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杭州实施楼市“限降令” 成交价低于备案价格15%以上无法网签
　　浙江在线05月23日讯（钱江晚报记者 史一方 江嘉宜）多地在实施的&限降令&波及杭州。根据杭州市相关政府部门的规定，从今天开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的&限降令&将开始实施。事实上，在过去的一周，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。
　　&我们在透明售房网上有端口，在上面走网签程序。通过技术手段，可以自动设置15%的下浮限幅，如果我们的实际成交价格比备案价格下调超过15%，网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。&某项目的营销经理告诉记者。
　　杭州有不少楼盘之前有不少客户认购但未转签，在昨天收到通知后，一些楼盘的售楼人员立即通知客户进行签约。
　　不过，开发商想大幅降价销售也不是不可以，&前提是重新申请，降低楼房备案价，只要实际价格与新的备案价的价差在15%的范围内。但问题是，重新申请备案价至少要耗费7到10天时间，甚至更长，楼盘降价本身就是为了跑量，哪能耽误这么长时间？&一位开发商人员表示。
　　从今年春节以来，杭州楼市降价声音频现。降价过后，房闹紧接而来。杭州楼市的一举一动，均受到全国的关注。
　　如果说&限降令&让一部分开发商苦恼，那么昨天《南方周末》的一则新闻让杭州开发商&喜大普奔&。据《南方周末》报道：住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。
记者 史一方 江嘉宜
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浙江即时报商品房实际成交价低于备案价格超过15%将限制网签_网易新闻
商品房实际成交价低于备案价格超过15%将限制网签
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商品房实际成交价
低于备案价格
将限制网签
管理部门表示此举是为了规范销售行为，并非“限降令”
本报记者 余丽
杭州多家房产公司相关负责人透露，在过去的几天时间，杭州不少降价楼盘的开发商被房管部门请去约谈，并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。而从昨天开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味着传闻中的“限降令”将开始实施。
一位不愿透露姓名的开发商表示，前几日，某外来房企在富阳的项目降价销售，引起老业主集体维权，相关部门紧急叫停了这次开盘。不知道这次出台的“限降令”是否与此类事相关。这位开发商还表示，他们是前天接到相关规范市场的通知意见的，而通知中最受瞩目的一条即如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。
另一家城西的开发商则表示，他们没有直接接到通知，但在获知消息后，昨天也向相关部门进行了确认，消息属实。这位开发商还透露，开发商想大幅降价销售也不是不可以，前提是重新申请，降低楼房备案价，只要实际价格与新的备案价的价差在15%的范围内。不过，这位开发商认为，重新申请备案价至少要耗费7到10天时间，而且新申报的价格能否顺利通过审批也是个问题。
就在昨天，杭州市物价局、市住保房管局也发布消息称，杭州近期出台的一些措施是为了规范商品住房销售价格申报备案行为，促进房地产市场规范有序，并不是个别媒体所说的限降行为。
杭州市物价局服务业价格管理处相关负责人在接受媒体采访时表示，杭州市物价局与市住保房管局，近日的确就商品住房销售价格申报备案管理工作提出要求，但并不是个别媒体所说的限降行为或“限降令”，房地产开发企业可以根据建设成本及市场供求等情况调整价格。
这位负责人还表示，进一步规范商品住房销售价格申报备案，针对的是个别房地产开发企业存在销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格不一致，申报价格虚高，申报备案后随意调整价格以及发布使人误解的价格信息误导购房者等问题。
也就是说，商品住房销售价格申报备案后，销售现场标示价格和申报备案价格、网上公示价格应保持一致，不得随意调整，实际成交价格不得高于申报备案价格。提高销售价格的，需重新备案公示，未经备案公示或调价理由不充分的，不得提高销售价格。对未售房源销售价格明显偏离原备案价格的，需要重新申报备案。
作者：余丽
本文来源：浙江在线-今日早报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈杭州某楼盘房源被限仍在售 报价高出备案价7000元/平米
来源：凤凰房产
作者：苏阳
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
