与物业矛盾不断 业主该咋维权？_凤凰资讯
与物业矛盾不断 业主该咋维权？
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
据了解，永安物业公司与小区业委会矛盾的导火索在于，2013年，物业公司未经业委会同意，动用大修基金擅自安排施工人员、决定工程价格，对小区楼顶进行了防水处理。曹先生说：“该工程最终花费49.6万元，没有通知业委会，从未与我们商议过，施工时也未公开招标。”
原标题：与物业矛盾不断 业主该咋维权？
随着人们维权意识的增强，近年来，在城市的楼盘小区中，不断涌现业主、业委会和物业公司之间的纠纷。近日，华商报记者走访汉中多家小区，深入调查小区内出现的业主与物业、开发商之间存在的普遍矛盾，探寻这些矛盾的解决之道。记者走访绿化带内建车位 还要卖给业主调查小区：世纪城小区 调查时间：2月17日上午2月17日上午，华商报记者来到位于滨江路东段的世纪城小区。业主陈女士反映了两个问题，一是小区开发商中青置业有限公司贴出公告，计划销售小区绿化带内配备的40多个车位，但业主大多不愿意；二是近几个月小区污水主管道堵塞，气味难闻。华商报记者刚走进小区，就发现前方不远处一台抽污水的设备在隆隆运作着，气味令人作呕。陈女士说：“我咨询过住管局，绿化带内的车位开发商无法办理产权证，无权卖，如果卖，业主可以起诉！”随后，华商报记者来到开发商办公室，有业主正因车位与办公人员争吵。对于陈女士反映的问题，办公室一位负责人说，“这些车位确实没有产权证，贴出公告只是预先摸底调查，还未进行出售。”“小区门口污水堵塞是怎么回事？”华商报记者问。“这是当时施工遗留的问题，我们已向规划局申请多次。主管部门已经介入，责令城投公司整改。”该负责人说。法律规定：根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的绿地属全体业主共有，物业将小区原有绿化带改为车位，系改变建筑区划内附属设施的行为，应经三分之二以上的业主同意，或经业主大会同意。如果该行为改变了小区规划，业主同意后，还要经园林、规划部门审批。如物业公司违反以上法律规定，业主可要求物业公司停止该行为并恢复绿化带。若物业公司拒不执行，业主可联名向住建、城管部门申请现场执法乃至诉讼解决。未经业委会同意 物业动用大修基金调查小区：丰辉花园 调查时间：2月17日下午2月17日下午，华商报记者来到位于凉州路的丰辉花园小区。据小区业委会相关负责人曹先生介绍，该小区业委会成立已有6年，去年3月份，业委会起诉了小区物业——汉中市永安物业管理有限公司，要求该物业公司撤离，一审与二审业委会都胜诉了，但物业却一直赖着不走。据了解，永安物业公司与小区业委会矛盾的导火索在于，2013年，物业公司未经业委会同意，动用大修基金擅自安排施工人员、决定工程价格，对小区楼顶进行了防水处理。曹先生说：“该工程最终花费49.6万元，没有通知业委会，从未与我们商议过，施工时也未公开招标。”“与永安物业公司的合同日已经到期了，可是物业公司赖着不走。如果我们采取不交物业费的措施，他们就不让车进小区，也不给卖电。”曹先生说。华商报记者来到物业办公室时，一位工作人员说，“负责人不在，我啥也不知道。”曹先生说，他们将申请法院强制执行，要求老物业撤离。法律规定：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，业主大会按照规定程序作出解聘物业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务合同终止后，业主委员会请求物业服务企业退出、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。