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收益法评估是否考虑所得税对房产纯收益的影响？
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　　天意：近日，本人在阅读用收益法完成的房产单项评估报告时，发现报告中房产的纯收益几乎都不考虑所得税的影响。这里想请教大家，在用收益法进行房产单项评估时，都不考虑所得税的影响吗？
　　神龙村夫：这个问题很好。评估规范里所指的收益额并没有一定指明是税前还是税后净收益，教科书里也仅谈到客观收益的概念。那么究竟是税前收益还是税后收益呢？
　　关于这个问题我无法明确解释，在具体评估操作中，我是采用的一个未扣掉所得税的收益额。具体问题我认为可以从以下这几个方面进行思考：
　　1、所得税是以利润为基础计算的扣除项目，也可以理解为利润分配的层次。所得税是归国家所有的，其他的部分比如提取公积金、股东分配或留存利润就是归股东所分配了。概括讲就是在利润层次进行再分配的过程，只不过国家以无偿强制的手段介入分配而已。
　　2、在具体评估时，对特定的评估物而言，采用收益法的收益额是客观收入与客观支出的配比，此层次更多体现营运层次，对特定评估物而言，也是处于市场交易的领域，而非一旦交易完成就退出市场。
　　3、从计算口径上看，同一层次的折现率应该对应同一层次的收益额，折现率的计算一般包括：资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法、资金利润率法、累加法（折现率＝安全利率＋风险报酬率＋通货膨胀率）等，这些方法中，都是未扣除所得税的利润率或成本率。所以对应的也应该是未扣除所得税的收益值，这样二者之间才具有可计算性。
　　4、税收贯穿于整个交易过程中，并不仅仅是所得税，所以在收益法中，对于一般的流转税是应该计算的。
　　本人的想法感觉很不成熟，希望大家都能就此问题进行讨论交流。
　　yale2002：进行投资分析一般都不考虑税后现金流量折现，都是税前。如果用税后的现金流量折现，那么相应的折现率应该与之对应。收益法的收益采用税前。土地估价中，收益法还要扣建筑物折旧，这样的处理方式大家认为可以么？
　　神龙村夫：建筑物的折旧从现金流的角度看，是对建筑物的价值补偿，就房地合一的收益法而言，是不应该扣除折旧的。但单独评估土地，则应该扣建筑物的折旧，其实这就是将归属于建筑物的补偿部份剔除，最终从理论上余下土地收益值。但这里的收益值含义也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分贡献，最理想的办法是采用贡献分成的方法表示出土地价值。再则，折旧一般是采用年限平均值，静态之和也许是建筑物的价值，但考虑资金的时间价值则不能了，可用资金回收系数进行计算，得出投资回收价值，并视其为“折旧”进行估算。
　　天意：看起来大家习惯用税前利润来测算，我认为这样比较合理，理由有以下几个：首先，进行房产价值评估，其根本是要确定资产的价值，而不是净资产的价值，因此没有必要考虑所得税的问题，更没有必要考虑相应的负债。其次，就房产产生的利润而言，应该为税前利润，所得税也是从利润中产生的，应该计算在内。第三，如果采用收税前利润，只要采用相同口径的折现率，就可以估算出来评估对象的价值。当然，我也很同意这样的观点：采用何种收益指标作为参数并不重要，重要的是应该采用与收益口径相对应的折现率。
　　但是，正如神龙村夫所讲，这个问题其实很难解释清楚，主要问题就在于：如果应用税前收益作为收益预测指标，那么折现率如何选择？采用何种方法选择？
　　从口径一致的角度来看，由于我们要估算的是房产价值，即资产价值，而我们又选择了税前收益作为未来收益测算指标，那么我们应该选择什么样的收益率作为折现率呢？CAPM模型的应用前提是无税收影响，这与实际情况不符。同时，CAPM模型更多的适用于股权和资本的定价，即适用于净资产的口径；税前债务成本加风险溢价应与税前利润相对应，还原出来的应该是资产与有息负债的价值；累加法更应该与净资产价值即权益价值相对应；唯有资金利润率与税前收益可能还原出的是资金价值，与资产价值还有差异。我们一般选择房产收益率在8%左右，那么这个收益率指的是哪一种具体的收益率呢？
