14亿国人坐拥300万亿房产，泡沫到底有多大？|房地产|房产|市值_新浪科技_新浪网
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14亿国人坐拥300万亿房产，泡沫到底有多大？
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一个故事的引子：在一次跟几个朋友的闲聊中，笔者抛出了一个话题：某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的学生在全年级总分排名中前十名占了四个。这也就意味着一年后，这四个学生都有可能迈入清华北大，但这个班的班级平均分在全年级排名却倒数第三。那么问题来了。请问，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班还是差班?这个班的班主任到底还让不让他带毕业班了?有个朋友讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级平均分在全年级倒数，那么说明这个班的中等生跟别的班的中下游在一个水平线上了，虽然前四名成绩好，但是这个班大部分学生太差，建议换掉班主任。另一个朋友撇了撇嘴说：如果一个班能够培养出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么培养不出这么多尖子生?还有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重奖励，这毫无疑问是个好班啊。其他朋友也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然这样，如果你是学生家长，你是否愿意把孩子送到这个班里?众人互相对望，竟一时语塞。其实，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。1我们坐拥市值300万亿的房子还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?2016年一二线城市房价疯狂上涨，已经让整个国内地产市场达到了一个阶段性临界点。从去年国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆陆续续的调控政策使得市场慢慢回归稳定。但不管是中央政府还是央行，都意识到房地产市场如果管制不当，房屋信贷政策处理不好不仅仅会触发金融性风险事件，还牵扯到一些社会问题。但不管怎么说，房价现在已经起来了。现在大家纠结的是：这一波房价起来之后，国内的房地产市场到底有没有泡沫?我们过去从很多角度分析过房地产市场，今天我们换一个角度来看待一下这个问题。我曾详细做过一个粗算，中国的房地产(住宅)总市值大约在300万亿元人民币(43万亿美元)左右。随后笔者又搜集了一些其他发达国家(日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚)的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：表中一目了然，中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。从这一个维度上讲，中国的房地产(住宅)总市值已经全球第一了，而这一点也是很多财经媒体经常拿来抨击中国房地产有泡沫的一个重要切入点。但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量财富的重要载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的财富，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?显然，这个问题的思考维度过于多头的主观情绪化。2维度偏差，估值孰高孰低?客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个重要的实际前提：第一，中国有13亿人口的庞大基数;第二，中国的经济体量和增速在过去十几年，包括现在和未来依然是全球重要引擎。怎么理解呢?我们再来做一个数据分析：1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总人口，看看人均占有房地产总市值有多少?2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?3. 人均GDP也列入观测对比。
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泡沫最大的特点就是：在它没有破裂之前，没有人认为它是泡沫。负债累累的不止贾跃亭，还有14亿中国人_九个头条网——更少更重要
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负债累累的不止贾跃亭，还有14亿中国人
