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房产包租和托管的区别
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业主装修房子想出租 却遇上海房屋托管公司拖房租
来自：sh.zxdyw.com
日期： 10:39:23
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目前申城房屋租赁市场上出现了不少房屋托管公司，他们从房东签下房源代为“托管”，声称能让房东稳赚不赔，这种托管行为被业内称为“房屋银行”，意思是房子像是被存进银行一样安全。但是，房屋托管真的那么美吗?让上海装修网的小编带您来看看真相吧！
为图省事，房东梅先生将房子托管给某托管公司，每月坐收租金，然而3个月后租金开始拖欠，后来连业务员都找不到了。找到某托管公司，对方却称是因为承租的房客没付房租跑路了……跟一起来了解一下吧！
托管不久租金就“拖拉”
梅先生表示，他在浦东有一套闲置的房子想出租，去年7月委托屋中介出租。然后，一家房屋托管公司找上门来，声称可以为梅先生提供房屋托管服务，只要房子托管给他们，房东什么都不用管，每月房租会按时打过来。
因为没有很多时间去见房客，听到托管如此省事，梅先生便答应了。双方通过签订合同，梅先生将房屋出租给某托管公司，合同期为3年，每月租金为5000元。付款方式为押一付一，每月23日付租金，如延迟支付，则按照每天50元支付滞纳金。合同还约定，每年该房子可以有10天空关期，不算房租。
公司打来的5000元的房租。然而，但从第三个月开始，某托管公司支付租金已经开始了拖欠，需要他几次三番催促才能付款。“10月份开始不正常了，老是拖欠，每次都是我去催，催了后过几天打给我，一开始催了后过三五天，到12月份的时候一下拖到今年1月份，拖了十几天。”梅先生抱怨，原本以为房屋托管后可以在家坐收房租，没想到每个月都要自己去催账。
到了今年的1月23日，租金又一次没有按照约定时间到账，这一次梅先生电话打过去，却连对方的业务员都找不到了，这下让梅先生终于坐不住了。他又致电去找当时给他们办居间服务的中介，要求他们去找某托管公司结果中介回复，当时签约合同上的联系人已经离职，他们也无法找到对方。
某托管公司承诺支付滞纳金
终于联系到其财务总监吴小姐，她解释道，因为年后公司人事上有一些变动，原本负责打款的同事离职，所以才会发生这样的事情，并表示会尽快将1月份的房租打款给到梅先生。
对于梅先生房租被拖欠一事，吴小姐表示这确实是他们工作疏漏造成，会按照合同支付相关的滞纳金。
而对于多名房东反映某托管公司拖欠房租一事，某托管公司是否存在资金链问题?在记者的追问下，吴小姐承认，目前公司确实存在一定的资金困难，才导致房东租金拖欠。同时她也诉苦，是因为租客也拖欠他们的房租。吴小姐说，梅先生的房租，就是因为承租的房客住了几个月后就跑路了，导致房租也不能按时发放。她还表示，接下来公司会对房客进一步加强审核，以降低风险。
看着省事却隐患多多
看上去很美的房屋托管，到头来房东、托管公司都似乎成了受害方。尽管某托管公司称是因为房客未付房租就跑路了，但梅先生却完全不知住进自己房子的是何方人士。
业内人士指出，对于房东而言，选择房屋托管虽省心省力，但是也要同时面对来自房客和托管公司的双重风险。一般而言，房东选择将房子托管后，就已经丧失了选择房客的主动权，根本不知道什么人会住进房子，遇到素质不高的房客，不仅拖欠租金，还会破坏房屋。
另一方面的风险来自房屋托管公司。该人士坦言，托管公司光靠租金差价是很难保证公司正常运行。一些托管公司就采取分租方式，把租来的房子租给多个房客，甚至是加上一些隔断改造成群租房，尽可能使整套房子的利润最大化。而被查处，房东也要承担责任。
而且，在支付方式上也存在着风险。一般而言，托管公司跟房东约定的付款方式是付一压一，尽可能压缩资金周期。而出租给房客，付款方式最短是付三押一，长的甚至半年、一年一付，这样托管公司就掌握了资金的主动权。此前也发生过托管公司提前收取房客租金后卷款走人，房东和房客双方均被坑的案例。
实际上，一些从事房屋托管的公司并不具备相关资质。记者从工商部门获悉，从事房屋托管和转租服务，并不属于房屋中介经纪行为的一种，即使是获得了“房地产经纪”经营范围的公司，如果从事房屋托管服务也涉嫌超范围经营。
目前尚无明确法规规范
目前还没有专门的法律法规来规范这个行业，只在一些法律法规中，部分涉及到了房屋托管中的一些问题。
上海装修网了解到，律师认为，目前国内市场的房屋托管实际上是变相的双边代理，经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是经纪公司与业主签订的包租合同，另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同，这与所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。在“托管”模式下，房东和租客间的信息不再透明，只能依靠房屋托管公司的自律来避免纠纷的发生，一旦出现问题，受害的可能不止一方。建议相关部门对此问题予以关注。
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400-800-0011转10021一)什么是房屋托管?
