零三年供电局将高压线架在我家已修好房屋上,现在房子想重建,电力局不允许超过原有高度,如何解决。_百度知道
零三年供电局将高压线架在我家已修好房屋上,现在房子想重建,电力局不允许超过原有高度,如何解决。
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不允许超过原有高度是正常的。。。
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农村高压线从我家从我家房屋上边架过去,感觉非常危险,叫电力公司改高压线路我该怎么办?
农村高压线从我家从我家房屋上边架过去,感觉非常危险,叫电力公司改高压线路, 他们不肯,说要改就要我们出钱改,我该怎么办?
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向有关部门反映情况,协商不了,可以委托我们律师起诉,建议测试垂直距离,根据高压电量,有专门的距离规定!,您好,可以起诉维权,你好,可以都电力公司的行为进行投诉
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以企业身份回答&
你好,协商不成,可以向法院起诉解决。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:新房、二手房:400-606-6969 &家居1、抢工长:400-010-2323南京房价将有怎样的走势? - 知乎有问题,上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台,以「知识连接一切」为愿景,致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络,让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解,发现更大的世界。<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",016,212分享邀请回答t.cn/RI1TTOv学习须知:1. 视频教学,买了不能退货。2. 一天15分钟,一个月速成,无门槛,轻松上手,认真学完,超过98%的普通人不难。3. 产权、城市、抄底、套利,全国多数一二线城市基本通用。4. 板块和学区案例多来自南京,外地朋友可以学方法,本地朋友可以直接看结论(有时效性)。5. 将根据大家的需求,不定期增加新的课程:如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等。日:-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------城市定位,接近广州,全国大城市中老五的水平。三大经济强省的省会,广州经济强于南京,南京科教强于广州,广州南京有军区,02X开头,都强于杭州的05XX。中部的武汉、西部的成都西安,不能和沿海比,全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的,房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心,芝加哥,1500美元/㎡随便买,武汉的水平。2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口,都在0.8-0.9之间,北京上海深圳在0.4-0.5,涨幅肯定比不上。热点区域,河西、江北涨幅大,其余地区小。从城市人均M2衡量,广州、杭州、南京是同一档,明显低于上一档的深圳上海,只有北京的一半,明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。苏州无锡天津大连宁波,以加工制造为主,其房价和这三个以服务业为主的,差距会越拉越大。服务业为主的城市,中心区域人口占总人口比例高,因城市的主要功能是财富交换(科研、教育、商贸),人口大量集中在城区,制造业城市,因工厂在郊区,城区人口不集中,房价相对低一大档次(更新到了2015年6月)。河西南、江心洲、下关滨江,江北的滨江、顶山、高新区,江宁的麒麟、滨江、方山、正方,仙林的青龙,六合,未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=(城市GDP增速+通胀)*0.8,想要GDP+通胀小于零,几乎是不可能的。(房价增值+出租收益)略大于(城市GDP增速+通胀)。2014年GDP8%,通胀2%,合理涨幅为8%,、2014三年,小涨小跌,基本没动,2013年,涨30-40%,总体上,房价无泡沫。未来5年:城市GDP增速+通胀=7+2=9%(6+3也有可能)。核心区和大力投钱的区域,房价涨幅会略高于7%,其余区域略低于7%。2014没涨,2015年如果再不涨,那年,一定会有几个月,由于抢房,一下子把这几年欠的,20-30%的涨幅给涨回来,像2013年那样。大部分时间小涨小跌,僵持。打雷时,一定要在场。确实要买房,最好春节前搞定。月的小阳春一旦配合再次的降息,难保不会涨10%,现在很多楼盘一成首付,尾盘价格回到今年9月最低点附近,正是好时机。错过了,很可能又是一年白忙。--------------------------------------------------------------------3.12日 更新:本人南大材料系毕业。遇一师弟,老大名下博士,称系里已不接受讲师和副教,除新千人外,必须是在海外拿博士学位的教授,一篇natrue子刊都不能留校,两篇起。10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播,07年老宋发PRL,系里横着走,全校一年也就三五篇,05年发APL挺牛逼,现在随便灌,一年四篇。虽然期刊近几年有所注水,但科研水平无疑有巨大进步。211学校的讲师,一般是税前7万公积金2万,税后12-15万(你懂得),副教税前10万公积金3万,税后16-20万,教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产,还得高看一线。一帮税后收入远高于税前的官员、军官、医生、教授,购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五,快赶上广州了。春节后市场开始回暖,奥南已经悄然涨价,时间上已经到位,小阳春在即。5.18更新:新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000,三号线通车后,九龙湖到市区方便了许多;世茂滨江从去年年初的毛坯16500卖到了精装22500,鼓楼合并下关后,老下关学区有提升预期;奥体东,万科光明城市二手房从去年最低的到了。河西中部,口碑较差的开发商宏图,上水云锦首开30500,也比13年的招商雍华府28000高。桥北、江浦房价未见明显起色。2015年缓涨阶段,涨10%,2016年快涨阶段,涨20%,相对合理。楼市领先指标:企债指数和房价同向,领先6-9个月。此指标显示:2014年5月底,开始走强,1月最低点,往后推6-9个月,7-10月是最佳购房时间。