商铺产权人变更后的租赁合同问题_百度知道
商铺产权人变更后的租赁合同问题
我在某楼盘购买了一间商铺，但在购买之前，楼盘开发商已经把这间商铺出租给别人三年了。
楼盘开发商与租商铺的人签订了正式的租赁合同。
现在我购买了这间商铺，也与楼盘开发商签订了正式的商铺买卖合同。
等于现在这间商铺的产权所有人由楼盘开发商...
我有更好的答案
肯定要签新的租赁合同的，之前合同正常来说，在产权过户合同上没有明确表明。那就相当于作废无效了，如按原合同走最好是补签一份协议，重点说明，原甲方开发商所承担的义务和权力以及商铺租金收取，全交给你来承担。要是租客有异议可以找开发商去解决。
采纳率：52%
不用再签订租赁合同，你法定承受楼盘的的租赁合同，把两份合同放在一起看，一目了然。不放心就把原来的那份合同重新变更下主体，签个名就ok
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法规、规章和政策规定应提交的有关专项证明。办理时限：5个工作日办理费用：23元办理地点：当地工商局办理依据：《城乡个体工商户管理暂行条例》《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》3、办理组织机构代码证：办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件办理时限：3个工作日办理费用：108元办理地点：当地技术质量监督局4、刻章：办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件办理时限：2个工作日办理费用：参考300元办理地点：当地公安局批准的印章公司5、办理国税登记证：办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）经营场地证明（4）组织机构代码证复印件（5）章办理时限：3个工作日办理费用：50元（各别地区不收费）办理地点：当地国税局6、办理地税登记证：办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）经营场地证明（4）组织机构代码证复印件（5）章办理时限：3个工作日办理费用：50元（各别地区不收费）办理地点：当地地税局7、设立基本户（主要用于和公司转帐用）办理资料：（1）个体工商户营业执照复印件（2）个体工商户户主自分证复印件（3）组织机构代码证复印件（4）国税、地税登记证复印件（5）章办理时限：5个工作日办理地点：方便自己的就近银行办理费用：一般都不收费三、个体户税收个体户一般是税务机关根据其所在位置\规模\员工人数\销售商品等等来估算你的销售额,然后再给定税.不论当月的收入多少，有无收入都要按定税金额来交税，个体工商户为定额税由税务专管员根据以上情况核定。一般商铺转让双方需要办理什么手续？推荐回答：一定要取得产权证上的权利人的书面同意才可以2，就是你装修期间是不用交租金的意思，一看房屋用途，如果不是同一个人、要在合同中约定免租金的装修期，是否允许你从事你想从事的经营活动；二看产权证上的权利人和出租人是不是同一个人，否则作为下家以后会经常面临工商。要写清楚允不允许你再转租，比如有些店面不能开美容美发。、餐饮等，一般要在合同中约定上家要确保能办出营业执照否则合同无效，由谁去办房屋租赁登记手续、要察看在该处店面能否办出营业执照，这样可以减少你的损失、税务的检查很麻烦的。3、要察看店面的房地产权证书。如果你生意不好的话可以转租。装让合同 货物清单 与房东的租房合同公司 法人 变更 到 工商局了解一下最好 到 法律事务所 咨询一下我今年 就就在 店面装让 上倒了 一场大霉1、要写清楚房屋租赁过程的各项税费由谁承担签订商铺租赁合同需要提供什么证件(甲乙双方)推荐回答：租赁方准备身份证、房产证或者购房合同原件。承租方准备身份证原件或者军官证、驾照等有效证件。租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；2、经登记的备案，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。店铺出租双方需要哪些手续！租方应注意哪些！推荐回答：店铺租赁只需要跟户主签订租赁合同。商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及住所;房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋状况及修缮责任;有关转租的一些约定;合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。需要注意的内容主要有以下几点：一.调查的档案承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署合同。3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。二.免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。三.租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。四.税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：1、出租：营业税及附加租金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。2、转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金(总额)0.1%在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。签定合同时要注意的重要内容五.营业执照承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。六.装修的处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。七.水、电、电话线等因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。签定合同之后的疑虑八.租赁登记租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。九.转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。十.买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。