　　yale2002：上面所指的不是税前利润，而是税前现金流。从企业的生存上看，企业破产倒闭不是因为一直亏损导致资不抵债而是资金断供。
　　利润是会计上的一个指标，是衡量企业能否长期经营的指标，但是决定企业是否破产的关键并不是利润亏损，而是资金断供。现金对于企业，就如血液对于人体，一个没有血液的人，肯定无法存活下去。而企业亏损，就如人生病，生重病也没关系，关键只要血液能一直循环下去，就可以维持生命。
　　利润率是一个静态评判，在计划经济延续的年代，大家更多关注的是利润率。但是，利润是可以做出来的，这个可以从诸多上市公司重组后就能“母鸡变鸭”窥其一斑。目前拥有很多商业地产的上市公司，应用新会计准则，就能从地产增值中迅速大量盈利，但是这会导致大量现金流出，要缴纳大量的企业所得税，有些企业可能因此而面临资金紧缺。故很多企业，选择不估或低估，避免短期的所得税现金流出。
　　我们的评估理论当中，对现金流量分析法评估，没有进行专门的分析，对收益当中的收入是收益还是利润也没有过多辨析。不过从纯收益的推算过程来看，应该是税前现金流，因为没有提取房地产的折旧费用，如果是利润，那么就要提取折旧，税前利润﹤税前现金流，计算所得税后，税后利润﹤税后现金流。
　　天意：如果按yale2002说法去预测现金流的话，那么如何确定折旧呢？
　　不要因为现在的企业价值中流行DCF方式，就把这种方法移置到房地产的单项评估中来。事实上DCF方式在企业价值中的推广已经是超越大多数资产评估师的执业能力了，已经有很多不伦不类的企业价值评估报告涌现出来。这样下去，对资产评估不会有什么好处。而广大的房地产评估师对DCF的了解和掌握肯定不如资产评估师深入，况且DCF模式是针对企业价值评估的，就两个主参数来讲，FCF和WACC并非适合单项资产的定价，现金流对应的折现率将更难确定。
　　建议广大的专职，还是先把与收益相对应的具体折现率（资本化率）弄明白，不要在报告中把如何确定资本化率的过程用一句话带过，这会影响大家业务水平的提高。
　　lala：房地产收益法评估实际采用的就是现金流折现的思路，并不是因为有了企业价值评估才“移置”过来的。相对于资产评估师而言，利润通过财务是可以调控的，房地产估价师又大多不是财务出身，因此对“利润”不太关注，他们更注重的是资产带来的现金流，我认为这就是房地产估价中所说的“收益”。
　　至于所得税的问题，因为是从纳税主体的角度来核算的，并非直接与具体某项资产相联系，因此在收益法过程中是不予考虑的。举个例子说，企业有幢房子出租，有收益，是不是就得交所得税呢？不一定。因为这个出租行为的经营需要与企业其他经营活动的结果盈亏相抵后，才能决定是否需要交纳所得税。
　　就目前房地产市场的情况看，我认为最理想的还原率确定方法还是市场提取法。通过市场调查建立租金与房价之间的关系，比理论上的各种方法都更附合实际，所得计算结果也能更令人信服。
　　天意：对于还原率的确定问题我基本同意lala的说法。但对于对未来收益确定的观点我并不认同。虽然单项资产评估看起来要比企业价值评估简单，但要分清利润和现金流同样也是一件很复杂的事情。比如说折旧的问题，我们不能简单的以折旧不生产现金流为由，认为在未来收益计算中就与折旧无关，在用利润转换为现金流的过程中，是加回了利润，但也同时减去了资本性支出。
　　从收益法的理论从发，折现率（还原率）应该是有其具体定义的。要弄清收益与折现率的关系，就必须深入了解收益法的理论。但这一点可能正是广大房地产估价师们所欠缺的。于是，我们在不得以的情况下选择了用市场提取法确定还原利率，而且即使是我们提供的正确，这样的还原利率的真正含义仍然是一个模糊的概念。况且，我们在用收益法进行房产评估的时候，几乎没有人真正的采用过市场提取法来确定还原率，也曾经看到过一些文章中提到了这样的作法的不可行性。以目前的房地产形式来看，这样的还原率太低了。这种现象说明的问题，是收益法的错误？还是市场提取法的错误？亦或是市场本身的错误？值得我们思考。
　　lala：是的，我们在使用收益法测算未来收益的过程中，就是以没有再投资，没有资本性支出为假设，即这个房子在它的可收益年限内，除了日常维修保养，是不进行资本性投资的。因此，现金流与利润之间就是差折旧了。