楼市同步指标:SHIBOR 1年高台跳水:经济见顶,货币宽松,成交量上涨,房价止跌,房价缓涨。慢牛。 低位走强:经济走好,房价快涨,通胀预期。快牛。 高位平台:房价透支,利率高企,成交萎缩,房价转跌。熊市。 牛长熊短。此指标显示最佳购房时间:2014年10月底,政策见底,银行开始有95折商贷,房价处于最低点或比最低点高一点点,房源多,挑选余地大,右侧交易买房更放心,一买就涨。5.25日更新:日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江宁滨江绿地、江心洲升龙都日光了。著名的三不管地带,中南世纪雅苑去年9月开盘11800,现在13800,30多万首付不到9个月账面增值20万,观望几个月,一年又白干了,普通人积累财富还是从买房开始。6.20日更新:河西拍出21000的土地,精装修熊市销售价=(+3000)*1.3=3.5万。宏图上水云锦涨秒光。今年年底,宏图、金隅两个盘,应该就能逼近3.5万。小行恒大华府隔壁的地,折合住宅地价约15000,超过目前亏本销售的恒大华府的14000,精装修熊市销售价=(+2500)*1.3=2.6万。去年商业贷款262万,25年,月供17200,因降息、公积金抵扣商贷,预计明年月供会降至10500。7.3日:江北三区(浦口、六合、八卦洲)总面积2480km?,属于江北新区的有788km?,三个中心城共436km?(浦口112、高新-大厂151、雄州173),价值最高的是发展高端服务业的浦口片区,城区估算至少有56km?,分为浦口中心(16km??)、浦口开发区、珠江、三桥4个片区。面积越小,越稀缺,价值越高。浦口中心土地价值最高,其次珠江,开发区、三桥、高新和雄州,偏工业,价值均较低。当前最佳标的应是润江城二期,临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万(丐版帕萨特),完爆1.35万的阳光青城,1.5万的保利似不在浦口中心内,属珠江片区,雅居乐(顶配辉腾),面积过大,一有利好就涨价坑业主,相同总价不如江心洲(丐版BMW730)。厅级国家新区,已有11个,江北新区这四个字,两年前就已全部兑现在房价里,没有额外加成了。房价:后续两要点:1. 有没有真金白银砸进来,尤其是四号线二期能否提前,原计划的900亿,能有300亿砸到核心区,会显著提高土地价值;2 .纬三纬七免费,官方表态正在做,能免费可额外提高房价。都能做到,核心区房价远期有望达到河西的60-65%,现在是55%。还要加上因经济发展和通胀,每年7-8%的房价自然涨幅。如隧道免费,明年年底,核心区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。7.15日:前面提到,一看有多少钱砸进来,二看地铁建设和隧道免费,力度与比预想中大。5年1000亿的投资,最起码有700亿得砸到浦口,4号线过江、11号线可能提前到16年,13号线若也建成,从文德路到纬七路,将有3条地铁平行穿过(13、10、11),纬七路到纬三路,也有3条(13、4、11),达到河西中部水平(2、7、9)。新增一条地铁起码+1000,隧道免费+1000,2年自然增长+1500,明年年底华润从1,正荣从1,比较理性。一般白领,很快要从看不上到高攀不起了。华润已经从开盘的14500,卖到16500小时光;润江城一期从16000到了17000,旭日上城也从年初11000到了12700(地铁并不经过桥北,1000亿估计连5%都不会投到桥北)。7.28日:江北新盘开一个光一个,楼市涨价初期结束,正式进入量价齐增的涨价中期,买房决策链条过长的,要和七大姑八大姨商量的,基本买不到房了。上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万,升龙公园道小高层142户型至3.15万,宏图上水云锦至3.4万。8.7日:华润国际社区16800小时光,浦口库存降至8000,建邺库存4000,除去车位和滞销盘,畅销盘几乎无房可售,政府投入的主要区域,土地增值快,涨价的主力军。8.17日:江北核心区的形状画的很猥琐,已出让的土地基本都没划进去,只有华润在核心区内,润江城、滨江国际、世茂荣里,全都在边上,打得一手好算盘。南外、琅小、29中,将在江北建直属分校,医疗中心三甲级别,配置超越了江宁、仙林、雨花,过江没有红绿灯,5km其实和市区的2km时间上差不多。万科九龙湖地价10000,上海建工河西南14000,江北核心区再拍地,肯定不可能低于九龙湖,较合理,抢的人多,也有可能到12000(对应毛坯成本18850),13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……江湾城四期,200、250户型,3户型,万一套,信息时代,高端人群的财富增长速度,真是秒杀了社会平均速度,秒杀了刚需刚改,A股的疯牛行情,让100个散户,每人给了一个成功逃跑的牛人5万,然后丫买了江湾天成。8.22:宏图上水表价34300,全款优惠一个点,初开30500,二开32000,三开3户型380万,牛逼;规划国际学校一所,保利西江月涨,过了城南河就到(不知是否划学区);润江城二期78户型均价18300;南师附中将在江北建分校,位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地,一旦确认将增加至少20-30万/套的学区价值;就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了,户型感觉不咋地,开10000不知道卖不卖的动。8.27:金隅紫京府站稳31500了,宏图年底可能能到。升龙天汇站稳24000了,21000的海峡城赶紧抢。建邺和浦口库存告急,比去年高点降了四成,涨价主要力量。8.31:一天四地王,南站17000的楼面价,赶上13年河西地王(金隅紫京府)了,河海隔壁13000,超过了12年江心洲地王(升龙公园道)。回不去的地价,2年后就成了回不去的房价。正荣润夆27000也接近日光,河西南一直和南站接近,再拍地,也要了。江北核心区则有可能摸到14000,接近去年河西南的地价,年底有可能摸2万。楼市熊市往往和打劫开发商相伴,今年牛市,打劫机会竟然超过了熊市,江心洲银城90平精装210万,海峡城139平285万,雅居乐滨江178平240万,228平335万,都是匪夷所思,随着美联储货币政策正常化,中国外储收缩被动去流动性,明后两年开发商债务问题会更多凸显,摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开发商,会给大家提供这种机会9.14:金地格里格林,竟然开到了12500……计划在明年6-9月卖出北江一套,后年6-9月买入江心洲一套。9.25:热河南路果品厂,地价2.24,新理想对面,地价1.11,桥北,0.72,按高层毛坯熊市售价=(地价+0.25)*1.3来算,卖到3.24、1.77、1.26,可以勉强保本。三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手,和威尼斯1.0的新房。