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俺小区电梯随物业早8晚6“上下班”
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　　&我们是按全天运行交的电梯费，物业公司有啥权利将电梯限时？&12月5日，富顿公馆小区业主张女士向沈阳晚报、沈阳网爆料，该小区物业最近推出了一个奇葩规定：小区内所有电梯的运行时间都被限定为早8点至晚6点，和物业公司的上下班时间一样，而其余的时间住户们只能爬楼梯回家。
　　高层居民说：爬楼梯累不起
　　富顿公馆小区业主张女士告诉记者，该小区是从今年8月份开始陆续入住的新楼盘，从上个月中旬开始，该小区物业推出了一个奇葩规定，小区电梯跟着物业一起上下班，每天的运行时间是早8点至晚6点，其余时间住户们只能爬楼梯回家。
　　&电梯是高层建筑的必备设施，应该24小时开放，况且我们也是按全天运行交的电梯费，物业公司有啥权利将电梯限时？既然电梯运行时间打折了，那物业是不是得退我们电梯费？&对于物业公司的新规，业主张女士很不理解。
　　张女士告诉记者，由于她上班地点离家远，所以每次折腾到新房时都得晚上七八点钟了，住的又是高楼层，所以实在是爬不起了。
　　小区业主说：物业领导找不到
　　当天上午，记者来到了位于沈阳经济技术开发区的富顿公馆小区，由于正值物业的上班时间，因此，4栋高层的电梯都保持运行。一位正忙着装修的小区业主向记者证实了电梯按点上下班的事实。
　　&我们都觉得特别不方便，既然交了取暖费，谁家都想快点完成装修，早点住上新房，而电梯限时运行直接影响装修进度。&这位业主告诉记者，她曾到物业公司去问过这件事，但物业公司的前台工作人员一问三不知，找到物业公司的领导，人家说就是这么规定的，问&为什么&还不说。
　　在采访期间，一些业主猜测，由于新楼盘入住率低，物业为了节省成本，所以电梯才限时使用，但说法未经证实。
　　物业公司说：防装修伤电梯
　　随后，记者来到了富顿公馆业主服务中心，物业公司负责人向记者表示，由于该小区入住不长时间，目前正值装修期间，小区电梯属客梯，严禁运送水泥、沙子、红砖等建筑材料，白天物业会安排专人进行看管，但毕竟不能盯24小时，所以为了保护电梯，限制了电梯的使用时间。
　　同时，物业公司负责人也表示，当前，绝大多数业主没有正式入住，电梯限时的做法并不会影响业主回家，等将来入住业主多了，装修的少了，自然全天运行。此外，回来晚的业主可以向园区值班保安寻求帮助，值班保安的手中有电梯钥匙，会为有需求的业主及时打开电梯。
　　不过，考虑到业主的呼声，物业公司负责人承诺，从当天起，电梯的运行时间将延迟到晚9点，同时，她也会尽量与上级领导沟通，争取尽快使电梯恢复24小时运营。
　　-律师说法
　　无特殊约定应开放电梯
　　辽宁鼎泰律师事务所律师杨功涵介绍，电梯作为楼盘的附属设施，是业主必须使用的产品，如果没有特殊约定，则可以认定电梯的使用时间是24小时。如果楼盘电梯不是因为故障问题而限时使用，那么这是种违约行为。记者将此事反映给沈阳经济技术开发区房产局，该局的相关负责人表示，将对此事介入调查。
　　高级记者 白昕
&& 13-12-04 06:38
&& 13-12-04 04:01
&& 13-12-02 10:36
&& 13-11-28 10:53
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小区电梯广告费收入是否属于业主共有？
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请问市房管局，我们小区电梯广告收入是否属于业主共有？这个收入是否由贵局责成物业公司返回给小区业主委员会保管？
位于惠州市惠城区鹅岭南路48号的天鹅芳邨小区，由惠州市泰富物业管理有限公司进行管理。日，该物业公司与惠州市金佳实业有限公司签订了我小区1至5号楼共10台电梯的《电梯广告合作协议》，协议书上约定：合同期限为日至日止，甲方电梯框架位交付乙方使用后，乙方按使用电梯台数至合同生效之日起，按季度向甲方支付管理费。即10台梯共计壹千捌佰元整。
日，我小区召开了首届业主大会，并成功选举产生了首届业主委员会。
在此期间，小区业主委员会多次发函给该物业公司，要求物业公司按照相关规定和约定，全体业主与物业公司按6:4的分成比例移交以上电梯广告费给业主委员会进行保管，但都遭到物业公司的种种不成立的理由拒绝移交，并且业委会从未收到物业公司所说的广告收入用于1号楼新增建监控系统的通知和征求意见书，且也没有征得业主们三分之二的同意使用该笔费用的开支，故此我们不接受物业公司对广告收入使用情况。故此我们要求物业公司应该按约定好的分配比例如数移交给业委会保管。
