贷款买房什么方法最优
贷款买房什么方法最优
00:19最佳答案
您是否知道，个人住房贷款的利率要远远低于普通贷款？在购房时，每个人会对自己的投资方式有一个长期而周全的计划，通过申请个人住房贷款，取得最低的融资成本。但是在具体操作中，还有许多细节性的问题需要加以考虑，那么，如何贷款购房才是最划算呢？
一次付清还是贷款划算如果你有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是办理住房按揭贷款仍然是合算的。因为，只要能取得高于贷款利率的投资收益，借款人可以把自己自有资金用作其他投资项目。
有些投资者可能是因为不愿承担利息支出，不想负债，而将自己所有的积蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时，如果想申请贷款装修新家，这时再进行融资，可以申请个人信用贷款或住房抵押贷款，但却要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为621％。同样是拿出所新购的住房抵押，由于借款人所选择的贷款品种存在差异，利率是不同的。若借款人在购房时就申请个人住房贷款，其10年期的贷款利率为558％，同样的融资，利率比期限利率低063％，以10万元贷款为例，10年里将少支出利息3786元。由此可以看出，个人住房贷款的利率远远低于普通贷款。
买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，银行已帮借款人对房地产项目做了初步的调查和审查，而且完善的个人住房贷款操作无形之中为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关。因为对于银行来讲，为某个项目提供按揭贷款支持，定会对房地产开发商和房地产项目进行深入调查，而且银行提供按揭的前提是有效的买房合同，银行发放贷款的前提是有效的抵押。
贷款购房六条准则 如果您已打算贷款购房，那么专家建议您掌握以下六条准则： 1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。
3、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
4、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。
5、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
6、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
时间15到20年最恰当一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约166万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款5473元，30年的贷款为每月还款5393元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是94148元，29年的利息负担是904604元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。
首付越少越合适每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。
专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味著合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
另外，现在有些银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15＝22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。
提前还贷值不值许多贷款者当初贷款时，由于对今后自己能挣多少钱心里没底，故常常抱有“多贷一点、贷期长一点”的保守思想。几年下来，随著收入的增加，还贷能力有了较大的增加，但贷款毕竟要支付利息，有人谓之“半辈子要为银行打工了”。如果贷款者收入较预期有明显增多，具有提前还贷的能力，是否要提前还贷，提前还贷值不值？这要根据实际情况来定。如果你手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷。反之，如果有多余的钱但是没有别的用途，提前还贷还是合适的，同时，你还可以到保险公司要求退还前期内的保费。
还款方法因人而异个人住房贷款还款方式一般说来有5种：①到期一次还本付息法。这种方法只适用于期限在一年之内的贷款。②等额本金还款法。这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。③等额本息还款法。是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。④等比递增还款法。是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。⑤等额递增还款法。与第4种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。一般来说，第②种、第③种方法适宜于收入稳定的成熟家庭，第④、⑤种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。总之，应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。