10月26日凤凰房产杭州讯 近日，有爆料称杭州一项目大量房源被锁，但却依然在售。凤凰房产调查后发现，该项目正是由昆仑置业、三盛宏业、西房集团三家联合开发的项目——（备案名：肖苑）。售楼处现场937套成限制房源被锁房源却仍然在售根据透明售房网数据，自去年11月首次开盘以来，共计成交房源325套，累计成交均价为14590.93元/平米。可售房源为47套目前，该项目仅有47套可售房源，而限制房源数量高达937套。其中，47套可售房源主要集中在1号楼，部分位于9、12号楼。限制房源数量为937套尽管大量房源出于被限制状态，但凤凰房产探访售楼处之后发现，这部分限制房源仍然在售。现场置业顾问介绍，目前主要在售2号楼89方户型，均价23000元/平米左右。而置业顾问向凤凰房产推荐的若干套房源，正是这937套限制房源中的一部分。售楼处现场正在销售的2号楼销控表凤凰房产随即向该名置业顾问提出疑问，表明该批房源处于被限制状态。对方却表示：自己之前放了几天假，不清楚具体情况。据了解，一般情况下透明售房网显示为限制房源，主要有以下几种情况：一是保障房或留用地，产权无法分割到户；二是物业经营用房（如设备间、保洁室、保安室等）；三是开发商在建设过程中容积率超标，需要补足超建部分土地出让金；四是开发商将房源抵押给了银行。从目前的情况来看，可以排除第一、第二种情况的可能。为了了解这批房源究竟为何被限，凤凰房产拨打了杭州房管局的电话，目前尚未得到有效答复。报价高出备案价7000元/平米一个月前的调价公示被删除除了房源有限制房源仍然在售的状况之外，还存在销售价格高于备案价的情况。置业顾问口中报价23000元/平米左右的房源，在透明售房网显示的备案价尚不足16000元/平米，差距高达7000元/平米。根据规定，开发商向物价部门申报销售备案价格后，最终的实际销售价格不得高于备案价，也不得低于备案价的85%。现场置业顾问表示，不久前项目已经调整了备案价，可能是因为系统数据滞后才导致显示不及时。凤凰房产查阅相关资料后发现，确实曾在今年9月30日申请调整部分在售房源的备案价。但是目前杭州价格网上，有关该项目调整价格的公示公告正文已经被删除。已经被删除的价格调整公示（来源：百度快照）那么，有没有可能是因为备案价格的调整，而导致房源被锁？相关业内人士表示：备案价格的调整并不会影响房源的可售状态，不会导致房源被锁。事件一波三折成罗生门有爆料称合作方被处罚然而，有关的谜团到这里仍然没有结束。有业内人士向凤凰房产爆料称：“房源被锁，是由于合作方之一的三盛宏业被相关部门处罚，所有项目被禁止网签。”据凤凰房产了解，昆盛肖邦所在地块在2014年1月由昆仑置业出手拿下，楼面价6734元/平米。随后，昆仑置业引入三盛宏业、西房集团合作开发。此前，该项目由昆仑置业负责操盘，现在已经改由西房集团操盘。而另一合作方三盛宏业来自上海，在杭州曾先后开发过杭州颐景园、富阳颐景山庄、颐景园、颐景园、5个项目。三盛宏业官网上的杭州项目目前，除了位于的之外，已经全部售罄。根据透明售房网数据，目前仅有10套可售房源，另外还有82套限制房源，占到项目总房源数的30%。在杭州房管局及其他相关部门网站上，凤凰房产并没有找到有关三盛宏业被处罚的公告或其他消息。而昆盛肖邦和仍有部分可售房源，并非全部房源被锁。因此，从这两点来看，该爆料真实性有较大疑问。此次事情经历一波三折，似乎已经成为了罗生门。后续事件将如何发展，凤凰房产也将持续关注。需要强调的是，限制房源被出售是不合法的，不得公开售卖。无论昆盛肖邦房源究竟为何被锁，现阶段，这部分房源都不应该出现在市场上。
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商品房买卖实际价格高于备案价格，合同效力如何？
一、开发商应严格按照申报价格，明码标价对外销售商品房《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）明确指出，加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》（发改价检（号）第九条明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）第十三条规定：经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：1、不标明价格的；2、不按照规定的内容和方式明码标价的；3、在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；4、违反明码标价规定的其他行为。二、房地产市场实行政府指导价格，开发商自主决定商品房价格为了房地产市场平稳健康发展，各地区以地方政府规章、地方规范性文件等形式规范商品房销售的备案与销售等行为。天津市、廊坊市、张家口、保定市、上海市、烟台市、淄博市、泉州市、厦门市、广州市、深圳市、东莞市、佛山市、珠海市等纷纷出台规范房地产市场发展的通知或意见。例如：《深圳市房地产市场监管办法》第十一条规定：房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（穗府办函（号）明确指出：加强商品房价格监管，引导开发企业理性定价，继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售，同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照备案价格对外销售；未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销，不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者，禁止虚假广告宣传。《福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知》（闽政（2017）43号）明确指出：加强商品房预售监管。房地产开发企业要严格执行商品房销售明码标价、一房一价，按照备案价格对外销售，不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用。新建楼盘首次开盘备案预售（销售）均价，要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘，不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。