故此，特此来信求助市房管局，请房管局按照相关法律法规及时、公正的进行协调该事，谢谢。
1、该物业公司与惠州市金佳实业有限公司签订了我小区1至5号楼共10台电梯的《电梯广告合作协议》
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2、业委会备案证明
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3、业委会征求广告收入分配比例的公告
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4、物业公司对广告收入分配比例无异议的公告
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& & 业委会互助通讯员您好！您反映的小区的电梯广告费收入问题，我局高度重视。依据国务院《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《广东省物业管理条例》第五十三条第三款规定：“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。” 《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》第三章第三十三条第二款规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行下列职责，并接受业主的监督：草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会年度工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案、提交业主大会会议表决。”，综上所述，对于您所反映的小区电梯广告费收入问题，应该由小区业主委员会依法组织召开业主大会，并就电梯广告费收入问题进行表决形成本小区业主大会决议后，相关各方应根据决议规定的内容执行，我局已要求物业服务公司就该问题依法依规与小区业主委员会协商解决。
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对于物业公司回复中的第2、3、4项，我们有一下看法：
一、关于物业公司回复中的第2项称“楼顶、外墙广告收入与业委会无关”。其意思就是楼顶、外墙广告收入与全体业主无关。
我们认为，物业公司这个认识是非常错误的！
根据《物权法》第七十条（）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)（）第七条（改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。）;
并且“商品房买卖合同第11页第十七条中的外墙和地下室使用权归开发商所有（具体见附件图片）“属于霸王条款，我们每一位业主完全可以状告该约定无效”的理由和法律依据如下：
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)file:///C:\Users\Thinkpad\AppData\Local\Temp\TempPic\A4KBISCF5BLSE0]35H4_CNQ.tmp第十四条（建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持）。
二、&&关于物业公司回复中的第3项称”目前小区不存在公共场地出租问题”。
我们认为，物业公司该说法简直是胡说八道，因为其中但不限于小区2号楼2层中规划202㎡的物业服务用房自2010年开始就被开发商和物业公司擅自出租给足浴城使用牟利；1号楼3层约共200㎡属于业主共有的架空层自2009年开始被开发商和物业公司擅自改为住房1-308、1-309和1-310出租牟利，自目前为止，开发商和物业公司从未把相关收益公示给过全体业主知悉！
三、关于物业公司回复中第4条称“物业公司将电梯广告收益已用于1号楼新增监控系统上”。
对于此说法，我们不给予认可！理由是，1、物业公司对于该新增设的监控系统，从未告知全体业主，物业公司不尊重全体业主，并且物业公司该行为违反了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第七条；2、关于物业公司增设的监控系统是否已经增设和正常使用，并且物业公司从未告知我们业主和通知我们业主进行验收；
另外，物业公司也说到“截止日电梯广告收入余额人民币8100元”，那么，物业公司也应该本着解决问题和树立企业诚信，物业公司应该立即把电梯广告收入余额人民币8100元移交给全体业主（业委会）保管。