热河南路地价虽高,中海南京也不以品质见长,但南京人认;桥北旭日上城也卖到1.27,低密度问题也不大;新理想对面,靠高速,周边低价盘多,解套不易,可能南师雨山路的学区要批了??以往都是楼价猛涨导致通胀,加息、限贷,压下来,这轮配合着货币宽松、低通胀、三四线卖不动,不知道要走到什么位置。世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……这篇文章不错:10.26:宏图上水云锦买不到,130的460-490万,143均价520-580万,很多人说买家傻,五年后赚不到。其实基本理性。房地产是区域市场,宏图和奥南、江心洲没有可比性,能够比较的新房,在售的只有金隅、链城,海玥、华新还没开盘。金隅135的440万,宏图高20-50万,但金隅离地铁远、离烟厂近,宏图幼儿园有想象空间,宏图买不到,金隅卖的慢,说明了一切,很多人买不到宏图才买金隅。链城没地铁、户型烂。海玥150三房,开盘后总价起码525万,140只有两房,240户型差,兴隆大街西侧无出口,宏图买不到,海玥150难道买的到?华新城140三房总价起码490万,170四房595万,120户型垃圾。奥东二手房,西堤光明之类,楼龄10年了,价格3.5-3.7万,算上费用总价和宏图接近,学区价值60-70万,也不好买,宏图学区不成熟,但怎么也值30万,装修值40万,基本相当,况且二手和新房的不是一个市场。不是所有人买房都想着赚钱,500万的房,三年后卖450还是550,对很多人没啥区别。买450-600万房的人,净资产一般能进入南京前1-2%,都有房,没有丈母娘会拿到按在脖子上,不买也可以,买了就要放个各方面满意,没有不能接受的硬伤的,宏图基本无硬伤,不少人买不到宏图,买金隅、公园道、润峯,反过来的很少。宏图三次开盘,销售了快30亿,这么多见过世面人的资金,难道都是笨蛋?我们虽是房产爱好者,但对这几个盘,也最多跑过一两次,能比掏真金白银的人更了解?宏图这个价格投资划不来?一个投资客,要是到现在,都涨了一年了才出手和人抢房,这厮这些年是怎么生存的……11.3:中航2000人抢200套,下关龙湖2.6万日光,楼市已进入过热阶段;特点:开一个光一个,开一次涨一次,类似月,奥体每月涨1000;房价正在半途,没什么盘可以特别推荐了,涨的快的盘有超涨的风险,涨不动的盘有各种说不清的问题,但大概率,下轮回调的最低点,房价仍高于此时。江宁的盘,我一个也没看过,大家别问了。11.20:新城南校区的学区房全面补涨,河西南2.6-3.0万,奥东二手3.5-4.0万,基本已经没有可以下手的地方,有经验的投资者早已退场,买房人十分焦虑,没经验的投资人跃跃欲试。按上一轮奥东的涨幅推算,现在买入,2年后账面亏损可能性较大。11.23:回答一个校友的问题:1. 该不该啃老:站在道德的制高点,认为老人辛苦了一辈子,再啃老对不起他们,这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑,老人有储蓄,年轻人有潜力,把两者的优势结合起来,让全家的资产增值,才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付,眼巴巴看着房价猛涨,一次开盘顶你工作三年,一边老人的钱放在银行里吃利息,无疑是巨大的资源浪费。必须啃,能啃多少啃多少,不然以后啃得更多,买的房子更差……2. 不要买什么40年、65年产权的单身公寓,房价几乎不涨,转手极其困难,更不要买什么商铺,十铺九输。住宅首套贷款的利率打折和低首付,是必须珍惜的,工作刚开始就有20万,首付100万,贷款200万先干起来,现在30年贷款月供才1万,公积金再抵扣点,只有八九千了,咬咬牙没问题的,以后找了女朋友,两家一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来,这么多年了,见过无数后悔买小了买差了的,没见过一个后悔买大了的。3. 买精装修,毛坯装修的时候要一次性支出至少20万,精装修杜绝了群租,能有个较好的生存环境。4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城,看自己的能力定吧,九龙湖也可以考虑,地铁、学校、户型,其他的都放一放,逼格、花园这种奢侈品,还没到考虑的时候。给你500万,在河西都找不出一个没有硬伤的小四房(宏图没有硬伤,但买不到)。5. 目前购房时机一般,但无房的刚需,还是别等,因为你空仓,输不起。你是菜鸟,面对的都是我这种有经验的投资者,和更狡猾的开发商和ZF,你想占便宜,基本只能靠运气,胜算很低的。11.24:城市人均M2,更新到了2015年6月,南京超越了广州杭州,排名内地第四,直逼台北。在M2口径变化后,增幅最大的是深圳、上海、南京、北京,除了银行,非金融机构还有保险、券商,深圳、上海增幅大可以理解,北京作为实际上的金融中心,增速只排在第四,有些费解。南京排第三,令人吃惊,这轮房市看,南京的高端购买力还是很惊人的。郑州、长沙、广州、杭州,增速也不错,制造业为主的苏州、无锡、宁波、青岛,很不理想。上海的国际定位,至少是亚洲商贸次中心,无论怎么估,肯定要超过汉城,陆家嘴房价,现在还低于江南区($8000),低估;乐观估计,远期应取代东京的亚洲商贸中心地位(总部经济)。深圳的国际定位,乐观可逼近硅谷,有创造力,有交易所,有大量套现给大妈的大小非,房价和圣何塞、旧金山差距仍然非常大。南京的国际定位,远期不应低于台北,台湾只有2300万人,去年GDP只有江苏的一半,台北是台湾省会,南京是江苏安徽两省省会,江苏8000万人,安徽6000万人,财富的流量(每年总收入)早已秒杀台湾,财富存量现在差很远,但再积累10年,台北不乐观。南京房价只有台北的一半,人均收入,已近很接近了,购房负担远低于台北。11.30:南京本轮牛市成色几何?地王频出,日后好地段的新房,一般人买不起了。挑选了热门区域奥体、河西南、江浦的9个盘,屌丝区域桥北的2个盘,非热门区域的5个盘。从2014年9月见底至今,已上涨15个月,特点:1.
12-13年,普涨,平均涨44%,几乎所有盘,无论区域,无论好坏,都有40-50%的涨幅;本轮,只有奥体、河西南有学区概念的盘,和江北,有20%以上的涨幅,其余只有7%的涨幅,堪堪跑平贷款利率。去除学票价值,纯粹房价的涨幅,光明25%,天汇11%,江浦平均30%。2.
12-13年,是经济发展,全社会财富增加导致的牛市,普涨40-50%;本轮,多数行业处境艰难,社会财富增加较慢,资金不足以支撑普涨,在限购放松+6次降息+9折利率的利好下,仍只有板块行情,更多体现财富转移。南京几大支柱行业,制造业、外贸、政府、军区,均大不如前,大学、医生平稳,互联网码农较强,股市劫贫济富(100个散户每人亏3万,可供1个高手赚300万),苏北安徽土豪。3.
重要性,依次是热门区域、学区,楼盘品质只有在前两者都满足的前提下,才有用,非热门区域或无学区,品质没啥鸟用。雅居乐、云锦、翠竹、天郡,四个鹤立鸡群盘,并不比烂盘有优势。光明城市的热门区域、次新、物业、学区的协同效应,需求远高于抛盘;升龙天汇的学区预期好于海峡城,走势稍强;新城南的学区也对几个三线盘的价格有提升;江北新区获批后,投入明显提速,挤占了板桥、麒麟的地铁、学区、医院资源,而财政资金有限,江北对边缘区域形成抽血效应;城东的学区,落实后作用不大。4.
