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你可能喜欢德州一小区自来水煮饭变黄色 开发商涉嫌欺诈
来源：齐鲁网
[提要]近日，德州的王女士告诉记说自己刚入住的一年多的小区喝的自来水，而是为深井水，在业主们出具检测报告上看到，水中氟化物含量超标三倍，而菌落总数的含量超正常值的十五倍。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 视频来源：山东广播电视台生活频道《》
10月20日 讯 据山东广播电视台生活频道《》报道，水是生命之源，水的质量决定了人的生命的质量。现在绝大多数的城市居民和新建小区都已经喝上自来水了。可近日，德州的王女士告诉记说自己刚入住的一年多的小区喝的自来水。　& 据记者了解，德州的王女士去年在中泰尚居买了一套房子，住进去没多久，就发现喝的水有点儿问题。王女士告诉记者：&做饭的时候，用这个水蒸的米饭都是黄色的，今年夏天的时候，这个水都臭了。&
&&&& 看起来清澈的水竟然会出现这么多问题，他们赶紧找到了小区物业。但是让他们没有想到的是，这一问，竟然问出个大问题。物业告诉王女士说这是深井水。　　明明当时说的是统一管网的自来水，怎么会变成深井水呢？这让业主们很是恼火，他们赶紧找到了小区的开发商。王女士告诉记者：&当时说的不是自来水么，怎么成了深井水。他们说这就是拧开水龙头有水，就是自来水。&
&&&& 这样的答复让业主们很生气。记者在业主们提供的买房时的宣传彩页和购房合同上看到，在供水一项，明确的写着&自来水公司管网供水，实行一户一表&。由于开发商没有处理这件事情，小区业主们只好取了小区的水样做了个水质检测，这一检测不要紧，可把他们吓了一跳。王女士告诉记者：&我们就把水送到检验部门，我们检测了三项，这个水确实不能饮用。&　　记者在业主们出具检测报告上看到，水中氟化物含量超标三倍，而菌落总数的含量超正常值的十五倍。业主们告诉记者，德州德城区卫生局也曾经来做过鉴定，这里的水不符合国家规定的生活饮用水标准，并开具了卫生行政执法文书，对开发商做了四千元的罚款。但开发商对于供水问题依然没有任何改变，这让他们很是苦恼。　　深井水要换自来水& 巨额费用谁来承担？　　据记者了解，在城市中，一般是不允许私自开挖深井采水的，那这个中泰尚居的深井又符不符合规定呢？随后，记者来到了德州市水利局，电话联系上了水资源管理办公室的安科长。他告诉记者，中泰尚居小区的深水井是有合法手续的。　　德州市水利局水资源管理办公室安科长告诉记者：&原来是产矿泉水的，手续有效期到16年，至于用途并没有限制。&安科长表示，既然水质出现了问题，这个事情就归卫生局管了。随后，记者又来到了德城区卫生局。卫生局的工作人员在了解到情况之后表示，分管领导不在，对这件事情并没有回应。
&&&& 业主们告诉记者，鉴于这种水质没有改变的情况，他们曾经提出要安装自来水，当时开发商也同意了，但是之后却又遇到了难题。王女士告诉记者：&费用得三十多万，意思是让我们业主平摊，因为小区很小，每家都得四五千。&　& 如此高昂的改造费用，让小区业主们傻了眼。一个业主告诉记者，对于开发商的这个做法，他们觉得很不合理。德州中泰尚居小区业主：&当时说是管网自来水，搬进来之后，就是深井水了，要我们出钱，觉得有点冤枉，欺骗。&　 随后，为了进一步了解情况，记者和业主们一起来到了开发公司，电话联系到了德州中泰置业有限公司的赵经理。他表示，对于这件事，他们已经作出了努力，现在主要是业主们不愿意掏钱。　 德州中泰置业有限公司赵经理：&主要是他们不愿意交配套费，我们一直在处理。&然而，当记者问到合同上规定的供水是自来水时，这个赵经理直接挂断了电话，之后便不再接记者电话。记者随后采访到了山东龙奥律师事务所的律师。陈律师告诉记者：&合同中有规定，开发商涉嫌商业欺诈，之后所导致的费用，应该承担主要责任。&　 陈律师表示，因为小区交房入住一年多，且开发商违约在先，所以更改自来水的相关配套费用应当由开发商承担。　　
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2、本网转载其他媒体之稿件，以及由用户发表上传的作品，不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