此外，如果物业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，物业公司等于白干。但是物业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。路灯从没亮过 消防设施形同虚设调查小区：宁强二道河移民安置小区 调查时间：2月19日上午2月19日上午，宁强县二道河移民安置小区正在召开一年一度的业主大会，会上总结了近年来一直困扰大家却未得到有效解决的问题。业委会主任黎先生解释，第一个问题就是小区外大道路灯从入住至今都未亮起过，移民办给业主的答复是线路在铺设时被损坏，目前无法修理。此外，小区的消防设施形同虚设。在小区随机找到两个消防栓，一个整体裸露在外，另一个深埋地下，均无法正常使用。据了解，该小区内的消防栓大都如此，且都无法出水。有业主表示：“万一起了大火，连最基本的用水都无法保证，想想都害怕！”法律规定：小区路灯、消防设施等都属于公用部位的公共设施，在保修期内，如果公共设施出现问题，包括路灯不亮，由开发商负责维修；若过了保修期，则由物业负责日常维护和修理。未达到入住条件 要求业主收房调查小区：光辉社区B区 调查时间：2月17日上午2月17日上午，华商报记者来到位于博望路的光辉社区B区。据小区业主程女士介绍，该小区的开发商本应于2015年1月份交房，但小区配套设施迟迟不完善，在收房条件不达标的情况下，却要求业主收房，部分业主因此迟迟未收房。华商报记者走访发现，小区里并没有任何供居民健身、娱乐的设施；房屋建设时所遗漏的安全隐患也很多，比如楼道围栏过低且下方有可供踩踏的水泥台，小孩子很容易翻越掉落，楼道围栏外水泥台离住户的窗户很近等。此外，停车也是困扰业主的一个大问题：“小区没有停车位，不允许车辆入内，业主如何停车是个大问题。”该小区开发商一位负责人表示，小区公共设施的完善在今年的工作计划范围之内，比如在小区外装监控系统、划停车位，健身器材、娱乐设施、电动车充电棚等都会尽快落实，让居民的生活方便些。法律规定：对于开发商违规交房行为，业主应该按照双方购房合同约定的交房条件进行收房，达不到交房条件的可以拒绝收房，同时要求开发商承担相应的违约责任。地下车位收费过高 服务质量不达标调查小区：鹏鹰紫城小区 调查时间：2月18日上午2月18日上午，华商报记者来到了位于北一环的鹏鹰紫城小区。“一年要收3600元的停车费，比中心市区还要贵，这合理吗？”业主王先生说。今年1月，鹏鹰紫城小区物业公司在各栋楼道电梯里张贴了地下车位收取费用的通知。称从1月8日起，需要车位的业主，物业公司每月将收取200元的租赁费和100元的服务费。高额的停车费引起业主的不满。一些业主反映，该物业公司是三级资质，收取的却是二级资质的服务费用。目前，由于该小区还没有建设完备，车辆只能从人防道路走，有很大的安全隐患，由于入住率低，成立业主委员会也有很大的阻碍。根据居民反映的这些问题，华商报记者找到了物业公司，元鼎物业一负责人表示，需要开发商、物业公司、业主三方在场，才能解答这些问题。法律规定：汉中市住管局工作人员说，小区内的地下立体停车库收费问题与停放在小区内地上路面不同，没有一个统一的收费标准，属于市场调节行为，如果消费者感到费用过高，可向物价部门进行举报。小区公共收益去向不明调查小区：万泰康居家园 调查时间：2月17日下午2月17日下午，华商报记者来到了汉台区北一环东段的万泰康居家园小区。小区业主高先生向华商报记者展示了与鹏基物业公司签订的服务合同，合同上只有当事双方的签字，并没有物业公司的公章。高先生说，“这合同上本来连公章也没有，不具有法律效应，就更别说合同中所提到的细节了，其中很多条服务根本没有履行过！”他说，小区的公共收益包括电梯广告等都不清晰，物业每年只是公示一次总账，业主都不清楚钱具体花在哪里了。物业办公室一位负责人说，“之前的公示可能没有考虑到业主的需求，如果业主要求按季度公示账目，那以后尽量满足业主的意愿，按季度公示具体明细。”