售后返租涉嫌非法集资 切勿盲目跟风掉下陷阱
（原标题：售后返租涉嫌非法集资 切勿盲目跟风掉下陷阱）
“十年回租，十年返本。”这种宣传售楼的广告曾一度吸引无数投资者的目光。据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产近年出现爆发式增长。目前已有部分涉足商业地产的企业开始使出浑身解数，来规避可能到来的资金断链“暴风雨”，其中不乏采取“”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。近期，某地区人民法院公布的涉及富丽华、五洲春天购物、威尼克商务酒店的百余起售后返租维权案件，暴露出开发商当初的承诺变成了一纸“空头支票”，“售后返租”成了坑害投资者的陷阱。根据我国《刑法》相关规定，以“售后返租”变相吸收不特定公众的存款的，非法吸收公众存款罪；若以此进行不当手段骗取对方当事人的财物的，涉嫌构成合同诈骗罪。成都市打击和处置工作领导小组提醒广大投资者，切勿盲目跟风贪念“发财梦”，拒绝不良地产商开出“高额返租”的空头支票。案例售后返租逾越红线敛财伤民？所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。黄大娘在2005年5月看到了五洲春天购物推出的“购买商场旺铺返租”信息，出资购买了一套36.78平方米的房子。这套总价为55万元的房子，仅需要黄大娘一次性付款36万，剩余的19万元房款用租金进行抵消。开发商和黄大娘签了一份10年租期的《商铺租赁协议》，约定头3年半租金归开发商所有，以抵偿19万元房款，后6年半为有偿租赁期，开发商按总房款55万元的10%返还给黄大娘。2008年，佟先生也是看到了富丽华大酒店的“返租”宣传后才出资购买了一套40余平方米的房子。2008年，杜先生看到“售房返租”宣传后，购买了“协和广场”的产权式酒店，并与威尼克商务酒店签署了10年期《租赁合同》，约定酒店每季度支付给自己6800余元。“原来的五洲春天购物，是我们的财富梦想，但如今的五洲是我们噩梦的开始。”一晃9年过去了，黄大娘所购商铺的产权证仍没下来，开发商所承诺的收益也成了泡影儿。富丽华大酒店和威尼克商务酒店的投资购房者的遭遇，相对五洲春天购物的投资者还好些。开始几年，富丽华大酒店的投资者佟先生还能按购房款的10%拿到租金，后来拖欠租金也开始频现。2011年酒店提出了“5+3”方案，即把每年租金降至8%，其中5%以现金形式支付，3%支付酒店消费券，限业主本人来消费。即使这样，酒店到2012年10月也出现了拖欠租金不给的情况。分析高回报返租实质是非法“吸资”“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。上述案例，就是典型的“售后返租”模式。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。法律层面也早已对“售后返租”（集资）行为给出明晰的界定。根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪；如果以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪；如果以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪；如果以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。提醒要学会判断承诺能否实现有专家表示，“售后返租”存在较大风险，在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，难以支付承诺的租金，投资者也就会身受其累。其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。通过比对后会发现，这些商业地产项目的共同特性定位是，离谱的高房价，不寻常的高回报。以相关维权案披露的“郑和国际广场”和“金盛财智广场”为例，前者售价高达6万/平方米，而后者的返租年回报率高达12%。对此，有专家分析表示，这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。
