买房没买到开发商会给你的销毁资料吗
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时间：2018-06-30 02:04
买房时我选择了银行按揭，到现在开发商仍没把资料送到银行，请问我可以选择一次性付清吗？
提问者:热心网友
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不同地区的信贷政策不同一般是要还满一年以后可以选择提前结清贷款，百分之五或者千分之五的手续费，后期利息都不要了。主要看你选择哪个银行了。我个人建议你还是别改了，除非改了有其他的优惠活动支持。不然你就贷款吧。改个合同挺麻烦的，尤其是合同已经备案了。而且现在开发商迟迟的不给银行交贷款手续，只说明一个问题--开发商手续不全，因为开发商都着急交件回款的，而且这方面银行也有抵押金。你现在交了全款，可能会出现一些乱七八糟的麻烦事。。如果你不差钱的话，还是再等等吧。
你买了房子是不是合同就没有再看过了?(最终的面积要看开发商给你产权证书配套的【住宅面积测绘报告】)【商品房买卖合同】第五条的约定自己再看看-----------------------------------------------------------------------------------------第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)_;(2)__;(3)_(4)_。2、双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积
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核心提示：买房时选择一家可信赖的房产公司尤为重要，在购买新房时我们打交道最多的就是售楼部、置业顾问，一般来说房产公司在售楼时，硬性的相关文件需要在售楼部公示。
售楼处，开发商需要公示的文件有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》、《房地产开发企业资质证书》。还需要公示开发商的营业执照、《北京市商品房现房购房合同》/《北京市商品房预售购房合同》房源销控表、销售人员的信息等。若有代理商，还需展示代理商的营业执照、委托销售的委托书、房管局的备案文件。一、开发商在售楼处都要公示什么?根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》规定，开发商在销售楼盘时，需要展示相关的文件，住建委的检查小组会定期到售楼处检查公示文件。具体需要公示的文件如下：1.《国有土地使用证》《国有土地使用证》上明确了楼盘土地使用的终止日期，购房者可以由此推算土地使用年限还剩多少年。《国有土地使用证》封面与详情页示意图国有土地使用权，开发商使用土地的法律凭证2.《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》中写明了建设单位、建设项目名称、建设位置和建设规模。其中，分批次建设的期房，建设工程许可证，也会分批次审批发放，所以建设项目一栏，会标有具体建造的地块标号或楼栋号。《建设工程规划许可证》封面与详情页示意图建设工程规划许可证，在国有土地上建楼的合法凭证3.《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》，有此证表示该块地开发商具有合法的规划权利。证书上应有小区规划的“四至”范围，即东南西北四个方位的边界，购房者可以据此判断小区的大致范围。《建设用地规划许可证》封面与详情页示意图建设用地规划许可证，一般会有土地测绘图4.《建筑工程施工许可证》一般情况下，《建设工程规划许可证》审批下来，《建筑工程施工许可证》审批也不就不会存在问题，此证是建设单位施工的法律凭证。证书上会有相关单位的信息，如设计单位、监管单位和施工单位。《建筑工程施工许可证》封面与详情页示意图建筑工程施工许可证5.《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》期房项目开发商拿到的是《商品房预售许可证》，现房项目开发商拿到的是《商品房销售许可证》。销售证是开发商进行房产交易的合法凭证，如果开发商没有拿到这个证，开发商销售楼盘则属于违法行为。《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》封面与详情页示意图《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》6.营业执照开发商的营业执照是一个企业合法经营的法律凭证，如果购房者看的是小型开发商的楼盘，可以看一下是否在有效期内，让自己放心。开发商营业执照示意图万科营业执照7.合同样本现房项目公示的是《北京市商品房现房购房合同》，期房项目公示的合同样本是《北京市商品房预售购房合同》。