法律规定：根据《物权法》规定，小区公共收益是全体业主共有，具体如何支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。如果由物业或者业委会代为管理，代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。问题归纳物业管理存在三大矛盾连日来，华商报记者通过对汉中部分小区走访调查发现，汉中小区在物业管理方面存在三大矛盾。一，小区开发建设销售环节遗留问题引起的纠纷较多。不少开发商擅自变更小区规划或在部分房屋预售后变更规划，导致合同纠纷。小区配套设施缺项甩项，小区内经营性附属设施和附属建筑物，特别是地下停车场的权属不清，业主与开发商在其经营收益分配上产生矛盾。二，小区水、电、暖未实行服务到户、收费到户。一般供水、供电、供暖企业只负责将水电暖等公共服务产品送到小区规划红线，并按小区总的用量向开发企业或物业企业收费，俗称“抄大表”。因水电暖收费发生的矛盾主要集中在物业企业采取停水停电措施强行收取物业服务费，加价收取水电暖费用或少供多收，为弥补水电暖亏损降低物业服务标准等方面。这个共性问题在很多小区都存在。三，物业经营服务不规范带来很多纠纷。物业服务标准与收费不等价问题，部分物业企业甚至不经业主大会同意，擅自经营小区共用部位、共用设施设备获取不当利益，如地面车位收费、电梯或墙体广告收入等。业主与物业对车辆丢失、家庭财产被盗、小区内发生的人身伤害等责任认定不一致引起纠纷。>>维权难矛盾激增 法律不完善“小区业主与物业矛盾多，业主维权难，这不仅仅是汉中的问题，也是全国的普遍现象。”陕西业申委总召集人何志恒说，1998年“商品房”改革以来，全国商品房住宅小区迅速激增，同时围绕物业管理本身的问题和纠纷也迅速蔓延开来。2003年《物业管理条例》的颁布，使得业主群体在维护权益的过程中有了法律武器，很多业主据此“依法维权”、“理性维权”。何志恒说，物业管理领域的种种难题，激发了住房领域的“冲突”，业主维权已经蔓延全国，对基层社会管理和社会稳定提出挑战。一些地方政府在处理业主维权纠纷时经验不足，应对策略不当，导致问题不断积累和加大，因而这不但是物业管理问题，也是基层社会管理体制无法跟上社会变化的问题。而业主之所以维权难，一方面是法律不完善，也得不到主管部门支持，同时很多业主法律意识淡薄，容易在维权过程中采取过激行为，最终触犯法律。>>咋解决关键还是成立业委会万泰康居家园小区的业主刘先生说，他希望物业公司将详细的管理内容公开，并对有单独收费项目做明确公告，业主根据公告内容，监督检查物业是否履行职责。“一方面便于业主监督，另一方面也做到了公开透明，这样业主心里也有一本明账。”刘先生说。目前，已经有不少小区或通过圆桌会议，或双方协商，或自主选举管理，寻求解决小区管理方面的问题。何志恒说，解决业主与物业矛盾的关键还是成立业委会，在法律框架下依法维权。目前，小区业委会已经成为我国城市社区的重要力量，在未来将会发挥更加积极的作用。如今物业纠纷已经成为常态，它应该被视为解决问题的重要契机。政府应该正视这个城市化进程中越来越突出的矛盾，将此视为推动基层社会管理创新的一个重要突破口，尊重并切实维护业主的合法权益，在物业纠纷出现时支持法律制度发挥作用，而不是放任不管，等矛盾激化了再出来干预。“业主当家与专业服务相结合，是小区自治的必由之路。”何志恒说，国家应该逐步完善相关法律，形成各方有效参与的小区共治模式，让开发商、物业公司、业主或业委会在基层政府主导下协商解决各类纠纷，有效维护业主合法权益。>>呼吁政府健全物业市场引导行业良性发展陕西敏安律师事务所律师常敏安说，近年来，根据所接触到的小区业主维权案例，他感觉到业主权利意识正在迅速觉醒，这对于推动公民社会结构形成，推动公民参与权威规则创制等具有积极意义。