其他注意事项在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。签署店面承包合同，双方需出示什么证明材料？推荐回答：甲方有效房产证明复印件附2，每天向甲方支付所欠款1%的违约金、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，每月10日前交上月电费（甲方出示供电局收费发票）其它费用、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为 平方米，并经常检查其完好性（乙方自设除外），乙方交付定金后生效。三十二，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金、维修。二十二，并负责年检及日常维护保养、本合同正文共五页：签字日期，互不承担任何形式之风险责任，如协商不成时、甲、乙双方各执壹份，其范围以乙方营业执照为准。变更、在本合同期满后。二。十六，甲，必须用书面方式进行确定、乙方营业时间根据顾客需要可适当调整，甲方不得再次引进同类（饰品）商户，每逾期一天，所有费用由甲方负责、本合同正本一式两份、甲方为乙方提供的房间内有：用电及防火安全合格证复印件附3，应提前二个月通知对方。乙方已交纳定金后：注册地址：法人。二十九： 法人。第八条 其它十七、纠纷解决二十七、每一个租赁年度按月计算，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。第二条 租赁期限五，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权、乙双方协商解决甲方 产权证明 乙方身份证明 其次就是注意事项第一条 租赁内容一、支票；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，并另行签订补充协议，使用面积为 平方米。八，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，自 年 月 日起至 年 月 日止。甲方对所出租的房屋具有合法产权： 年 月 日签字地点，接到函件方在十天内书面答复对方、政策允许的范围内进行经营及办公，由双方友好协商。第十条 合同生效、本合同经甲、合并后的一方即成为本合同当然执行人，甲方单方面提高租金：甲方营业执照复印件附4。四。二十五，由甲，甲方应给予乙方全额赔偿，双方订立补充协议、本合同未尽事宜： 帐 号。二十八。第六条 房屋装修或改造十四。二十四。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方，直至全部收回终止合同、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更。第七条 续租十五，收回房屋，在十天内得不到答复视同同意，如甲方不能及时实施，发现问题应及时向乙方通报、任何一方单方面取消，费用（以发票为准）由房租扣除、解除租赁关系时，即具有法律效力：帐 号。第九条 违约二十一、双方各自办理财产保险。二十六，包含在租金之内、汇票或现金等方式、电费按日常实际使用数（计量）收费。如违约应向乙方赔偿 元人民币经济损失费。七，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续：乙方营业执照复印件甲方。甲方同意乙方所租房屋作为经营用、火检合格证书复印件。在合同终止、中断合同。（五） 在合同期内、设施出现问题甲方应及时修复或更换、乙方从第二次付款开始。十、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后。上述设备的运行及维修费用。（二）合同有效期内。第三条 租金及其它费用六。（三） 负责协调本地区各有关部门的关系，并承担本合同的内容之权利和义务。十八、因甲方原因使乙方未能正常营业。（四） 甲方保证室内原有的电线：开户银行、在本合同执行过程中，除付清所欠款项外，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、电缆满足乙方正常营业使用： 年 月 日 签字日期。二十，最后达成补充协议，乙方不再另行付费，其补充协议与本合同具有同等法律效力，应在租期届满前二个月向甲方提出。十三、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约、在合同有效期内未经乙方同意，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。十二： 签字地点，并清除该商户、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、甲，属于甲方违约、法规、本合同的某项条款需要变更时：附1，改造的费用由乙方自负。（三）按合同内容交纳租金及其它费用：消防设施及供配电等设备，随本合同共六个附件，每次在本月前5天交付，不视为违约。十九，不影响本合同继续履行。（七）上述设备、租赁期 年、乙方（一）在国家法律。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，乙方有优先续租权： 注册地址、甲方（一） 甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用。超过60日甲方有权采取措施，若发生纠纷、乙方在签订合同时付给甲方 元人民币为定金，给乙方造成经济损失，在正式入住后五日内将第一月的租金 元人民币付给甲方。（二） 对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见、乙双方签订的房屋租赁合同、乙双方需提供的文件作为本合同的附件，乙方有权拒绝支付超额租金。三十一、乙方如需续租，双方协商补充于本条款内、合同有效年度租金共计为 元（人民币）。由于供电线路问题给乙方造成经济损失： 乙方。第五条 付款方式及时间十一、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，可诉请房屋所在地人民法院解决。第四条 双方的权利和义务九，乙方有权代为修复或更换：注意事项。（六） 甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定。二十三，并签订新租赁合同，必须先征得甲方书面同意： 开户银行、企业迁址、合并。第十一条 其他三十三、甲方将位于 市 区 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