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1、负债累累的不止贾跃亭&还有14亿中国人圣诞节晚上，当贾跃亭和老婆甘薇正在美国工厂共度佳节的时候，大洋彼岸的北京证监局发出了通告——责令他在12月31日之前回国，承担相应的责任。贾跃亭是不是骗子？这里不说，但可以确定的是，他已经被中国的法院列入“失信名单”，正式步入“老赖”的行列。贾跃亭到底欠了多少钱呢？光是北京第三中级法院审理的9起案子里，金额最高的就14亿，这还只是冰山一角。从当初台前风光的企业家，到如今负债累累的“老赖”，贾跃亭的落差是如此巨大，如此迅速。其实，负债累累的何止贾跃亭，他的现状，就像是一个缩影，中国十几亿人，论负债，都是贾跃亭。2、中国负债率超过GDP三倍中国的负债率有多高，高到破了纪录。2016年12月，央行发布了最新一期的央行负债表，截至2016年年底，中国总债务244万亿元，另有外债估计在1.5万亿美元。中国合计的债务大概是255万亿人民币。而2016年我国GDP为74.4万亿，这意味着中国的负债率为GDP的342.7%。除去金融的实体总负债率刚刚超过250%。这么多“饥荒”，都是谁欠下的？政府负债只占到56%左右，老百姓的家庭债务占到45%左右，最惨的是实体企业，占到138%左右。1、企业负债：这些年很热的一个词叫做“灰犀牛”，是说一种现象司空见惯了，人们反而忽视了其中巨大的风险。实体企业的巨额债务就是这样的“灰犀牛”。根据国际清算银行的预测，未来两三年内，中国企业的债务可能达到200%。最严重的领域要属房地产、采矿、钢铁，风险极高。2、家庭负债：和企业相比，政府的负债率还算正常的，值得一提的是老百姓的家庭债务，尤其是在对比了近些年的情况之后。2016年之前，中国家庭债务的占比一直是现在的一半，2016年之后突然猛增，也是那一年，中国家庭存款的增速首次低于负债的增速。爱存钱的中国人，开始大量借钱了。很大一部分都成了房产接盘的杠杆。一些地方政府为了“去库存”，甚至推出“农民进城买房”的奇招。宽松的房贷政策，成为了2016年房价暴涨的原因之一。后来楼市闹得太不像话了，天价学区房、天价地王频出，加上库存也消化了不少，这才有了现在严厉的调控。3、政府负债：55%的政府负债大多属于地方政府的城市建设用款，赶在这一轮之前完成去库存任务的就幸运了，而那些没有去完库存，或者背负着巨额债务的地方政府，未来的日子相当不好过。2015年末地方政府负债表中央财政部已经三令五申，坚决不会为地方政府的债务买单，彻底打消他们的幻觉。但仔细想想，说不管，其实也是气话，是被地方政府违规举债给气的。光是2017年，就处理了好几期地方政府违规举债的案例。想想这两年跑路的各种融资平台，大多背后都有地方政府违规操作，给他们站台，虽然事后查处，但资金很难追缴。但借的钱总不能不还了吧？大家都不管了，难道债就消失了吗？3、三分部之一的中国家庭&离破产只有一步之遥显然，这两年大家的日子其实都不好过，都在为债务发愁。虽然中国家庭负债率还没有达到50%，但有三分之一属于高负债，所谓的高负债，就是“饥荒”是收入的四倍以上。比如说王老实一家年收入30万，却欠了银行120万的债，20年还清，算上利息每个月要还8000元。平时这点钱不算什么，一旦王老实失业了，或者父母、老婆、孩子谁不幸生大病了，贷款没还完房子卖了钱到手也不多，这家人将瞬间破产。前段时间中兴跳楼的工程师，就是突然失业了，承受不起房贷和巨大的生活压力，造成了一起悲剧。多少中国人每天早上一睁眼，就欠着银行钱，叫醒他们的不是梦想，而是负债。再看看贾跃亭，至今还在美国谈梦想，反正他没欠我钱，我也祝他早日成功，早日把别人的钱还上吧。
文章来源：14亿国人坐拥300万亿房产，泡沫到底有多大？
[导读]请问，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班还是差班?这个班的班主任到底还让不让他带毕业班了?
一个故事的引子：
在一次跟几个朋友的闲聊中，笔者抛出了一个话题：
某学校高二年级有十个班，在高二期末考试中，有一个班的学生在全年级总分排名中前十名占了四个。
这也就意味着一年后，这四个学生都有可能迈入清华北大，但这个班的班级平均分在全年级排名却倒数第三。
那么问题来了。
请问，如果你是校长，你怎么评价这个班?是好班还是差班?这个班的班主任到底还让不让他带毕业班了?
有个朋友讲，如果这个班的前四名总分这么高，但整个班级平均分在全年级倒数，那么说明这个班的中等生跟别的班的中下游在一个水平线上了，虽然前四名成绩好，但是这个班大部分学生太差，建议换掉班主任。
另一个朋友撇了撇嘴说：如果一个班能够培养出四个清华北大的苗子，班主任该有多么大的功劳，别的班怎么培养不出这么多尖子生?还有一年的时间，带带差生不就行了!这个班主任是要被学校重重奖励，这毫无疑问是个好班啊。
其他朋友也都各抒己见，笔者摆了摆手接着问：那既然这样，如果你是学生家长，你是否愿意把孩子送到这个班里?