行情尚未走完,但即便在货币政策继续宽松的前提下,本轮成色超过上轮的概率很低,不可能实现40-50%的普涨,也许是10-20%的普遍涨幅±吸血效应。以前都是涨幅过大+货币收紧导致调整,本轮可能是购买力不足导致调整。5.
无论是涨幅30%的热门盘,还是滞涨的冷门盘,都没有太好的机会,前者需求好但涨幅过大,后者需求差补涨一下估计就萎了。老老实实持有。12.15日:南部新城的看法1. 原本位置极佳,距离老中心新街口和新中心元通,直线距离均为7.5km,但2015年缪瑞林的两会报告中,把南部新城拿掉了,没有神马南部新城了。2. 全省只有一个新区,省市两级都将全力投入,规划中江北新区放在最前面,三新城里,溧水高淳明显是瞎扯,南站降级到了三枢纽,空港、海港也明显是瞎扯。过去十年打造奥体,未来十年打造江北(仅仅是五桥-纬三路沿岸)。3. 没见过哪个交通枢纽,成为一个居住价值很高的区域,上海站、上海虹桥、北京南站都不行。4. 江北新区获批后,明显抢了其他区域的资源,财力有限,一个吃饱了,其他的都得饿着:河西南配儿童医院,江北配鼓楼医院、国际医疗中心,南站配市中医院,麒麟配中西医结合医院,省中、省人民、鼓楼、军总、儿童是妇孺皆知的著名三甲,市中、中西医,我今天查了以后才知道也是三甲……教师有限,名校的正规分校不可能无限制搞,河西南有南外河西,江北明确有南师附中,南部新城没听说……4号线西延、11号线提前到明年开建,板桥、麒麟的地铁一推再推。同样是距离新街口10-12km,江北地价14700,麒麟地价8000。5. 南站是雨花、江宁、秦淮三区交界,没法搞,类似的区域是麒麟,麒麟的状况有目共睹,雨花是城区最烂,江宁主力不在南站,秦淮的精力在大校场,三区交汇,学区不知道怎么划,一般是不能跨区搞的,这三个区除了游小,没有像样的学校,我是秦淮区政府,搞分校也只会放在大校场,肯定不可能让江宁雨花拾麦子。6. 万科的轻钢龙骨,是无法改变的硬伤,改不了,改成砖墙地基抗不住,成为二手后,受众会非常少,比江南青年城、雅居乐藏龙御景被水淹过还要糟糕。毫无疑问,新房的光环褪去后,现实问题这么突出,将成为另一个套人盘,金域蓝湾、金色里程就是先烈。7. 据说还有高铁经过时的长期伴奏,六点被高铁晃醒一定很美好,OOXX时还能加震动爽死了。12.15日更新:南京核心的西移12.26日:今年开发商普遍完成了任务,买盘汹涌,反正高价也有人秒,尽量往高开呗,河西南朗诗3.1万,二开再拱拱,到3.25万,基本就是站岗价了,可以说是把粉丝营销做到了极致。现在有点恐慌性购房的感觉,现在到16年3-5月,仍有很大可能再向上冲10%,横盘半年,17年小跌一年,17年年底,有希望以当前价格买到,房源随便挑。100万首付,200万贷款,买入后先涨10%,再跌10%,2年后回到原点是什么概念?首付放陆金所能吃到16.8万,贷款利息17.6万,财务成本合计34.4万,吃掉你三分之一的本金。现在满仓了,明后年有开发商憋不住送钱,可就买不到喽。1.14日:继深圳、上海持续上涨后,北京也跟上,北京12-13年太猛,受到政治高压,今年在三大一线中最弱。深圳有创业板造富,上海14年几乎没降过。强学区由于有刚性需求,在牛市时,容易出现哄抢,很容易大涨,反正只要有一个别无选择的SB就可以了,而没学区的,即便在核心区,想吸引买家,也要价格比较合适才行,师兄在世纪大道的房产,离陆家嘴很近,从12年到15年年底,也只从4万涨到了5万,河西无学区次新房,虽然在强势板块,这轮涨幅也只有10-20%,一旦熊市开始,马上失去买盘,跳跌。1.15日:买房三要素:价格、品质、时间14年9月出现低点,至今已经涨16个月,上图是北京房价,画圈处是上涨后第16个月。10年4月,21500,下一轮低点是11年11月,20000,19月资金成本=7.1%*1.1*19/12=12.4%,账面亏损=-3166。13年4月,30500,下一轮低点是14年09月,32500,17月资金成本=6.6%*1.05*17/12=9.8%,账面亏损=-989。09-10年牛市,涨1%。12-13年牛市,涨16500,83%。本轮牛市,成色不足,涨15个月了,刚刚碰到上一轮的高点(1月开始加速,估计比上轮高点高5-10%),而此前两轮,16个月时,分别比前一轮高点,高了5500(34%)和6500(22%)。此前两轮,前16个月完成了最大涨幅的75%和64%,假设1月底38000,那么按涨幅占66%计算,本轮高点40750,涨25%(上两轮均已做出快速拉升,本轮还没有)。3年涨25%,符合当前经济状态,是合理涨幅。南京楼市处于癫狂期,很多楼盘买不到,买到也是挑剩下的垃圾位置。楼市作为重要资产,自住肯定是熊市买,挑个好位置,自主舒心。投资最好是牛市初期买,可以挑一个不错的位置,出手方便。好楼盘好位置,能涨抗跌,普通楼盘差位置,抗涨领跌。前者的代表是光明城市12栋10楼,再差的市场也能随时卖掉,现在绝对买不到,后者的代表是融侨临街二楼,现在终于涨了些,只要转冷打九折也无人问津,内部高楼层都在甩卖,谁买你的?我宁愿在未来的底部迹象出现时,花35000买个好位置,起码把握大,随便挑,敢上杠杆,也不敢在32500抢一套临街二楼,选房时只有30秒的时间给你考虑。低价买好货,爽,高价买好货,也行,高价买垃圾,图个啥?想去除你的焦虑?4.8万买两套涵碧楼,保证你岁月静好,终生厮守。你可以一厢情愿的认为南京的行情可以超过北京,奥体永远涨,江北陆家嘴,我反正不信。1.19:南京十三五规划背后的暗流:1.24:投资最重要的是时间,14年四季度遍地黄金,15年4-5月牛市刚起步,你在哪里?这轮牛市已经进入后期了,今年年底之前十有八九要进入调整。目前只有华润国际社区,投资价值可能能打到60分(如果2.0-2.1万),不要问50万、100万首付投资哪里,没有,就是TM没有,有类似8月和府奥园这种机会,我自己就撸3套了,别说100套,就是300套,也不够我们这种高手买的,你放一百万亿个心,绝对轮不到你。要杜绝这种不劳而获的心态,认真研究公众号《河西楼市》起步(原创高质量文章,其他南京的公众号偏娱乐化),到参加长江荟的公开讲座进阶(高手云集),别在网上瞎问,啥时候都想投资,现阶段到处都是坑,高价+烂货,涨的多的你一买就不涨,没涨的你买了连卖都卖不掉。不信,你买套禹洲吉庆里,五年后看看?2.1日更新:上海建工42561拿下宏图东面的G68,市场大跌眼镜,短短3个月,直接比10月底的保利地王高出了1.85万,简单估算精装成本=(4.25+0.25+0.25)*1.3=6.2万。奥东四大盘14年低点2.9万,6.2万较2.9万高出114%,正常情况下,捂到3年后的下轮牛市顶点,想解套也颇为不易,这要求本轮牛市涨50%,熊市没有任何回调,下轮牛市再涨40%,然后才能开始盈利??(捂得时间太长资金成本更高,其实仍未解套)当然,更大的可能性是新房6万,有学区次新5万,弱学区次新4万,老破小3万,南京此前新房价格长期低于房龄8-10年的次新房,本身不合理。政府有多种方法帮其解套,如返还部分出让金(我猜中建东孚地块,如市场走软,会有返还),容积率从2.2提到2.5(雅居乐滨江国际曾经由2.5改到2.7),允许大量偷面积(紫京府、润峯)。市场再烂,三管齐下,打个七折,就变3万,解套了。