3、如因作品版权和其它问题可联系本网，本网确认后将在24小时内移除相关争议内容。　　本报记者＿赖自煌 文图　　核心提示　　随着晋江部分较早建成投用的小区使用年限的延长，一些“潜伏”在小区里的问题也逐渐显露出来。连日来，晋江市区个别小区物业及业主就频频向本报反映小区内发生的水损现象。　　什么是小区水损？记者了解到，供水公司公共供水管道在接入小区供水管道前都会安装总水表，并按总水表用水量收费。由于一些小区内的水管管道老化等，漏水严重，总水表的用水量会大于小区内各分水表用水量的总和，这之间的差量就是水损。　　那么，小区水损产生的费用又该谁来买单呢？这一问题成了许多物业和业主关注的焦点，日前记者也就此进行了相关走访调查。　　他山之石　　现象　　每月水损四五千吨 物业成了“冤大头”？　　出路　　苏州高新区日起实施“二次供水设施管理暂行办法”，明确高层住宅二次供水设施是指从城市公共供水管道取水点闸门位置（小区总表）至住宅用户计量水表（分表）前的供水管道、水箱、储水池、水泵、电机、电控装置、阀门等，即小区公共区域相关管线和设施设备。　　“办法”鼓励住宅开发企业委托供水企业配套建设小区二次供水设施，工程竣工验收合格后由城市供水企业负责运行、维护和管理，所需费用由开发企业承担。住宅开发企业也可按要求自行建设二次供水设施，项目竣工自验并经城市供水企业验收合格后，移交城市供水企业运行、维护和管理，并承担所需费用。供水企业除负责运行、维护和管理高层住宅二次供水设施外，还应抄表到户，同时承担水泵的运行管理，水池清洗、消毒，相关管线的维修、保养，二次供水设施管理、服务质量问题投诉的处理等。　　二次供水设施管理　　纳入小区开发成本　　近日，家住晋江福景花园小区的庄先生正准备洗菜做饭，却发现水龙头“罢工”了。不用打听庄先生也知道，肯定是小区里的水管又漏水了，物业人员忙着修复，所以才会断了水。　　“小区停水很影响我们的正常生活，好在物业都能及时修复，恢复供水。”庄先生说，类似停水修管道的事并不是个例，一年多来，几乎每个月都会有两三次，厝边们大多都已习惯了。　　不过，在庄先生看来“习以为常”的事，对福景花园的物业来说却是件十分痛苦的事情。据了解，这一年多来，由于小区内水管老化等原因，公共区域漏水严重，每月水损量平均有四五千吨，物业为此要多缴纳上万元的水费，仅去年一年就多花了近十万元。巨额的水损费用已经让小区物业濒临“崩盘”。　　“水损量太大了，如果平摊到每户业主，公摊的水费可能会高出业主自用的水费，肯定行不通，搞不好因此引发一些业主不愿缴纳物业费，后果更严重。”福景花园小区物业窦副主任说。　　窦副主任表示，作为小区物业，每月代收代缴水费本来就没有赚取任何利益，还增加人力成本，现在还要为此承担额外的水损费用，其实是当了“冤大头”。但如果让业主来承担，肯定是“一万个不愿意”，没办法物业只能把“苦水”往肚子里吞，实在撑不住了，也只能按照法律程序申请退出小区。　　事实上，福景花园小区并非个例，类似水损现象目前在晋江建成投用的小区大多存在。　　“由于小区建成投用有些年限了，这两年来水损问题也成为困扰物业和业主的一件烦心事。”提起水损一事，晋江百宏雅苑小区物业负责人赵先生抱怨道，前段时间小区刚对一些隐蔽水损点进行修复，水损现象已较好地控制住了，但由此产生的水损费用及维修费用却没有着落，只能暂由物业买单。　　委托供水单位管理　　抄表到户或是良策　　在调查中记者了解到，《物业管理条例》明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。那么，当小区内出现水损问题时，供水单位是否应当承担一定责任呢？　　晋江市自来水公司客户服务部副总经理刘文星告诉记者，其实晋江大多楼盘都是多层或高层住宅，由于供水压力等原因，暂时还未能实现抄表到户收费，供水公司目前只负责小区总水表外的管道及其附属设施。小区内供水一般使用“二次供水”，所有权归属全体业主，管道及其附属设施在保修期内由开发商负责保修，保修期后出现问题则由业主和物业负责维修。　　“要明确水损的责任，就要先明确水损的原因。”刘文星表示。但记者走访中发现，由于大多小区公共区域水管大多埋在地下，开发商管道施工、质量问题，物业维护不当，或是管道老化等都可能造成水损，原因难以界定，责任主体也就难以明确。　　走访中一些小区物业提出，如果供水单位能够实现抄表到户，依法承担起物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，而不是委托物业企业代收代缴水费，问题或许能迎刃而解。　　对此，刘文星表示，由于开发商建设楼盘时，小区内管道埋设并未经供水公司验收，且小区内“二次供水”也非委托供水公司负责，如果要实现抄表到户，将供水单位作为小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任主体，小区内的水管及相关设施设备就应该按照供水单位的标准进行统一改造，然后再由业主委托管理、维护，但所需资金的投入又该谁来买单？　　争议　　小区水损谁来担责 物业业主各有各理　　既然水损问题已给部分物业公司的经营带来压力，那么，这一问题按理来说应该由谁承担？　　