如何判断房价的合理水平_百度知道
如何判断房价的合理水平
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　　房价收入比、住房可支付性指数和房价租金比是国际上用于评价房价合理水平的三类指标。以房价收入比的多年均值作为判断标准，目前我国城镇新建商品住宅的销售均价总体处于正常水平，但北京等部分城市的房价则明显偏高。　　近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。但房价的合理水平如何确定，目前各界在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。　　（一）房价收入比　　所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相当。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
采纳率：42%
国务院发展研究中心市场经济研究所“我国房地产市场平稳持续发展的制度与政策研究”课题组（执笔：邓郁松） 《调查研究报告》[2012年第019号]　　摘要：房价收入比、住房可支付性指数和房价租金比是国际上用于评价房价合理水平的三类指标。以房价收入比的多年均值作为判断标准，目前我国城镇新建商品住宅的销售均价总体处于正常水平，但北京等部分城市的房价则明显偏高。建议进一步加强和完善对房地产市场的监测，研究确立评价我国房价合理水平的指标体系。
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06:00 &&来源：重庆晨报&&&&
&&&&　　近日，摩根大通中国首席经济学家、大中华区经济研究部主管朱海斌在上海媒体见面会上表示，由于中国近年来年收入增加快速，楼市调控政策持续且效果明显，预计今年房价下降5%到10%，一线城市下降10%到15%。中国今年房价或回归至合理水平，但2013年至2014年楼市可能会出现小幅反弹。
　　对于2012年中国经济走势，朱海斌预计，2012年中国全年CPI将在3%左右，通胀压力放缓，全年GDP增长8.4%，总体走势将呈现前低后高的态势，经济减速有望在第一季度见底，而出口和楼市将成为近期两大风险。
　　在谈及房价时，朱海斌认为，中国房价的确过高，但是年内有望可以回归合理水平。朱海斌表示房价收入比是衡量房价是否“合理”的一个指标。据摩根大通统计，中国2010年房地产调控开始时房价收入比全国为10.6，一线城市如北京、上海、深圳这一指标均超过15，可称为“难以接受”的水平。而由于楼市调控政策持续且效果明显，加上中国近年来居民年收入增加快速，这一指标去年底全国为9.8。
　　“如果明年政府可以防止房价不反弹，而居民年收入保持过去年12%的增长，应该说明年是很有希望房价收入比回到比较正常的区间。因为中国收入增长快，其实并不需要房价出现大幅的下滑就可以回归合理水平。未来几年应该防止房价报复性反弹。”朱海斌预计，今年房价会回归合理水平，全国平均房价将下降5%―10%，一线城市房价会有10%―15%的下跌，年楼市可能会出现小幅反弹。
　　朱海斌表示，根据政府工作报告，楼市调控将持续进行，尤其是抑制投资投机性需求不会放松，但期间可能会出现一些政策微调。对于“房产税”在上海和重庆两地试点，外界普遍认为房产税或将取代限购限贷成为后续抑制投资性需求的调控措施，朱海斌表示并不赞同，他认为房产税的增收对于抑制房价效果甚微，所以以房产税取代限购限贷政策是错误的做法。
　　据《国际金融报》
责编：向昌明一线城市房价可能跌15% 今年房价或回归合理水平
来源：凤凰房产
近日，摩根大通中国首席经济学家、大中华区经济研究部主管朱海斌在上海媒体见面会上表示，由于中国近年来年收入增加快速，楼市调控政策持续且效果明显，预计今年房价下降5%到10%，一线城市下降10%到15%。中国今年房价或回归至合理水平，但2013年至2014年楼市可能会出现小幅反弹。
对于2012年中国经济走势，朱海斌预计，2012年中国全年CPI将在3%左右，通胀压力放缓，全年GDP增长8.4%，总体走势将呈现前低后高的态势，经济减速有望在第一季度见底，而出口和楼市将成为近期两大风险。
在谈及房价时，朱海斌认为，中国房价的确过高，但是年内有望可以回归合理水平。朱海斌表示房价收入比是衡量房价是否&合理&的一个指标。据摩根大通统计，中国2010年房地产调控开始时房价收入比全国为10.6，一线城市如北京、上海、深圳这一指标均超过15，可称为&难以接受&的水平。而由于楼市调控政策持续且效果明显，加上中国近年来居民年收入增加快速，这一指标去年底全国为9.8。
&如果明年政府可以防止房价不反弹，而居民年收入保持过去年12%的增长，应该说明年是很有希望房价收入比回到比较正常的区间。因为中国收入增长快，其实并不需要房价出现大幅的下滑就可以回归合理水平。未来几年应该防止房价报复性反弹。&朱海斌预计，今年房价会回归合理水平，全国平均房价将下降 5%&10%，一线城市房价会有10%&15%的下跌，年楼市可能会出现小幅反弹。
朱海斌表示，根据政府工作报告，楼市调控将持续进行，尤其是抑制投资投机性需求不会放松，但期间可能会出现一些政策微调。对于&房产税&在上海和重庆两地试点，外界普遍认为房产税或将取代限购限贷成为后续抑制投资性需求的调控措施，朱海斌表示并不赞同，他认为房产税的增收对于抑制房价效果甚微，所以以房产税取代限购限贷政策是错误的做法。
编辑：徐蕾
[此文系转载，来源于凤凰房产，版权归属原作者]
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中国房价什么时候能降到合理价位?