最不济建工也可以违约(可能性不大),这些年劣质地王违约不是个案,反正拍地时敲锣打鼓满城皆知,退地时悄悄的进村打枪的不要。但,买房人不专业,经部分更不专业的媒体一渲染,“房价=地价*2”,只会认为要卖8.5万,二手房东更不敢卖了,上半年再上冲一波无悬念,10-15%。江湾四期、华新城、海玥名都、上水云锦、紫京府,政府限价多少,就能卖多少了,建工打得一手好牌呀,这样海玥名都不是能不能站稳4.5万,而是抢不抢得到的问题了。15年卖了新房10万套,购买力消耗了大半,但尚未完全耗尽,和15年A股牛市类似,本轮买房人对于加杠杆,从若干年前的抗拒,转向了拥抱,全款比例减少,首付也贷款的比例增加,杠杆牛。河西焦点楼盘站稳4.5万,本轮尚未有所表现的仙林、江宁又显得低了,有补涨的需求。肯定不少人觉得买不动河西了,干脆撸江北吧,江北一房难求,暂难改观。日:有200万想买300万的房?是首付90万还是200万?答案:首付90万,30年等额本息,剩下的110万买陆金所3年期稳赢安e。1. 无脑套利:陆金所的稳赢安e,是贷款买房的完美无脑搭配,倒按揭设计,每月返还本金和利息,刚好可以用来还贷。8.4%的收益,是九折房贷4.4%的1.9倍。有200万的现金,买300万的房,首付90万,剩下110万买陆金所,可以抵掉210万的房贷利息,相当于你只有200万就买了这套300万的房,没额外付利息(本金当然还是要付的,但10年、20年后的钱不是一个概念了啊),本质上是套取了国家的低息贷款。2. 安全性:110万的理财,首要是本金安全,稳赢安是P2P,市面上乱七八糟的P2P很多,收益9-12%不等,但无法保证本金,陆金所我认为风险几乎=0。原因:陆金所老爸是平安,目前阶段,平安全额担保本息和罚息,买的时候认准“平安旗下担保”,平安的实力和信用远超其他P2P。 陆金所P2P是300多亿的总盘子,极端情况,假设坏账高达20%,而坏账只能追回一半,坏账30亿,这点钱平安兜得住,而且陆金所的每个月收取借钱的人1%的利息,一年仅P2P的毛利就有30多亿。可以看到,陆金所给的利率最低,说明风险最低,信用最高,平均借款期限最长,是唯一人均投资金额高于人均借款金额的平台,借的多投资的少的平台,往往有问题。3. 流动性:要用钱了,拿不出来也麻烦。稳赢安2个月后可以转让,流动性还可以,手续费不高。我自己开户,买了2个5万的稳赢安,亲自测试了转让,全按系统默认的最低价转让,第一次半小时后到账,这次可能是春节刚过,第一次转让过了24小时未成功,再重新转让用了四五个小时,手续费不到100。别买金额太大的,尽量控制在5-10万每笔,多买几个就行了,反正都一样的。4. 资产搭配:110万,可以买28天零活宝10-20万,剩下的稳赢安。稳赢安每月返还的本金和利息,要重复投资,才能实现8.4%的收益,很多人说没有8.4%,错了,有的,一直是按你剩余本金的8.4%给利息,只是每月返还部分本金,你的本金越来越少了。5. 薅羊毛的方法:可以点这个链接注册也可以点下面的二维码注册 (二维码自动识别)手机界面做的不错,比较方便,成功交易后双方都有奖励,几百块吧,可以先用我这个链接注册,买28天的零活宝,28天后赎回,然后你推荐老婆/丈母娘/老爹/老妈,每人撸一遍,年化很可以的。自己直接上陆金所网站或APP注册,是没有任何奖励的。日:降契税政策快评简单点评:1. 让利于民,就是好事,契税税率本来就TM太高了,老子过户给儿子,一年工资没有了,支持契税降到零(这是不可能滴)。2. 初衷不是为了拉抬房价,而是降低换房负担,让生活更美好(绝不是反话)。广大三四五六线城市的新房开工量很重要,关系到就业,库存卖不动就没人盖新的,北上深二手房价涨跌,对宏观经济几乎没有影响,不重要,几个还在涨的城市,加起来一年也盖不了几十万套房子,全国有660多个城市,剩下的才是大头。3. 一不小心导致某些城市热点区域房价上涨,只是一个副作用……尤其是两省省会,二线拔尖那种……4. 广州二线了,请不要老带着他和那三个小伙子玩。未来相对表现:1. 144以上契税由3%降至1.5%,差额营业税也取消了,大户型松绑,正视了百姓住房需求,赞,支持取消营业税(醒醒吧,该吃药了)。2. 非常看好核心区域的品质楼盘,140小四房和180大四房,未来十年二手表现,以往大户型单价明显低于小户型,核心区域将实现反超,边缘区域将有所缩小。3. 看好核心区域的品质楼盘的120三房,看平非核心区域120三房,看空边缘地带(高新、方山、板桥、麒麟)90平小三房和两房。江浦、九龙湖、仙林湖,刚需已经买不起,不属于边缘地带,桥北略有争议。4. 核心区域90平小三房,较为复杂,无把握,倾向于看平。边缘地带傻大粗,180以上,窘境有所缓解。5. 内在供求:卖120买140和180,卖90买120,90卖给谁?大量存量的刚需房是90,大量的投资客这些年一直买90,刚需人数从2015年开始减少,抛盘大,接盘少。6. 香港97年以前,两房单价最高,03年以后,四房最高,三房其次,两房最低,就是先例,刚需只有工资收入,改善还有副业、炒股、实业、灰色四大收入,好房子的价格,是和整体收入无关的,主要和今年赚钱最多的人的收入有关。湾四、正荣润峯170、宏图上水云锦143、升龙公园道142买不到,金隅紫金府90相对难卖,其实已在市场上有所体现,华新城170和海玥名都180,相信也会很难买。河西南一半是90,前途未卜。日南京“226新政”可打100分日南京房价无节操预测:两会前后,一线出台打压措施,力度适中;二季度缓涨,出台更严厉的打压措施;三季度横盘;四季度横盘或微跌;明年上半年熊市,6月出现有吸引力的左侧交易机会;三四季度大量右侧建仓良机。熊市跌幅,看上半年的涨幅,涨得猛了,10-15%未必打的住。今天起暂不回答任何南京楼盘投资问题,翠屏诚园连夜排队抢,江宁碧桂园一楼买不到,买房人无比焦虑,大批带杠杆的菜鸟借首付入市,大妈包围各大烂盘,连投机价值都没了。空仓刚需, 伸头缩头都是一刀,伸吧,你不接棒谁接;高杠杆的趁机出烂货;有房有钱有负债的,等吧。熊市中期我会重新开放的。刷了下周末卖房信息:翠屏诚园、滟紫台、威尼斯水城、启迪方洲,涨价10%,抢光了,这可都是各区域最烂最烂的盘啊,饥不择食,是个人就脱了猛干啊,不只是前庭后庭不分,连TM男女都不分了。去年五一和一个兄弟长谈一下午,他下定决心降低要求,在上海买起来,上周他借钱,问了一下,房子还没搞定……日踏空和套牢哪个更惨?心理上,当然是踏空。办公室里个个一日千里,唯独老子蜗牛上树,众人皆爽我独惨,有一种被全世界抛弃的无助感。最刺激人的不是汤臣一品又涨了,反正打三折也买不起,而是隔壁老王翻倍了,一闭眼老王那秃头和小人得志的表情就不停地在眼前晃啊。焦虑啊上火啊,那套挂了几年都没人看的老破小终于卖掉了,还没拿到首付就几天睡不着觉嘴上都是泡啊,手里那点碎银子就是便秘十八天后堵在asshole的shit,又臭又硬又嗝人啊,哪怕流血流脓也要弄出去呀。去了若干个售楼处,忍受了无数天老婆的唠叨,被别人家的老公吊打了几个月,受尽了卖房小姐的白眼,被无处不在关系户截胡,一次又一次摇号失败后,终于在某个雾霾的清晨,抱着棉被抢到了一套靠马路一楼,那心情,有冲刺后三十年的积蓄一下子释放的快感。