其他回答(共7条)
00:34&龚峰毅 客户经理
买房贷款办不下来该怎么办？这个多半是你的征信有问题，那需要解决的话，征信一下子是解决不了的，看你那边能不能有其它的方法了。
00:31&齐晓平 客户经理
给你两条路，算贷款利息的网址
非要自己算：在给你算得方法
excel里面有专门算贷款的
银行中的利息计算起来非常的烦琐，让大多数没有学过专业财会方面的人都感到束手无策，比如在银行方面的住房贷款及个人储蓄等方面。MSOFFICE中的Excel计算完全可以让你解除这方面的烦恼。请跟我着往下关于这两个问题的实例解决方法。
Excel 2002中的PMT函数，通过单、双变量的模拟运算来实现贷款的利息计算。通过讲解，相信读者可以很方便地计算分期付款的利息，以及选择分期付款的最优方案。
固定利率的付款计算
PMT函数可基于固定利率及等额分期付款方式，根据固定贷款利率、定期付款和贷款金额，来求出每期(一般为每月)应偿还的贷款金额。先来了解一下PMT函数的格式和应用方式：
PMT(Rate，Nper，Pv，Fv，Type)
其中各参数的含义如下：
Rate：各期利率，例如，如果按4.2%的年利率借入一笔贷款来购买住房，并按月偿还贷款，则月利率为4.2%/12(即 0.35%)。用户可以在公式中输入4.2%/12、0.35%或0.0035作为Rate的值。
Nper：贷款期数，即该项贷款的付款期总数。例如，对于一笔10年期按月偿还的住房贷款，共有10×12(即120)个偿款期数。可以在公式中输入120作为Nper的值。
Pv：现值，或一系列未来付款的当前值的累积和，也就是贷款金额。
Fv：指未来终值，或在最后一次付款后希望得到的现金余额。如果省略Fv，则假设其值为零，也就是一笔贷款的未来值为零，一般银行贷款此值为0。
Type：数字0或1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。如果为0或缺省，表明是期末付款，如果为1，表明是期初付款。
00:28&赵顺铃 客户经理
体现必须单位去将你公积金账户冻结，一年以后可提100%的额度，如果现在想提也可以，但额度只能达到50%-80%。用公积金买房就简单了，直接可以用公积金贷款就可以了，没什么步骤，但还款年限受限制，每月还款可自动从公积金中扣除
00:25&黄盛沛 客户经理
台胞在大陆买房和外籍人士一样，是可以在中国贷款买房的，可以操作的银行基本上都是一些外资银行，比如：汇丰、南洋等。不过办理方法跟国内人士办理就有很大不同了，程序和贷款方式都不大一样、 首先，外资银行一般只给外籍人士办理按揭，不管几个人共有，都必须是外籍人士，按这位留言的朋友的情况，如果是要夫妻共有的话，他的妻子也必须是外籍人士。 第2、信用考察主要是你的税单和往来帐户月结单，而且银行审查资料是有银行自己来进行的，跟国内由律师来操作有点不同。 第三、贷款币类:一般是以美元和港币为主。第四，办理期限要比国内银行按揭要长很多，一般要三四个月时间。此外，有一点很重要，就是贷给你什么币种，也要还什么币种，而且根据外币管制原因，必须是现汇还款，绝对不能是现钞，也就是说，不能拿着美元到柜台去还贷。最后一点，外籍人士和国内人士贷款的利率也是不同的，外资银行采用的是跟国际资本市场接轨，采用浮动利率。
00:22&黄益新 客户经理
一、购房者按揭贷款购房，只要合理自身评估实力，优化选择贷款方式，争取最优惠的利率额度，是不会对生活产生太大的压力的。
三、贷款购房的六条准则：
1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换等。
2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。
3、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。
4、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。
5、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。
6、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
00:16&车广东 客户经理
自由职业者可以通过自存银行流水的方式贷款买房，即每月定时在自己的银行卡中存入一定的资金，这样连续半年，就可以产生半年的银行流水，很多贷款机构是认可这类咨询流水的，可以通过这样的方法贷款买房。
另外，如果是个体户，则需要提供纳税证明、营业执照等材料，向银行申请贷款来买房。
虽然自由职业者贷款买房比较麻烦，但是只要找对方法同样可以贷款买房，当然，需要银行认可才可以办理。
00:13&辛培兵 客户经理
现在，更多人不想把钱花在租房上，所以，贷款买房的朋友越来越多。不过，贷款买房也是需要一笔首付款的，而通常，这笔首付款的金额也是比较大的，那么，如果贷款买房首付款不够有什么解决方法呢?
1、向亲朋好友筹借。若借贷人贷款买房首付款不足的话，最直接的办法就是向身边经济实力雄厚的亲朋好友筹借，等到钱宽裕时，再逐一偿还。