记者走访调查时，一些物业认为，小区公共管道归属全体业主所有，出现水损应由业主买单；而一些业主则认为，物业收取管理费，承担小区公共区域水管日常维保，出现水损理应担责。　　晋江某物业公司有多年从业经验的徐先生就表示，物业公司承担小区公共设施日常维保，当小区出现水损现象时，只需负责查找水损点协助修复，并无须承担管道维修和水损产生的费用。他认为，小区公共管道维修可以申请使用小区公共维修金，而水损费用则应该由公共水管的所有者即全体业主共同承担。　　不过，对此一些业主并不认可。　　“小区公共区域出现水损，很可能是物业公司维护不当导致，是物业没有尽到职责。”瑞璟·香榭花都业主李女士表示，且物业负责代收代缴水费，理应承担一定责任，如果因此产生的费用要由业主来买单，肯定说不过去。　　而世纪华廷的王先生则认为，水损问题一部分也是由开发商的施工和设计缺陷所致，如果是这样，让物业或业主来承担损失都不合理。小区水管等公共设施在购房合同中是有明确保修期限的，但出现问题时往往已过了保修期，开发商并不会再为此买单。　　在晋江一小区内，物业人员介绍，埋在地下的水损点查找起来有难度。　　作者：＿赖自煌 文图　　核心提示
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新买的房子，如果小区提供24小时热水，每吨9元左右，是自己按热水器省钱还是用小区提供的水省钱？
新买的房子，如果小区提供24小时热水，每吨9元左右，是自己按热水器省钱还是用小区提供的水省钱？
　　我们烧水一般家里都是用电或相关信息．我想你一定知道拿煤气比用电贵的多，煤气烧水说的不好听就是能源浪费．火产生的热连百分之一能都没转换到水里面，还有经常我们水开了半天才去关火，水烧干了不少煤气还多用了不少．
再说说用电烧水，我用一个很简单的例子来说明一下．
假如你用一个１千瓦（一般都是１５００瓦）的热水器烧水，一般６分钟（保守的说）才能把烧一暖壶的开水一个小时一千瓦的热水器耗电１度也就是说一度电能烧１０壶水．一壶水是２升，也就是一度电可以烧２０升水，一顿是１０００升水．你可以自己算下一顿开水需要５０度电．国家法定电费是５毛钱以下，一般都是４毛８到４毛９．我们就拿４毛８算是２４块钱的电费，加上自来水每顿２块（各地方不一样）就是２６块钱一吨．我说的尚且是热水器（热水棒），他放的暖壶里，热量丢失的少如果你用的是电饭锅，电磁炉的话用的电更多．
再说２４小时热水多方便啊，不知道您是女士还是先生经常做不做家务．我想无论做饭洗涤有点热水总是比较方便的．
还有就是洗澡问题，你自己烧水还要买热水器，要是有热水管可以自己挂一个水箱，省去买热水器不小的开支（况且热水器时间用的久还会出危险）．如果你卫生...
　　我们烧水一般家里都是用电或相关信息．我想你一定知道拿煤气比用电贵的多，煤气烧水说的不好听就是能源浪费．火产生的热连百分之一能都没转换到水里面，还有经常我们水开了半天才去关火，水烧干了不少煤气还多用了不少．
再说说用电烧水，我用一个很简单的例子来说明一下．
假如你用一个１千瓦（一般都是１５００瓦）的热水器烧水，一般６分钟（保守的说）才能把烧一暖壶的开水一个小时一千瓦的热水器耗电１度也就是说一度电能烧１０壶水．一壶水是２升，也就是一度电可以烧２０升水，一顿是１０００升水．你可以自己算下一顿开水需要５０度电．国家法定电费是５毛钱以下，一般都是４毛８到４毛９．我们就拿４毛８算是２４块钱的电费，加上自来水每顿２块（各地方不一样）就是２６块钱一吨．我说的尚且是热水器（热水棒），他放的暖壶里，热量丢失的少如果你用的是电饭锅，电磁炉的话用的电更多．
再说２４小时热水多方便啊，不知道您是女士还是先生经常做不做家务．我想无论做饭洗涤有点热水总是比较方便的．
还有就是洗澡问题，你自己烧水还要买热水器，要是有热水管可以自己挂一个水箱，省去买热水器不小的开支（况且热水器时间用的久还会出危险）．如果你卫生间有浴盆那热水管就更爽了，要是烧水那一盆子您且烧呢，一桶都不够这桶烧完前桶也凉了不少，洗澡还不能时间久，有热水管你想泡都久泡多久．
OK，我说了这多主要讲了两个问题一个是方便再一个经济，不要觉得物业烧水的能黑你多少钱，亏钱的事谁干啊！既然人家装了热水管定了价钱肯定做过市场调查的．物业的一些服务，只要他提出来肯定就有可行性，大家都装你就放一百个心装上完事绝对划算．
当然您要是供电局，天然气厂员工一个月单位都给电给燃气，那您就不用装．
至于比这省钱的到是有，点个蜂窝煤炉子做水做饭，我想您可不愿意刚买的新房就能的脏了吧唧的吧．
其他答案（共1个回答）
省钱，因为一吨自来水本身就要2～4元，如果把一吨水加热40度需要至少10～20度电，再加上保温，绝对超过9元。
如果小区承诺是２４小时热水的话，你就不用装．我知道你担心的就是万一热水出了问题怎么办，像我们小区承诺２４小时温泉水，一旦出现问题，还没等你找小区物业解决，住在小...