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二手房经纪人
首先多少是合理位置?如果这个没有标准,哪这个问题是白问了。实际上根据就没有一个标准,因为各地不一样。比方北京的四环内与哈尔滨的二环内价格能是一个档次吗?
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
主要是地价太贵，政府把地价降下来会好很多，经济适用房或者限价房可以公平的出售给真正应该买到的人。
二手房经纪人
等领导人换届吧
二手房经纪人
估计20年以后吧
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我的理解是,人人都有房了。
首先多少是合理位置?如果这个没有标准,哪这个问题是白问了。实际上根据就没有一个标准,因为各地不一样。比方北京的四环内与哈尔滨的二环内价格能是一个档次吗?
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核心提示：由于中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始;由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，中国房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹;等到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，中国房地产将如日本一样跌入底部;中国房价会年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面;不要相信“以房养老”，已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。
根据这样的预计，我的建议是：对于房地产投资者和房地产商，在2012年18大前或最晚2013年“两会”前尽快售房，越快越好;对于准备购房者，建议2012年和2013年尽量不要买房。比如一套现价200万的房子，如果房价下跌5%那就节约10万，下跌10%就节约20万，下跌20%就节约40万，下跌50%就节约100万(如在偏远郊区和泡沫严重地区)!多等一两年节约N个万，你等不等?特别是，现在新房多在郊外，郊外房价下降空间最大，多等一两年甚至有可能省去一半钱。
比如鄂尔多斯，鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元，在2011年高利贷危机之后，康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住，那外来人口云集的温州呢?月温州房价慢慢下跌了起来，今年正月过完，温州房价基本跌去30%-40%，许多房子价格跌去50%。
鄂尔多斯房价大跌，鄂尔多斯完蛋了吗?没有，除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。温州房价大跌，温州完蛋了吗?没有，温州人照样生活，只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。
房价大跌是有可能的，比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。房价大跌也没有那么可怕。既然官方说中国银行业可以承受50%的房价大跌，那大跌20%-30%是不会有多大危害的。中国以国有大银行为主体，房价大跌根本不会像某些人说的那么可怕。
可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房价慢跌的情况下，房价仍较高，多数有住房需求的人仍买不起。购房出租的投资者而言，房地产投资仍缺乏意义。由于“买涨不买跌”的心里，在房价慢跌的情况下，无论是真正的房屋需求者和房地产投资者，还是投机者，多数都不愿出手买房。没有人买房，谁来愿意继续建房?不继续建房，那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来?还怎么带动相关的行业?所以房价慢跌危害最大。政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市，而应该更有力度更有效果的推进房地产调控，一次性的将房价暴跌至合理位置(好处见下面的分析)。
对于我认为2013年房价会大跌的观点，有些人认为我不懂中国经济。是的，中国经济问题向来不仅仅是经济问题，而是经济规律加政治需要。但经济规律终究是经济规律，政府或者说一些地方政府是拗不过经济规律的大腿的，地方官员也不会在中央要求把房价降低到合理水平的政策尺度下大越界。
有人问我，你知道房地产的后台老板是谁吗?土地出让金最高时(2010年)接近地方财政收入的7成，不少政府人员也直接是高房价获益者，据此有人认为地方政府就是房地产的后台老板。
不过我不这样认为，房地产的最终后台老板不是地方政府，而是中央。关于地方政府的财政收支问题，这最终还是中央政府的问题，因为地方政府如果无法偿还，中央总要承担一部分。土地出让金收入占地方财政收入比例过大，这跟中央与地方的收入项目分配相关，同样在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罢了。房价大跌，银行坏账增加，这主要在国有银行，也是中央政府的问题。影响房价关键的土地政策，这主要也在中央要什么养的土地政策。在高房价高物价高民生压力及发展稳定方面与短暂房地产泡沫下的GDP增长、就业、财政收入，中央如何取舍，由此决定房价调控的力度与方式，这还是中央政府的问题。所以，中国房地产的最终后台老板是中央。