2、向父母寻求帮助，若是年轻人购房的话，也是可以直接向父母寻求资助，目前许多年轻人刚进入社会，经济情况也不太稳定，若是父母经济能力不错，有一笔钱闲置暂时不用，也是可以寻求父母帮助付首付款的。
3、申请个人信用贷款。若是借贷人个人信用良好，还款能力也较强，那么也是可以申请个人信用贷款来弥补首付款的不足的，不过，申请个人信用贷款时，需要借贷人注意的是，若是申请信用贷款来付首付的话，还需借贷人还款能力较强，收入较高才行，因为在付完首付款之后，每月还会还房贷和信用贷款的，后期的还款压力较大。
此外，贷款买房虽然可以缓解全款买房的经济压力，不过，借款人也需要量力而行，不要给自己过度增加还款压力，这样后期很可能会出现无法正常还款的现象。
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周热点问题自己每个月往银行卡里存钱的流水能当贷款的银行流水用么？_百度知道
自己每个月往银行卡里存钱的流水能当贷款的银行流水用么？
自己每个月往银行卡里存钱的流水能当贷款的银行流水用么？还有没有工作的自由职业者怎么向银行申请购房贷款？
提示借贷有风险，选择需谨慎
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两种情况：一、存到储蓄卡上可以算贷款购车的流水。私人账户流水指的是客户自己本人名下的银行卡（借记卡）或者银行活期存折，在一段时间内与银行发生存取款业务交易清单明细。银行流水的进项主要表现方式：进项表现贷方，出项表现于借方，主要有卡存、现存、转入、工资、续存、网银转账、货款、劳务费等。所以定期存钱到储蓄卡上肯定算流水。二、如把钱存到信用卡上则不算。信用卡对帐单：贷记卡账户的交易记录，是银行给客户的交易对账单，只能当做交易记录看待，不是银行流水记录。
您好，这个情况您可以尝试联系柜台个贷部门确认一下，因为我们这边不是直接审贷的部门，而且目前也不了解您个人的具体情况，针对您个人的具体信息还需要您这边通过柜台个贷部门申请的时候再具体确认一下的。 您可点击map.cmbchina.com查看我行最新的各地网点分布，也可以通过手机一网通(
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可以的。要有营业执照或打卡工资流水
您在国内吗 可以联系我
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还房屋贷款只要把钱存进银行卡里他每月会自动扣除吗？
我每月4000多的房贷，是不是只要存进银行卡里它会自动扣除的。请知道的人告诉我一下。。。。谢谢……！！！！！
提示借贷有风险，选择需谨慎
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银行房贷发放签订合同时，会绑定一张贷款人同名银行卡做为还款账户。贷款人只要按还款计划表在每月扣款日前把还款存入银行卡就可以。扣款日银行会通过批量业务统一扣款。
采纳率：90%
来自团队：
你办理房贷的时候不是有一种专属还房贷的卡吗?只要每月按时打到卡上就可以了.当然你如果突然有钱了想一次还清就要去银行申请
对，你贷款时银行应该给你一张卡，你只要在银行扣款之前把钱存进去就行了
必须是你贷款银行给你办理的指定还款的银行卡。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。工资一发立马转余额宝，这样贷款买房流水受影响？
每月工资发下来就从银行卡转余额宝，会不会将来贷款买房影响流水评估?银行卡的利息相比于支付宝类的理财产品要低一些，所以很多人都是工资一到账立马就转到支付宝，但是在贷款买房时又碰壁，遭到银行质疑你的的还款能力，怀疑你每月有大额的支出费用。更有网友说，立马转出的银行卡余额并没有起到银行流水记录的作用，所以对于日后的贷款买房会造成极大的影响。那么，一发工资就转支付宝的行为真的会对日后贷款买房的银行流水造成影响吗?交广微贷易小编来给您解答：一般来说，个人在贷款买房或买车等时贷款机构会要求提供银行流水，目的是为了判断借款人是否具有还款能力。而贷款机构查看银行流水，主要是看流水中的存款情况。如果借款人收入稳定且工资按时打卡发放，那么银行流水中每月固定的时间会有比较固定的存款入账。银行流水一般包括每月工资银行代发情况、银行代缴个人所得税情况、交易明细、消费进出账、转账、网银、话费充值等。银行流水包括工资收入，但不仅仅局限于工资，银行流水还可以包括个人的其它收入，比如租客每月支付的租金等。因收入证明容易作假，因此一般需要银行流水作为佐证。然而如今在手机支付比较普遍的情况下，会出现一发工资就将其转移到支付宝余额宝等理财工具里的情况。如果出现上述状况，银行很有可能会认为你每月已有固定的大额开支，会影响银行对还款能力的评估。所以，为了保险起见，小编建议大家尽量不要每月固定时间一次性转走较大金额。尤其是对于需要买房贷款的人来说，以免影响银行对还款能力的评估。当然，还要视不同情况而定，有些银行可能对此要求比较宽松。但如果现在出现了这种情况亟需解决，可以提供转存明细给银行予以证明。不同银行的要求会有所不同，而且针对不同资质贷款客户的要求也会有不同的标准，大家具体的可以事先咨询一下你所要办理业务的银行。如果是有相关经济实力的，在要计划贷款买房前不防每月固定往银行卡中存一笔钱放着，下一个月的月尾取出一部分使用，永远保持卡内有一定可观数额的存款，就可以经营出很漂亮的银行流水啦!