1=加热带有问题；（短路）
2=水碱把热水器的水胆腐蚀穿了；
假设水温从10度开始加热到50度，一吨水需要的热量是00大卡。电热转换.5度
不同地方温泉水的温度都不大一样
泡温泉以前，最好先了解温泉的种类，并根据自身条件进行选择，才能真正达到泡温泉的预期目的，并可避免给身体带来伤害
选择适应...
项城公园斜对面邝庄小高层3.6W一平米
答: 选什么房子先看你的目的。是居家还是投资，如果投资的话建议还可以观望观望
如果是居家的话，就说明你可能想成家了，2室的还是比较适合一点！
答: 有啊，很多村子里都有的，你说你是学生就可以了
一般会租给你的。
答: 是否由于供水不足，蓄水池的容量不够？否则不应该这样的。
1、以身作则，如果连自己都做不好，还怎么当班长？
2、人缘好，我就是由于人缘不好，才改当副班长的。
3、团结同学，我们班有一个班长就是由于不团结同学才不当班长的，他现在是体育委员。
4、要有管理能力，首先要有大嗓门，我们班有位学习委员就是由于声音太轻才以3票之差当不了班长；其次要口齿清楚，让同学能听得懂你说的话；第三要说出有道理的话,让吵闹或打架的同学心服口服；第四，不能包庇好朋友，公正；第五，要搞好师生关系；第六，要严以律己，宽以待人，我们班的第一任班长就是因为“严以待人，宽以律己”才不能继续当下去的。
5、要坚持，我们班的纪律委员就是由于没有恒心，原来的大组长、卫生委员、劳动委员、体育委员、学习委员、小组长等（每个学期都加起来）都被免除了，现在的才当1天的纪律委员要不要免除都在考虑中，还要写说明书。
6、提醒班干部做自己要做的事，要有责任心。我们班的纪律委员就是没有责任心，班长的职务都被罢免了。
7、不要拿出班长的架子，要虚心。
8、关心同学（包括学习）。
9、要及早发现问题,自己可以解决的自己解决；自己不能解决的，早日让班主任解决。
10、要发现班级的好的地方，及时表扬。让全班都照做。
11、不要太担心学习，当个班干部，对以后工作有好处，这是个锻炼的机会，好好当吧，加油！
在高中阶段，学校和老师的规定一般都是为了学生的成绩着想，执行老师的话，其实也是为了大家好。即使有时候打点小报告，只要你的心态的好的，也不是坏事。比如A学习不专心，你用个适当的办法提醒老师去关心他，其实也是为了他好。
总的方针：和同学们组成一个团结的班集体，一切以班集体利益为上（当然不冲突国家、社会和学校利益为前提）。跟上面领导要会说话，有一些不重要的东西能满就满，这对你的同学好，也对你的班好。
再说十五点
一，以德服人
也是最重要的，不靠气势，只靠气质，首先要学会宽容（very important）你才能与众不同，不能和大家“同流合污”（夸张了点），不要有这样的想法：他们都怎么样怎样，我也。如果你和他们一样何来让你管理他们，你凭什么能管理他们？
二，无亲友
说的绝了点，彻底无亲友是不可能，是人都有缺点，有缺点就要有朋友帮助你。不是说，不要交友，提倡交友，但是不能把朋友看的太重，主要不能对朋友产生依赖感，遇到事情先想到靠自己，而不是求助！
三，一视同仁
上边说的无亲友也是为了能更好的能一视同仁，无论是什么关系，在你眼里都应是同学，可能比较难作到，但没有这点，就不可能服众。
四，不怕困难
每个班级里都会一些不听话的那种，喜欢摆谱的那种，不用怕，他们是不敢怎么样的！知难而进才是一个班长应该有的作风。
五，带头作用
我想这点大家都有体会就不多说了
六，打成一片
尽量和大家达成共识，没有架子，不自负不自卑，以微笑面对每一个人，不可以有歧视心理，不依赖老师，有什么事情自己解决，老师已经够累的了。
七，“我是班长”
这句话要随时放在心底，但是随时都不要放在嘴上，有强烈的责任心，时刻以班级的荣誉为主，以大家的荣誉为主。什么事情都冲在最前面。遇事镇定。
八，帮助同学
帮助同学不是为了给大家留下一个好的印象等利益方面的事，是你一个班长的责任，是你应该做的，只要你还是一个班长，你就要为人民服务（夸张）为同学服务。
九，诚实守信
大家应该都知道这个，是很容易作到的，也是很不容易作到，然这两句话并不是矛盾的，不是为了建立一个好的形象，和班级责任也没有什么关系，只是一个人应该有的道德品质。但你必须作到，连这样都做不到，就不可能做成一个好的班长。
十，拿的起放的下
学会放弃也同样重要，学会辨别好与坏。知道什么是该做的，什么是不该做的。
十一，谦虚
认真分析同学给你提的意见，不管是有意的，还是无意的。提出来就有他的想法，有他的动机。要作到一日三醒我身。
