它反诉请求；3、驳回两原告的全部诉讼请求。
一审后两原告不服提起上诉，深圳市中级人民法院维持原判，驳回上诉。
审判长、审判员：
我受被告谭某、申某的委托，担任本案一审的代理人，出庭参加诉讼。现根据我的调查和法庭审理，提出以下代理意见，望贵庭予以充分考虑。
一、　《房屋转让合约》及《补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定，未损害国家、集体、他人和社会公共利益，是合法有效的。
原告在诉状中认为《房屋转让合约》（以下简称合约）及《补充协议》（以下简称协议）违反了《中华人民共和国合同法》第52条规定，应为无效合同，但未具体提及违反哪一条法律、法规的强制性规定。其模糊涉及的充其量是部颁的规章制度或地方性法规，而并非是法律、法规。
被告认为与本案有关的法律应是《中华人民共和国城市房地产管理法》，但原告并未提及。为深入阐述，被告仍有必要将原告所无法表达的法律依据提出，并加以论证，看合约及协议是否因违反了该法律的强制性规定而应被认定无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。
本案中，原告根据其与深圳市某住宅有限公司签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款（日被告已代原告提前付清全部房款），涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的；在此前提下形成的本案讼争房屋的购房合约及协议系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，完全可以认定涉案购房合约及协议是有效的。原告关于该合约及协议应为无效合同的请求，与事实不符，且其也没有提供相关的证据予以证明。　　二、合约及协议是附条件的民事法律行为，是合法有效的
附条件的民事法律行为，是指当事人约定以将来可能发生的事实为条件，并把该条件的成就与否作为确定民事法律行为效力发生或者消灭之依据的民事行为。也就是说，这类法律行为的生效或者失效，取决于将来的一定客观事实是否发生。附条件的民事法律行为是当事人基于意思自治原则，使行为人的动机获得法律表现的形式，因而受到法律的保护。
被告认为，双方所签订的合约及协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。该合约及协议是双方附条件的法律行为，应认定为是合法有效的。具体理由如下：
（一）当事人所附条件符合附条件法律行为的特点
民事法律行为所附条件是决定法律行为效力发生或消灭的特定事实，这种法律事实具有如下特点：
1、所附条件必须是将来发生的事实。
原告的房产可以办理绿证（房产证）及绿证转红证（房产证）手续，这是在原告购房以后五年可能发生的事实。
2、所附条件是客观上可能发生的事实。
原告签订购房合同后，只要能按时交按揭款，最后能提前交清购房款，5年后就能办理绿本房产证，继而将绿证转为红证（房产证），这完全是可能发生的事实。
3、所附条件是当事人约定的事实。
合约和协议条款均为被告与原告双方任意选择的事实，而非法律明文有此规定。
4、所附条件是合法的事实。
红本房产证办妥后，该房产即成为商品房，可以流通，房产转让完全符合法律和社会公共利益的要求。
（二）已附生效条件的合同自条件成就即生效
附生效条件的合同若条件不成就，合同不生效；条件成就，合同才发生法律效力。购房满5年之后交清房款，原告就能将绿本转红本，转为红本后，所附条件就成就，房产就能转让，那么合约及协议就产生法律效力。在本案中，被告要求提前还款并请求原告配合，但遭到原告拒绝（尽管如此，如上所述，被告仍然提前履行付清房款义务）。原告明确表示自己不履行合同义务（配合被告办理相关手续取得红本房产证），根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，被告可以在履行期限届满之前认定原告违约。
（三）恶意阻止条件成就的应承担法律后果
为了维护当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，法律规定：对于所附条件当事人不能恶意促其成就，也不能恶意阻止其成就。本案中原告恶意阻止条件成就（不履行办证义务），即原告具有主观恶意，为了自己的利益，不正当阻止条件成就的行为应视为条件已经成就。因此，该合约及协议应视为条件已经成就。
如今，本案所涉房产已经可以办理绿本房产证并可转红本房产证，合约及协议所附的条件已经成就，而原告为自己的利益不正当地阻止该条件的成就(拒绝办理房产证)，根据《中华人民共和国合同法》第45条规定，应视为条件已经成就。因此，合约及协议所约定的附条件的法律行为应视为生效，即合约及协议应视为已经生效。