房屋托管服务（Housing trust）相当于房屋管家的升级，业务范围主要是针对空置房产，广泛用于空置不动产（已装修和未装修两类）的保值、增值。
房屋托管是在不改变业主（房屋产权所有者）房屋产权的情况下，业主和受托方以契约的方式将房屋的使用权交给受托方。对房屋进行相应的改造和装修等商业化形式进入市场，由受托方进行日常维护和管理，并进行经营，以发挥不动产的最大价值。当双方签订的托管合同生效后，在合同期内，由受托方负责房屋的日常维护、管理和经营。业主和受托方按照约定，定期分配房屋商业化后产生的收益，以及承担风险。
房屋托管，不仅解决了空置房产的维护和管理问题，还充分利用了空置房产，确保了空置房产的保值、增值。同时，对资源的合理利用以及旅游业的发展都起到了重要作用。
房屋托管---让房东从此尊贵做房东,让租房从此更轻松!
二)选择房屋托管都有哪些优势?
1、稳定的房租收入
上一个房客退房了，可是下一个房客还没找到，中间出现空档！！焦急的您，一边又要忙着自己的工作，一边又要没完没了地带房客去看房；
您愿意一次又一次的面对客户的讨价还价吗?
您愿意一次又一次的带着客户去看房子吗?
您愿意每个季度去催收房租吗?
如果您不愿意，把房子交给我们吧，我们将直接把租金付给您，让您轻轻松松感受坐享其成的快乐。一旦房子没人租用，就没有收入，而把房子交给我们，您的房子就不会再有空闲期。
2、优质的房屋维护
在房屋出租的过程中，房屋及其设施难免不会出现损坏，对房屋及其设施进行维护是一件极其耗时和麻烦的事情。把这些麻烦的事情让我们来做吧，亿房网推荐的房屋托管中心有专业的人员对您的房屋及其设施定期进行维护，使您的房屋日久如新。
3、不必为定期买家具家电而苦恼
在房屋出租的过程中，房屋没有家电设施还要购入家电设施，对房屋及其设施进行维护是一件极其耗时和麻烦的事情。把这些麻烦的事情让我们来做吧！
三)加入房屋托管中心都有哪些好处?
对出租方而言：
l、房屋有了专职的保管人，可随时根据需要进行清洁、维修、翻新等专业化托管――省心；
2、房屋托管服务企业直接将租金给您个人或存入银行获取利息――省时；
3、房屋托管服务企业代为办理出租的各项手续――省力。
对承租方而言：
1、不必到处奔波，即可享用中居托管中心无限的房源信息；而且并不收取任何费用。
2、由专业人士引导，能更迅速找到安家创业的满意房、适用房。
3、房屋托管中心会办好入住前的费用结清、室内清洁、等繁琐手续，租客可轻松入住。
"房屋托管"是一种全新的住房投资和消费模式,它的出现为房屋中介市场注入了新的活力。房屋托管简单地讲就是一种全程式代租代管业务，即托管中心接受业主委托，利用中心丰富的客户资源和推广手段，在最短的时间为业主找到租客，待双方签订《出租房屋委托合同》后，托管中心开始定期进行租金结算，并按时将租金交给业主或划入业主指定的帐户内，业主尽可以坐享其成，按时取租，安枕无忧。"
四)为什么要房屋托管?