样本是北京住建委网站上下载的，公示合同样本，购房者可以提前熟悉一下合同内容。合同范本封面示意图住建委现房、期房的合同范本8.房源销控表房源销控表是楼盘销售情况的展示，购房者可以从销控表中及时了解楼盘房源在售情况。销控表上一般会有房子单价、户型、面积等信息。北京某项目7号楼的销控表示意图9.销售人员的信息楼盘销售人员信息，也需要向购房者公示。一般情况下，楼盘销售人员在住建委备过案，会佩戴住建委制定的工牌。二、这些公示文件一般展示在哪?住建委要求公示的文件，开发商会在售楼处的一个地方，设置文件公示区，专门展示需要公示的文件。房源销控表一般设置在售楼处比较显眼的位置，购房者可以轻松看到。一般情况下，开发商公示的都是复印件，购房者尤其需要注意有没有销售证或预售证，避免开发商违法售房，给购房者自己造成损失。
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购房人在买房时应准备哪些资料？
购房人要提供的资料分两类。一类是购房人身份证件复印件（包括身份证、护照、未成年人的出生证或户口本）加上委托书——委托代办；另一类是买卖双方共同签署的文件（如房地产登记申请书、合同、房屋交接书——若是期房）。& 开发商房产证办理的流程：& 1、权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理买卖登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。& 2、当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料(共约计13件)备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。& 3、遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。& 办理房屋产权证书的大致步骤为：& 首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸等。& 第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图。& 第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。& 第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用，不是开发商一家就能独立完成的。
其他回答(共3条)
1.期房契税是在在办理房产证的时候交。&2.有的开发商在交房时候就要求交纳契税。&3.没有办理房产证，就不存在期房契税的问题。&4.在部分区，可以凭预售合同、购房发票、购房者身份证等材料提前缴纳契税。&5.但事实上，契税优惠没有明确截止日期，相关部门暂时也没有接到契税将要调整的通知。&1.业主需要提供的材料包括预售合同原件、购房发票原件以及身份证的原件、复印件。&2.如果要享受首次购买90平方米以下普通住房的1契税优惠的话，得预先办理好首次购房证明。&3.由于担心购买首套90平方米以下普通住房的契税优惠将在年底截止，购买期房的业主担心所购房子要到明年交房。
1.借款人合法的身份证件（居民身份证、户口本、军官证或身份证件）；&2.贷款行认可的经济收入或偿债能力证明（如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等）；&3.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；&4.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；&5.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；&6.借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；&7.开发商开具的首期付款的发票或收据复印件（也有银行要求原件）；&8.借款申请书；&9.银行要求提供的其他文件或资料。
购买商品房应该注意的问题一、签定合同之前，详细审查房地产项目的相关证件，主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的证件就是北京市商品房的销售或者预售许可证。如果是销售代理公司进行销售的，要对其资格进行审核，如执照以及跟开发商之间的授权书等。二、向开发商索要商品房买卖合同和补充协议的范本，对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。三、准备相关证件，如身份证、户口本，暂住证，如果是公司购房，需要营业执照的复印件等等。四、不能亲自到售楼现场签定合同的，可以委托律师办理，签订授权委托书。以未成年人的名义购房的必须在签约前到公证处进行公证。