但是业主维权很难，很少得到政府有力支持。根据《物业管理条例》规定，街道办有义务加大对成立业委会的指导，很多街道对业主成立业委会持消极态度，导致其成为业主维权的又一个对象，致使业主维权这种“社区内冲突”不断冲破社区界限，推动冲突升级。因此，他建议，政府部门需要健全物业市场，引导物业行业良性竞争，完善物管的市场退出机制，对出现不规范经营、挂靠、无资质、侵占业主利益等行为的物业企业，行政部门要督促物业公司整改，加大处罚力度。>>主管部门将草拟地方法规提交人大审议昨日，汉中市住管局相关负责人对华商报记者说，小区业主维权确实是一个很复杂的问题。目前，汉中并没有一级资质的物业公司，因此导致对小区物业管理失去了约束，对于有问题的物业公司他们目前只能采取约谈的方式，无法采取强制性措施。针对现在小区物业管理乱象，汉中市住管局将采取三项举措。第一，着手草拟地方法律提交人大审议。物业管理属于城市管理，可以通过出台地方法对物业服务进行制约；第二，动员各方力量，充分发挥地方政府与群众基层组织的协作力量，鼓励基层组织自治，例如业主委员会等等；第三，住管局会对相关工作进行指导和监督。
华商报记者 周金柱 实习生 向羽 余碧航 文/图
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
凤凰资讯官方微信
播放数：274461
播放数：125509
播放数：198808
播放数：5808920物业和业主的关系总是对立，为何矛盾不断？
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
　　居住在小区的住户都有一个类似的问题，那就是和物业的处理关系。站在业主的角度就是，我交了钱你应该为我服务，做不好，做不到那就是工作失职；站在物业的角度来说，做到了大部分的工作，一小部分无法满足就会引起业主的不满，时间久了就会引发矛盾。　　　　物业和业主的关系总是对立，为何矛盾不断？　　先说一下物业和业主的关系；简单了说就是一个服务和被服务的关系。小区不能没有物业，物业的设立就是为小区服务为业主服务。　　物业平时都有哪些工作？　　小区卫生，小区绿化，小区安全，房屋修缮，车辆管理，公共设施管理，违章建筑管理等等。其实就是负责小区的各项事务。　　　　为什么会出现针锋相对的问题？　　其实说针锋相对也只是个别的现象，现在不乏有一些做的好的，做的优秀的。但是即便是优秀也会有业主感觉做的不好，做的不到位。因为小区住户众多，想要达到百分之百几乎为零。我们就来说一下哪些原因导致了业主和物业的矛盾。　　首先说一下，不知道大家发现没有，引起矛盾的事情，大部分都不是大事情，一般大事情物业都会紧急处理解决。　　处理速度慢是一个问题：有的时候业主反映一个问题，几周，甚至是几个月得不到解决，这样的现象很多。例如一些噪音的处理，小区卫生的处理等。事情可以快速的解决，业主一般很快机会忘掉，因为大家都很忙，如果是短时间内得不到解决，久而久之矛盾就会产生。　　处理事情的态度：有一些小区其实做的十分的不错，如果是问题得不到解决，或者是正在解决中都会及时的河反映的业主联系，这样一来业主就会感觉物业一直在处理，即便是没有结果，至少说明再做。如果是没有结果还不及时的联系，这就是态度的问题。　　　　工作不透明：大部分业主都不知道物业是怎么做事情的，甚至不知道物业应该做哪些事情的。　　用人不当：有的时候一件事情可以毁掉所有的努力，在用人上物业的流动性比较大，难免会遇到一些不负责的员工，一旦和业主产生摩擦，事情被放大就会造成不可换回的形象。　　其实个人认为物业和业主的关系是服务和被服务的，两者都应该相互体谅，相互帮助。现在物业管理越来越企业化，人性化，矛盾的产生很正常，主要是最终的解决方式。　　现在物业和业主的关系有时会处于对立状态，不知道大家是怎么看待这个问题的。