所以，综合以上，要求物业公司尽快把属于全体业主共有收入按协议比例所得，移交给全体业主（业委会）保管。
我们郑重的声明和提醒，如果开发商和物业公司仍坚持不承认以上事实和不支付以上公共收入移交全体业主（业委会）保管，我们每一位业主将保留诉至法律，追讨开发商和物业公司侵权的权利。
附：本案“商品房买卖合同第11页第十七条中的外墙和地下室使用权归开发商所有“的霸王条款图片
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小区广告收益，你拿到了吗？
来源：小区广告收益，你拿到了吗？_要闻_新闻_中国政府网
新华社郑州１月２１日电（记者 刘金辉）电梯内、绿地旁、楼顶上……在居民小区公共区域，广告随处可见。
这些广告的不菲收益，作为业主的你，拿到了吗？
一面，国家相关法规明确：对这些位于公共区域的广告收益，应归全体业主所有；另一方面，实际收益却多被物业公司收入囊中。
记者调查发现，执法主体不明确、业主委员会难组建成为酿成这种苦果和糊涂账的主要病因。
广告收益，竟糊里糊涂
在郑州市区北部金杯路与银河路交叉口的金蓝湾小区里，大门内两侧的灯箱广告格外引人注目，一个灯箱广告的ＬＥＤ屏上在循环播放着广告。走进门洞里，两个电梯之间的显示屏在播放广告，电梯门上、电梯里粘贴或挂着广告框……仅从大门到楼梯，记者就看到６处广告位。
该小区业主梁女士说，虽然对这么多广告有时也比较反感，但已经习以为常了。“很少考虑这些广告收益分配的问题，小区物业也没说过这事，应该由物业和业主共同分配这些收益。”
梁女士认为，小区应该把这些收益公布出来，让业主们看看都用在哪里了。
记者来到该小区的物业管理处采访时，刚好碰到一位来续约的广告商。他告诉记者，他开的是个小公司，主要做电梯门上的贴纸广告，一个电梯门一个广告，每个电梯承包价３００块钱一年。据他了解，电梯里面的广告位贵一些，一部电梯一年的承包费从１０００元到３０００元不等，这得看小区的位置和档次。
记者粗略算了一下，这个小区有１２栋楼，大概有７０多部电梯，一年仅电梯门和电梯内的广告，按最低价算约能收入９万多元。再加上显示屏和灯箱广告，一年最低能收入１０几万甚至更多。
该小区物业管理处李经理告诉记者，这些广告有些是公益的，收入很少，用于小区内的维护、修理等费用，只是并未公示。
记者调查多个小区发现，小区内有灯箱广告和电梯广告是普遍现象，大多数小区的广告都是物业公司卖给了广告商，而收益却很少向业主公布，业主们也大多不知道这些收益用在了哪里。
法规条文，成一纸空文
根据国务院２００７年１０月颁布的《物业管理条例》第５５条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
郑州市房管局物业管理处处长程建颖说，国家的相关法规已经很明确了，开发商或物业公司要想在小区、电梯、楼顶等公共区域安装广告设备必须经过业主们的同意，除去合理成本的收益可以用于专项维修基金，但必须有证据证明确实用于该项目，或者由业主大会决定。
河南财经政法大学教授杨红梅说，按照《物权法》的相关规定，“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，所以收益分配权掌握在业主手里。
但记者采访中发现，多数物业公司设立广告设施并未征得业主们的同意，对收益的分配大多避而不谈。
维护权益，先主张权利
记者调查发现，之所以业主的权益得不到维护，一方面是大多数小区没有成立业主委员会，召开业主大会很困难；另一方面是执法主体不明确。
程建颖说，目前郑州市有业主委员会的小区大概有４００多个，仅占十分之一，大多数小区没有业主委员会，所以个别业主很难去主张自己的权益。
“现在的小区居民大多相互不认识，个人公信力很难得到认可，很难组织业主大会，进而选出业主委员会，而大多数业主也只是考虑物业服务是否到位，很少人去考虑小区广告收益问题。”程建颖说。
“我们只是对物业公司的服务质量和承诺承担监管责任，小区广告这一块儿的执法权并不在房管局，具体是工商局还是别的部门，相关法规没有明确规定。”程建颖说，“我们接到投诉，也只是去协调一下，但没执法权。”
杨红梅说，如果业主通过打官司来维护自己的合法权益的话，这个成本太高了，所以还是政府应当明确执法权，加大执法的力度，规范物业公司的相关行为，维护广大业主的权益。
据了解，已有一些较大较规范的物业公司做出了一些探索和示范，即使没有业主委员会，也对广告收益实行单独记账，每年主动进行公示，花了多少钱，用在了哪里，剩余的如何分配等很明晰，赢得了业主们的好评。
“物业公司应该学习这些规范的做法，公开、透明、合理地使用这些收益，不要肆意侵犯业主的利益，否则最终将失去业主对物业公司的信任。”程建颖说。
责任编辑： 戚轩瑜