十二，心态端正
总之要有一个好的心态，积极向上的心态，把事情往好里想，但同时要知道另一面的危机，遇到事情首先想到的应该是解决问题，而不是别的！
十三,合理的运用身边的人和事
主动,先下手为强,遇到不能够管理的,就可以和其他班干部一起对付,实在不行,就迅速找到老师陈述自己的观点,免得他倒打一耙(尽量少打小报告.)
十四,和老师同学搞好关系.
威信可以提高,你说的话老师也比较相信,可以简单一点的拿到老师的一些特殊授权,而这些授权往往对你的帮助很大.
十五,合理的运用自己的权利和魄力
对付难管理的,权利在他的眼中已经不存在的,就运用你的魄力,用心去交流,努力感动身边的人,感动得他们铭记于心,你就成功了.
一点要加油哦
有可能搓纸轮需要清洗一下了,如果清洗了还是不行的话,那估计需要更换搓纸组件了
对于由非金属通过共价键形成的化合物,极性与否不是看键是不是极性的.而是要分析几个键之间的相互作用力是否可以抵消,像CO2是直线型的,结构式为:O=C=O,作用力等效作用于碳原子两边,按物理上的受力分析来看,不正好得以抵消吗?而SO2由于受力方向不同,就无法达到这样的效果.
平时做的练习里也常常会出现让你写一下分子构型或是电子式的,出现频率较高的有:NH3(三角锥型),CH4(正四面体),CO2(直线型),像过氧化物的有时也会让你写一下电子式.这些一般讲知识点的时候老师都会提及到的.
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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楼主，龙德教育就挺好的，你可以去试试，我们家孩子一直在龙德教育补习的，我觉得还不错。
成人可以学爵士舞。不过对柔软度的拒绝比较大。　　不论跳什么舞，如果要跳得美，身体的柔软度必须要好，否则无法充分发挥出理应的线条美感，爵士舞也不值得注意。在展开暖身的弯曲动作必须注意，不适合在身体肌肉未几乎和暖前用弹振形式来做弯曲，否则更容易弄巧反拙，骨折肌肉。用静态方式弯曲较安全，不过也较必须耐性。柔软度的锻炼动作之幅度更不该超过疼痛的地步，肌肉有向上的感觉即可，动作(角度)保持的时间可由10馀秒至30-40秒平均，时间愈长对肌肉及关节附近的联结的组织之负荷也愈高。
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“二次供水” 居民小区巨额水损的责任承担｜法官论坛 245
　　　　　 &　　 &　　　　　　樊荣禧　江苏省南京市中级人民法院樊荣禧法官专业作品阅读链接：点击标题打开&↓责编：周游题记水是生命之源。在2016年4月最高法院发布的十大民事商事典型案例中，其中之一就涉及供用水合同纠纷。由于各用水区域管理制度、供水方式和计量方法不尽相同，水费拖欠原因也有差异，水费的责任承担并不是一个简单问题。　　　　　　　　　　　　 　“ 二次供水 ” 问题的由来“二次供水” 是指供水系统的传输管道，在输送压力不能直接将水输送到终端用户，而在传输管道中采用泵压等技术手段以保证水源满足终端用户用水需要的供水方式。在房地产开发商出资建设中高层住宅小区的过程中，由于楼房的建筑高度超过城市供水服务水压的标准（通常为七层以上），市政供水系统的输送压力不能直接将水输送到七层以上的终端用户，因此就需要二次供水，相关供水设施包括泵房、储水设施、加压和水处理设备、电气和自控系统、输水管线等。二次供水是技术上的一种特殊供水措施，与其相对应的概念是直供水或一次供水，即自来水公司将水通过规定的设计标准和管道自然压力送到终端用户供水方式为直接供水或一次供水。供水方式的不同带来收费方式的差异：直供水以用户水表（以下简称户表）计量，由用户直接向自来水公司缴纳；二次供水是以小区总水表（以下简称总表）计量，由经营单位向用户收取水费后再向自来水公司缴纳。城市中高层住宅二次供水区域内普遍存在产权不清、收费混乱、管理不善、水质二次污染等问题。特别是当二次供水管线及相关设施、设备因年久失修出现跑水、漏水时，不仅面临巨额水费的责任承担问题，更牵涉二次供水管线及相关设施、设备的维修、养护以及改造等深层次的法律问题。据统计，2011年至 2015年，南京地区共审理供水合同纠纷案件51件，其中因中高层住宅小区二次供水区域公共管道跑水、漏水造成巨额水损由谁承担引发的诉讼案件就达到45件。　　　　　　　　　 　 & &案件特点及审理难点从案件涉及的供水合同的角度看，这类纠纷主要包括三种情形：一是住宅小区交付后，开发商和自来水公司未对二次供水合同做过任何变动；二是住宅小区交付业主后，开发商和自来水公司已办理了供水合同过户变更手续；三是住宅小区交付业主后，自来水公司与开发商、物业公司三方就水费抄收和水费结算方式达成新的协议 —— “趸售协议” ，约定自来水公司向物业公司所辖区域供水，自来水公司委托物业公司向其所辖区域内住户抄收水费，并按户表分表计量收取水费，自来水公司按其所辖区域的注册登记水表作为与物业公司结算水费的依据，实收90％，优惠10％，其中2％为物业公司的劳务费。一、案件特点1 &. &起因相同。住宅小区地下公共管道出现跑水、漏水现象，小区总表计量逐年攀升，物业公司从用户收取的水费已无力填补巨额水损缺口，不得不连年拖欠，且日积月累。2 &. &当事人及诉讼请求相同或相近。原告是自来水公司，被告是开发商，物业公司是第三人。自来水公司的诉讼请求是要求开发商支付历年拖欠的水费及滞纳金，少则几万，多达上百万。3 &. &基础法律关系相同。开发商在建设住宅小区后与自来水公司签订《供用水协议》，约定自来水公司接受开发商的申请，向开发商的总表计量供水，开发商在其经营区域内实行户表自抄，按总表计量值和物价部门核准的水价，及时向自来水公司缴纳水费；开发商所辖经营区域经营主体发生变更时，开发商须在与业主终止合同或与新的经营主体订合同之前，与自来水公司办理合同变更（终止）手续，并积极协助自来水公司与新的经营主体订立供水合同，否则，自来水公司有权永久将开发商视为合同一方，要求其承担合同义务。4 &. &物业公司实际履行代收代缴水费业务的情况相同。住宅小区交付业主后，水费转由物业公司向住户代收，再向自来水公司缴纳。二、主要争议 /四方观点自来水公司认为:其与开发商之间签订供水合同，双方形成供用水合同关系。因供水合同明确约定如果开发商未依约变更供水合同主体，则自来水公司有权永久将开发商视为合同一方，要求其承担合同义务。故开发商仍具有缴纳水费的合同义务。开发商认为:开发商与自来水公司之间的供水合同早在住宅小区交付业主时就已经终止，开发商既不是水费缴纳的合同义务人，也不是实际用水人；自来水公司已委托物业公司向业主收取水费，多年来固定不变，现在却转向开发商主张水费，这就相当于汽车生产厂家在销售其生产的汽车10年后，加油站却要其为该车10年来的汽油费买单，于法无据，于理不通，于情不合。物业公司认为:物业公司只是住宅小区的服务机构，接受开发商和自来水公司的委托，向用户代收水费并向自来水公司代缴水费，物业公司既不是水费缴纳的合同义务人，也不是实际用水人，不应该承担缴纳水费的责任。小区业主认为:业主按照户表计量缴纳水费符合法律规定，业主不仅已全额缴纳了应缴的水费，而且也按规定缴纳了分摊的公共用水费用。至于小区内地下公共管道跑水、漏水造成的水损，系开发商、自来水和物业公司之间的责任，与业主无关，业主并不是实际用水人，不应承担缴纳水费的责任。三、审理难点第一，纠纷的产生系城市住宅小区二次供水管理不善引发，属于城市发展建设过程中的历史遗留问题，时过境迁，背景复杂，关系交错。也正因如此，二次供水管理问题才成为全国各大中城市供水管理中的一大难题，带有普遍性。第二，纠纷涉及城市居民小区的生活用水问题，判决结果直接关系到民生问题，社会关注度高、影响面大，稍有不慎，易引发负面影响。第三，涉及不同知识领域，法律关系复杂，包含了供水合同关系、房地产开发、小区物业管理以及民事侵权等内容。第四，矛盾背后的问题更为棘手。水费应由谁来承担只是问题的冰山一角，实质问题涉及地下供水管线的维修、改造工程，且耗资巨大。一方面，自来水公司不能因欠费问题而擅自停水；另一方面，涉案水费金额只是特定时间段的水费，如果不对地下供水管线实施维修、改造，则跑水、漏水现象就得不到有效地控制，后续的水损问题将持续发生。第五，相关法律、法规不完善。2008年出台的《南京市居民住宅小区二次加压供水管理办法》对二次供水管线及相关设备、设施的改造问题尚未明确。　　　　　　　　　　　 &&观点分歧及裁判要旨在前述三类情形纠纷案件中，对于前两类情形的处理意见基本是一致的，各方当事人亦能认同，即：对于住宅小区交付后，开发商和自来水公司未对二次供水合同做过任何变动的，依据二次供水合同，开发商继续承担缴纳水费的责任；对于住宅小区交付业主后，开发商和自来水公司已办理了供水合同过户变更手续的，依据变更的供水合同，新的主体承担缴纳水费的责任。