高房价对民生与经济社会发展危害极大。房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高，危害经济社会健康发展、创新和经济的转型升级。
比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。
高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。比如2012年1月，京、沪、广三大一线城市土地出让金同比降幅惊人，上海1月土地出让金同比缩水达七成，北京则为去年同期的三分之一，广州更是由28亿降至2.9亿，缩水幅度达九成。月份，房屋新开工面积仅增长0.3%，而住宅新开工面积下降5.2%，房地产泡沫所创造的就业与GDP已经后继乏力。
这时候，高房价的危害持续，同时高房价创造的利益却大幅下滑，作为房地产的最终后台决策者，面对持续的高房价危害和民生抱怨，应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫，所以中央的房价调控力度只会越来越大。比如过去中央说“防止房价过快上涨”，现在是“调控到合理水平”。温家宝总理对房价调控的决心比以往更坚决的多。
比如，4月13日《每日坚决新闻》报道，至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露，有关政府部门内部有人提议，具体项目的上一期房源去库存率达70%以上，项目开发商才可以申请推出新房源，否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为，有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力，减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。
据今年网上流传，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策。
对于下一届政府，由于房地产泡沫的利益已经被榨干，而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加，调控力度只会更强。到2012 年的18大和2013年的“两会”，由于中央换届前的稳定诉求结束，“新官上任三把火”，为了表示对民生的重视，房价调控手段将更具火力。
对于下一届政府，我相信会更努力调控房价，也相信会把房价调控的更好。
习近平副主席在不到16岁时下乡，从那时就和贫苦的农民一起生活过。相信有这样的经历，对中下层人民的利益会更照顾。比如他要求增加工人和农民代表的比例。对于对民生危害极大的高房价，估计习近平副主席更具有调控的决心。
李克强总理出身基层干部家庭，北大经济学博士毕业。对于高房价对民生和经济的危害，我相信北大高材生总理更清楚。如何调控调控房价，如何让房价降低，相信经济学博士总理应该更有对策。现在李克强副总理已经负责保障房建设，那明年“两会”后，中央政府应该会更给力的解决民生住房问题，房价调控只会更强。
从政治方面看中国房价将在2013年有一大跌，从经济形势上看也更是如此。
近日据媒体报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%!)，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。
据统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%;商品房销售额8672亿元，下降14.6%。1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%;利用外资112亿元，下降22.4%;自筹资金8910亿元，增长25.0%;其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%;个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。
债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。
这些数据表明，中国房地产企业库存在快速增长，资金来源在快速下滑，销售收入面积和销售收入快速下滑，偿债压力和资金链紧张在快速增长。如果房地产商能撑过2012年，则很难在2013年坚持高房价了，2013年中国房价必有一大跌。
中国房价本应该在2008年扭转向下的，但由于对全球经济危机反应过度，来了个中央4万亿、地方10多万亿的大投资计划和货币政策大放水，房价在货币过剩的情况下又大幅反弹。
中国经济大约10年一个周期，上个周期底部是1999年，2009年应该是这轮周期的底部。但由于在2008年末投资大跃进和信贷大跃进，将这轮经济周期的底部大约推迟4年左右，2013年或许将是这轮周期的底部。
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