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有法律人士指出，与法律法规相违背的合同，被侵权人可以申请法院来认定无效合同或违背部分内容无效。
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用停车费广告费 为业主代缴物业费！---晶报多媒体数字报刊平台
用停车费广告费 为业主代缴物业费！
蔚蓝海岸一二四期小区公共收益结余怎么用，业主说了算
本版主持：杨志敏
小区停车费、广告费、场租费等公共收益怎么用？“敏感小区”本周走进南山区蔚蓝海岸一二四期小区，这里的原业委会同意物业公司物业费涨价的提议，成了众矢之的；新任业委会与物业公司平等谈判，不但达成公共收益归业主的共识，还“倒追溯”拿回此前两年相关收入280多万元。公共收益的使用由业主大会决定，除了公共设施维修，年终余额同样经业主大会批准后直接代缴物业管理费。
物业态度今昔大不同
“以前业主报修没人理，现在提了就有人管；以前楼道脏得很，现在很干净；以前业主发维权传单，物业马上收，物业怎么说，业委会怎么做，现在当然没这事，业主真正当家作主了。”在蔚蓝海岸一二四期业委会办公室，业委会主任任军告诉笔者，卓越物业蔚蓝海岸经理邢志强、雪苍也在旁边点头。
从“以前”到“现在”，转折点是2011年年底：业主普遍不满物业服务质量，原业委会公开同意物业费涨价，3000多户业主中超过20%联名要求召开罢免大会。最终2012年底，新任业委会的选举大会由街道办主持召开，小区维权团队推荐13人组团参选，和原业委会委员等候选人公开PK，最终这13人以最高89%、最低69%的得票率完胜，9人当选业务会委员、4人当选候补委员。
鉴于“以前”业委会不受监督，现任业委会每月例会都公开透明，方便热心业主列席会议。去年9月，业委会所开的第一次业主大会就选举产生了业主自由报名的监事会，负责监督业委会工作，包括抽查业主大会选票是否真实等。
谈判有诚意有坚持有妥协
业主们集体维权、新业委会高票当选和审计查出诸多问题，卓越物业总经理、管理处主任因此换人，新任总经理亲自带队与业委会多次现场谈判，最终形成公共收益归业主等一系列新的共识。
小区物业费按惯例由卓越物业“包干”；地面停车费和91部电梯的广告费、网球场等出租费，80%归业主，20%归物业公司；地库规划车位由于存在产权争议，双方约定在出台新法律法规前，每月250元停车费按惯例由开发商提走80%，20%留在物业；地库非规划车位的停车费和小区临时停车费，70%补贴物业管理成本，30%作为业主公共收益。
在谈判中，卓越物业答应“倒追溯”支付此前两年的公共收益约280多万元，让业委会感到“十足的诚意”。虽然实行物业费“包干制”，但双方约定了各项服务标准，更约定业委会有权审议管理处年度预算和决算，并进行监察和年度考核，物业若连续两次得分不过半，业主大会有权解除合同。
公共收益用途，业主大会定
2013年，小区公共收益约为140多万元，其中停车费约120万元、广告费约30万元，连同“倒追溯两年”拿回的280多万元，业委会上任第一年就有420多万元进了账户。
业委会账户有了钱，怎样规范使用？任军说，业委会的权利在小区受到严格限制：公共收益每一笔开支都须经业主大会批准，每年都须公示收支明细表，接受业主监督。业委会还提交业主大会制定了专项维修资金的使用细则：低于3000元的工程由业委会审批并公示，若提出异议的业主不超过10%则可支出，3000元以上的支出须依法经相关部分2/3以上业主同意。
维修工程3000元的授权能做什么？“可以做外墙漏水维修，屋顶天面维修就不够用，必须开业主大会。”任军说，蔚蓝海岸一二四期从2000年开始入伙，迄今10多年，小区业主3000多户，日常设备设施维修、房屋漏水等项目不少，去年达到上百项，绝大多数都经业主大会通过。其中最大的一项是监控设施改造，其地面部分由业主收回的公共收益支付180多万元，地库部分则按权责相符原则，由开发商支付约40多万元。
除用于公共维修外，去年业主大会还批准对在小区救火、救助老人的十多位保安人员和个别业主颁发突出贡献奖，奖金总额近6500元。
“我们认为，公共收益归业主所有，年度收支基本平衡就好。”任军说，2013年度，小区公共收益结余200多万元，经业主大会表决通过，直接为每户业主代缴了1个月的物业费，共计约100多万元。2014年的结余经业主大会批准，按每平方米5元的标准，为每户业主代缴了约2个月的物业费。
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有什么样的业主 就有什么样的物业
很多业主关心自己小区的物业公司“好不好”，其实，由于物业服务长期“老子开发儿子管”，尚未全面市场化，物业公司横向比较有好坏之分，但与业主需求相比，难说哪个公司已够好。