争议主要集中在第三类情形，即自来水公司、开发商、物业公司三方签订了 “趸售协议”的，能否认定供水合同主体已发生变更？第一种观点认为：自来水公司根据供用水合同，要求开发商给付所欠的水费及违约金，但有证据证明此后自来水公司又与物业公司签订协议，委托物业公司向小区业主收取水费。自来水公司认为物业公司是受开发商的委托，代开发商向小区业主收取水费，但未提供充分证据证明开发商和物业公司之间存在委托收取水费的关系。因此，应当驳回自来水公司要求开发商支付水费的诉讼请求。第二种观点认为：开发商在交付小区后，开发商已经不再是实际用水人，各方对此均是明知的。根据“谁用水、谁付费”的原则，水费应由全体业主承担。第三种观点认为：根据合同相对性原则，开发商作为供水合同相对方，在未变更供水合同主体的情况下仍应依约承担水费缴纳义务。笔者倾向第三种观点。根据供水合同约定，开发商所辖经营区域经营主体发生变更时，须在与业主终止合同或与新的经营主体订合同之前，与自来水公司办理合同变更（终止）手续，并积极协助自来水公司与新的经营主体订立供水合同，否则，自来水公司有权永久将开发商视为合同一方。该约定对供水合同主体变更提出了两个要求：即形式上要有书面变更手续，内容上要有新的供水合同替代。此后，三方签订的“趸售协议”约定，由自来水公司委托物业公司向小区住户抄收水费，该约定改变了原供水合同的水费收取模式，即由开发商从小区住户收水费和向自来水公司缴水费，转变为由自来水公司（委托物业公司）向小区住户收取水费。根据该协议内容，支付水费的义务人亦由开发商（开发商）变更为实际用水人（小区住户）；而且，此后自来水公司亦一直照此履行，与小区住户之间已形成实际供水合同关系。因此，三方协议在形式上和内容上已达到了原供水合同约定的主体变更的要求，应当认定自来水公司与开发商之间的供水合同已发生主体变更且已实际履行。　　　　　　　　　　　 & &裁判规则及理论分析处理此类案件的裁判规则简要可概括为：以开发商与自来水公司是否签订书面变更或终止供水合同为标准，未变更的由开发商承担责任，已变更的由新的合同主体承担责任。自来水公司与物业公司、开发商三方签订 “趸售协议”应视为已经变更了供水合同主体。主要理由如下：首先，供水合同是确定供水法律关系的基础。根据供水合同约定，开发商按总表计量缴纳水费，开发商在未变更供水合同主体之前不能免除其缴纳水费的合同义务。虽然供水合同有如开发商未书面变更或终止供水合同，则“自来水公司有权永久将开发商视为合同一方”的条款，看似不公平，但这是由供水合同不能随意终止的特殊性所决定的，而且对于开发商而言，当时订立供水合同也是有选择余地的，即除本案的总表计量收费模式外，还有一种模式是抄表到户、以户表计量收费，只不过这种模式需要开发商将二次供水的相关设施委托给自来水公司管理并先行预交十年的管理费用。其次，物业公司在供水合同关系中处于委托代理地位。虽然物业公司与小区业主在人格上是各自独立的民事主体，但物业公司并不是单纯的终端用水大户，其与自来水公司签订的供水合同，实质上是代表小区业主同自来水公司签订供水合同，物业公司在当时是小区业主的代表，在法律上也符合隐名代理的构成要件。一方面，物业公司代表自来水公司向小区业主行使收取水费的权利，另一方面，物业公司又代表小区业主向自来水公司履行缴纳水费的义务，其代收代缴只是物业管理的义务，不属于供水合同中的权利和义务。另外，本案出现的“趸售协议”从表面上看是自来水公司将供水“批发”给物业公司，再由物业公司“零售”给终端用户，物业公司似乎变成了供水经营企业，但实际上并未改变物业公司委托代理的地位。我国城市供水是特许经营，物业公司也不是供水企业，不得超越经营范围进行零售供水业务。根据《物业管理条例》第四十四条的规定，］ 具备向终端用户收取水费的仍然是自来水公司，物业公司只有委托代收的资格，不具备经营供水业务的资格。再次，小区业主是供水关系的最终用户。《物业管理条例》规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。这里的最终用户应是指实际使用的、具有独立人格的终端用户——小区业主。小区内的二次供水设施是由开发商出资建设，自行委托设计、施工验收的，小区交付后，该水管网线及相关设施、设备的产权随着商品房销售而最终转移到小区全体业主。