2018物业法新规定：小区地下停车位归谁所有？建议收藏！2018物业法新规定：小区地下停车位归谁所有？建议收藏！安早知道百家号日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。该判决终于为商品房住宅小区停车位的产权归属问题开了一个先例。那么，在现行《物业管理条例》中，对小区车位归属问题是如何看待的呢？在小区车位归属的问题上，主要有这两个问题：一是对车位的客体认识。车位，尤其是地下车位究竟是什么物?是房屋建筑物的附属物、还是建筑物区分所有权的专有或共有部分、抑或是地下空间权的客体?二是能否登记?如何登记?是单独所有权、还是建筑物区分所有的专有部分所有权、抑或是房屋的从物。发生上述纠纷的根本原因是物业公司管理不当，影响了业主正常停放车辆的权利，而解决问题的关键则在于确定地下停车库的产权归属，从而才能厘清各主体之间相关的权利义务关系。开发商出售小区车位合法吗？物权法第七十四条规定，建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。房产公司向非业主出售车位，须经业主大会作出决定，否则行为违法，应由房地产主管部门处以罚款;给业主造成损失的，还应依法承担赔偿责任。小区车位归谁所有？小区内车位在法律性质上应属于小区业主共用的附属设施，但是，附属设施的所有权状态也分为两种：一种是只能为全体业主共有并且公用的附属设施，如公用绿地、道路等;另外一种是可以单独为特定人所有的附属设施，但以定期收费为条件向全体业主提供服务，或者该特定人的范围必须是业主。小区内车位就属于后一种附属设施，可以单独为特定人所有。《物权法》第七十四条规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。安早知道百家号最近更新：简介:走过拼过努力过，为了安好生活作者最新文章相关文章居住小区地下停车位产权到底归谁所有?
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原标题：居住小区地下停车位产权到底归谁所有?
　　 主持人：大家好，欢迎收看本期《地产法学院》，在前三期的节目当中，我们向大家介绍了商品房质量纠纷以及合同中的霸王条款。同样，小区停车位也是一个老大难的问题，这当中包括业主普遍反应在小区内找不到停车位，及开发商利用地下人防工程修建地下停车位出售给业主等。
　　 今天我们演播厅邀请到暨南大学法学教授李莉，与我们共同探讨上述问题。
　　 李莉：各位观众大家好。
　　 主持人：小区业主会有这样的想法，认为地下停车位的价款包含在房价之中，所以地下停车位的产权理应归业主所有，然而在物权法中并没有明确规定，地下停车位的产权归谁，开发商是否有权出售？
　　 李莉：这个问题在物权法立法的时候确实有过争议。立法者也在开发商和业主之间进行过摇摆，一旦法律通过了归开发商所有，社会的反响可能会很大。所以立法以这种方式，由当事人以出售或者出租的方式来约定归谁所有。
　　 事实上我们仔细分析这个问题，如果说有权出售或者出租，那事先它的产权就是清晰的，这时它的所有权是归开发商的。当然了，也有些个别情况，业主在买房的时候公摊面积可能已包括了车库车位的公摊，如果能拿出这部分的书面证据，那这部分所有权肯定是归业主所有。
　　 但是实际情况是，我们的公摊面积都是走廊、电梯间或者是楼梯间，我们想象一下如果真的是将车库车位的面积分摊在你买的房子当中，房子的实用率可能会非常低，这个非常少见。至于有的时候由于车位不足，开发商可能会以很高的价格或者以竞价的方式来出售，这个属于开发商出卖方式的问题，至于他以什么方式出卖，法律上并没有规定，我们法律上有一个基本原则“法不禁止则自由”。因为在严重供不应求的情况下，他通过这种方式能够平衡业主之间的利益和关系，法律是没有禁止的。
　　 主持人：物权法当中规定，小区的车位应该首先满足业主的需要，那么开发商是否有权将车位供应给小区业主以外的人？
　　 李莉：国家的物权法和很多地方法规都规定，首先满足业主的需要，那么什么是首先满足业主的需要？有些开发商以为按照法律的规定书面通知了业主，且在有关的地方进行了公示，就已经尽到了法律规定的义务，并可以把车库车位卖给小区外的人。对于这个问题如何解决？广东省物业管理条例规定开发商如果出租车库车位，必须首先要满足本小区业主的需要，在满足他们需要之后可以租给小区之外的业主，但是租赁期限不得超过六个月，如果六个月租赁期限届满，那小区业主如果想买应该卖给小区内的业主，如果他们不想买可以和承租人再签订六个月的租赁合同。当然了，包括省内的法律也没有明确规定到底可不可以卖给小区外的人，现实情况是基本上各个小区的车位都是严重不足的，所以我们可以参考上海市的规定，小区内的车库车位只能卖给小区内的业主，这样就能减少很多供需矛盾。