买了以后下次开盘又涨了1000,看洒家多牛逼,多有眼光,江北新区就是陆家嘴,过几年,我华润国际就碾压你海玥名都,成功弯道超车,我金地自在城就逼近五矿崇文,顺利屌丝逆袭。调控,调控有个屁用?空调,越调越涨。咦,第三次开盘咋就只涨了500?哎,咋回事,开始推特价房了?禹洲吉庆里不属于河西啊?恒大雅苑是在句容的仙林大道上啊?东郊小镇是麒麟镇不是麒麟科创园啊?世茂荣里、金地浅山、银城白马,不在江北核心区里面啊?讲好的琅琊路小学分校,咋变成五壮士的狼牙路了?嗯,期房降了我是现房,没亏;对,楼下降了我阳光好,没降;额,大户型搞特价我是小户型,坚挺。艹,楼王比我还低2000?住建部咋也跟证监会一样,进了内奸了?MLGB,换领导。其实,生活不能只有房子和金钱,还有……我恬淡如水,我岁月静好,我平安喜乐,我要进藏享受一次灵与肉在世界屋脊的稀薄空气下的交融和升华。虽然有一个简单的道理我还没想明白,账面上,套牢会亏钱,踏空不会亏。日3月初在民生银行的讲座,对南京楼市走势做了一个预测,目前在放量大涨阶段的后期,曲线图也画出来了。肯定猜不对,猜对了也未必能赚到,买房还是自己拿主意。日江湾四期:身份象征,首席豪宅(900-2000万);海玥名都:几乎零缺陷、致远和北分咫尺,次豪宅(630-1080万);华润悦府:高架和老破小环绕、建邺最烂学区,伪豪宅潜质(720-1000万);华新二期:CBD核心、顶级做工、户型文艺,南京难得一见的精品住宅(420-840万);宏图云锦:户型极佳、二流学区、地王隔壁、软件堪忧,大萝卜喜闻乐见的高端住宅(483-660万);金隅紫京:软件优秀、府上皆人物但没大人物、买不到宏图的备胎(360-520万);和黄涟城:除了单价低再也找不出优点,坑爹货。日南京楼市进入缓涨阶段 本轮牛市,从2014年10月开始。带头大哥深圳,涨幅100%;带头二哥上海,涨幅70%;带头三哥南京,分版块,涨幅20-70%。由熊转牛,拐点是日的首套房贷“认房不认贷”,至今已过去了18个月,资深投资者入市。牛市初期,启动点是日的“营业税五改二”,反应快的刚需和趋势投资者入市。暴涨开始,引爆点是月,中海下关22000、三金江浦11000、保利河西24000,三大地王,反应慢的刚需伸头挨一刀入市。全面补涨,打爆空头点是春节前建工河西42500、中建江浦14700,两大地王,春节后,所有滞涨板块,瞬间补涨20-25%,恐慌者慌不择路的入市。启动时间越早,涨幅越大的板块,未来价值越高,河西中部确立南京新核心,江北新区坐实未来次核心。其他版块,只有仙林湖,新房、地铁、学区,三者结合,汇聚了城东和在鼓楼、新街口工作的白领,刚需、上学、投资三大需求,涨幅可与河西、江北接近。为什么买房?买的是对未来美好生活的向往。刚需倾向于郊区新房,而不是市区老破小,是小白领对家园的向往;刚需忍受老破学区房,是父母对孩子未来的向往;改善贷款以小换大,是事业有成后对品质生活的向往;投资客买江北仙林湖,支付风险买鸟不拉屎,是怀着几年后可以高价兑现给喜欢确定性的消费者的向往;恐慌者饥不择食见房就撸,也凝聚了不被社会潮流所淹没,保持自己现有地位的向往。带头大哥深圳:带头二哥上海:二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由2年调整为满5年。普通房:面积&140,内环内/内外环间/外环外,总价&460/310/230万,除了少数老公房,基本都是非普通。出手太狠,刚改首付七成基本歇了,外地刚需一下子没了买房资格。 全国700个城市,只有10个有上涨压力,其余仍是库存压顶,压一线保三线的思路不会变。上海的政策,只能先降低上海房价上涨的速度,无法立刻让房价下跌,但会改变其他城市对于房价的预期。资深投资客,会认识到:一轮涨50%,已经到了国家能忍耐的极限,巨大的涨幅让人对“勤劳致富”的价值观产生了深深的怀疑,社会投机风气盛行,比金融风险杀伤力更大,再猛涨,还会有更猛的招数等着你。国家手里的两张大牌:二套房贷利率打折和房贷利息抵个税,本轮是不可能打出来了,要留到下一个熊市,该出货了。DAMA仍会在售楼处抢房,别担心抢不到,再涨一阵子,涨不动了,你不用找人也能抢到了,套了也别难过,不是601857,三年后应该能解套。深圳已初现顶部迹象。南京楼市,经历了6个月的暴涨阶段后,4月将进入缓涨阶段,本轮牛市这场足球赛,已踢到60分钟,开发商的好时光,刚需非常难受(他们没有不难受的时候,一般难受还是非常难受而已)。巧合的是,2013年牛市,暴涨阶段也是6个月。上周六,和长江荟的几位朋友去了江浦的中建新地王,北面南面的经适房卖油条的香味,东面的自来水公司墙上的铁丝网,西面的宁合高速引擎的轰鸣声,22400的土地上的嫩草,交织在一起,觉得有些恍惚。保利雨山路22300,仅仅9个月,屌丝盘北江锦城,已从9000涨到了16000,再翻一番,就到地王的成本了,这需要下轮牛市,再走出和本轮深圳一样大的行情。临走时瞥见几只小鸟,静静的在地王上拉屎,觉得鸟不拉屎这个词,很狗血。日“我是刚需,请问翠屏诚园和南京碧桂园,哪一个升值潜力更大?”“你应该问:这两个盘,哪个跑输大市的程度更低……”“我是刚需,想买万科翡翠公园买不起,请问先买套江北的明发,过几年涨的多了,再切换回江宁,曲线救国,可以吗?”“你这种神操作真是NB,要是多几个你这样的大神,税务局的任务就能超额完成了”。“家里省吃俭用存了50万,看到房价一直在涨很焦虑,中介说买一套安置房,明年卖掉起码能赚20万,能干吗?不买房我天天晚上睡不着觉嘴上起泡精神都快崩溃了”“买套100万的房,运气再背顶死了也就套20万,万一运气好,能赚50万100万。买呗,不然得了抑郁症精神病,你这病20万治不好”日仁恒绿洲新岛:广为诟病的户型,三期做了改进,135B135C达到中等偏下水平,135E是喜闻乐见的通透三房,88和128在中间户里也不算很垃圾。小学与安置房一街之隔,有隐忧,但中新公司内部人士说仁恒是股东,不可能挖个坑自己跳进去,似乎也有道理。如开3.4-3.6万,相对性价比还行,比14年首开高。优点:仁恒品牌,现成地铁,500多万三房。缺点:江心洲拆迁进度缓慢,学区毫无进展,可能坑,两年前接近河西中,目前已快被河西南追上,拆迁岛民素质堪忧。追求实实在在从小学到高中的南外配套,增值的确定性,买河西南,追求逼格,喜欢诗和远方,不在乎赚不赚钱,买仁恒江心洲。日南京正是有了这许多痛并奋斗着的屌丝,才配得上现在的房价一个叫王祥的男人,因为买了一套江湾天成,写了文章感谢十年来默默付出的妻子,瞬间成了“别人家的老公”,仿佛开了群体嘲讽技能,多少女人羡慕嫉妒,恨夫不成祥,心里在民政局登记处跑了好几个来回。淮安农村,二本毕业,干着中介这个在很多人心中,和拉皮条同档次的职业,王祥本是在南京艰难挣扎的24K纯屌丝。两年时间,王宝强上了范冰冰,竟然从紫鑫中华的破两房,跳到了江湾天成?阶层固化啦!寒门再难出贵子啦!王宝强上了范冰冰,恰恰说明,中国是追梦的天堂,阶层流动性,全球数一数二。寒门再难出贵子,TMD,寒门难出贵子,这在哪朝哪代,地球火星,都是统计规律和基本常识。如果不能理解,请看以下两个判断。1. 寒门易出贵子。2. 豪门难出贵子。怎么样,觉得我是在放屁吧?全国有十个一品大员,在一个寒门强势的时代(往往是开国初期),寒门可以占到一半。全国有100个豪门,1亿个寒门。豪门干一品大员的概率为百分之五,寒门为亿分之五,豪门的概率是寒门的100万倍。