众人互相对望，竟一时语塞。
其实，笔者想说，这个班，颇像中国的房地产市场。
我们坐拥市值300万亿的房子
还来说说我们的房地产。种花家这个班到底能进不能进?
2016年一二线城市房价疯狂上涨，已经让整个国内地产市场达到了一个阶段性临界点。
从去年国庆二十城限购之后的这半年多，各地陆陆续续的调控政策使得市场慢慢回归稳定。
但不管是中央政府还是央行，都意识到房地产市场如果管制不当，房屋信贷政策处理不好不仅仅会触发金融性风险事件，还牵扯到一些社会问题。
但不管怎么说，房价现在已经起来了。现在大家纠结的是：这一波房价起来之后，国内的房地产市场到底有没有泡沫?
我们过去从很多角度分析过房地产市场，今天我们换一个角度来看待一下这个问题。
我曾详细做过一个粗算，中国的房地产（住宅）总市值大约在300万亿元人民币（43万亿美元）左右。
随后笔者又搜集了一些其他发达国家（日本、美国、英国、加拿大与澳大利亚）的房地产与经济体量指标，做了一个横向对比，如下图：
表中一目了然，中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。
从这一个维度上讲，中国的房地产（住宅）总市值已经全球第一了，而这一点也是很多财经媒体经常拿来抨击中国房地产有泡沫的一个重要切入点。
但是我们换一个角度：如果房地产作为中国存量财富的重要载体，我们回顾一下改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍!中国积累了这么多的财富，请您告诉我，中国和其他国家比，到底值不值这个价?
显然，这个问题的思考维度过于多头的主观情绪化。
维度偏差，估值孰高孰低?
客观分析，我们再来看第一个表的数据，会发现上述提问忽略了两个重要的实际前提：
第一，中国有13亿人口的庞大基数;
第二，中国的经济体量和增速在过去十几年，包括现在和未来依然是全球重要引擎。
怎么理解呢?
我们再来做一个数据分析：
1. 把每个国家的房地产总市值除以本国总人口，看看人均占有房地产总市值有多少?
2. 把每个国家的房地产总市值除以本国GDP，看看房产总市值是本国GDP的几倍?
3. 人均GDP也列入观测对比。
来源：漫步金融街
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地产随笔 潘永堂
房地产有没有泡沫？
我想任何一个房价飞涨的中高速经济体国家都会时不时有这样的追问。
道理很简单，今天中国核心城市在2015年、2016年的房价飙升，没有最高，只有更高，不断击穿买房人的心理高位，以至于泡沫论与否，是房价高位每一次跃进的“伴生话题”。当然，结论也很重要，比如没泡沫，就还可以买，有泡沫就得小心，甚至减持了。对国家经济和地产政策判断也很重要……
但问题是，有没有泡沫，这是一个超大的话题！当然也不一定有点泡沫就担心得不得了，一定程度的泡沫，局部的泡沫也算正常的，但反过来持续一点泡沫都没有，也可能代表经济和地产的张力不足，所以很多问题就看怎么辩证的看了。目前来看，老潘发现，地产业内人士对核心一二线房价都看好，而非地产人士对已经上涨的房价，持高怀疑态度，所谓北京深圳上海房价再拉升，他们会本能回复4个字——怎么可能？
最近老潘看到米筐投资提出了一个角度，即《14亿国人拥有300万亿的房子，到底是不是泡沫？》，很有点意思，老潘也来随性聊聊。
一、中国房地产（住宅）总市值已全球第一，有泡沫乎？
米筐粗算，中国的房地产（住宅）总市值大约在300万亿元人民币（43万亿美元，事实上2016年刚卖出去的市值是11.6万亿人民币，相当于27年积累）左右。然后美国当下是37.5万亿美元，日本是19.8万亿美元，其他发达国家横向对比，如下图：
不比不知道，一比吓一跳。
中国的房地产（住宅）总市值已经全球第一了，中国的房地产总市值相当于6个英国，也差不多快接近美国与日本房地产市值的总和。