此外，《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）以行政法规的形式，规定了相应的行政处罚：第九条：经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：1、超出政府指导价浮动幅度制定价格的；2、高于或者低于政府定价制定价格的；3、擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的；4、提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的；5、自立收费项目或者自定标准收费的；6、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；7、对政府明令取消的收费项目继续收费的；8、违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的；9、强制或者变相强制服务并收费的；10、不按照规定提供服务而收取费用的；11、不执行政府指导价、政府定价的其他行为。第十条规定：经营者不执行法定的价格干预措施、紧急措施，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处10万元以上100万元以下的罚款，情节较重的处100万元以上500万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：1、不执行提价申报或者调价备案制度的；2、超过规定的差价率、利润率幅度的；3、不执行规定的限价、最低保护价的；4、不执行集中定价权限措施的；5、不执行冻结价格措施的；6、不执行法定的价格干预措施、紧急措施的其他行为。三、商品房实际销售价格高于备案价格的不利影响（一）影响买受人银行贷款对于按揭买房的人来说，部分地区的银行可能会依据商品房的备案价格进行房产评估，从而放贷的额度较小，买受人需要实际支付的购房款增多。（二）影响商品房买卖合同办理网签日，东莞房管局官方网站发布了一则《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》。商品房销售明码标价实行一套一标，经价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。此外，开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案2个月后再申请办理。在未经市发展和改革局重新备案前，原备案的可售房源仍执行原备案价格，一旦开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。（三）开发商面临行政处罚商品房实际销售价格高于备案价格，开发商可能面临责令限期整改，记入房地产信用档案，暂停商品住房网上签约、没收违法所得、罚款、取消其开发企业资质、限制其参加土地购置、金融信贷等活动、直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分等风险。四、商品房实际销售价格高于备案价格，不影响商品房买卖合同的效力《合同法》第五十二条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，且应是违反法律、行政法规的效力性强制性规范合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规范，合同并不当然无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知、意见，未形成法律、行政法规中的效力性强制性规定。一般情形下，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效。例1：王政与徐州润金房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案【江苏省徐州市中级人民法院，（2016）苏03民终7009号】。法院审理认为：上诉人提出被上诉人的做法违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中对首套房贷款首付款比例的规定，该通知并非法律、法规强制性规定，而是管理性规定，并不导致双方就14万元房款履行期限、责任所订立的协议无效。例2：清远市金世纪房地产开发有限公司与李北凤房屋买卖合同纠纷上诉案【广东省清远市中级人民法院，（2016）粤18民终2171号】。法院审理认为：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》并非法律法规的强制性规定，李北凤辩称双方当事人签订的《商品房买卖合同》违反上述规定，属于无效合同，该主张缺乏事实依据及法律依据，原审法院不予采纳。例3：韶关市宏泰房地产发展有限公司与钟军胜等房屋买卖合同纠纷上诉案【广东省韶关市中级人民法院，（2014）韶中法民一终字第1249号】。法院审理认为：由于住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】不属法律、法规，因此，只要《商品房买卖合同》的约定不违反法律、法规的强制性规定，就应按照合同的约定（商品房经验收合格）履行交付房屋义务。
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　　备案价是开发商开盘前在建委备案的价格，销售价是开盘后的价格，销售价一定是高于备案价格的。　　商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议（认购书等）样本等内容在内的商品住房预售方案。预售价格变动幅度原则上不超过5%，具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。销售价格备案的主要目的是房管局为防止开发商无原则性的调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种监管制度。
简单的说就是进货价和卖出价，销售价是他自己定的。他愿意什么价就什么价。跟着市场走的价格。
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