　　我想大家都有这样的共识，使用市场提取法得出的还原率低是因为当前的市场房价高而租金水平低，这不是一个健康、理性的市场，反映出高房价泡沫和投机性炒房众多等众多市场问题。不是说还原率低就是市场提取法有问题，相反市场提取法正好反映了客观事实。
　　天意：如果说承认这个市场不是一个健康理性的市场，那么反映出来的还原率和评估值就也不是健康理性的。这里就有一个问题了，如果我们认为现在的市场是不健康、不理性的，那么在进行未来收益预测的时候是不是也应该考虑未来市场的变化？如果我们考虑了这种变化，那么用现在的市场参数提取出来的还原率还能不能作为未来收益的还原率？如果我们不考虑这种变化，以现实来预测未来，就等于假设这个不理性、不健康的市场会一直持续下去，这样的假设就不是一个合理的假设，在不合理的假设前提下得出的结论就很可能也是一种不合理的结论。
　　收益法中的预测是建立在对社会发展对行业发展的宏观判断基础上的，预测房产的未来收益就等于在预测楼市的走向。让广大的房地产估价师来预测楼市的走向，这是不合理的。以目前房地产估价师的水平和能力，还是应该脚踏实地的使用市场法评估，毕竟使用收益法评估不是房估师们的强项。
　　yale2002：收益法中的资本化率有2种：一种为直接资本化率；一种为报酬资本化率。直接资本化率可以通过市场提取，而报酬资本化率的市场提取基于未来收益的一种预测。资本化率有四种求取方法，但是各种方法求取的资本化率内涵能否做到一致，并与市场吻合，这才是收益法应用中的关键所在。
　　收益法是模拟市场的一个过程，即为买方投资决策的一个过程。作为投资决策，最为关心的就是现金流，把流动性好的现金换成流动性差的房产，其根本目的就是为了未来的现金流。
　　投资收益率与房地产评估中的资本化率的关系，正是大家所需要探讨的。国内目前应用收益法评估中的缺陷在于房子只租不售，没有考虑5年、10年出售的情形。房地产市场具有周期性，目前房产市场处于繁荣时期，资本化率较低，而诸多投资人主要通过未来高价出售获利，对此现象国内估价理论没有相应的研究。资产具有投资价值，投资就会过来追捧，导致价格上升，而一旦升幅过大导致没有投资价值，那么投资者就会抛售资产以获得最大资本利益。
　　投资收益率与资本化率是有关系的，但不能等同。我认为，如果单纯从定义上面去理解方法，很容易被困住，跳不出来。只有从理论方法的起源地——市场上找答案，这样才能深刻理解估价理论与方法。
　　另外，对于天意网友对于房地产估价师的能力的评价，本人表示反对。仅凭个人的水平不能代表资产评估师整体的水平。如果作为房地产估价师而不理解收益法，那是个人的问题，怎么能代表房估师整体的水平呢？如果你是资产评估师，那么你怎么认为房地产估价师不懂收益法呢？估价理论中的不足，对中介行业而言，还是可以通过后期的研究迎头赶上的，但是某些行业在职业道德上的先天不足，譬如做倒卖国有资产帮凶，即使理论上搞得如何先进，也却没有任何存在价值的。更何况，在理论上也是存在诸多缺陷的，例如如何让成本法、市场比较法及收益法的评估结果在入账的时候价值内涵一致？这样的事实也反映出很多值得我们思考的问题。
　　天意：抛开门户之见，让我们为估价行业的繁荣各尽所能吧！想当年资产评估师和房地产估价师以及一起开创了估价行业的一片大好局面。评估行业中三师相互配合，功绩有目共睹。现在的估价行业面临的形势不好，需要解决的问题很多，我们估价行业内部就更没有必要相互贬低、相互攻击了。作为估价行业的同行，我们各有所长，也各有所短，所以还是让我们相互配合、取长补短，一起为估价行业的发展贡献我们的力量吧！
　　关于目前房地产市场中的资本化率或折现率的问题，我们一直非常关注。并且已经开始收集相关的市场资料，准备作一次较深入的调查研究。今后，我们会把在这个调查研究过程中遇到的一些问题列举出来，希望得到大家的帮助和支持。
　　tsp0715：这里讨论的很热烈啊，看得出大虾们个个博学多才，其中不乏真知灼见，受益非浅。我也来凑凑热闹，谈谈个人的理解和看法。
　　收益法评估房地产价值，测算净收益时所扣除的运营费与会计上的成本费用是不同的，是从估价角度出发的，不包含抵押贷款还本付息额、会计上的折旧（建筑物折旧、土地摊提费）、房地产改扩建费用和所得税。之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关，如果包含所得税，则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。