五、签订购房合同应注意审查1、项目建设依据和商品房的销售依据。仔细核对开发商有关证件是否真实、有效2、仔细核对所购房屋的基本情况。对商品房的坐落位置、房屋用途、结构、层高、层数、面积等，购房人应该仔细核对相关内容，特别注意有关建筑面积的内容。3、协商购买房屋的计价方式，是按照建筑面积结算、按照套内面积结算还是按照套即单元来计算，北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价，三种计价方式都可以使用。4、所购房屋的面积确认和差异的确定，是购房过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。建议购房人确定双方可以接受的一个误差比例，即正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。5、付款方式与期限，根据购房人的经济能力选择一次性付款、分期付款、银行按揭等形式。6、买售人逾期付款的违约责任、应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，与开发商逾期交房的违约责任，应该对等。7、房屋的交付期限及开发商的违约责任8、房屋的交接条款。开发商在交楼的时候，应该提供房屋实测面积的数据，以及住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。9、产权及相关证件的保证条款，开发商要向购房人保证房屋没有抵押等法律纠纷。10、开发商关于基础设施和配套设施的承诺。对于在楼书中开发商承诺过的，比如说象、园区的绿化，以及地上地下的停车位，应要求开发商承诺竣工时间及在规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式。11、关于产权登记的相关规定，应约定办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际情况，选择退房或者要求支付违约金。12、保修责任。商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。13、合同履行过程中发生争议的解决方式是仲裁还是诉讼。
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前阵子网上特别红的一个视频，《东北女孩怒斥号贩子》，聊的是医患矛盾啊，其实每个行业都一样，因为资源垄断或者利益相关，客户总是会莫名其妙的吃点亏上点当。房地产销售，特别是营销的最尾端环节，其实是开发商经过千百次的运营之后制定的一套流程化的工作，如何定金，如何首付，如何签约，如何交房，所有的环节都考量过很多次，所以所有的环节设定的几乎都是最符合自己利益也最没有风险的环节。今天我尝试把所有的环节给大家理顺了，希望能给到客户一点帮助，哪个环节消费者可以为自己争取点利益，哪个环节可以给到开发商一点压迫感。毕竟不论如何，在这个时候买房人还是弱势方。1、交定金这个环节交定金是用来让客户锁定房源和锁定价格的，开发商是一般约定七天之内缴纳首付，从表面上来说，如果过了7天之后没有交上首付，开发商就会取消房源锁定的资格而且没收定金，术语叫做挞定，那么定金就被开发商没收了。虽然明面上这么说，但是大家不要因为这个可以慌张，一般都是可以谈的，如果真的是因为时间问题，让开发商为你拖几天补交首付款也是可以的，毕竟房子卖给谁也是卖，只要商量好基本也没啥大问题。然后如果因为首付款拿不出来了，准备不买房子了，希望开发商退定金这个就比较麻烦，毕竟之前规定不买不能退，如果开发商不卖给你要退双倍。如果真的这种情况发生了，我还是建议消费者可以和开发商协商，基本上这个时候开发商都会比较强硬因为道理是站在他们这一边，那我只能偷偷的和各位说，可以略微采用一些激进的方式，比如在售楼处哭泣之类的，毕竟谁也不希望因为五万块钱影响了售楼处的顺利进行。如果还是不行，就可以找中商介入，据说可以拿回80%，这个是下下策，各位可以尝试下。2、交首付的环节交首付环节基本上不会有很大的问题，而且这里发生的问题开发商也不会对你说，比如说对于一些小开发商来说，因为项目之前有抵押的可能，通过客户的首付款需要有一个解压的过程，如果资金不到位就不能解压，不能解压对于客户来说就不能签合同。这个对于一般情况来说是没有影响的，而且房子的贷款时间往后推了，每个月缴纳贷款的时间点也对应顺移。但是有一个情况是比较极端的，就是在开发商资金紧张的前提下，如果到交房也不能凑够资金完成解压，那么对于房子来说你是没办法交房也没办法入住的，因为从某种意义上来说这个房子还不是属于你的。最最极端的情况是什么，就是交了首付之后，但是开发商办不了解压，公司甚至都有可能整个团队跑路，开发商会规定交多少定金、什么时候交首付，什么时候办理完贷款，违约便要赔付违约金，但是却没有一条真正具有约束力的条款来约束开发商。开发商跑了又怎么办呢？