在寒门弱势的时代(和平的时间越长,寒门越弱势),寒门只有一个一品大员了。豪门干一品大员的概率为百分之九,寒门为亿分之一,豪门的概率是寒门的900万倍。100万倍和900万倍,一个是形象大使,一个是形象大便,有什么区别?鲤鱼跳龙门的最快捷径,是成为大明湖畔的夏雨荷,出卖器官。即便在这个童话里,紫薇格格和正牌格格,也是不可逾越的,因为夏雨荷除了子宫,身无长物。富不过三代,这是典型误读,古语是,富不过五代。一个豪门再有不肖子孙,身家1亿,他没落也得有个过程。吃,天天吃三头鲍,你的肝脏分解不了;喝,顿顿喝茅台,你的肠胃马上反对;嫖,一天御七女,你的肾能撑几天;抽,给你两千万,够你抽到功德园,吸海洛因,两三年必死,两千万两三年抽不完。富不过五代,一来子孙众多,家产再大架不住分,二来一朝天子一朝臣,缺少法制,可以肆意抢夺,三来百年必有战乱,豪门敌不过陈胜吴广。穷也穷不过五代,不信,你去广大农村看看,无数底层农民找不到老婆,几十年后,就得绝后。三十年前,滁州农村的姑娘,最大愿望便是嫁到一村之隔的江浦农村;江浦农村的姑娘,努力的动力,就是能在江浦县城有一份工作。江浦县城的孩子,班上前五就能进江浦县中;江浦农村的孩子,年级前三才能进江浦县中;进江浦县中,前50一本,前200二本;300-400的,先找个大专,再苦两年,转个本科。一代人,从底层到小康,再一代人,从小康到中产,再一代人,才有望从中产到富裕。一个亿万富翁嗝屁了,谁更有希望顶上去,是一个要饭的,还是一个千万富翁?毕业后,东线:业务员-业务主管-业务经理,西线:天润城-海峡城-江湾城。东线是语文,西线是数学,西线是25岁后,八小时之外战场,必须开发的第二技能。语文无论你学得怎样,数学弃考了,总分能高的起来?你自以为牛逼,到了钱钟书那种靠语文就能碾压的程度吗?12年,同学想买中海万锦熙岸90平,8000,首付差五万,只好买了隔壁北江锦城69平,7200。我很费解,五万而已,爹妈出一点,不就行了?我爹妈在江浦农村租房,没退休金,卖卖蒸饭,一个月收入八九百,拿不出来。丈母娘呢?我这种条件,江浦根本没有女人看得上,只有一个安徽的不嫌弃我,也拿不出来。很真实,也很无奈。人生如棋,第一步输了先手,整盘都未必扳的过来。数学没学好,娶妻这门物理,大概率是弱弱联合,生子这门化学,又是极低的起点。社会竞争,丛林法则,步步惊心,中国尚容不得岁月静好,尚无暇顾及诗和远方,正是因为机会众多,无数中国梦正在上演。你去日本试试?30岁拿30万日元,40岁拿40万日元,50岁拿50万日元;小伙子助理,中年人主管,老头子总监;岁月静好等待电车上的痴汉,诗和远方来自硬盘里的女优。这是你想要的生活?我看到:孟祥远教授,常年耕耘在第一线,数据详实,分析一针见血,看过的盘没有一千,也有八百,十年前开盘的小区,户型也烂熟于胸,无愧南京学院派第一人。王祥,7×16小时工作,十年间默默无闻,凭真诚和信用,帮客户优化房产,成为中介翘楚。好友@暗夜LealXU 03年开始,一辆自行车踩遍河西,是唯一进入深圳房产大神群的南京高手,在米课发布了100多课的投资课程,投资案例被众多少妇倒背如流。好友@杰影1020 07年白手起家,入名京上岛北抄海峡,几次完美抄底换仓,刚刚入驻江湾城四期250平,曾一边供着3套房一边租房,还是毛坯,谁能做到。那个输了先手的同学,起点不可谓不低,上海码农,每天加班到10点,一家四口租一套40平老公房,一年20多万的工资,现在也持有两套北江锦城,12年卖69换152平,15年捡漏169平,仅增值就接近300万。上大学时,他问一个有钱的亲叔叔借2000块学费,对方冷哼一声,拒绝了,理由是怕丫还不起。事过境迁,听来仍热泪盈眶。南京正是有了这许多的痛并奋斗着的24K纯屌丝,才配得上现在的房价。南京的王祥们远没有上海多,所以配不上上海的房价。铁岭吃着火锅唱着二人转,只能面对满地满不掉的库存,八千个王祥空降铁岭,也不能把铁岭的房价往上拉哪怕500块。想依靠愤怒嘲讽就获得平等的财富地位,请跨过鸭绿江,享受金三胖的保护,大家一起平等的吃屎。现在还能愤怒,因为你还年轻,还够得着,不着急,再过几年,玩几次E租宝和MMM,差距越来越大,你慢慢也就习惯了。日南京的70年产权的住宅,除了高淳溧水,哪怕板桥麒麟高新,甚至六合,玩的也是五胜三平两负的游戏,买错了时间和地点,3年后八成也能勉强解套。65年公寓,难度显著增大,除天玺国际等极少数一线强学区兑现(金陵汇文双学区,深业的拉小分校基本不算学区),胜者寥寥,有兴趣可以看 讲座里14年底买苏宁雅悦的案例,非常人所能驾驭。40年商业,我不知道一个新房库存能卖10年的东西,有什么好研究的,十铺九输是业界常态。南京的40年产权商业新房库存,按2015年的销量,一套不盖,还能卖10年,而二手交易量只有新房销量的约八分之一(写字楼和商铺,一个是六分之一,一个是十分之一),这意味着,现有新房库存全部变成二手换手一次,需要80年,而产权只有40年。商业土地出让时价格远低于住宅,年限满了以后,肯定要补交大额土地出让金,党国总不能吃亏吧。有住宅这种小学数学题可以做,根本没必要玩商业这种哥德巴赫猜想。日3.25限购虚惊一场,限涨令从玄武发布乌龙-&市里辟谣-&确认-&物价局细则,看出政府并非作秀,否则没必要出台明确细则,一旦执行不力,岂不落人口实,模糊一点不是更flexible?网传苏州限购小幅升级,南京也可能跟进。不用担心买不到,最多再开一两次盘,就能买在本轮最高点了(比如宏图,这次45000,买不到,下次45500,日光,再下次46000,不日光,就能买到了,宏图都不能日光,本轮最高点就出现了。但宏图这样的盘,也没有太多下跌空间,行情再不好,回调到40000顶天了)。日恒大华府:定位:门槛高,雨花第一豪宅(不含别墅),在城南有面子。位置:恒大离地铁近,万科离高铁近,禹州离高架近,优劣一望可知。户型:170、200、230,都可竞争南京同面积段最佳户型,细节讲究。学区:南师附小牌,聊胜于无。单价:28000,和雨花其他几个盘比,相对厚道,13年14000的地王,春节后刚刚解套。矛盾:房子平移到中胜站,45000也秒光。总结:单价套不住,大平层社区不适合屌丝的雨花,二手流动性十分堪忧。当前价格,吸引力不如35000的河西南(除海峡城),也比不上35000的仁恒绿洲新高。日日本轮牛市驱动力:
1. 衰退性宽松带来的资金成本降低;
2. 被高杠杆买房暴富教育后,杠杆作为致富经验,由抗拒到拥抱,仿佛凑了首付就买了房;
3. 买房三个月赚100万,类似的致富故事经微信迅速传播放大,带来大量外地资金;