特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
阅读下一篇
网易通行证/邮箱用户可以直接登录：合肥小区物业与业主矛盾频发 业主维权有多难？
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
随着人们生活水平的提高，私家车越来越多，由此引发的停车问题也逐渐显现。本月以来，合肥市融科城、公园道1号、大溪地等小区，因为停车位租售矛盾，先后发生群体或暴力伤人事件。车位租售矛盾的焦点到底在哪，又该如何解决？前天，记者到这几个小区进行了探访。
原标题：合肥多个小区因停车位致矛盾爆发至今未解决随着人们生活水平的提高，私家车越来越多，由此引发的停车问题也逐渐显现。本月以来，合肥市融科城、公园道1号、大溪地等小区，因为停车位租售矛盾，先后发生群体或暴力伤人事件。车位租售矛盾的焦点到底在哪，又该如何解决？前天，记者到这几个小区进行了探访。小区：公园道1号僵持一年，小区环境越来越差公园道1号小区位于合肥市十里店路上。多栋高层住宅楼矗立在长江西路高架桥附近，远远望去很是壮观。可当采访车拐上十里店路时，交通拥堵、车辆乱停的现象一直延续到小区门口。小区里的绿化带上，横七竖八地停放着各类私家车，靠近路边的草坪遭到破坏后，泥土外露，车轮印很深，不少线缆裸露在外。&晚上的时候更乱，车子进来都开不出去！&提起小区车辆停放，一位居民连连摇头。与小区地面形成鲜明对比的是，偌大的地下车库里空空荡荡。虽然建有双层机械车位，但很少有车辆停放于此。&从去年开始，因为地下停车位的租售问题，业主闹过很多次。&物业负责人潘女士说，小区有2600多户，原本地下停车位只有1000多个，满足不了需求。后来，开发商建了双层机械车位，但因为机械车位操作不便，再加上产权、价格等方面的原因，业主不愿购买、租用地下车位。车子没地方停放，业主们便将车停在小区绿化带上，而由此又引发破坏绿化带、环境杂乱等诸多问题。小区：大溪地买下车位，却迟迟办不下产证与公园道1号小区出现的情况类似，从去年夏天至今，大溪地小区因车位租售引发的物业与业主的纠纷，持续没有解决。这个月，双方矛盾进一步升级，先是一名维权业主遭到&黑衣人&的棍击受伤（详见本报8月19日报道），之后一名业主拿菜刀挟持保安打砸岗亭。据小区业主介绍，去年夏天，物业曾贴出一纸通知，准备出售地下车位。而在购买中有业主发现，现金交易，没有正规发票。&还有买过车位想办产权证，物业却说办不了。&前不久，物业再次租售车位，并拿出少量车位，以业主抽签的方式一年一租，这引起了业主的不满。&据我们了解，不少车位都是人防车位，一年一租的话，不仅车位少，而且很麻烦，等于变相让我们位，可是购买的话，又没有产权证。&因此，业主们进行了维权行动，身着保安制服、拿着警棍的不明身份的&黑衣人&随后进入小区，双方矛盾愈演愈烈。两次矛盾升级，也引来辖区公安部门的重视。不过记者了解到，到目前为止，该小区因车位租售引发的矛盾仍没有得到根本解决。小区：融科城一租20年，物业被指变相强卖昨天中午，合肥市经开区金炉路上，两侧停满了私家车。而一旁的融科城地下车库出入口，很少有车辆出入。在小区大门两侧，原有的地面停车位搭建了棚子，被改造成非动车停放地点，大门也设置了隔离桩。前不久，物业通知称，将对小区进行封闭化管理，并对小区门禁及地下车库的道闸进行系统升级，地面数百车位无法使用。这样的话，该小区业主只能将车停到地下车位，于是他们有的准备租用车位，可是当这部分业主到物业咨询后，傻眼了。&我们去物业咨询得知，买个车位要八九万，而租用要交20年的费用。&不少业主觉得，20年的租金需要约7万元，又必须一次性支付，这个价格和购买车位的价格几乎相当，这引起了很多业主的不满，&从价格来看，租和售没有太大区别，这不是变相逼我们来买车位吗？