首付款可能是老百姓半辈子的血汗钱，这一年内我见过几个跑路的楼盘，业主最终的选择只能是到政府门前跪求政府解决，除了一帮维持秩序的警察，还有谁会出面。我的朋友对我说了一句，签了合同以后，就剩银行会关心你了。所以各位朋友，买房子的时候最好问清楚什么时候可以签合同，如果后面签合同的时间无故往后推移了，需要保持警觉心，一定程度上可以给开发商一点压力。所以某种程度上来说，品牌开发商还是比较靠谱。3、然后是交房，猫腻最多的地方基本上合同里都会约定好交房的时间点，但是很多时候因为各种问题交房都会各种延期，原因就是开发商还有完全竣工，也没有通过竣工验收，不具备交房条件。在这就要说两件事了，一是竣工验收，二是延期交房赔偿。收房法定最低标准：《工程竣工验收备案表》。开发商应按合同约定期限将取得《工程竣工验收备案表》的楼房交付给业主。业主在收房时，有权要求开发商出示《工程竣工验收备案表》的原件，开发商不出示，业主可以拒绝收房。并要求开发商支付逾期交房违约金。市场上无《工程竣工验收备案表》而交房的项目很多，开发商敢不敢这么做取决于有没有人举报，监管部门主动查处的较少。而且开发商会威胁说如果举报将不给办理交房手续，最后所有的业主受不了无期限的延期，因而保持沉默。更有过分的项目会在销售合同的补充协议也约定：“买受人不得要求以出卖人取得《工程竣工验收备案表》作为房屋交付条件。”各位朋友如果买房，可以留意下是否有这样的细节，如果有，那么你就碰到流氓开发商了。另外需要和大家强调的是，逾期交房是可以要求补偿金的，这个也有明文规定的，合同是这样约定的：“自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起，至实际交付之日，出卖人按日向受买人支付其已付房款的万分之一到万分之三左右的违约金，合同继续履行。”虽然这个数值没有统一标准，但是低于万分之一就属于不厚道。如果交房的时间晚了两个月，这一块的金额可能会达到上万元。但是说回来，其实没人拿到这一笔钱，开发商都会换成其他的方式补偿，形式一是以抵物业费的形式赔偿，笔者就是，赔偿了六年的物业费。形式二是装修基金或者家电券，业主领取相应金额的低值券，被要求在指定的装修公司或者商城购买建材、家电什么的。当你与其他装修公司、建材商城、家具店比较后，就会知道被指定商家是多么的贵。这里面当然还涉及开发商和商家之间的利益关系。形式三违约金打折。形式四违约金=当地平均每月租金水平*延期交房时间（月）。相信还有更多的形式，其主旨就是不用现金，少赔偿甚至是不赔偿。不赔偿也是有的，这个时候就不要谈什么合同了，如果不同意放弃违约金那就不能领钥匙，开发商就是能够让你收不到房，此时完全是霸王条款，怒火中烧，而投诉无门。我想说的是，这里客户可以为自己争取更多的利益，不要开发商说啥就啥，关于延期交房这件事，我还特意问了律师的朋友，他是这么说的：“应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开发商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。”而对于退房这个策略，这是最后一步，也是被逼无奈的一步，之前恒大也对外承诺可以无条件退房。但是各位需要明确一点，无条件退房不代表无代价退房，哪怕因为各种开发商原因我们可以提出退房诉求，也需要明白退房的代价。此图来自世联地产4、最后和大家聊聊物业费的事情我刚问了一圈朋友，说对于物业费这件事情，都是怎么制定的？其实官方有这么一个说法，就是物价局有设定一个基础的范围，基本物业根据自己的社区规模、档次以及服务内容在这个范围内设定价格，如果超过范围内的需要公示具体的服务内容和服务标准，这也是为什么很多高端公寓项目可以制定比较高的物业费的理由。但是真实的情况是：物价局只是走一个过场，只要物业费不是太离谱一般都没有问题，如果实在太离谱也没关系，只要书面上能把这个价格给圆回来了就没有问题，对于未来物业公司真实呈现的服务其实没人在乎。如果业主对于整体的服务不满意去物价局投诉，如果开发商打点好某一个领导，他们还会出来把大家平息这个矛盾。而这个费用其实是蛮敏感而且是可以波动的，而且开发商和物业公司的主观能动性是蛮强的，所以对于购房客户来说，如果要买房，前面一定要问清楚未来的物业费是多少钱，如果交房的时候物业费和之前说的有出处，业主需要为自己的利益而争斗，而且这一块物业公司是最容易妥协的，所以这个时候，业主委员会还是蛮重要的。最后和大家吐槽一下，其实物业公司很赚钱的，没我们想象的那么穷，刚开始的几年开发商都会对物业公司进行补贴，而后面只要小区的入住率达到50%以后，这个物业公司就能盈利了。而比如物业费从2块上调到2.5块之后获得的差价其实都是凭空掉下来的蛋糕啊，所以对于这一块，业主一定要为自己的权利争斗，买房的时候明确物业费的价格，后期通过业主委员会为自己获得权益。好啦，大概这么多，我懂的也就这么多，非常期待大家可以在评论区里再聊一点，给买房者多点建议，这里的环节实在太多，也许这里少一点那么少一点，就可以节约不少费用。此文林和于有一定素材贡献，感谢支持。