　　 主持人：一般的非工业建筑包括住宅小区及商业写字楼，这些是否也存在地下防空室？
　　 李莉：地下防空室按照我国人民防空法的规定，其实是有两类的，一类是由国家出资、捐资或者集资建设的，这一部分主要是专门用于防空的设施，比如像很多城市的地下商场基本属于这一类，这一类完全是由国家投资建设的，所有权肯定归国家所有，在管理上按照国家规定是分级管理，由占有的单位和个人来使用，但是使用必须取得人防部门的使用证；另外一类建设于民用设施，例如住宅或者商业大厦。
　　 开发商建设的地下室也可以分成两类，一类是普通地下室，普通地下室在规划报建的时候就直接注明这部分是用于车库车位的，这部分可以拿到产权并出售给业主；另一类地下室属于防空地下室，这个建造标准就会更高一些，如果有一些开发商不建设防空地下室，就必须向国家缴纳防空地下室的建设费，然后另地建设。所以开发商建的地下室分为两类。人防地下室部分如果是由开发商建设的，所有权应该归开发商所有。
　　 可不可以出售法律上并没有明确规定，如果从法律的基本理念和公平正义的原则出发，那么他如果是出售了，对他的效力是如何看待的？我们知道，合同法和最高法院关于合同法的司法解释二有相关规定，关于禁止性和强制性的合同的效力分为两类，一类是效力性的禁止性规范，一类是管理性的禁止性规范，效力性禁止规范是说一旦做出这种行为，那他的行为就是绝对无效的，一般都是损害国家和集体利益的；还有一种是违反了国家管理上的规定，但是如果不损害国家集体的利益，其实法律是采取不告不理的态度。
　　 开发商一旦出售，国家会采取不告不理的态度，但是开发商如果卖就应该在合同中写明这个东西是拿不到产权的，而且一旦到战争时期完全由国家无偿收回。在这种情况下，如果业主愿意承担这种风险，购买所谓的产权其实是使用权，采取司法自治的原则可能会好一点。
　　 主持人：对于属于地下人防工程的车库车位，开发商是否有权进行经营性收益，您对此如何看？
　　 李莉：我国人防工程建设管理规定当中明确，如果是由单位和个人投资建设的人防地下室，由单位和个人进行维护管理和使用，但必须要征得人防部门的许可。国家的航空法也规定，在非战时是鼓励对人防工程进行经济性使用，在这种情况下，由开发商自己投资建设的车位，有权对这部分车库车位进行使用和出租。
　　 主持人：业主在购买车位的时候应该注意哪些问题？
　　 李莉：业主在购买车位的时候首先要留意是不是规划用于车库车位，在报建的时候是不是已写明，开发商能不能够拿到产权证，买了之后业主能不能拿到产权证，还要注意开发商是否在贷款的时候将车库车位抵押给银行，因为一旦他还不起贷款，可能就会被银行出卖，业主的权利就难以得到保障。
　　 主持人：以上就是本期节目的全部内容，感谢收看本《地产法学院》，我们下期见。
(责编：刘墨、王溪)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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by www.people.com.cn. all rights reserved怎样解决小区地下停车场所有权的归属问题
来源：许昌网
作者 : 申超锋　
关键词 : 地下停车场　
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[摘要] 有的业主认为地下停车场归业主共有，该房地产开发商则认为地下停车场归其所有。该房地产开发商想知道，地下停车场所有权到底归谁?房产管理部门回信告知该房地产开发商，某小区内的地下停车场竣工后，所有权应归该房地产开发商所有。
　　事件回放：日前，一房地产开发商向房产管理部门写信，请求解决我市某小区地下停车场所有权的归属问题。据了解，有的业主认为地下停车场归业主共有，该房地产开发商则认为地下停车场归其所有。该房地产开发商想知道，地下停车场所有权到底归谁?房产管理部门回信告知该房地产开发商，某小区内的地下停车场竣工后，所有权应归该房地产开发商所有。