例如，身为物业服务质量标杆的万科物业，就“敏感小区”视野所及，只有万科城市花园实现车位“零买卖”，沙井翡丽郡等小区开发商“卖”车位被政府部门叫停，但物业帮助少数业主加装车位锁，形成拉锯战。
在深圳业主论坛第24期活动中，万科、中航、长城、天健、之平等5家公司在城市花园、南天一花园、长城二花园、天然居、景洲大厦5个小区与业主比较“甜蜜”，与这5个小区都有能切实代表业主利益的业委会直接相关。5家公司的老总都愿与业主平等相处、尊重业主的主体地位，但行业内“偷偷摸摸挣钱”的公司或管理处依然不在少数，小区是否有规范化、能有效实施管理的业委会，是镜子的另一面。
蔚蓝海岸前后两任业委会的不同作为，以及卓越物业的不同对待，又是一个鲜活的例证：有什么样的业主，就有什么样的物业。
每周我都将走访一个小区。每周一，《敏感小区》都将与您见面。您的小区邻里如何相处，生活有烦恼、有建议、都请联系我。我有11年晶报采编的实践、1年基层街道服务经验、5年天然居业委会推进“透明共管”的甘苦，更有深圳业主论坛的强力支持。你的经历，我们的声音，会让你我身边的小区生活更透明、更和谐、更快乐。
欢迎和“敏感小区”联系、探讨：
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“父业子承”物管模式或成历史 _滚动读报_文化频道 _光明网
“父业子承”物管模式或成历史
10:35　来源：
本报讯（记者谢超平张晨）4月25日，金鼎雅苑前期物业管理公开招投标，这是我市首个实行前期物管公开招标的商住项目。此次招投标共有6家投标单位递交投标文件，经过资格筛选，5家成功投交标书。根据规则，评标专家已初步确定3家候选投标单位，发标开发商将依据排名确定中标单位，目前最终结果尚未公布。本次公开招标设置的5名评标专家，除1人由开发商派出外，其余4人均从市房管局建立的物业服务行业专家库公开抽签选取产生。5名评标专家在隔绝外界联系的封闭环境中，完成了此次评标。此次招投标，参考了此前政府、事业单位物管公开招投标的流程和监督程序。“前期物业管理公开招标，更大的意义在于结束了过去物业管理‘父业子承’的传统垄断模式。”市房管局物业科科长李克立告诉记者，近年来，小区业主与物管关系紧张的症结，无不指向开发商指定前期物业的选聘方式，尤其是当开发商与物管是“父子”关系时，开发商遗留问题往往难以解决。小区业主一旦维权困难，不少人不惜以“伤敌一千自损八百”的方式进行对抗，最常见的是不缴纳物业管理费，最终陷入不缴物业管理费、物业经营困难、物业裁减人员或降低服务质量、业主拒缴物业费的恶性循环。“公开招投标也有利于加强对外来物业企业的监管。”李克立表示，今后外地企业需到我市房管局进行备案后，才可以在我市范围内参与前期物管招投标。随着物管招投标的推广，市房管局下一步将着手建立物管企业和个人信用档案，届时主管单位对物管企业考评情况、业主投诉处理情况都将被计入信用档案，为物管招投标提供进一步依据。记者了解到，前期物管公开招投标有望近期在全市范围内铺开，投标信息将在市房管局网站发布。■名词解释前期物管前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
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估计和业主没有啥关系
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估计和业主没有啥关系
请问什么与业主没有啥关系？网友吐槽：泗县玉兰公馆物业强行要业主购买使用电梯卡
网友“过眼云烟 （克哥）”
泗县开发区玉兰公馆物业，没有和小区广大业主沟通，强行要业主购买使用电梯卡，而且每户都要买好几个。那么请问，业主交的物业费，是否包括电梯使用费，如果不包括，为什么每年收一千多，如果包括电梯使用费，请问这每户一两百的电梯卡，为什么要收？而且和交物业费捆绑在一起，这是赤裸裸的践踏业主的合法权益，试问，哪个职能部门来管这个事情？
网友“IvenC”
玉兰公馆物业垃圾，业主本身拥有电梯使用权，但物业强行让业主买电梯卡，每户得买好几个，没有电梯卡就不能用电梯！楼梯脏乱差没人打扫或好几天打扫一下！
网友“李柏然”
玉兰公馆物业太差了每天都想着怎么跟业主要钱，用电梯强行让我们办卡还得自己交钱要是物业费到期没来及交就把电梯停了业主回不了家。现在又装单元门而且把单元门的卡跟电梯卡绑在一起了，还有我们的地上公摊面积物业竟然把车位划出来卖停车位给业主否则不给停车，底下停车库入口还给封上了，这种种做法已经严重的侵犯了业主的合法权益，希望有关部门能出面解决，我们也会积极联系律师维护我们业主的权益！
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