本案合约及协议是被告与原告自愿签订的，合约及协明确约定了买卖双方各自的权利义务，原告不但按照约定收取了部分购房款，而且还向被告交付了房屋。迄今被告支付了大部分约定购房款（定金、装修款加按揭款共计489,460元，根据协议第1条第3项规定，尚余220,000元在办妥红本房产证后5天内支付），被告支付的房款实际上早已代原告付清购房款（约400,000元），并实际接受房屋且入住4年多时间，已形成长期占有、使用的事实。在这种情况下，原告受利益驱动（房产已升值）断然要求解除合同显然违反了诚实信用的基本原则，同时也违反了相关法律规定，极大地损害了被告的合法权益。因此，原告理应承担相应的法律后果。
三、原告主张根据合约第十一条规定解除合同亦无法律依据
日的合约第十一条虽规定，“如卖方在收取定金后不依合约条款将物业授予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。”但日的协议第六条规定，如协议与合约有冲突，应以协议为准。同时协议第三条第1项规定：卖方不依合约条款将该物业售予买方，应双倍返还定金及该物业装修费，还应赔偿第三人佣金。另外协议第三条第3项规定：卖方必须积极配合该物业转市场商品房（红证）过程，直到拿到市场商品房（红证）跟买方进行产权过户。而且协议第五条还规定：买卖双方的任何一方逾期办理应办理的事宜，每逾期一日应按房款的万分之五向另一方支付违约金，违约金支付至办理手续止。被告认为，协议的这些规定已经对合约第十一条规定做了重大修改。因此，在原告违约的情况下，根本不存在被告提出继续履行合同的权利受限的情况。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，被告有权选择要求原告承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、原告自相矛盾，不能自圆其说
在原告提交的诉状中，原告混淆了安居房与经济适用房的界限。经济适用房实际上是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向低收入住房困难家庭配售的具有保障性质的住房。[见《深圳市经济适用住房管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）第2条]。经济适用房每套建筑面积不得超过60平方米（见暂行办法第14条），其产权证上有加注“经济适用房”字样（见暂行办法第38条）。经济适用房不但购房条件有严格限制（购房者为低收入、住房困难户，见暂行办法第22条），而且购房程序也极为严格复杂（见暂行办法第25条至第37条）。购房者购房满5年后转让房产的，应向政府交纳土地收益等价款，政府有优先回购权（见暂行办法第41条）。购买经济适用房未满5年擅自将房产出售、出租、赠予、抵押的，住房保障管理部门应令其在3个月内退出已购住房，并收取租金。拒不退出的，可申请人民法院强制执行（见暂行办法第48条）。而安居房是指准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房这几类房产（见暂行办法第22条）。本案所涉的房产是职工向企业购买的安居房（社会微利房，其价格与商品房相差较小）。业主办理安居房换证登记后，再交清税费后就可办理绿本房产证，继而转为红本房产证。取得红本房产证后，房产就可以成为商品房进入市场转让。可见，购买、使用、转让安居房并没有象购买、使用、转让经济适用房那样受到严格的约束和限制。
显而易见，原告购买的房产是属于企业提供的安居房，并非所谓的经济适用房。原告转让在当时情况下偏僻且出行不便的安居房，自己则另行购房居住，却自诩是所谓的低收入、住房困难家庭更是令人匪夷所思。当原告拒不履行合约及协议的义务，反而要单方面解除合同时，谎称购买的是经济适用房，且收入低微、无房居住，其实质上无非是为自己违约制造借口而已。另外，原告一方面认为合约及协议是无效的，另一方面又认为合约及协议是有效的，应按合约第十一条规定解除合同。显然，原告在逻辑上自相矛盾，不能自圆其说。
五、原告无权以双倍返还定金为代价而解除合同
最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”根据该规定合同中如果约定收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同的，收受定金的一方才有权行使该项权利。而《补充协议》中并无此种约定，因此原告认为有权以双倍返还定金为代价而解除《房屋转让合约》缺乏法律依据。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第62条、《中华人民共和国合同法》第45条、第107条、108条、第112条之规定、最高人民法院《关于适用“中华人民共和国合同法”若干问题的解释（二）》第14条之规定、最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法wWw.zaidian.Com 载.点网整理&若干问题的解释》第117条之规定以及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15、16条之规定，恳请贵院驳回原告的所有诉讼请求。
两被告委托代理人：刘信平律师
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