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不同地区的信贷政策不同一般是要还满一年以后可以选择提前结清贷款，百分之五或者千分之五的手续费，后期利息都不要了。主要看你选择哪个银行了。我个人建议你还是别改了，除非改了有其他的优惠活动支持。不然你就贷款吧。改个合同挺麻烦的，尤其是合同已经备案了。而且现在开发商迟迟的不给银行交贷款手续，只说明一个问题--开发商手续不全，因为开发商都着急交件回款的，而且这方面银行也有抵押金。你现在交了全款，可能会出现一些乱七八糟的麻烦事。。如果你不差钱的话，还是再等等吧。
你买了房子是不是合同就没有再看过了?(最终的面积要看开发商给你产权证书配套的【住宅面积测绘报告】)【商品房买卖合同】第五条的约定自己再看看-----------------------------------------------------------------------------------------第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)_;(2)__;(3)_(4)_。2、双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积
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核心提示：买房时选择一家可信赖的房产公司尤为重要，在购买新房时我们打交道最多的就是售楼部、置业顾问，一般来说房产公司在售楼时，硬性的相关文件需要在售楼部公示。
售楼处，开发商需要公示的文件有《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》、《房地产开发企业资质证书》。还需要公示开发商的营业执照、《北京市商品房现房购房合同》/《北京市商品房预售购房合同》房源销控表、销售人员的信息等。若有代理商，还需展示代理商的营业执照、委托销售的委托书、房管局的备案文件。一、开发商在售楼处都要公示什么?根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》规定，开发商在销售楼盘时，需要展示相关的文件，住建委的检查小组会定期到售楼处检查公示文件。具体需要公示的文件如下：1.《国有土地使用证》《国有土地使用证》上明确了楼盘土地使用的终止日期，购房者可以由此推算土地使用年限还剩多少年。《国有土地使用证》封面与详情页示意图国有土地使用权，开发商使用土地的法律凭证2.《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》中写明了建设单位、建设项目名称、建设位置和建设规模。其中，分批次建设的期房，建设工程许可证，也会分批次审批发放，所以建设项目一栏，会标有具体建造的地块标号或楼栋号。《建设工程规划许可证》封面与详情页示意图建设工程规划许可证，在国有土地上建楼的合法凭证3.《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》，有此证表示该块地开发商具有合法的规划权利。证书上应有小区规划的“四至”范围，即东南西北四个方位的边界，购房者可以据此判断小区的大致范围。《建设用地规划许可证》封面与详情页示意图建设用地规划许可证，一般会有土地测绘图4.《建筑工程施工许可证》一般情况下，《建设工程规划许可证》审批下来，《建筑工程施工许可证》审批也不就不会存在问题，此证是建设单位施工的法律凭证。证书上会有相关单位的信息，如设计单位、监管单位和施工单位。《建筑工程施工许可证》封面与详情页示意图建筑工程施工许可证5.《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》期房项目开发商拿到的是《商品房预售许可证》，现房项目开发商拿到的是《商品房销售许可证》。销售证是开发商进行房产交易的合法凭证，如果开发商没有拿到这个证，开发商销售楼盘则属于违法行为。《商品房预售许可证》/《商品房销售许可证》封面与详情页示意图《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》6.营业执照开发商的营业执照是一个企业合法经营的法律凭证，如果购房者看的是小型开发商的楼盘，可以看一下是否在有效期内，让自己放心。开发商营业执照示意图万科营业执照7.合同样本现房项目公示的是《北京市商品房现房购房合同》，期房项目公示的合同样本是《北京市商品房预售购房合同》。样本是北京住建委网站上下载的，公示合同样本，购房者可以提前熟悉一下合同内容。合同范本封面示意图住建委现房、期房的合同范本8.房源销控表房源销控表是楼盘销售情况的展示，购房者可以从销控表中及时了解楼盘房源在售情况。销控表上一般会有房子单价、户型、面积等信息。北京某项目7号楼的销控表示意图9.销售人员的信息楼盘销售人员信息，也需要向购房者公示。一般情况下，楼盘销售人员在住建委备过案，会佩戴住建委制定的工牌。二、这些公示文件一般展示在哪?住建委要求公示的文件，开发商会在售楼处的一个地方，设置文件公示区，专门展示需要公示的文件。房源销控表一般设置在售楼处比较显眼的位置，购房者可以轻松看到。一般情况下，开发商公示的都是复印件，购房者尤其需要注意有没有销售证或预售证，避免开发商违法售房，给购房者自己造成损失。