专业人士提醒投资者，虽然国家明令禁止，但不少商铺返租仍变相存在，作为投资者应提高防范这种风险的能力，目前，这类维权案件资料很多，投资者可以多加收集学习，提高风险防范意识。建议投资者在购买商铺时，先咨询专业法律人士，了解投资项目的风险性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。四川法邦律师事务所李百莲律师提醒投资者，要警惕产权不清过户不易的风险。据介绍，不少房产原本属于开发商自用，但若已确权并办理了房产证，再次销售就属于二手房买卖。已购买的房产在过户手续办理完毕之前，购房人并非房屋所有权人，后期返租事宜可能无法进行。此外，购房者还需要了解清楚该房产是否已经抵押，如果已经抵押则不能进行产权分割。“现在有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再解除抵押，再注销物留自用，之后才跟业主签正式的合同，这样的不动产一旦买来，投资者的风险就很大”。（宁俐）
本文来源：四川新闻网-成都商报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
关键词阅读：
不做嘴炮 只管约到
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈驻马店天中老街“终身包返租”，高回报诱惑存非法集资风险驻马店天中老街“终身包返租”，高回报诱惑存非法集资风险中视联播百家号中视新媒体讯（中国企业网报道）近日，本网接到群众反映，河南省驻马店市天中老街二期，老街后巷项目现出售的商铺以终身包租、返还租金等国家早已明令禁止的房地产销售行为违规销售。公开资料显示：老街后巷项目位于驻马店市乐山大道与通达路交叉口，是驻马店市天中老街商业项目二期，由河南省爱克实业发展有限公司斥资6亿开发，是集商业、旅游、餐饮于一体的美食综合体项目。工商信息显示：河南省爱克实业发展有限公司注册地为河南省驻马店市，主营房地产投资开发。政府扶持项目实行商铺“终身包返租”据老街后巷项目销售人员介绍：老街后巷为天中老街项目二期，一期以小吃为主，做的是一个复古形式的装修，类似于开封小宋城的装修风格。二期则是做的一个中高端的餐饮。“咱们项目做的是一个八大菜系餐饮的融合，包含川菜、鲁菜、粤菜、杭帮菜等。且每个菜系区域都设计有景观记忆点，符合这个菜系地方的风土人情。而且我们是政府扶持的工程，市书记经常来视察工程进展，去年年底，驻马店所有工程都停工了，就咱这工地一天24小时施工没停过。”销售人员继续介绍：“为符合楼层业态，商铺使用权将收走。公司进行统一管理，统一招商，统一运营。终身性包租、终身性返祖、每3个月返还一次租金。每平方返还金额在220元左右，基本上有个10年你就能回收成本了。商铺位置不同，价格也不同，位置好的和位置一般的可能会错个千把块钱。4月15号开盘，签的合同是一次性十年，十年到了再续。”“现在是排号认筹阶段，交1000定金抵10000元购房款。均价在30000以内，以20平方为例，首付大概20多万，首付50%，月供大概在3000块钱左右，一个月管收个大概4000多点，你收的钱可以还上房贷还能落个1000多块钱。”“我们这项目就是省心，招商不用你管、装修不用你管、运营不用你管、唯一一点需要你管的就是你提供个银行卡号就妥了，你给个卡号，每个月定期给你打钱，基本上10年左右就回本了，剩下的就是赚的。”日，老街后巷项目开盘，销售人员介绍：“商铺开盘均价在2之间，具体一房一价，共800套商铺当天推出150套销售一空，，后又加推了50多套。现在卖出去200多套了，优惠是全款每平方在价格上再减1000元。”商家销售“水很深” 返利抵房款实为虚假优惠世上没有一本万利的事情，销售人员在告诉你多大利润回报的同时并未告知你背后要承担的风险。对于购买商铺的业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。就驻马店市老街后巷商铺推出的优惠来说，业内人士介绍：返利冲抵房款其实是以优惠的名义侵占购买者的使用权，为开发商的商业开发行为买单。看起来返利冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。通常，这类商铺都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险。搜索新闻可见，相关的购铺者投诉、打官司、开发商无力偿还租金、跑路等类新闻不在少数。商业地产具有“总价高、风险大、回收期长”等特点，有能力购买商业地产的投资者相对而言毕竟为数不多;即使有能力购买，一些投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这就使得开发商面临了买家难觅、资金回笼困难的局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发 商不得不在营销模式上有所创新，“分割出售”、“售后包租”等营销模式应运而生。“三年包租，租金回报24%”、“十年包租，年回报9%”等充满诱惑性的字眼，吸引了无数 投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现，售后包租并不保险。