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贷款买房时，能不能自己每个月往银行卡里面存一笔钱作为银行流水？
　　今天整理回复了3个大家比较关注的问题，也欢迎大家贡献智慧哟~
　　问题一：贷款买房时，能不能自己每个月往银行卡里面存一笔钱作为银行流水？
　　答：可以，但最少要提前半年时间准备。
　　申请房贷的时候，银行主要参考这几项资料：1.工作证明；2.个人流水；3.个人央行征信记录；4.有担保（担保人的流水和征信记录也要）。
　　而本问题就涉及到个人流水和工作证明了。工作证明比较好说，找一个公司盖章就行，要求写清楚月收入，一般贷款经理会建议你“报大数”。
　　而个人流水的话，贷款经理会叫你准备最少半年内的流水记录，拿银行卡去银行的机器上打印即可，很容易。至于打印出来的流水和工作证明上的工资不太吻合，问题也不大，只要流水的金额比你月供高（最好是两倍）即可。也就是说，你要提前半年的时间往银行卡中定时打入一笔钱。
　　正规的企业都会给员工银行卡打工资的，不过也有一些个体户、小企业会给现金、打支付宝等，主要是为了避税。其实支付宝的资产证明也同样可以为银行贷款提供流水，在【我的】――【总资产】――【资产证明】中可以选择任意时间段内的日常资金流水。这资产证明的效力以有关机关实际判断为准。
　　问题二：为什么一些基金赎回部分份额后，持仓成本线会降低？
　　答：基金赎回部分份额后，持仓成本线降低代表你赚钱了。
　　首先我们解释一下什么是基金的持仓成本线，实质就是用投入的成本除以份额，得出每一份的价格。
　　而分批买入有摊平成本的效应：
　　比如你第一个月在为1元的时候，买入1000元，也就是买了1000份，那么第一个月的持仓成本线就是1元/份；
　　由于股市持续下跌，这个基金第二个月净值跌到只有5毛钱，越跌越买，你这个月继续买入1000块，可以买到2000份。两个月下来，你总共花了2000元，买入3000份，那么此时你总的持仓成本线是2000元÷3000份=0.67元/份。
　　后续只要你在基金净值高于0.67元的时候卖出，那么你就会赢钱。
　　但如果你当初只是一次性买入，也就是买了第一个月后，第二个月不再买了，那么即使该基金反弹到7毛钱，也是亏损30%的，必须要等基金净值回升到1元以上才可以获利。所以说分批买入有摊平成本的效应，可以帮助你更好地盈利。
　　回到问题中，为什么基金赎回部分份额后持仓成本线会下降呢？
　　比如刚刚的例子，
　　如果第三个月基金净值升到0.7元，比前两个月成本线0.67元/份高，所以此时卖出会获利。你卖出了1000份，那么此时的持仓成本为（*1000）÷（）=0.65元/份，结果是持仓成本线降低。
　　如果第三个月基金净值为0.67元，与前两个月成本线0.67元/份一致，所以此时卖出不亏不赚。你卖出了1000份，那么此时的持仓成本为（*1000）÷（）=0.67元/份，结果是持仓成本线不变。
　　如果第三个月基金净值继续跌，跌到0.4元，比第二个月成本线0.67元/份低，此时卖出会亏损，你卖出了1000份，那么此时的持仓成本为（*1000）÷（）=0.8元/份，结果是持仓成本线上升。
　　所以说，基金赎回部分份额后，持仓成本线降低代表你赚钱了；如果持仓成本线上升代表你亏钱了；如果持仓成本线不变代表你没赚没亏。
　　问题三：在网上买的长期重疾，但是投保区域没有我所在的省份，我就选择了就近的城市。请问这种情况万一发生理赔，会被拒赔吗？
　　答：在网上购买保险，有时候你会发现：很多高性价比的保险一般都会对投保区域有限制。要不就是对小程序的保额有限制，一般比大城市低很多。
　　这是《保险公司管理规定（2015年修订）》的规定――
　　这项规定主要是防止保险公司违规销售保险，而不是限制投保人的，与投保人的户籍、日后的去向无关。
　　现代社会，深漂、北漂、到处漂的人多，没理由在深圳买一份保险，过两年回老家发展就不给保了，那就没有人愿意买了。
　　但网上投保必定要你填写一个地区，怎么破？
　　比如我在湖南不能买，但我可以填写一个北上广深这样的一线可以购买的城市的地址，在保单生效之后拨打保险公司的客服电话再进行地址的变更，非常的简单，就可以修改为我们湖南的地址。这一种做法不会影响到后续的其他服务或者理赔的。
（责任编辑：王刚 HF004）
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