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购房人在买房时应准备哪些资料？
购房人要提供的资料分两类。一类是购房人身份证件复印件（包括身份证、护照、未成年人的出生证或户口本）加上委托书——委托代办；另一类是买卖双方共同签署的文件（如房地产登记申请书、合同、房屋交接书——若是期房）。& 开发商房产证办理的流程：& 1、权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理买卖登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等)的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。& 2、当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料(共约计13件)备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。& 3、遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。& 办理房屋产权证书的大致步骤为：& 首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸等。& 第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图。& 第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。& 第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用，不是开发商一家就能独立完成的。
其他回答(共3条)
1.期房契税是在在办理房产证的时候交。&2.有的开发商在交房时候就要求交纳契税。&3.没有办理房产证，就不存在期房契税的问题。&4.在部分区，可以凭预售合同、购房发票、购房者身份证等材料提前缴纳契税。&5.但事实上，契税优惠没有明确截止日期，相关部门暂时也没有接到契税将要调整的通知。&1.业主需要提供的材料包括预售合同原件、购房发票原件以及身份证的原件、复印件。&2.如果要享受首次购买90平方米以下普通住房的1契税优惠的话，得预先办理好首次购房证明。&3.由于担心购买首套90平方米以下普通住房的契税优惠将在年底截止，购买期房的业主担心所购房子要到明年交房。
1.借款人合法的身份证件（居民身份证、户口本、军官证或身份证件）；&2.贷款行认可的经济收入或偿债能力证明（如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等）；&3.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；&4.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；&5.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；&6.借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；&7.开发商开具的首期付款的发票或收据复印件（也有银行要求原件）；&8.借款申请书；&9.银行要求提供的其他文件或资料。
购买商品房应该注意的问题一、签定合同之前，详细审查房地产项目的相关证件，主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的证件就是北京市商品房的销售或者预售许可证。如果是销售代理公司进行销售的，要对其资格进行审核，如执照以及跟开发商之间的授权书等。二、向开发商索要商品房买卖合同和补充协议的范本，对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。三、准备相关证件，如身份证、户口本，暂住证，如果是公司购房，需要营业执照的复印件等等。四、不能亲自到售楼现场签定合同的，可以委托律师办理，签订授权委托书。以未成年人的名义购房的必须在签约前到公证处进行公证。五、签订购房合同应注意审查1、项目建设依据和商品房的销售依据。仔细核对开发商有关证件是否真实、有效2、仔细核对所购房屋的基本情况。对商品房的坐落位置、房屋用途、结构、层高、层数、面积等，购房人应该仔细核对相关内容，特别注意有关建筑面积的内容。