　　根据房地产未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法即现金流量折现法（DFC）。
　　直接资本化法是通过将未来某一年（实践中常采用未来第一年）某种预期收益除以适当的资本化率或乘以收益乘数来求取。这时的资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法求取。而报酬资本化法是预测未来各期净收益（净现金流量）选用适当的报酬率（或称折现率、还原率）折现求和。报酬率的求取方法有三种基本方法，即：累加法（安全利率＋风险调节）、市场提取法、投资报酬率排序插入法。但无论是哪种求取资本化率和报酬率的方法，都不能确切地告诉估价师资本化率或报酬率究竟是哪个具体的数值，这是用收益法估价实际操作中的难点，这时就需要估价师运用自己掌握的知识结合实际估价经验做出相对合理的判断（含有一定的主观因素）。
　　至于资本化率或报酬率确定的方法，从实际操作层面上考虑，如果市场发达，相似的预期收益存在大量的可比信息时，市场提取法是相当可靠的，其说服力及可操作性都很强，实战中常被采用（不能武断地说“没有谁真正的采用过市场提取法来确定还原率”，相反它正是目前专职房地产估价师采用收益法估价的首选，尽管有时它的数值较低，但它是客观的）。而当市场不发育，可比信息缺乏时，则考虑用另外两种方法中的一种确定一个相对合理的资本化率或报酬率。
　　至于现实房地产市场不是一个健康理性的市场，是否存在泡沫，现实市价包含了多少泡沫成分，这正是学术界争议、讨论中的问题，是市场环境层面的问题。而房地产估价则是在特定目的下对估价对象于估价时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性。
　　天意网友最后说的好让我们相互配合、取长补短，一起为估价行业的发展贡献我们的力量吧！
　　n维雾然：大家讨论总是很容易跑题，我回到主题，我的观点：估价通常是不考虑所得税的，但是特殊情况下考虑所得税因素也可以，关键是收益率的选用一定要和收益金额口径一致。我赞同yale2002的观点。
　　天意：其实讨论到现在，议论的核心已经是收益法在房地产评估中应用的问题了。关于收益预测中对未来收益是否包含所得税的问题，大家讨论的已经很明确了，我个人认为已经没有再讨论的必要了，多谢大家的指点。而关于收益法在房地产评估中应用的问题，我会另贴帖讨论的，欢迎大家继续参与。
　　东平民：问题实际上还没有完。首先，单一评估土地的情况下，不应该扣除的是“折旧”这个概念，而应该扣除的是房产现值的概念，并且收益是房地合一情况下取得的；其次，单一评估房产的情况下，折旧（暂且称之，实际是现值）是不用扣除的，但如果收益是房地合一情况下取得的，也应该扣除土地使用权的现值；再次，房地合一情况下，是什么都不应该扣除的。以上的折现率（或者称还原利率等）分别是不同的，折现率的确定在我国是没有统一说法的，以后再讨论吧。
　　税费我个人认为应该考虑管理费、修缮费、保险费、营业税（含附加，如果是外资企业，减免）、城建税（外资企业减免）。
　　现在的收益法好像是仅仅考虑到有限期内的收益，如果物业法公布在土地使用权期限末可以补交出让金再次取得，这个时候房屋如果还在并且不需要追加修缮改造费用的情况还是应该继续收益的。
　　另外，最近我正在做一个租金项目，我觉得很复杂，牵扯到一个空置率的问题，这个另贴帖讨论吧。
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浅议收益法评估下几个“匹配”原则的应用
　　【摘要】目前收益法在企业价值评估中被广泛应用。本文笔者结合实践提出了在采用收益法评估时应注意几个“匹配”原则的应用，如收益与资产匹配、收入和成本匹配、负债与资产匹配、现金流和折现率匹配、预测期与企业性质匹配等，据此检验和修正估值结果。
　　【关键词】价值评估 收益法 匹配