4. 创业板小非减持,券商和互联网公司的海量年终奖,春节后当接盘侠。权威人士“不能用加杠杆的方法保增长和去库存”,把1废了;限价令把3废了;熊市把4废了;一旦预期走坏,连首付都是借来的新韭菜,杠杆止损盘出来,其曼妙之处,请参照昨晚的世纪互联和奇虎,带头大哥河西中部的二手成交已经很困难了。日南京房价即将见顶(本轮牛市高点)日招商雍华府:业主2013年8月,上轮牛市次高点,2平,本周出,含车位储藏室,净得718万,,账面盈利=159万。车位30万,储藏室10万,契税3%,维修基金3万,13年利率上浮5%,利息=6.55%*1.05*3*2.65*196*0.7=75万,扣除成本后净利润=66万。首付+车位储藏室=196万,放三年陆金所可得53万。经过一轮大牛市,比无脑理财多赚13万。时间、成本、板块、产品,缺一不可,仅仅买到了强势板块,是远远不够的。日问:看了您的微博,发现自己是高杠杆的。已负债400万。江浦有套汽车站旁的2006年的房子88平可以出手了吗?因为二季度高杠杆买银城白马借贷240万,本身还有自住的房贷100多万。夫妻月收入一万。评:胆子够大。江北二手已明显降温,交易中心当天取号基本都能办完。据说多给人发红包,有助于快速卖房。日有位朋友发了个大红包,又是刚需,我简单回答一下,刚需,在目前阶段,如何做决策。问:刚需,但不是很着急,江宁龙湖目前推荐入手吗?答:刚需买房,首先看这套房子生活是否便利,居住是否舒适,是否满足家庭成员对于未来生活的向往,双方都在仙林上班,买在万科璞悦山,这是找虐(一个同学就这么干过)。南京只要不是买在高淳溧水,哪怕六合,也能或多或少的享受城市的红利。其次看是否负担得起,现在有点压力没关系,加薪升职后,一般压力会降低。再次才是看购买的时机和升值的潜力。第一点是较为确定的,第二点也有一定的确定性,第三点明显超出了你的能力范围。有需要,生活方便,负担得起,也比较喜欢,任何时候都可以买。如果对区域没有特别要求,考虑到未来的保值能力(近期很难保值),更推荐34000的鲁能公馆(要排队),其次是26000的正荣润江城、21000的观山悦(都要提前找人)。江宁已经基本得不到南京政府和省政府的资金和政策倾斜,自力更生,潜力有限。即便如此,龙湖还是比26000的九龙湖的保利,轻钢龙骨的万科翡翠,产品要好一些。目前29000,观望,希望他跌到23000,完全没有可能。我个人的原则,遇到自己非常喜欢的房子,只要付得起,尽量买。刚参加工作,优先把精力投到工作上。如果买了以后,市场不好,降了,你就当自己那套没有降,还涨了1000,就可以了。日雅居乐滨江国际:全南京营销最烂没有之一。一期卖了640套,84套是22000卖的,其余都在;二期卖了1300套,100套是23000卖的,其余都在;一期层高3.6,园林牛逼,投入大产出少去化慢,中端区域错配顶级产品的典范。卖成这个鸟样,三期还坚持350-580平,有熊关漫道真如铁的大无畏精神。总结:江北还是林妙可时产品做成了范冰冰,江北成了范冰冰时房子又成了刘晓庆。三期580要是哪天跳个16000,你说能不能买呢,头疼……日南京楼市的短期空间还有多大?最近一年南京房价猛涨,很多人信心爆棚。原先看到苏州还抖抖霍霍,和天津半斤八两,如今简直碾压杭州,甚至有点看不起广州,想和上海掰一掰手腕了。南京最贵的奥体,二手均价4万,广州最贵的珠江新城,均价4.4万,河西南虽好,3.6万,还有多大空间?15平方公里的江心洲,小高层二手4万,1.2平方公里的二沙岛,洋房4.5万,谁更稀缺?上海浦西和浦东最贵的板块,静安寺和联洋,9.2万和8.2万,约是南京的2倍。带头大哥深圳和上海,已力有不逮,一个妖怪,孙悟空打不过,猪八戒上,能打赢?广州和杭州的最贵板块,在4万和3万这个坎,徘徊许久,奥体一鼓作气攻破5万,是不是太自信了点?雨山路一年时间,从9000干到2万,保利地王想解套,一年后要卖3.6万,两年翻两番,在中国地产史上,只有海南出现过。日南京房价有拐点迹象日融创臻园:雨山路现有楼盘最佳位置,离地铁学校公园近,离安置房远。学区有抽奖机会。隔壁屌丝盘北江锦城二手20000,融创20户型,定价合理。潜力远大于拥有江浦几十年来最烂初中江浦二中的安置房环绕的22000的中海万锦。不亚于纬七路二线楼盘,中建和融侨。不要理解错了:牛市后期,定价合理:买了有50%概率浅套1-2年。不亚于纬七路二线楼盘:不如纬七路一线,超过雨山路二线。日再致刚需:有不少举全家之力,勉强能凑雨山路、仙林湖、板桥、麒麟、高新,90平首付的,看了我的文章,决定不买了,还特地私信给我。本人的风格,适合有几套房,有大量现金,现金流充裕,有十年投资实战,能理解投资是概率和赔率的综合,愿承担跌10%的风险博40%收益的,有把握敢重仓,没把握就休息。刚需,能上还是尽量上吧,不就是50%概率套个1-2年嘛。看空对了一次,容易惯性继续看空,回调到位了也不出手。见过太多,10000不买,回调到7500还是不买,几年后,孩子上学,无奈,30000买了。你买车买股买春,都是亏的,凭啥买房一定要赚?20000买,跌到17000,又不掉块肉。涨到35000,你没房,钱也不多,咋办?冒着50%概率跌15%的风险,追求20%概率涨10%的收益,高位上杠杆,固然不合适。冒着10%概率爆仓的风险,追求30%概率回调15%的偷鸡,风险无限收益有限,当心偷鸡不成反被爆菊。日楼市中的心态(1):人的烦恼,不在于和比尔盖茨的差距又拉大了200亿,也不在于王健林的小目标自己一辈子也实现不了,那太远太远了,牛郎星和火星,有什么区别,反正也看不见。不能忍的是对面桌老王买一套涨了100万,身边的人个个一下子长了20cm,自己矮下去了,不仅夜不能寐,简直软而不举了,于是找砖家问,哪里最有希望涨,抢一套,涨也好跌也好,都安心了,反正你们别想再拉大和我的差距了。然后关心老王小区的负面新闻,闹学区啊建变电站啊血光之灾啊什么的,装着难过的表情,关心一下,暗地里查一下网上二手报价,每往下降1000,就放佛自己长高了5cm。日楼市轮动无脑路径:1. 深圳、苏州:房价翻倍,一次收紧调控,房价已下行。2. 厦门、合肥:房价涨&50%,二次收紧调控,房价尚未下行。3. 上海、南京:房价涨&50%,一次收紧调控,房价仍在缓涨,即将二次收紧调控。4. 北京、天津:房价涨&50%,快涨阶段尚未结束,几个月后可能一次收紧。5. 武汉:介于3-4之间。6. 杭州:热点区域涨30-40%,冷门区域正在启动。7. 无锡:开始出现抢房。8. 成渝:纹丝不动。1. 不放血跑不掉了。2. 再不跑就和1一样了。3. 再涨一会,二次调控后,就和2一样了。4. 再涨一会,一次调控后,就和3一样了。日被日人民报作为二线过热的代表单独点名,南京在国庆前后二次加码调控的概率非常大,即将进阶第二档。本轮一年涨顶过去十年,涨幅绝对值、群众参与之深、媒体传播之广、杠杆之大、苏北安徽贡献之多、房价和收入背离之大,远超09年,碾压13年,购买力不但消耗的快,而且透支的多。一旦走熊后,像前几轮一样只调整12个月,是远远不够的。类似杭州那样,2010年买的2016年才解套,这种概率肯定没小到可以忽略不计的程度。日进入 高风险+低收益 阶段,此时的情绪,恰恰是最亢奋的。日日 004昨天,我妈在江浦,碰到江浦县中国民女神她妈,刚从碧桂园欧洲城回来。女神她妈周一到周六在江浦,周日去欧洲住一天,学学插花茶艺,倒也自在。已经退休了,为啥不干脆住在欧洲?牌搭子都在江浦啊……年初去滁州穆老九吃羊肉火锅,过了江苏省省界1米,便是欧洲城,这几年,新房价格也在慢慢涨,环境和营造的生活氛围,确实不错,每周五都有大巴,在河西万达,接一批人,去欧洲度假,周一再回来。只谈钱的话,碧桂园几乎没有二手市场,新房哪怕从5000涨到10000,二手现房原价都难卖。原因很简单,欧洲城往北往南往西全是空地,几乎不要钱。欧洲城卖完了,还有非洲城;非洲城卖完了,还有美洲城;美洲城卖完了,还有南极洲城;地球城卖完了,还有火星城;太阳系卖完了,还有α半人马。土地没任何稀缺性,怎么兑现给买家?日1.9K2,547 条评论分享收藏感谢收起233244 条评论分享收藏感谢收起}