对于全球第一，很多财经媒体经常拿来抨击中国房地产有泡沫的一个重要切入点。但是，但是，说市值第一就有泡沫，这就有点搞笑了。
比如美国GDP还全世界第一了，那么美国经济就有泡沫吗？
比如，中国人口还世界第一了，那么中国人口就有泡沫吗？事实上，房地产本质是人口学，人口数量的多少整体决定了房地产每年的需求。
米筐也补充了一句，改革开放四十年来，GDP从1978年的3678亿到2016年的74.4万亿，增长了202倍！中国积累了这么多的财富，而且中国和其他发达国家比，中国就像个年轻小伙子，精力旺盛，这个时候市值高一点，也未尝不可。
二、中国房地产总市值是本国GDP的4倍，有泡沫乎？
当然，上述的追问似乎有些主观，因为你得撇开人口多少差异，撇开GDP总量差异，撇开更多国与国的差异。然后人均GDP，人均房地产市值这两个人均指标出来，这样一对比，似乎更客观了一些。
看图说话，几个显著结论就出来了，中国貌似以人均，什么都低了！
其一，中国人均拥有房屋资产值很低，仅是发达国家20%-36%，
其二，中国人均GDP也很低，只有发达国家的15%。 但是欧美发达国家人均GDP增长缓慢或是不增长了，而中国说好的十三五规划说2020年的人均GDP比2010年再翻一番，其中，2020年全国人均GDP接近高收入国家。显然，中国房地产预期处于上升浪，又或者房屋的估值在不断被填充，打实！
其三，中国房地产总市值是本国GDP的4倍，这个放在全世界来看又被严重高估。
对此，国际上对于一个国家的房地产泡沫有一个通用的指标：即本国房地产总市值与本国GDP的比值，如果房地产的总市值远超GDP，那么这个国家的房地产就有了泡沫。然后米筐举了个例子，案例一、2008年美国次贷危机爆发时，这个比值一度上升至172%，随后触发了席卷全球的金融危机。案例二，而日本当年楼市大崩盘的时候，国内的房地产市值曾是GDP的2倍！
貌似这样一比较，从面上看，中国4.03倍，晕死，又严重超标，所以都说有泡沫。事实上，这个泡沫结论老潘看也未必正确。原因有几点：
其一，比值4.0是否有足够借鉴意义，我看未必。比如只要单方面，比如分子中国房产市值高，或者分母GDP过低，它是除法，不是减法，单方稍微过高或者过低，一下就把这个比值拉开巨大差距，可能过度夸张了泡沫论，老潘且把这个系数成为超级敏感系数。
其二，系数超级敏感不说，恰恰当下中国分子和分母都存在两个独居中国特征，中国特色的。这里有三个大不同。
第一，全世界最多的人口国家，他意味着对房地产的需求就需要更多，这个是正相关关系，
第二，中国不仅人口数量多，需要房子就多，更要命的是人口数量多，每个人对房子的居者有其屋的购房执著，丈母娘推高房价，这些中国人的房产理念是老外怎么也不及的。
第三，人口最多，不一定与GDP总值就高了，这里有个发展中国和发达国家的差异哦。
三、北上广深一线城市高房价，有泡沫乎？
上面的评论是否还不够客观，或者单纯谈中国房地产没有多大意义，事实上，老潘以前也经常说，中国作为一个整体发展中国家，实际上因为东中西部经济不平衡西，第一二三产不平衡性，导致不同城市能级的差异化很大，从某种程度上来讲，中国是一个拥有发展中国国家经济体到发达国家经济体的综合性经济体国家。说的通俗点，中国大部分三四线城市还处于发展中国国家，而中国北京、上海、深圳这几个城市的人均GDP，收入也好，产业实力也好等等都进入发达国家经济体的水准……同样房价也是，北京上海深圳10万平米，二线城市3万平米，三四线城市大致7000平米，房价在不同城市简直差距十万八千里。在深圳的老潘要给湖北荆门老家说深圳10万平米的房价，老家人唯有说，几乎是天价。
啰嗦上面一段，意思很简单，单独谈中国房价没意义，分化太大，城市落差太大。几亿农民和绝大多数的内地县城百姓被平均了。
对此，米筐投资又把中国的房地产市场分为三个层级。在中国300万亿的住宅估值中，北上广深大约占了110万亿，二线和强三线城市大约占了100万亿，其他三四五六线和两千多个县城占了90万亿。如下图：