　　随着经济社会的发展，在发生兼并收购、重组等行为时都需要对目标企业进行价值评估，准确确定标的企业价值，为相关交易提供决策参考。企业价值评估是指在评估基准日特定目的下对企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。目前企业价值评估主要方法有收益法、成本法、市场法等。本文笔者结合实践分析，重点对收益法评估进行了介绍，并提出了采用收益法评估时应注意几个“匹配”原则的使用，为准确使用收益法评估提供借鉴。
　　一、收益法评估的定义
　　收益法，又称现金流量贴现法，指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。一般情况下收益法适用于对成立时间较长、历史经营情况稳定，尤其是经营和收益状况稳定、未来收益可预测并由较强可信度的企业进行评估。
　　二、收益法评估的基本结构及应用
　　收益法的基本原理就是基于任何资产的价值等于其未来全部现金流的现值之和的理念，具体做法是将目标企业预测期内的现金净流量按照一定的资本成本率折算为评估基准日下的现值，并以此为基础评估企业的价值。
　　收益法下影响目标企业价值确定有三个重要因素：预期现金净流量、折现率、预测期。其中，现金净流量可分为：1）企业自由现金流量，由企业经营产生的现金流量，即支付了有价值的投资需求后能向股东和债权人派发的现金总量，其预测公式为：现金流量=（息前税后利润+折旧与摊销-营运资本增加）-资本支出；2）股东权益自由现金流量，即是企业支付所有营运费用、再投资支出、所得税和净债务支付（即利息、本金支付减发行新债务的净额）后可分配给企业股东的剩余现金流量，其预测公式为：现金流量=税后经营利润+折旧与摊销-经营营运资本增加-资本支出-税后利息费用+债务净增加。股权自由现金流量用于计算企业的股权价值，其与企业自由现金流量的区别是扣除了与债务相联系的现金流量。
　　收益法评估能直接揭示企业的获利能力，反映了企业价值的本质含义，在理论上被认为是最科学最成熟的估价技术，在实践中亦被广泛应用。但该种方法评估也存在折现率、预测期等较难合理确定、现金流的可预测性、准确性及可信度等不足。因此，采用收益法进行企业价值评估时需要对被评估企业未来经营状况和收益状况进行必要的分析、判断和调整，尽可能保证预测或假设的合理性。
　　三、收益法评估下的几个“匹配”原则
　　笔者结合实践经验总结得出，在构建和运用收益法模型进行价值评估时，应注意以下几个“匹配”原则的应用，以准确使用收益法评估或据此检验和修正收益法估值结果：
　　（一）收益与资产匹配
　　收益与资产匹配是收益法评估企业价值的基础。未来收益预测时考虑了哪些资产所带来的，则评估结果里就包含了该等资产的价值，而没被包含进来的则属于“溢余资产”。比如说，未来收益预测如果没包括定期存款的利息、交易性金融资产和可供出售金融资金的股息或利息、长期投资的投资收益、部分在建工程完工后可能产生的收益、大片闲置土地或空地（可扩建新的项目）的租金收益、闲置设备的处置收益、其他应收款长期挂账的与经营无关的借款等等，相对应地基于未来收益预测的价值评估亦不包含该部分价值，而应把这些资产当作是溢余资产或非经营性资产另外加以考虑，以全面反映企业的整体价值。
　　当然，如果在收益预测时已经考虑了在建工程完工后可能产生的收益和追加投资，那么这个在建工程就不“溢余”了，无需另外考虑；另一方面，可能遇到相反的情况，就是企业不仅没有溢余资产，反而为了达到所预测收益时还得追加投资。也就是说当收入不断增长时，应注意考虑现有存量资产产能不足可能导致资产和收益的不匹配，此时在预测中需要考虑追加投资。
　　（二）收入和成本匹配
　　在预测期内往往预测了价格或收入规模的增长，以此同时，则要相应地考虑成本的匹配问题，比如因收入的增长导致的材料、人工等直接生产成本的增长，或其他可能增加的成本和费用等，以及是否考虑需要募集更多的运营资金而产生的利息成本等。总的来说，在预测期内应该保持收入和成本的匹配性。
　　（三）负债与资产匹配
　　预测期内因资产规模、经营环境、筹融资环境等的变化，企业需要考虑未来经营中目前的资本结构是否合理，是否需要归还原有借款或新增借款，以保持在未来预测条件下的企业负债与资产匹配，维持合适的财务杠杆。
　　（四）现金流和折现率匹
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