&本月初，不少业主没有购买、租用车位，车子进不了地下车库，业主和物业的矛盾爆发了，由此导致百余辆车堵在地下车库出入口，小区外的金炉路交通一度瘫痪。陈累新安晚报、安徽网记者刘玉才胡广摄影报道□难题待解&只售不租&违规，但易打擦边球房产部门人士称，违规行为难界定，处罚力度也较低；纠纷解决以调解为主车位租售问题最近在合肥市多个小区集中爆发，并由此引发群体及暴力事件的发生。那么，到底该如何解决车位租售问题呢？昨天，新安晚报、安徽网记者采访了物业主管部门。租售时易打擦边球&车位只售不租，肯定是违规行为。&合肥市房产局一位工作人员在接受采访时说，物业管理区域内规划用于停放的车位、车库，应先满足本小区业主的需求使用，可以销售的车位指的是有产权并有预售证的车位，属于人防工程的车位以及地面车位不允许出售，在满足小区业主需求后，空余的车位可以对外出售。业主发现开发商违反物业管理规定，存在车位&只售不租&行为的，合肥市房产局相关部门将会进行查处，并责令其限期整改，对拒不整改的，会约谈负责人并处罚款。不过，合肥市蜀山区物业主管部门负责人坦言，他们在调查过程中，&只售不租&的违规行为很难界定。&建设单位为了避免违规，会出租一部分、出售一部分，很多情况下，只是租售方案难以满足业主的要求。&同时，这名负责人认为，对于&只租不售&，处罚力度太低，&先由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元罚款。可是一千元的处罚力度，几乎没有震慑威力。&纠纷多以调解为主由于&只售不租&难界定、处罚轻，致使打擦边球现象时有发生，而根本问题迟迟得不到解决。&去年，光协调会就开过6次了！&公园道1号小区物业负责人潘女士说，6次协调会由社居委、开发商、物业和业主代表共同参加，但问题一直没有解决，&今天矛盾爆发过好几次，但因为开发商代表的缺席，协调会也没有开成。&&我们是物业主管部门，针对物业公司规定不合理的部分，我们可以加强管理，责令其整改，但对于车位租售的纠纷，我们也很难查处。&合肥市经开区房产中心物业部负责人介绍说，辖区融科城因车位租售引发物业和业主纠纷后，该中心及时介入，针对物业公司不合理的方面，要求其立即整改。&车位的售价是市场行为，产权车位出租年限只要符合规定，购买还是租用完全由业主自愿。&合肥市蜀山区物业科相关负责人称，&双方出现纠纷后，大多以调解为主。&当前因车位租售引发纠纷集中爆发，潘女士分析说，可能与当前房地产市场较热，开发企业急于回笼资金有关。
[责任编辑：詹厚坤]
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈十大矛盾不可调和|深度揭秘南京最彪悍换物业小区是怎样炼成的！ : 经理人分享
十大矛盾不可调和|深度揭秘南京最彪悍换物业小区是怎样炼成的！
上周末手持防暴盾牌对峙老物业，要求更换新物业进场的江宁最大小区托乐嘉花园，已经登上了全国头条！
然而，这起事件还没有完全结束，万科团队还没有全面进驻小区内。哥们今日去探访托乐嘉，发现小区内目前有两套不同的人马在“执勤”。一方是原来老的爱涛物业的人马，一方是业主请来的第三方安保公司人马。所不同的是，三方保安在门卫亭里工作，而爱涛的保安则自己撑起阳伞在外面。
据哥们了解，目前的情况是，万科物业只与爱涛物业完成了形式上的交接工作，保安和保洁人员都没有正式进场。江宁区秣陵街道物业办和江宁警方已经协调新老两方物业具体交接工作，预计万科物业要到本月底才能正式入驻。
在此期间，小区只能先由业主自行接管。目前小区内的保安，全部是业主自己请来的第三方物业公司。而爱涛物业，依然留驻了部分保安在现场。
问题到这似乎已经解决了。但就像此前哥们报道文章下一则微友留言一样：“本应一家亲，做成这样，也是挺悲哀的。” 为什么一个小区本该和谐共生的业主和物业，矛盾会激化到如此程度？南京还有哪些其他小区也有类似情况存在？托乐嘉花园物业事件的解决，能给大家提供怎样的借鉴？