3、协商购买房屋的计价方式，是按照建筑面积结算、按照套内面积结算还是按照套即单元来计算，北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价，三种计价方式都可以使用。4、所购房屋的面积确认和差异的确定，是购房过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。建议购房人确定双方可以接受的一个误差比例，即正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。5、付款方式与期限，根据购房人的经济能力选择一次性付款、分期付款、银行按揭等形式。6、买售人逾期付款的违约责任、应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，与开发商逾期交房的违约责任，应该对等。7、房屋的交付期限及开发商的违约责任8、房屋的交接条款。开发商在交楼的时候，应该提供房屋实测面积的数据，以及住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。9、产权及相关证件的保证条款，开发商要向购房人保证房屋没有抵押等法律纠纷。10、开发商关于基础设施和配套设施的承诺。对于在楼书中开发商承诺过的，比如说象、园区的绿化，以及地上地下的停车位，应要求开发商承诺竣工时间及在规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式。11、关于产权登记的相关规定，应约定办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际情况，选择退房或者要求支付违约金。12、保修责任。商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。13、合同履行过程中发生争议的解决方式是仲裁还是诉讼。
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开发商热门问题
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真叫卢俊的地产观
前阵子网上特别红的一个视频，《东北女孩怒斥号贩子》，聊的是医患矛盾啊，其实每个行业都一样，因为资源垄断或者利益相关，客户总是会莫名其妙的吃点亏上点当。房地产销售，特别是营销的最尾端环节，其实是开发商经过千百次的运营之后制定的一套流程化的工作，如何定金，如何首付，如何签约，如何交房，所有的环节都考量过很多次，所以所有的环节设定的几乎都是最符合自己利益也最没有风险的环节。今天我尝试把所有的环节给大家理顺了，希望能给到客户一点帮助，哪个环节消费者可以为自己争取点利益，哪个环节可以给到开发商一点压迫感。毕竟不论如何，在这个时候买房人还是弱势方。1、交定金这个环节交定金是用来让客户锁定房源和锁定价格的，开发商是一般约定七天之内缴纳首付，从表面上来说，如果过了7天之后没有交上首付，开发商就会取消房源锁定的资格而且没收定金，术语叫做挞定，那么定金就被开发商没收了。虽然明面上这么说，但是大家不要因为这个可以慌张，一般都是可以谈的，如果真的是因为时间问题，让开发商为你拖几天补交首付款也是可以的，毕竟房子卖给谁也是卖，只要商量好基本也没啥大问题。然后如果因为首付款拿不出来了，准备不买房子了，希望开发商退定金这个就比较麻烦，毕竟之前规定不买不能退，如果开发商不卖给你要退双倍。如果真的这种情况发生了，我还是建议消费者可以和开发商协商，基本上这个时候开发商都会比较强硬因为道理是站在他们这一边，那我只能偷偷的和各位说，可以略微采用一些激进的方式，比如在售楼处哭泣之类的，毕竟谁也不希望因为五万块钱影响了售楼处的顺利进行。如果还是不行，就可以找中商介入，据说可以拿回80%，这个是下下策，各位可以尝试下。2、交首付的环节交首付环节基本上不会有很大的问题，而且这里发生的问题开发商也不会对你说，比如说对于一些小开发商来说，因为项目之前有抵押的可能，通过客户的首付款需要有一个解压的过程，如果资金不到位就不能解压，不能解压对于客户来说就不能签合同。这个对于一般情况来说是没有影响的，而且房子的贷款时间往后推了，每个月缴纳贷款的时间点也对应顺移。但是有一个情况是比较极端的，就是在开发商资金紧张的前提下，如果到交房也不能凑够资金完成解压，那么对于房子来说你是没办法交房也没办法入住的，因为从某种意义上来说这个房子还不是属于你的。最最极端的情况是什么，就是交了首付之后，但是开发商办不了解压，公司甚至都有可能整个团队跑路，开发商会规定交多少定金、什么时候交首付，什么时候办理完贷款，违约便要赔付违约金，但是却没有一条真正具有约束力的条款来约束开发商。开发商跑了又怎么办呢？首付款可能是老百姓半辈子的血汗钱，这一年内我见过几个跑路的楼盘，业主最终的选择只能是到政府门前跪求政府解决，除了一帮维持秩序的警察，还有谁会出面。