理性人做出一个经营决策，无非就是成本和收益。对于房屋的经营，可以自己经营也可以委托给房屋托管中心经营。
对于自己经营：
成本一：通过中介找到房客的：骚扰电话不断，但是您又会担心他们帮您找的房客不可信，万一发生法律纠纷您还得承担法律责任！！！再说您还得支付一笔中介费用。也可以通过各种途径来寻找房客，只是寻找也是需要付出大量的时间，付出的时间一样是一种成本；
成本二：在房客居住过程中，作为产权人的您需要不定期的付出时间去维护您的出租房。
房屋托管的要点：
现在的房屋托管业务主要包含5个要点：第一，中介经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是经纪公司与业主签订的包租合同（俗称：收房合同），另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同，这与所谓的"居间租赁"通过一份"三方合同"完成租赁业务的业务模式截然不同。第二，因为房屋托管不是采用"三方约"，经纪公司与业主约定的租金和中介经纪公司与客户约定的租金没有必然相等的数学关系。在实际操作中，业主并不干预经纪公司的出租价格，也就是说，业主在合同中已经对可能出现的"差价"表示认同，当然，由于经纪公司的原因导致的空租损失也由经纪公司承担。第三，中介经纪公司向客户收取租金的方式和期限与经纪公司向业主支付租金的方式也不一定相同，经纪公司向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但经纪公司向业主支付租金的方式一般是每月或每季（3个月）或每年支付。第四，中介经纪公司为了最大限度地降低自身的空租风险，会向业主要求一段时间的所谓"控制期"（免租期或房屋装修期限），一般是30-45天不等。这段控制期在中介经纪公司与业主签订的合同中有明确的规定，但没有约定经纪公司在控制期内将房子出租的所得归业主所有。这就意味着经纪公司已经通过合同的规定将控制内可能产生的收益划入经纪公司的名下，不存在欺瞒和侵害的嫌疑。第五，业主、客户和经纪公司任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。一般情况下，违约金的额度大体相当于1-2个月的租金，如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失，还要根据损失情况承担其他赔偿责任。
房屋托管的好处：
房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程. 房屋产权所有者将房屋委托给房屋托管单位并签订委托合同,受托方将房屋保洁增置家具家电后寻找租客..合同期内,由房屋经营单位代收房租,水电费,煤气费,物业管理等费用并按合同约定将租金打入业主或业主指定银行帐户,受托方承担中途租客退租风险.受托方靠收取业主的管理服务费和房客的家具家电租赁费盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险.从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。
房屋托管的优势：
1、免费帮您找房客，免中介费，全程专业管理，按时收租，免空置费，房屋家具修缮管理。
提供专业的托管全程服务（内容包括：房屋出租，免除空置，租金代收，费用缴纳，损坏维修，丢失赔偿 ，清洁出新，解决诉求，信息咨询，风险承担等全方位服务）
全程管理，稳收租金，免佣出租，支付押金，免除空置等等
让房东省时，省心，省力，省钱！
"放心托付 值得信赖"！
2、对于身在外地或距离物业较远、或因工作忙碌无暇招租及管理房产的业主，可以把房产以适当的租价、包租的方式签订委托协议，存入房产"房屋托管服务中心"， 业主每年只需让出 30-45 天的招租期或装修期，由公司专业团队为房屋进行必要的清洁、专业的室内配置规划、各类广告宣传以及筛选客户带客户看房等，这也就花去了一大半的空置期；其余时间无论房屋出租与否，业主均可每月按时收取房屋租金，避免了无谓的空置风险和繁琐的招租、管理事务。
3、对于无暇管理房屋及招租事务的业主，也可与"房屋托管中心"签订《托管协议》，由托管中心全权负责租前（发布广告、接听电话、带客看房、砍价议价、筛选客户）、租中（巡查监督、维护维修、欠费催缴）、租后（物业交接、欠费清缴、损坏赔偿）的繁琐工作，既不用出让免租期，且业主还可直接与租客签订租房协议并收取租金。
房屋托管的五大特性：
1、简便：业主不用出门就可以将房屋出租并能准时收到租金；
2、稳定："房屋托管中心"能为业主提供最为稳定的收益、中途没有房屋的 空置风险；
3、安全：房屋理财中心操作规范，同时给业主提供全方位服务；
4、效率："房屋托管中心"利用公司专业、强大的信息发布平台和专业的经纪人团队，为业主提供快速、周到、全方位的出租保障；"
5、规模："房屋托管中心"通过规模化、集约化、经营化，实现资源的最优化配置；
哪些客户是我们托管服务的对象：
1、成功人士或专业房产投资理财者。
2、不在本市居住或长期出差在外者。
3、工作繁忙，无暇招租和管理房产事务者。
4、不在房产所处区域居住，招租看房不方便者。
5、不上网或发布途径单一，缺乏多渠道发布出租信息者。
6、各楼盘尾盘、或单位空置房产需资产变现者。
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用户：s71b***
| 湖北-十堰 | 发布： 13:46:59
我和房屋托管公司签了两年合同，租了一个房子，房东和托管公司签的是5年托管合同。现在房东要把房子卖给我，但现在我和托管公司的合同还有一年没到期，房东也还没到期。我以及给房东交了买房定金。这定金我还要的回来吗？如果我要买这个房，是不是要付给托管公司违约金？当初房东在没有和托管公司协商好的情况下跟我说，和托管公司的问题好解决，我才和他谈买房的，这样的话，我定金要的回来吗？和房屋托管公司的违约金该由我来付吗？
在我租房的一年内，房东带人来看房，所以我们才想买下这个房的，请问，他已经办理了托管，是不是不应该这样做？
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我有个房子给房屋托管公司包租三年，现在二年了我要提前收回，月租是4000多一个月，本来约定好提前毁约方赔付8000元就可以了，现在托管公司要我赔偿2万6千元，包含出租费用的差价（他们现在租金是5000多）1200一个月赔付一年，请问这样合理吗？
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