（看看留言，南京对物业有怨言的小区不在少数）
我们经过对托乐嘉花园业主的调查采访，列举了十大矛盾点，来看看这个江宁最大小区，是如何一步一步走到现在的。
托乐嘉小区物业冲突的十大矛盾点：
1永远一副你欠了物业费的服务态度
“暂不说物业服务做到什么程度，就拿物业的态度来说，总是一副所有的业主都欠物业费的样子，每次只要在小区里碰上物业人员，就会问：你们家物业费交了吗？完全不按照缴费登记单上的时间表来办，见人就问！就这种态度实在没法让人舒服。”一位在托乐嘉小区住了12年的老业主说道。
不仅如此，这位老业主还提到，每次进出门安检时，车辆的门禁卡都是需要物业手动检查才放行。“明明我办了停车的年费卡，进出门只要刷一下就好，可门口的大爷永远都是一副‘你的卡在哪印的啊？现在假的年费卡太多了，你拿过来我看看。’这态度也没谁了。”
2外来车辆只要给钱竟能停业主私人车位！
维权业主还提到了让此次矛盾严重激化的问题，就是小区车位的管理过于混乱。据了解，一些外来车辆只要缴纳5元点额停车费用，就可以随意进出小区，以至于小区内的公共停车位被瓜分，甚至一些业主购买的私人车位也被霸占，长期以来不少业主因此跟物业起过争执。&
（车库出口禁停线上经常有车辆长时间停留，无人管理）
“我是亲身经历过，夜里12点的时候，小区楼下因为保安私自放外来车辆占用业主私人车位，引起争执。那户人家那天回来的晚，发现自己的车位上停着别人的车，车上也没留下任何可以联系车主的信息。业主只能找物业来解决，可物业只有一句话：‘你们找车主啊，找我们也没用啊！’当时那户人家直接怒了！最后实在没办法，只好报警来解决问题。”
3小区安保人员素质被诟病
除了摆在明面上的问题，有些业主还提出了关于物业人员配备的素质问题。
“之前小区车辆通行处都是一些年纪偏大的物业人员。并没有偏见的意思，只是觉得像一个小区的大门，是很重要的安全保护工作，如果有突发情况，那些有体力的人更能应付。”
哥们在现场看到，小区其中一个门口的安检栏杆已经“报废”，耷拉在一边，车辆进出根本没有安检人员过来查看。
4门禁消防栓等基本设施损坏，无人管理
小区一位业主非常气愤得向哥们提到，小区的正常的安全设施早已损坏不堪，根本没人维修。“就墙上那些消防栓，有的连水管都没有。万一出了什么情况，根本用不上！”
&（没有水管的消防栓）
不仅如此，小区内每个单元的门禁也同样形同虚设。“我在这个小区住了三年多了，门禁卡也就用过两三个月吧，后来门就坏了，也没人修。我们家从来都不敢让儿媳妇自己一个人单独在家，至少得有两个人。”这些涉及到业主生命财产安全的设施都没能维护好，更不用提其他的设施了。
（常年敞开的单元门）
一位在托乐嘉贵邻居居住多年的女业主告诉哥们，自从这里交付入驻以来，楼中三部电梯，基本上一个月里，有半个月的时间总有一部电梯处于趴窝状态。更夸张的是，电梯跳水事件频频发生，她自己就经历过一次电梯惊魂。
那一次她和两个同伴一起坐电梯下楼，电梯大约运行到12层左右时，开始急速下滑，在下滑至少有四五层楼的时候，她反应过来按下了低层很多楼层的按钮，电梯才停了下来。跑了出去。“后来跟物业讲过，物业一幅记录下来就算的样子，后面那个电梯断断续续还是出过类似问题。”
（图文无关）
6垃圾常年不及时清理，甚至造成过化粪池水溢出事件
小区环境维护极差，垃圾常年不及时清理，甚至造成过化粪池水溢出事件。
未按规定清理化粪池，造成部分化粪池水溢出。造成排出污水严重超标，臭气熏天！
小区内的垃圾桶垃圾经常堆积如山。
770辆小区业主车辆被垃圾脏水淹没 连抽水设施也没有
大雨造成70辆小区业主车辆被垃圾脏水淹没，没人提醒，连抽水设施也没有。
今年的一场暴雨过后，全南京的小区居民都在晒水景，只有托乐嘉小区的水景是下图这样的！