承诺“10年包租”的公司在第3年已无力偿付租金，商铺包租再次传出“陷阱”之说。2011年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。商铺包租、返租国家明令禁止 或涉嫌非法集资陷阱近年来，“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。各级监管单位针对这种现象也频频出台法律政策对此作出解释以及定性，早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。”对于此事，前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租、返租行为的禁令和规定，我国对此持否定和限制态度。后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路，上万业主资金套牢事件。老街后巷项目是驻马店市较大的商业项目，其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发，更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而，在其项目运作的情况下，初期的营销销售方式就已出现种种问题让人质疑。针对此事，本网将继续关注。（责编：晓峰）本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。中视联播百家号最近更新：简介:权威精准的家乡头条联播平台作者最新文章相关文章开发商承诺售后返租 投资公寓别眼红返租回报_网易财经
开发商承诺售后返租 投资公寓别眼红返租回报
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
今年2月，广州写字楼(含商用)市场网签成交面积达84026平方米，同比涨幅高达28.4%，全市总成交1172套，成交套数也上涨了19.2%。随着大批公寓涌向市场，开发商及中介大肆吆喝：“十年包租”、“5年”、“带租约售楼”、“预付租金”、“返租抵房款”“售后返租”，一时间，卖家动情，买家动心。面对商家承诺的“率”，投资客不妨在出手之前带着一个冷静的心，腰间最好带上“算盘”，否则，会因小失大。如果说返租期内业主的收益还有稳定的回报，那返租期满之后，公寓能否以同等的价格租出去？真正的投资回报率到底有高？
现象：多个公寓“带租约售楼”
近日，信息时报记者接触到部份楼盘，其中，荔园地产近期推出的公寓20万元/套起，每月返租租金1720元，返租10年至少返租20万元，第1年的投资回报率将达8.26%，第3年、第6~10年按年8%租金递增。而番禺另一大型商业物业，约定6年返租100元/平方米/月租金，前三年返租租金不变，预计后三年租金增加5%收益。另外，柏丽星寓返租两年，月入2500元；富宾星悦国际则推出带租约出售50平方米，租金3600元/月；62平方米租金4200元/月；78平方米5000元/月。
据介绍，通常开发商在出售公寓后与业主签订一份一定年限的返租合同，规定每年按一定的投资回报率返回给业主。合同签订的返租年限都达5~10年，承诺的投资回报率达到8％以上。以后业主按月获得返租租金。
分析：“羊毛”出在羊身上
目前，由于这种方式迎合了部分业主的投资心理，加上限购政策，这种带返租形式的公寓依然卖得相当火。据悉，这种公寓大多出现在交通、商业、教育等配套资源不尽完善的郊区。“任何投资都有风险，返租一定不会长久”，广州知名房产分析师肖文晓认为，返租是开发商的“权宜之计”，为了尽早脱手回笼资金，开发商的促销手段可谓五花八门。返租形式也是频频创新，钻禁令空子，大打“擦边球”。带租约销售的公寓固然诱人，但开发商同样不会做赔本买卖，返租的“羊毛”还是出在买家身上。
除此之外，广州大部分商业产品处于在建阶段，已成型交付使用的项目不多，所谓的“低投资，高回报”更多的是开发商和投资者的“一厢情愿”。能否实现，可供参照例子不多。
算账：返还的其实是“利息”
据透露，售后返租往往是开发商玩的一种噱头。8％甚至更高的售后返还率其实很难实现。在开售前，开发商往往已经通过提高公寓的售价，将今后要付给投资者的利息预先提出来。
广州知名房产分析师肖文晓指出，目前周边的租金水平，即使在天河核心商圈内，顶级公寓的投资回报年收益率也根本达不到8%。“如果物业的投资回报都能那么高，开发商大可只租不售岂不更赚钱？”记者发现，在传统的环市东商圈，公寓投资回报率也仅维持在3%~4%之间；市区传统旺地：江南西商圈内的公寓则只有不到2%的年收益率；被视为未来城市副中心的白云新城板块，公寓投资回报率还不到3%。