数据最能说话，一看表，估计又郁闷了。
第一，中国一线城市的总市值占了全国的三成半，35%，
第二，一线城市人均占有22.75万美元的房产市值，横向对比其他发达国家的确处于高位。
然后，就有人说，北京、上海、深圳房价高了，有泡沫了！
老实说，老潘的意见仍然是反对，不能就这样说北京、上海、深圳房价有泡沫。正好这一两个月老潘待在美国，也谈谈北上深房价的泡沫问题。
1，任何商品的价格，其实是由价值和稀缺性决定了。北上深的价值和稀缺性是有目共睹的。其一，全世界只有一个中国（人多，地少，钱多），其二，中国只有一个经济中心即上海，只有一个创新中心即深圳，只有一个权力中心即北京。它是稀缺的。稀缺决定价值，间接决定价格。
2，价值决定价格，北上深不仅仅是人口多，与欧美一个巨大差别是，中国国内教育、医疗、金融，也就是中国最牛逼的大学，最好的医疗医院，最牛的世界500强企业等等大多都集中在北上广深，而在美国，很多州、甚至小镇上都拥有优秀的大学，世界500强企业，产业兴镇，配套同一标准，资源是均匀化分布。今天国人买房子，买得核心是生活方式，是房子，医疗，学校，配套，就业机会，城市氛围。从这个角度来讲，北上深的资源的高聚焦，高集中特征，让中国北上深的房地产更具价值。
3，欧美发达经济体GDP每年涨个3%，4%点就很不错了，但北上深城市GDP可是中高速增长，我记得前几年深圳GDP还超越10%，去年好像是8.9%，而且北上深的经济增长依旧强势增长，其次，产业集聚效应很强，第三产业占比在一线城市很高，金融，科技，文化等等，意味着这各城市能级越来越高。
4，中国大城市的资源虹吸效应可能更强于纽约、东京、巴黎等，核心有几点：
其一，与当下欧美东京等不一样的，中国M2的货币超发是他们所不能比拟的，这导致中国中产乃至上产阶级财富在缩水贬值，中国人对于买房子的目的已经不是遮风避雨的功能，而是资产配置，资产保值增值的巨大诉求。
其二，中国哪怕是北上深，靠谱的投资渠道非常单一，这些年过去了，也就房地产投资是最靠谱，最有增长的、最主流成功的渠道，欧美的金融平台，投资渠道比中国当下相对更多元；
其三，中国人大学毕业生也好，社会就业者也罢，都去北上深，对大城市的国际视野，就业机会，收入水平，社交资源等更为重视，甚至有犀利观点认为，在北上深的公民权利会相对二三四线更公平，更有机会。不少人认为在内地三四线城市工作生活，大多靠关系、靠人脉网络。某种程度上，中国人对超级大城市的渴望和认同感更强。
所以当吴晓波说未来上海房价5年内再翻一番，旭辉林中说深圳房价未来会直逼香港房价，以及很多业内都看好北上深房价未来空间时，老潘也是高度的认同。房地产与房价预期，本质来讲，是对国家信心，对城市信心、对未来的一种预期。
因为全世界只有一个中国，中国只有一个上海，一个深圳，一个北京，人多，钱多，发展还中高速的时候，一定更多的钱会流向最稀缺的城市，最稀缺的资产。未来北上深的优质资产就是一场“人多、钱多、优质项目少”的资源争夺战！所以只要经济没有动荡，没有其他黑天鹅意外，未来北上深房价再翻一倍，可能只是个时间问题。
认知升级：老想法，到不了新地方
A，趋势篇：中小房企还有未来吗？
B，标杆篇：30强房企们，他们在干嘛？
11，阳光城
12，招商蛇口
14，仁恒置地：
15，金地：
17，融创：
18，保利：
19，实地：
C，专业篇：房企如何打造“专业战斗鸡”？
1，营销力：
2，产品力：
3，产品力：
4，营销力：
5，营销力：
6，豪宅产品
7，组织管控
11，投资力
12，产品力
13，营销力
14，社群力
15，资本力 碧桂园
16，产品力：
17，产品力
18，产品力
19，豪宅力：
20，产品力：
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