　　专家解读(许昌市房屋产权产籍监理处副主任、公职律师李国喜)：近年来，商品房小区内出现了&三多一少&现象，即&高层建筑越来越多、居住人口越来越多、有车族越来越多，空地越来越少&，业主争抢车位也越来越激烈。小区内地上部分如路面等公共场所，其使用权归全体业主共有，应当按照方便生活的原则，供业主通行、停放车辆。如果没有业主大会或业主委员会的授权，房地产开发商或物业公司不得出卖或出租路面车位。除部分商品房的一层建有车库外，停车场大部分是建在小高层或高层商品房的地下。商品房竣工后，车库和地下停车场应当归房地产开发商所有，也就是说，房地产开发商可以将车库和地下停车场出售或出租给业主。所不同的是，购买车库的业主可以申请办理房产证;购买地下停车场的业主事实上只是购买了一个车位，不属于一个房屋登记单元，无法办理房产证。需要说明的是，根据规划要求，有的小区地下建有人防工事。依照相关法律规定，人防工事不予办理房屋登记手续。但是，人防工事是房地产开发商出资所建。为了达到物尽其用的目的，人防工事战时为国家征用，平时归房地产开发商使用，房地产开发商既可以将其出租给业主用来停车，又可以统一管理收取存车费，但不得出售给业主。正所谓：&购买车库可办证，买得车位办不成;倘若规划是人防，商人受益卖不行。&
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Copyright liaoing.com Inc. All rights reserved. 版权所有 河南聊宅信息服务有限公司“全国首例小区车库之争”引争议 小区车位权属归谁
不动产登记中心黄姓负责人告诉记者，关于地下停车位的归属问题，要看规划图。一般情况下，会默认产权归国家所有，而具体到收益上，则是“谁投资，谁收益”。
原标题:&全国首例小区车库之争&引争议 小区车位权属归谁 相关部门回应：看规划分情况
地下停车场
■本报记者颜茜& 文/图
日前，一则关于&全国首例小区车库之争&的消息刷爆了微信&朋友圈&。消息称，位于南京市鼓楼区水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，小区业主委员会将开发商告上法庭。最终，南京市鼓楼区法院一审判处开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。消息一出，小区车位的归属问题受到网友广泛关注。那么小区车位究竟该归谁所有？近日，记者展开相关调查。
调查结果：网传与真相不同
网传的文章说全体业主享有地下停车库的权益。真相是否如此？记者随即查询了南京市鼓楼区法院的官方公众号。该公众号发布一篇题为《全国首例小区车库之争，花落谁家？以生效判决为准！以生效判决为准！》的郑重声明。文中否认了网络上流传的一审判决结论，并称网上的结论所提及的均是并未生效的一审判决，而真正的判决结果与网传的相差甚远。
那么，小区的停车位究竟属于全体业主所有还是归开发商所有？开发商有无权利对小区的地下停车位进行出售？记者查询了《物权法》。根据《物权法》第七十四的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
记者还咨询了吉泰律师事务所的律师练继勇。练律师认为，车库所有权的归属问题，应当分两种情况，对计入公摊面积的车位，业主有共有部分的共有权。对未计入公摊面积的车位而言，开发商作为开发建设单位有权处分。
相关人士：产权归属看规划
不动产登记中心黄姓负责人告诉记者，关于地下停车位的归属问题，要看规划图。一般情况下，会默认产权归国家所有，而具体到收益上，则是&谁投资，谁收益&。一般购房合同里会约定相关事宜，如果合同里写明产权为开发商所有，那么法律上则以合同为准。假设要求开发商建五千平方米的人防工程，开发商建了1万平米，剩余的五千平方米由开发商经营。
市民防局肖姓负责人回应，小区地下车库的产权问题较为复杂，有众多不同的情况，并不能一概而论。对于小区依法配建的属于民防工程的地下停车位，开发商无权销售，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过五年。对业主而言，判定车位是否共有，最简明的方式是看规划图。如果小区即将动工或在建，那在当地规划部门网站或建筑工地地址公示区域可以看到小区规划图，看看上面规划了多少绿地、多少车位，等建成后再作对比。