本来一处只值10万元的郊区公寓，开发商将其售价提高到18万元。假设承诺10年包租，年收益8％，10年返租期满后业主应该得到的返还租金是14.4万元。业主实际的收益并不是这14.4万元，而是要减去当初多支付的8万元，即14.4-8=6.4万元。况且，银行利率、有关房产的各种税率等处于上下浮动状态，而购房合同约定的回报率却是固定的，这必定会影响到业主的实际收益。
假设本来市场价只值2万元/平方米的公寓，开发商却将售价提高到4万元/平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%。在这种情况下，假设10年内该公寓本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%，每年8%，共收到租金3.2万元/平方米，如果将公寓售出，最多只能卖到2万元/平方米，则实际房产收益为50%，明显亏了一半。因此投资在每平方米商铺上的实际年收益也只有3%/年，远达不到8%的年收益率。
签约时要明确违约责任
专家提出，在和开发商签订合同时，在规定返还率的同时，还要明确违约责任。合同中应该明确约定：开发商不能履行返租义务时每日的迟延违约责任；超过一定期限的，投资者有权解除合同权利；第三方对开发企业行为的担保责任；违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等。
其次购房者应当明确签约主体。最好直接与开发企业，而不是与第三方签订承租协议，这样使得售与租在两个主体间产生，避免开发商推卸责任，加大投资风险。
业内人士周先生则指出，广州的商业产品去年下半年以来密集上市，投资者的选择更加丰富了，但是在购买前，还是应该“擦亮眼睛”，对产品的地段、租金、前景进行综合考量与评估，才能获得稳定的投资回报。肖文晓表示，投资公寓，取决于地段、环境、配套、人口密度等因素，如果几年内周边配套仍跟不上，返租期满之后，公寓便很难以同等的价格租出去，到时候想转手卖出去恐怕又是一个难题。
相关法规对开发商约束力极弱
据了解，国家建设部公布的自日起施行的《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。若房地产开发企业在销售商品房中有返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为，将被处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
对此，戴德梁行广州及郑州总经理黎庆文指出，开发商在与消费者签订合同的时候，极有可能通过各种方式规避掉对其不利的方面，钻禁令的空子，大打“擦边球”。况且，即便违规行为被处以警告，并可处以1万元以上3万元以下罚款，对开发商而言，约束力也是极其弱的。
本文来源：信息时报
作者：陈莉
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '2014386',
container: s,
size: '234,60',
display: 'inlay-fix'
&&|&&30次下载&&|&&总5页&&|
您的计算机尚未安装Flash，点击安装&
阅读已结束，如需下载到电脑，请使用积分（）
下载：2积分
0人评价4页
0人评价3页
0人评价4页
0人评价3页
0人评价3页
所需积分：（友情提示：大部分文档均可免费预览！下载之前请务必先预览阅读，以免误下载造成积分浪费！）
（多个标签用逗号分隔）
文不对题，内容与标题介绍不符
广告内容或内容过于简单
文档乱码或无法正常显示
文档内容侵权
已存在相同文档
不属于经济管理类文档
源文档损坏或加密
若此文档涉嫌侵害了您的权利，请参照说明。
我要评价：
价格：2积分VIP价：(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '2014386',
container: s,
size: '234,60',
display: 'inlay-fix'
&&|&&0次下载&&|&&总95页&&|
您的计算机尚未安装Flash，点击安装&
阅读已结束，如需下载到电脑，请使用积分（）
下载：40积分
9人评价15页
1人评价8页
0人评价22页
6人评价29页
0人评价22页
所需积分：（友情提示：大部分文档均可免费预览！下载之前请务必先预览阅读，以免误下载造成积分浪费！）
（多个标签用逗号分隔）
文不对题，内容与标题介绍不符
广告内容或内容过于简单
文档乱码或无法正常显示
文档内容侵权
已存在相同文档
不属于经济管理类文档
源文档损坏或加密
若此文档涉嫌侵害了您的权利，请参照说明。
我要评价：
价格：40积分VIP价：}