我的朋友对我说了一句，签了合同以后，就剩银行会关心你了。所以各位朋友，买房子的时候最好问清楚什么时候可以签合同，如果后面签合同的时间无故往后推移了，需要保持警觉心，一定程度上可以给开发商一点压力。所以某种程度上来说，品牌开发商还是比较靠谱。3、然后是交房，猫腻最多的地方基本上合同里都会约定好交房的时间点，但是很多时候因为各种问题交房都会各种延期，原因就是开发商还有完全竣工，也没有通过竣工验收，不具备交房条件。在这就要说两件事了，一是竣工验收，二是延期交房赔偿。收房法定最低标准：《工程竣工验收备案表》。开发商应按合同约定期限将取得《工程竣工验收备案表》的楼房交付给业主。业主在收房时，有权要求开发商出示《工程竣工验收备案表》的原件，开发商不出示，业主可以拒绝收房。并要求开发商支付逾期交房违约金。市场上无《工程竣工验收备案表》而交房的项目很多，开发商敢不敢这么做取决于有没有人举报，监管部门主动查处的较少。而且开发商会威胁说如果举报将不给办理交房手续，最后所有的业主受不了无期限的延期，因而保持沉默。更有过分的项目会在销售合同的补充协议也约定：“买受人不得要求以出卖人取得《工程竣工验收备案表》作为房屋交付条件。”各位朋友如果买房，可以留意下是否有这样的细节，如果有，那么你就碰到流氓开发商了。另外需要和大家强调的是，逾期交房是可以要求补偿金的，这个也有明文规定的，合同是这样约定的：“自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起，至实际交付之日，出卖人按日向受买人支付其已付房款的万分之一到万分之三左右的违约金，合同继续履行。”虽然这个数值没有统一标准，但是低于万分之一就属于不厚道。如果交房的时间晚了两个月，这一块的金额可能会达到上万元。但是说回来，其实没人拿到这一笔钱，开发商都会换成其他的方式补偿，形式一是以抵物业费的形式赔偿，笔者就是，赔偿了六年的物业费。形式二是装修基金或者家电券，业主领取相应金额的低值券，被要求在指定的装修公司或者商城购买建材、家电什么的。当你与其他装修公司、建材商城、家具店比较后，就会知道被指定商家是多么的贵。这里面当然还涉及开发商和商家之间的利益关系。形式三违约金打折。形式四违约金=当地平均每月租金水平*延期交房时间（月）。相信还有更多的形式，其主旨就是不用现金，少赔偿甚至是不赔偿。不赔偿也是有的，这个时候就不要谈什么合同了，如果不同意放弃违约金那就不能领钥匙，开发商就是能够让你收不到房，此时完全是霸王条款，怒火中烧，而投诉无门。我想说的是，这里客户可以为自己争取更多的利益，不要开发商说啥就啥，关于延期交房这件事，我还特意问了律师的朋友，他是这么说的：“应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开发商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。”而对于退房这个策略，这是最后一步，也是被逼无奈的一步，之前恒大也对外承诺可以无条件退房。但是各位需要明确一点，无条件退房不代表无代价退房，哪怕因为各种开发商原因我们可以提出退房诉求，也需要明白退房的代价。此图来自世联地产4、最后和大家聊聊物业费的事情我刚问了一圈朋友，说对于物业费这件事情，都是怎么制定的？其实官方有这么一个说法，就是物价局有设定一个基础的范围，基本物业根据自己的社区规模、档次以及服务内容在这个范围内设定价格，如果超过范围内的需要公示具体的服务内容和服务标准，这也是为什么很多高端公寓项目可以制定比较高的物业费的理由。但是真实的情况是：物价局只是走一个过场，只要物业费不是太离谱一般都没有问题，如果实在太离谱也没关系，只要书面上能把这个价格给圆回来了就没有问题，对于未来物业公司真实呈现的服务其实没人在乎。如果业主对于整体的服务不满意去物价局投诉，如果开发商打点好某一个领导，他们还会出来把大家平息这个矛盾。而这个费用其实是蛮敏感而且是可以波动的，而且开发商和物业公司的主观能动性是蛮强的，所以对于购房客户来说，如果要买房，前面一定要问清楚未来的物业费是多少钱，如果交房的时候物业费和之前说的有出处，业主需要为自己的利益而争斗，而且这一块物业公司是最容易妥协的，所以这个时候，业主委员会还是蛮重要的。最后和大家吐槽一下，其实物业公司很赚钱的，没我们想象的那么穷，刚开始的几年开发商都会对物业公司进行补贴，而后面只要小区的入住率达到50%以后，这个物业公司就能盈利了。而比如物业费从2块上调到2.5块之后获得的差价其实都是凭空掉下来的蛋糕啊，所以对于这一块，业主一定要为自己的权利争斗，买房的时候明确物业费的价格，后期通过业主委员会为自己获得权益。好啦，大概这么多，我懂的也就这么多，非常期待大家可以在评论区里再聊一点，给买房者多点建议，这里的环节实在太多，也许这里少一点那么少一点，就可以节约不少费用。此文林和于有一定素材贡献，感谢支持。
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