记者总结：是否分摊是标准
综合以上，记者总结了几点判断车位归属的方法。如果在房产证里的面积不包含地下停车场的分摊面积，所有权属于房地产开发商。一般现在业主买的是车位的长期使用权，没有单独的产权证。另外，业主优先使用是相对的，首先满足规划设计消防等要求，剩下才考虑业主使用。
如果地下停车场经过面积分摊了，使用权就归全体业主；地下停车场是附属设施，经地上建筑面积分摊后，产权属于全体业主共有，像电梯、物业用房等一样是共有。地下车位的买卖实施上是使用权的租赁，因为不能办理产权，所以业主交的钱是租赁费，签的合同也只能是使用合同，不能成为购买。
责任编辑:龙翔明
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买车可以不贵
但是养车真的没法儿便宜
除了日常消耗保养外
停车费也是一笔不小的支出
特别是在高层小区
住户多，车位少，供不应求
住宅开发商出售的车位可能比车还贵
不管是买车位，还是租车位
我们都需要搞清楚一个问题
车位到底该归谁所有？
现在终于有答案了！
在该最新案例中，关于车位的争执历经一审、二审及再审，官司最后打到了最高院，最高院于作出最终裁定：
小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。
因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。
通常来说，一个小区有两种车位，一种是规划内的，归开发商；一种是规划外的，没有标识的，属于共有车位，归全体业主。
值得注意的是，小区内的露天车位，也应该属于业主共有，因为小区内的土地使用权已经被业主买下！而非开发商出的钱！所以业主有权无偿使用！
一些开发商打着“产权不明确”的擦边球，不少购买车位的业主也分不清哪些属于人防工程，哪些又属于业主的公共空间。
今天小编就带大家捋一捋：
1、占用共有道路停放汽车的车位，归全体业主所有。
开发商占用业主共有的道路或者绿地等场地，用于停放汽车。按照《物权法》，这一部分停车位属于业主共有，开发商不得出售、附赠或出租。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第3款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
2、按公建分摊给全体业主的地下停车位和地上敞开式车位，产权归全体业主所有。
开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停 车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。
如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订 停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
3、未公摊的地下停车位，产权归开发商所有，但应首先满足业主需要。
在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的。这部分地下车库开发商有权出售、附赠或出租。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第1款和第2款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此种车库，一般情况下是地面非露天车库和地下车库，开发商能够取得房产证的，可以转让。
4、地下人防车位，归国家所有，但谁建设谁收益。
地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权 能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
开发商和物业有义务告知消费者购房权益、
以及小区物业收费标准
不要等到问题出现了
互相开始扯皮推诿
诚信经商，文明做事
我们生活的环境才会越来越好
让小编工资涨5毛！
求点求鼓励！
来源｜青海法制报
编辑｜方晶晶
吴江电视台新媒体发布
文章转载自网络，作者观点不代表本网站立场，如需处理请联系客服
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