根据《物业管理条例》 和《物权法》，以及民法原理及相关法律规定，财产所有权人在享有财产的占有、使用、收益、处分权的同时，也应履行维修养护的责任，因此，小区业主基于二次供水设施的物权，对公共水管跑水、漏水发生的水损应当承担相应的责任；由全体业主承担；自来水公司与开发商签订供水合同，约定按总表计量缴纳水费的，在供水合同主体变更前，开发商缴纳水费的合同义务不能被免除；二次供水设施已经委托给自来水公司管理的，公共水管跑水、漏水发生的水损系自来水公司未尽管理义务所致，自来水公司应自行承担。最后，各方争议焦点在表面上看是关于拖欠水费应由谁来负担的问题，但其实质在于二次供水设施的改造问题。如不改变供水方式，继续按总表计量收费，那么二次供水设施的维修、养护问题无法解决：对于开发商，其将小区交付给业主后，二次供水设施的产权应归属于全体业主，开发商的维护责任也只有两年；对于自来水公司，其根据供水合同对总表以内的水管和设施不负有维护义务；对于物业公司，其对管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备不承担维修、养护的责任；对于全体业主，让他们承担维修、养护义务难以操作。由此，供水合同不能终止，跑水、漏水继续发生，水费纠纷无休无止，社会矛盾持续扩大。如果改变供水方式，就必须将二次供水设施委托给自来水公司管理，由自来水公司直接抄表到户，以户表计量收费。但是，改变供水方式的前提是小区内的水管网线须经过再次改造并须经自来水公司验收合格后方能办理，由此便引申出另一个难题：二次供水居民小区的水管网线改造工程应由谁来完成。由于水管网线改造工程耗资巨大，开发商、自来水公司和物业公司、业主都不愿承担改造费用，相关法律法规又不完善，因此，即使本案的水费问题得到暂时解决，各方的矛盾纠纷还会继续产生。鉴于二次供水问题是城市发展建设中的遗留问题，又涉及民生和资源保护等，为从根本上解决矛盾纠纷，案件审结后，法院向市政府及主管部门发出司法建议书，建议尽早制定居民小区二次供水管理办法，以解决居民小区二次供水设施的建设、改造、运行、维护及监督管理等问题。市政府和主管部门收到司法建议书后十分重视，很快召集相关部门研究起草规范性文件。2012年11月14日，南京市人民政府审议通过《南京市城市居民住宅二次供水管理办法》 ，［4］ 其中第九条第二款作出规定 ：“ 机关、企业、事业单位自建房和房地产企业开发建设商品房的二次供水设施改造费用，根据产权关系和合同约定等实际情况，由二次供水设施产权人或者共有人、建设单位和供水单位承担，二次供水设施改造专项资金给予补助。”该办法于日起施行。日，南京市人民政府办公厅下发《关于进一步加强主城六区居民住宅二次供水设备改造的实施意见》， ［5］确定工作目标：“力争在2017年底前基本完成主城六区、南京水务集团有限公司（原南京市自来水总公司）供水范围内、日前竣工的居民住宅二次供水设施的改造。”日，《南京日报》以《92个小区二次供水改造完毕》为题，报道工作成绩：作为重要民生实事，二次供水设施改造工程所需改造资金由市承担1/3、区筹集1/3（相关机关、企业、事业单位、原房改单位、房地产企业等承担，不足部分由区政府统筹）、供水单位承担1/3，共涉及572个小区，约20万住户、60万居民。计划分3年实施：2015年“开好头”，80多个小区已完成改造；2016年“干大头”，改造286个小区的二次供水设施，占全部任务的50%，涉及30万居民；2017年“啃骨头”，完成剩余小区的改造。 《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收关款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。” 《物业管理条例》第二十七条规定：”业主依法享有的物业公共部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。” 《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”[4] 政府令号。[5] 宁政办发〔2015〕90号。核校：焦文　璐蔓　　　　　　　　　　　　
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