如果说前面的问题还只是物业服务态度和能力不行，影响了业主的生活环境，那么后面的这些问题，就上升到对业主的人身安全造成危害的程度了。有业主表示，作为本应该保护业主安全的物业公司，混成这个样子，真的让人很难忍受。
8物业选聘保安有漏洞，曾有保安猥亵女业主
（女业主接到的骚扰短信）
（涉事保安接受调查）
据扬子晚报报道，2015年3月，家住南京江宁托乐嘉小区的王女士和郭女士报案称，她们受到托乐嘉小区一名温姓保安骚扰长达一个月时间，期间还曾被保安尾随。郭女士称：这个保安天天发内容露骨的性骚扰短信，还半夜打电话她们。后来警方接入调查，对这名保安进行相应处罚。
这也让许多业主对爱涛物业保安的选聘程序产生了强烈质疑！
9信任丧失，为换物业问题保安追打业主
如果骚扰女业主还只是个体保安的行为，那么因为“更换物业”谈不拢而有组织地对业主棍棒交加，就上升到集体行为了。
多位业主和业委会人员反映，在业委会运作投票更换物业期间，老物业曾多次殴打业主代表，而且屡次报警屡次再犯。
10物业太差，严重拖累房价
爱涛糟糕的物业管理和物业人员服务，不仅没有给小区业主提供便利，甚至因为糟糕的名声严重拖累整个小区房价上涨。
“小区的价格根本卖不上去！去年整个南京的房价都在涨，就拿周边几个小区来说，去年底今年初基本上都涨到了2万/平以上。可我去年脱手的那套托乐嘉的房子，挂出去以后确实有不少人来看，可这群买房人都拿着物业太差的理由，围着我不停的砍价。最后的结果就是，我的那套房子精装修加上所有家电一起，才卖到1.8万/平。”这是一个去年刚刚卖了托乐嘉房子前业主的吐槽。
哥们在托乐嘉小区附近的中介了解到，目前托乐嘉的二手房在市场上均价差不多在2.5万/平左右，“比周边的小区价格要低一些，现在这附近的二手房，翠屏清华园较好的装修房已经可以卖到了29000元/平以上。”
老物业为什么不肯走：自己做不好，但到手的蛋糕不愿送出。
据相关资料，托乐嘉花园是江宁最大的小区，全区有80多栋住宅，7000多户住宅，2-3万的业主，总建筑面积有70万平方米。按照此前约1.2元/平米·月来计算，一年光这个小区的物业运作就能有1000万以上的营业收入。
如果按照此前光拿钱不办事的运作模式，换做谁确实也不想离开了。但问题是，满足业主对美好生活的向往，是最基本的职业道德。光拿钱不干事，这么多业主也不会同意。
交付十几年的江宁最大小区托乐嘉花园出现的最彪悍换物业事件，表面上看来轰轰烈烈，背后却折射出南京早期住宅物业管理水平低下，与当下居民对生活服务品质要求的不断提高，产生了深刻矛盾！
被业主赶走的老物业居然还上了“官方物业评选红榜”
我们都知道，各小区物业公司的最高管理部门，是南京市物业管理办公室。针对促进物业服务质量的提升，南京市物业办也在每年发布红黑榜单，针对物业公司的表现进行信用加减打分。
据南京市物业办相关人士介绍，如果不良信用信息积分达到一定程度后，第二年这家企业的经营将受到很大限制，严重者可能要被注销资质。
红黑榜年年发布，说起来也振振有词，但这么多年下来，许多小区的整体物业服务水平似乎并没看到有多少提高，反而像托乐嘉花园这样的事件还在不断上演。更可笑的是，在2015年发布的物业红榜上，爱涛物业居然还榜上有名，让人们对这个榜单的信服力大打折扣。
政府管理手段的老旧，完全跟不上居民的要求。也许只有依靠市场的力量，优胜劣汰，优者生存，才能逐步解决大家“对生活最基本要求”的难题！当前，万科物业、银城物业、金地物业、中海物业、绿城服务、弘阳物业等品牌物业公司的扩张，也许让这个难题得以解决。
不得不承认，有时候资本的力量，会让事物变得更加透明有规则。
（遥哥、徐移龙、吴学礼供稿）
（下载iPhone或Android应用“经理人分享”，一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送，致力于成为你的私人智库。）
作者：佚名
文章相关知识点
评论&&|&& 条评论
畅阅·猜你喜欢}